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第一期:房地产企业多层次融资作者：中华房地… 资本运营来源：中华房地产金融网 点击数：2922 更新时间：2007-4-12是从境外上市来看，基本上都是属于民营企业比较多一点，通过境外的形式，通过注册境外公司等等方式比较多一些。我感觉如何去倡导资本地产在这个领域里面的发展，应该说去年比今年好，今年比去年更容易，因为很多人已经接受了，前几年倡导，很多人不理解这个概念，今天的人你一说这个概念他很容易理解，怎么去做。我们做理论研究的需要把这个事情进行很详细的，规律性的描述，事实上运作来做，包括今天的杨运成能够取得这么好的成绩，也是在资本市场获得更大的利益。
主持人：实际上我们今天请到的两位，一位来自于国内知名的房地产开发建设企业，就是北京城建。另外就是禹总，应该说两位代表不同的利益集团，虽然从事的行业是相同的，可能在管理理念方面，在资本运作方面，由于所处的所有制体制不同，也会有所差异。这里面有一个问题我想问杨总，据在国有企业，房地产企业目前的现状，我们看到很多企业是比较容易拿到土地，增加自己的土地储备，并且政府在一些城市建设和一些基础设施的建设方面比较多的倾向于国有的房地产企业，或者说建设企业。在这些方面你觉得对私营企业，尤其是私营房地产企业而言，你会有什么样的建议给他们。因为你站的位置是不同于其他私营企业，你的感受也不同，你觉得作为国有企业的高层管理人员，你对私营房地产企业有一个什么样的建议？
杨运成：非常感谢郑总对国有企业的厚爱。因为国有企业在融资方面，在政策方面可能会享受一些优势，感谢你的厚爱，从我们本身来看我们都是在同一个市场环境当中，用战略专家的词，在自由竞争环境当中大家用资源获取了利润，用他的话是这样。反过来，用反向思维的方法，虽然在国企里面，在几十年的商业过程当中，人生经验当中，与国内最大的几家民营集团，包括各区域的民营集团都有过或多或少的接触。首先民营企业有很多值得我们学习的地方，比如他决策迅速，比如说它效率很高，比如说他方法很活，比如说它市场导向等等。但是民营企业倒过来以后，我想做强做大，想基业长青，可能需要倒过来学习国有企业，国有集团的一些东西。这些东西是什么东西呢？一个相当公平，相对来说在国有体制下面它的利益分配，我们只是说相对，民营公司往往集中在老板本人，股权，利益收益，有一部分老板可能放弃了一部分股权，但是大部分老板不那么做，随着个人偶然的失误会影响他整个的发展，所以需要公平，就是利益共担，这个可能需要学习。
还有一个需要学习的，就是国有集团严密的组织性，总体来看，到目前为止，我们城建集团，城建集团核心竞争力有一条就是组织的严密性，组织的严密性是民营企业需要学习的。
第三个需要学习的，总体来看民营企业需要向国有企业学习遵纪守法，这是需要学习的，因为民营企业在发展过程当中，最税收方面，在项目获得方面，随着政治的一些原因，很多民营公司，大的民营公司倒闭了，破产了。相对于他需要学习遵纪守法这方面的事情。
另外还有第四个很重要的，可能需要学习国有企业在企业文化方面的事情。
从这四个方面如果不这么去理解，我们不能去研究中国的经济，不能研究中国的地产，也不能预测中国的未来。因为近期国资委主任的研究报告，他说04到06年的数字，中国国资委所在的企业正在纵向和横向全面的扩张，上市的总资产上万亿，连续三年净资产收益率平均在10.5%左右，总营收入都是以20%以上的速度递增，最典型像中石油，中国网通105亿。这样如果不去研究国有企业四个方面，或者更多的方面，研究国有企业它的发展，当然在一定程度上资源的垄断性，政策的优惠可能民营企业没有，国营企业所以存在，所以提升它有内在的原因。
主持人：所以说这些优势在很多方面是私营企业所不具备的。
因为我们今天在线的朋友还有很多不同的，房地产开发企业，尤其是中小企业的朋友，很多都提出了一些问题，我们一会再回答这些问题。但是我这儿想请禹总与大家分享一下他在资本地产方面运作的一些技巧。大家知道禹总是国内房地产行业第一位房地产资本的专业博士，同时也成功运作了很多不同的项目，特别是去年在山东运作的，应该是前年，去年一直在运作，山东科技园的项目。
禹晋永：这已经做完了。
主持人：但是这个项目堪称经典，曾经在资本与资源的整合方面，为很多企业提供很好的一些整合的经验，能不能请禹总介绍一下山东项目的一些情况，或者把你成功的要诀跟我们中小企业家朋友们透一透？
禹晋永：因为我是做房地产投资的，我曾经有一个理论，这个理论应该说是赚钱的法宝，很多人包括我们今天刚才杨总说的跟这个理论都是背道而驰的，为什么呢？因为我首先不承认房地产是产业，产业更谈不到是支柱产业，我认为它是一个附属的行当，是附属在产业化上面，比如我们今天提出的地产，单纯的做住宅这是一个传统的地产。第二级是特色的地产，特色地产就是工业地产，旅游地产，科技地产，农业地产，这是时代发展当中的。第三个最高层次的就是资本地产，政治、军事都是由资本统治的，美国打伊拉克也是经济的需要。这些都是资本的无穷魅力，军事只是技术中的一种表现，军事是打仗的，是技术性的活儿。政治资本，经济资本，有很多很多资本。刚才郑总谈的是我们在02年到03年的尝试，这个应该说也不叫什么经典，但是做的还行。正因为我没有想过房地产他是一个行业，我们是用资本当时做这一件事情，因此我们就在那个地方买下1500亩地，然后再确定下来要怎么去招商的问题。山东它是一个比较贫穷的地区，我们想能够把北京，特别是中关村地区一些科技型企业能够把它引到那个地方去，但是这对很多人来讲这简直就是一种妄想，那么贫穷的一个地方，你要把中国最高科技的尖端带到那个地方去，好象这个差异太大，恰恰房地产发展又在经济发达比较成熟的地区。但是我们仔细考量和分析，中关村科技企业，特别科技软件企业它们都是高知构成，第二他们拥有很强的知识产权，但是他们缺少大量的现金流，恰恰我们的银行是不支持科技企业去发展的，银行每个人都讲支持，银行具体拿贷款很少有银行把钱交给科技企业，我们今天事实上是不支持。我今天在这里做直播可能有些行当我们支持了，你支持中国的企业里面是小的，不像房地产商一下拿10个亿，甚至800亿，1000个亿，这在中国房地产开发企业里面很正常，但是在高科技领域里面银行不支持，尽管行长口口声声支持，但是事实上没有支持，一个科技肯定是一个国家的核心竞争力，我们经常有人在讲，包括打仗，你输了不是输给我，你是输给了科技，包括今天在地产领域也是这样，这些软件商，拥有知识产权的商人们，他拿这些去银行贷款银行是不支持他的，因为银行人不懂这些东西，第二银行体制也不接受这个东西，银行接受不动产，没有说拿知识产权交给你银行就可以给你放款。最近我看到中关村科技园成立风险担保机构专门做这个事情，也是尝试性的，前几年根本没有，换句话说大量的科技企业创业环境是艰苦的。[NextPage]
我们怎么样把它结合起来，又把我们的房地产销售出去，我们当时打了一张牌，就是科技地产，于是我们吸引了很多中关村科技企业到山东去发展，去发展的前提就是我把我开发的房地产投资给你，让你的科技企业一夜之间拥有上千万的资产，相反你只需要把你的营业执照挪到山东去注册，迁出，税在山东缴纳，在山东实现总部经济，而这家科技公司他的窗口仍然在中关村，并不影响在中关村的实际工作，换句话说把中关村应该收的税收山东人收走了，我们采用的方式你只要到那个地方来我投资，我把我开发的房地产，什么老板别墅，白领公寓，员工宿舍，写字楼全部给你这家公司，让你这家公司在山东，你的窗口在北京中关村，拥有上千万的资产，你在北京每月赚的钱然后分20年向山东的银行去偿还按揭。
但是你来了，你买了我的，就是我投给你，在法律上，中国很多法律鼓励投资，我们仔细观察一下，在中国的法律里面对投资的概念是相当不明确，换句话说没有一部法律是有关投资一个准确的解释和概念，因为对房地产不动产的投资是不允许的，只能叫按销售对待，我把盲目性投给杨总，土地局，房管局他只能按销售给你，不能说我投资，按照公司法投进去之后你不能拿走，我过户才能拿走，不能说不交税我就把土地证房产证变成你公司的，这是不行的，具体要运行法律知识，就是因势利导做这个事情。我把这个房地产投给你，在公司法里面是销售行为，销售既然要交税，既然销售可以享受按揭，你一夜之间有了我的房地产，然后我可以拿出一二百万作为你企业的流动资金，上千万的资产你可以分20年，用每月其中的利润偿还贷款，然后你的窗口仍然在北京。
我们也准备同样用这种模式，当时跟胡小东，还有庐岩副区长谈，他们调走了，他也找了很多国际名流，科技企业都没钱，因为它没有现金流，因为他不是像传统房地产商，他是资金密集型的，为什么像搜狐，新浪，在国际资本市场很有钱的，真正到现金流的时候，包括新浪都没有钱，所以以至于他的股权拿到资本市场融资被人家收购了都不知道，才会产生这样的情况。我们回过头来看这些大企业没有自己的房地产，搜狐在清华科技园里面我们经常去做直播，因为它的产业是虚拟的。
通过这种方式运用资本的概念在里面进行全方位化的运作，我想简单做这方面的介绍。在资本领域真正的地产商要向这方面发展还要去开动更多的脑筋。
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