发帖
雷达卡
伴随着深铁入主，王石出局，郁亮上位，万科正在进行着史上最为剧烈的人事变化。
作者 / 韩 东
编辑 / 刘 煜
来源 / 一点财经
03
万科的战争
万科的人事动荡仍在持续，新一届的权力中心将把万科带往何处，我们暂未可知，但剧烈的人事动荡所引发的负面影响已经开始显现。
不久前，万科刚刚公布的2019年全年业绩。这是一份让让外界略感失望的财报。
财报显示，2019年，万科实现销售金额6308.4亿元，销售面积4112.2万平方米，同比分别增长1.8%和3.9%，增速均较2018年大幅放缓。
虽然营业收入较2018年同比增长23.59%至3678.8亿元，但归属于上市公司股东的净利润近同比增长15.1%至388.7亿元，低于市场预期的20%，可谓增收不增利。公司的毛利率和净利率的表现却不及预期，数据显示，万科的毛利率由2018年37.48%下降至2019年36.25%。其中，房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点；归母净利率10.57%，低于2018年的11.34%，盈利能力有所减弱。
国际评级机构瑞信在随后发布的报告中称，万科2019年度核心盈利虽然增长11%，但分别低该行及市场预期的7%及5%。虽然，万科的资产负债表较同行健康，但管理层仍对销售规模扩张态度转趋谨慎。公司去年买地支出为年内合约销售的35%，低于行业平均水平的50%，换言之万科土地储备仅可供未来约2.8年使用，较同行的平均水平短约4年。与此同时，万科去年新开工建筑面积同比减少15%至4240万平方米，预算今年进一步减少至2920万平方米。
基于此，该行将2019-2022年销售年复合增长预测由9%下调至2%，以反映土地储备紧绌，并将2020-2021年盈利预测下调9%，每股资产净值下调10%，以反映合约销售及利润率增长放缓，目标价由35.6港元下调至27.4港元，评级由“跑赢大市”降至“中性”。
财报发布翌日，万科AH股股价均告下跌，并于3月19日继续下探，连续两天下挫，AH股价均创近一年半新低。对于万科发布的这一份未达预期的财报，投资者选择了用脚投票。龙头老大的业绩表现不达预期，也引发了资本市场对房地产后市的担忧，整个地产板块直接被带崩。
有投资者质疑，万科业绩表现不达预期，与万科2019年频繁的人事变动有关。以南方区域为例，万科南方区域原先是万科四大区域中表现较好的区域，2015-2017年三年间，南方区域与上海区域对销售业绩的贡献比例领先、相互追赶；但自2018年以来，南方区域开始遭遇挑战，从被北方区域反超到2019年的销售额垫底。2019年，万科南方区域以1274.23亿元首次排在最末位，在集团业绩中占比仅20.20%。而南方区域同时也是万科过去一年人事变动最为剧烈的区域。
有投资者对一点财经表示，原本以为熬过了万宝之争，随着万科股权架构的尘埃落定，王郁交班的顺利完成，万科能够迎来一个稳定的发展时期，却没有想到，股争的终结并不是结束， 一切反而才刚刚开始。
万宝之争给万科所带来的的“遗产”显然不止权力中心重塑、权力中心洗牌，还有某种程度上，万科错失的房地产黄金时代最高峰的三年。
黄金年代如果有曲线，那2015-2017年这三年一定是处于曲线的最高峰。三年间，房价暴涨，规模膨胀。当万科深陷股争泥沼而在管理和拓展上备受影响时，对手早已乘势而起。虽然凭借良好的企业发展惯性，万科在这三年间依然保持了良好的增长，但在对手们以高杠杆、高周转、高土储三大利器助推，坐火箭般的强势攻势下，曾经的行业老大万科最终被对手超越，跌落神坛。
虽然万科一直对外宣称，不在乎做不做老大，但要一个曾经做惯了老大位置的人，忽然有一天屈居人下，显然也是不那么容易接受的。股争结束后，万科原本也有心卷头重来，夺回老大位置。2017年-2018年，万科在土地市场上均表现突出，拿地金额和数量均远超往年。
但失去的三年已经失去，由权力中心更迭所带来的人事洗牌却仍在持续，曾经的王者、现在的万科对内对外的战争已然打响，2019年表现未达预期的财报正是警钟。毕竟，曾经中海、绿城的案例都告诉我们，沉溺于人事斗争，是要落后的。
04
结束语
2016年，万科深陷股权之争旋涡之际，万科团队曾给万科全体合伙人发出了一封内部信——《同心者同路》。当中，万科引用了“可口可乐之父”罗伯特·伍德鲁夫说过的一段话：“即使一夜之间所有工厂都在大火中化为灰烬，但只要品牌还在，那么可口可乐第二天就能东山再起。”
曾经，在过往三十多年的发展中，在王石的带领和郁亮的治理下，万科取得了令人瞩目的成就。品牌、团队、企业文化，在过往三十多年的发展历程中，一直都是万科最应以为傲的所在和立业立身的根本。
对于王石和郁亮这一对搭档，媒体曾经有句评价：王石负责做梦，而郁亮是那个把梦想照进现实的人。用郁亮的话来说，“董事长(王石)负责不确定的事情，我负责确定的事情。”万科创始人王石清晰地知道，有着缜密计划性和超强执行力的郁亮能弥补自己过于理想化的不足。
然而，伴随着深铁入主，王石出局，郁亮上位，万科正在进行着史上最为剧烈的人事变化。伴随着王石的远去，万科过去最引以为傲的人文精神和理想色彩，似乎正在消退。
这样的改变，最终将把曾经房地产最具魅力的企业带往何方，只有时间能够告诉我们答案。
京公网安备 11010802022788号
