国土部“暴晒”闲置土地 楼市调控从严不懈（原文27页，爬累死了。。）

一边，是去往北京方向的高速收费口；另一边，是去往天津市区方向的高速收费口……中间，是位于天津宝坻区的京津新城，京津边界最大的一处别墅区。

　　2004年，合生创展与珠江投资在这片荒芜的盐碱地上投资68亿元建立起了五星级酒店、温泉城、商业街和高尔夫球场以及数千栋美式别墅。但在建成数年后，这里依然鲜有人居住，成为一座“空城”。

　　“京津新城定位是第二居所，有很好的温泉和高尔夫，很多业主都是周末到这里度假、享受生活。”合生创展一位高层人士向《第一财经日报》解释说。

　　目前，新区二期规划已被国务院批准通过。根据管委会的宣传牌，将来新城面积将达258平方公里——这将是目前规模的5倍多。

　　高空置率

　　2010年8月17日上午。本报记者从北京驱车1个多小时来到了宝坻区京津新城。

　　下了高速，京津新城的欧洲宫廷式的建筑整齐辉煌、颇有震撼感，但中午时分，道路两旁的商街空无一人，几家小饭馆和便利店还在营业，但显然没有客人。在别墅区，记者看到门口的保安笔直站立，小区内部分别墅空置，没有装修。一个便利店收款人员告诉记者：“平时是没有什么人，周末人还多一点。”

　　由于没有便利的公共交通，无论是对北京人还是天津人来说，京津新城都显得过于遥远。如果你从北京出发，经过京沈高速和津蓟高速，一路往西南驶上120公里，缴纳50多元高速费，消耗了近百元的油费，方能抵达京津新城。从这里驱车往南50余公里，同样需缴纳高速费，才到天津市区。

　　因此，京津新城对外来人口有强烈的“挤出效应”。而当地也没有实体性产业。因此，购房者难以日常居住，只能当做“第二居所”，常住的人口只占10%。

　　“京津新城的销售非常好，销售率超过90%。新一期还没开发完。”开发商告诉记者。在靠近高尔夫球场的一侧，大面积的土地还待开发，按照规划这里将建成8000座别墅、大型商业中心。

　　京津新城庄园1号售楼处里冷冷清清，新一期别墅和高尔夫公寓仍在出售，售楼人员告诉记者：“高尔夫公寓7000元/平方米；一次性付清可以打9.5折。别墅13000元/平方米，价格看好了还可以商量。”在京津新城的购房者以投资性购房者居多，也有些是由于认可高尔夫球场的稀缺性而买房。

　　赌未来

　　在这样一座空城上，合生的董事长朱孟依和当地政府投入了太多赌注。

　　根据公开资料，在协议出让土地制度废止前的2001年，急于改变城市形象的宝坻区政府愿以每平方米78元的价格将2万多亩土地卖给合生。京津新城随后成为宝坻区政府的头号工程。京津新城项目自2002年立项之后，一直不事声张，采用了非常低调的操作路线，在2002年到2003年，基本上处于“无人问津”的状态。

　　随后几年的开发合生和珠江的投入不小，其网站上称仅仅配套设施就耗资68亿元人民币。从2005年到2009年年底，京津新城共实现销售额约30亿港元，显然，这个项目沉淀了合生多年的积累，但回收周期十分漫长。

　　空置率并没有让京津新城的建设停下脚步，近日，合生集团传出已成功与新加坡淡马锡合作，以股权置换的方式融得10亿元人民币，用来重点开发京津新城。

　　在京津新城管委会官员眼里，京津新城未来仍“不可限量”。天津市宝坻区区长孙宝华今年上半年曾公开表示：“在全市规划的11个新城中，宝坻占有两个，其中的京津新城是一座非常年轻、富有特色而且正在快速崛起的崭新城市。远景规划面积258平方公里，近期规划53平方公里，人口规模是100万。”

　　合生创展上述高层人士向记者表示：“合生仅仅是参与了京津新城的一部分开发。京津新城是当地政府一个很大的规划。目前还没有开发完。至于未来合生如果要继续参与到京津新城的开发中去，还要参加土地招拍挂。”

　　孙宝华表示，已经进入和准备进入的有合生、珠江、锦绣香江、阳光100、香港明发集团、中国世代集团等多家企业，在建的项目包括：锦绣香江休闲人居水城、比克新能源研究院、解放军军事交通学院等；已经签约即将开工建设的有：明发国际城、阳光100东方威尼斯水城、世代集团比弗利城等一批大型综合项目。另有消息称，一家央企集团准备在当地开发综合性商业项目。

　　各个城镇无序发展，生活配套设施跟不上，类似京津新城这样新建小区房屋闲置、资源浪费的现象随处可见。“房地产开发是不可能停下来的。”不仅仅是京津新城，河北的燕郊、三河、香河、涿州、固安，甚至天津滨海新区、东丽区、武清区都在用房地产透支着“卫星城效应”。

　　也有业内人士认为，这只是中国城镇化过程中的一个过程，未来，像发达国家一样，随着轨道交通的完善，卫星城将担任重要的城市分流人口职能。

这虽然不是一个准确的数据，但起码是一个重要的参数。

　　日前，从济南市水业集团户表办传出的信息，今年6月份，济南市共有6万户居民的水表读数为零。而在今年前6个月，持续读数为零的，也大约有6万户。

　　水表的故事

　　这些住户都是一户一表。水表持续不走字，说明该户未用水。而持续未用水在很大程度上表明这家住户没有人居住。

　　《第一财经日报》记者从济南水业集团了解到，从2004年开始，济南市对住户进行一户一表的改造。这其中，新建楼房基本都实行了一户一表。截至去年底，共有近49万户实行了一户一表。而据估算，截至今年上半年，该市应有50万户实行了一户一表。

　　这些水表并不在住户内，而是在居民楼外，水业集团的抄表人员掌握钥匙。也就是说，在抄表时，因为居民家中暂时无人而造成漏抄的几率是很小的。

　　如果按照50万个户表，其中6万持续读数为零计算，济南市的房屋“空置率”也在12%这一水平。

　　济南水业集团人士称，6万只是读数为零的，还有一些读数很小，接近为零的未计算在内。

　　领秀城样本

　　济南市超级大盘领秀城B区是去年11月交付的楼盘。这个楼盘共有14栋楼，大约有1500户。

　　记者随机查看了一个单元的入住情况。这个单元18层，共有36户。情况表明，其中的12户已经入住，8户正在装修。其余的16户不见动静，还是纯毛坯房。

　　领秀城C区是2008年交付的，业主张女士告诉本报记者，她的那个单元29层，58户，根据她的观察，约入住了六成，其余的40%无人居住。

　　上述楼房入住情况，只能给人一个空置的直观印象。对准确的空置率，济南市统计局综合处人士表示，目前济南市统计部门并没有住房空置率、房屋待售面积的统计数据。

　　领秀城B区是2007年3月开盘，当时的均价是每平方米4600元。现在的二手房成交价格在9000元/平方米左右。而邻近新开的期房价格也已在8000元/平方米以上。

　　也就是说，从2007年3月到现在的两年半左右的时间，该小区的房价已经上涨了近一倍。

　　今年上半年，搜房网公布了“2010中国房价最该下降的八大城市”榜单，济南位列三亚之后排第二。

　　济南网民数黑灯

　　和全国其他城市一样，济南的网友也自发开展了“数黑灯”活动，以试图得出房屋空置率。

　　目前，被“晒黑灯”的济南小区有鲁能康桥、卧龙花园、阳光100、中建文化城等。网友们还自发统计了相关的数据，如“总计68户，开灯数27户，黑灯率约60%”、“总计28户，开灯12户，黑灯率约57.14%”。

　　但小区物业部门对这种方式计算房屋空置率并不认同。鲁能康桥小区物业部门人士就曾表示：“这样算空房子不是瞎胡闹吗，现在年轻人社交多、加班多，我这个小区就是，晚上都是黑灯瞎火的。但我知道，房子都是有人住的，人不到半夜不会回来的。”

　　看来，要得出一个准确的空置率，并不容易。

　　新浪乐居近期发动网友对济南房屋空置率进行了调查，数据显示，高达81%的参与调查者认为济南房屋空置率高，近70%的被调查者认为自己小区黑灯现象严重。对空置率高的原因，七成以上参与调查者认为是炒房所致。

“晒黑灯”行动已收集了上海近百个小区的数据，得出的平均“黑灯率”约为50%。此报告指出，从区域看，浦东、闵行、长宁等区板块的“黑灯率”较高，分别为69%、67%、84%，浦东和闵行的受调查小区有接近七成的房子晚上不亮灯。

　　《第一财经日报》记者因此对上海七大样本楼盘进行了深入调查，发现多数曾经背负着“空置大盘”名号的小区，在经历过多轮房东大“换血”之后，部分已经人声鼎沸；这并不代表着上海的“空城”已经绝迹，远郊或者区域配套、居住氛围并不成熟的区域，依旧有楼盘唱着“空城计”。

　　“入住情况比想象中高很多。”这是本报记者对上海普陀、虹口、闵行、松江、浦东五区7个样本楼盘的入住情况进行深度调查后得出的结论。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭估算，上海楼盘的整体空置率应该在20%～30%之间。

　　1 曾经投资大盘 如今自住大盘

　　中远两湾城：自住客进入

　　以上海浦西内环内的超级大盘——中远两湾城为例，该盘目前入住率已经达到了85%以上。

　　21世纪不动产上海锐丰长寿店置业顾问王能怀表示，计入群租，2006年时中远两湾城空置率曾达到60%，此后，楼市回暖，自住客纷纷从投资客手中接盘入住。“目前入住率很高，其中自住在50%~60%，出租30%左右，空置约10%。”

　　中远物业总经理杜恩毅告诉记者，2006年之前，中远两湾城四期曾被浙江炒家“扫货”，4000多套房子，其中1500多套都在温州投资客手中；进入2007年那波楼市高峰期后，原有的投资客开始将房源转卖，自住客开始陆续进入小区。

　　上海绿城：毛坯房难找

　　离开中远两湾城，记者来到人口密度相对较低的浦东，发现当年几个空置大盘如今竟也热闹非凡。

　　锦和路99号的上海绿城是浦东花木名盘。本报2006年底的报道，当年6月小区业主自住房700余户，出租住房205户。当时，项目三期尚未交付，根据一期、二期共约1800套房源粗略估算，入住率仅约50%。

　　时过境迁，记者近日再次进入上海绿城实地调查时发现，小区内居住氛围已较几年前迥然不同。

　　按照绿城附近中原地产中介小徐的说法，自2008年左右始，上海绿城项目内早期囤房的投资客意识到时机成熟，陆续开始走量，使得自住率逐步攀升。一名外出购物的老年人告诉记者，她所在的楼里基本都住满了，而她，正是两年前搬进小区的。

　　一名2007年来上海绿城工作的物业维修工也表示：“2007年的时候，常住户就一半刚过，大概2008年开始住的人就多起来了。现在他前往维修接触的住户里，新、老面孔大概各占一半。”

　　中介小徐告诉记者他自己估算的结果，现在绿城的入住率有90%以上，大部分为装修房屋。目前，在中原地产挂牌的上海绿城房屋有100多套。“但三房的毛坯房只有一两套，两房的毛坯房还多一些。这里找毛坯房很难了，现在能出租的就出租，装修了出租7000元/月，比不装修多出2000元/月呢。”

　　绿城物业管理中心的有关负责人表示，目前小区内共有房源2631套，若不考虑已入住但还没登记的业主，长期空关的房源有约800套，整体房屋入住率保持在70%左右。而在常住的1800多户中，有300多户为租户，保守估计，纯自住的业主比例约达60%。

　　地杰国际城：居住氛围日趋成熟

　　走出上海绿城，记者继续在浦东花木、北蔡一带“扫楼”，发现离上海绿城不远，还有一处较大的住宅楼盘——位于浦东御桥路1978弄的地杰国际城。

　　从阳台上晾晒的衣被可以看出，地杰国际城的居住氛围相当成熟，其周边的农贸市场等也一应俱全。

　　地杰国际城和上海绿城一样，当初也经历过一段住户真空期：投资客囤房不卖。

　　地杰国际城物业管理中心的黄女士亦向记者坦言，地杰国际城交房前已出售的房屋有800多套，“但是其中一半购房者户籍都来自浙江等炒房团颇为集中的区域。”于是，2006年9月份刚开始交房时，只有300多户入住。直至2007年底，仍只有500～600户入住，入住率不超50%。

　　情况在2008年前后开始有变化。据黄女士回忆，最为集中火热的交易出现在2008年下半年。“当时，房价逐渐上涨，四五百套的投资房，有三分之二出手了。”

　　黄女士告诉记者，目前国际城一期共1129户，空关率不超过10%，“一直空关的房子就在80～90套。”住户中约有300套房屋为出租；二期的1359户，空关率则更低，空房基本在50～60套。

　　“因为二期不曾赶上2006年的投资潮，国际城一期房价的上涨一定程度上也消磨了二期的获利空间。因此投资客相比一期要少得多。这就是为什么二期的入住率一直比一期高，也比较稳定。”黄女士解释说。

　　附近的21世纪上海锐丰中介的王女士基本证实了黄女士的说法，她说，目前地杰国际城入住率非常高，至少有约80%。空关的房源多数在曾经的炒房客手中，“我们知道一个温州投资客目前手里还囤着该小区30套房子。”

　　黄女士告诉记者，还有一些空关的房源，则是购房者为子女备作婚房之用。

　　2 租客为“空置率”填空

　　事实上，2005年前后，上海楼市中因被投资客染指而一度“空城”的楼盘可谓不胜枚举。但记者发现，除了上述如今成为自住大盘的样本楼盘之外，还有一些曾经的“空城”如今也已顺应区域市场，成为租赁大盘。

　　瑞虹新城：白领、老外租的不少

　　瑞虹新城是上海浦西内环线一大名盘之一，因大而出名，也曾因“炒”而出名。

　　瑞虹新城附近汉宇地产一名中介向本报介绍，北外滩地区在2004年被浙江投资客看好，“浦江名邸”、“名江七星城”、“瑞虹新城二期”等楼盘均受到温州客“关照”，约50%的房屋（个别楼盘70%）被投资客收购，不少温州人更一买就是五六套，致使区域内大量房源空置。到了2007年，上海楼市再次迎来一波成交量价双涨的高峰，区域内首批投资客开始“出货”，这时候，这里二期的一些空置房开始被出租或是作为二手房出售了，住户也多了起来。

　　转眼间，又是两年过去了。昨日，早上上班高峰段期间，当记者从地铁4号线临平路站下车时，惊讶地发现这一站上来的乘客短短几秒钟里已把车厢全给挤满了。从4号线出站后，便从出口直接通向了易买得超市和瑞新生活广场，广场里餐饮、服装到处可见。

　　周围的一些居民告诉记者：“这里广场一到晚上或是周末就特别热闹，附近都是瑞虹新城的，广场的生意也不错。”

　　短短几年，瑞虹新城的入住情况似乎已发生了翻天覆地的变化。21世纪不动产瑞虹新城分行经理籍文宗估算，目前瑞虹新城一期、二期入住率已达80%。

　　临平路的汉宇地产中介公司工作人员告诉记者，撇除近几月刚刚交付使用的三期房源，目前瑞虹新城一、二期的房源出租比较多，尤其是二期，因为临近轨道交通4号线，出租率很高。

　　籍文宗向记者表示，至今为止，瑞虹新城的业主仍大多为投资客，比如目前三期房源的产证虽未下来，但已有投资客开始寻找下一任买家。

　　瑞虹新城门口的保安亦告诉记者：“差不多都住满了，到这里租房的特别多，多是白领，老外也不少。还有上外、财大一些大学生租这里的也有，里面住的人文化层次都蛮高。”

　　上海康城：租房一间七八百元

　　瑞虹新城的情况和本报此次调查过程中发现的另一个超级大盘颇为相似——上海康城，闵行西部百万平方米大盘，距离莘庄北广场地铁站3公里，20世纪90年代末开发，开发周期10年，曾经是炒房团的目标楼盘之一。

　　上海康城附近的中介如是描述：“2008年投资客疯炒的时候，除了四期刚刚开盘外，康城的前三期将近10000套房子还是有很多都是空着的，大概有40%。”

　　记者16日来到上海康城时略显惊讶，几年前还冷冷清清的康城如今变得热闹非凡。围绕康城走一圈下来，发现阳台上如今都已晾满了居民的衣物；小区的生活馆内，尤其是到吃饭时间，餐厅里人群拥挤；小区的地上和地下停车场内，即使是周一工作日，车位仍显拥挤。

　　“几年前小区里住的人还是很少的，但是后来越来越多的人住了进来。”停在小区内的出租车司机对记者说道。

　　小区的物业管理处人员估算：“目前小区的入住率是90%以上。”

　　“我们这儿一期和二期的房子业主买了以后自己住的多，但是后建的三期和四期的房子则相对来讲租房住的人很多，所以住客很杂。”住在小区一期房子的王阿姨告诉记者。

　　康城附近的中介公司业务员也对记者表示：“这几年间，康城附近的交通等配备设施也大有改善，这大概也是为什么租在这儿的人会越来越多的原因之一。”

　　“我们是来找房子租的，看过这附近，就这儿还相对便宜些，一间房七八百元。”大门口，两名外来打工的女子如是说。

　　上述中介人员介绍，目前小区里共有12999户，居住在里面的人数总共有3万～4万。“看起来现在就只有几十套房子是空着的，那些已出租给别人的房子当然不算是空置的啦。”

　　看来，由租客来“填空”亦不失为一个好办法。国家住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长赵路兴认为，随着我国城市人口的增加，大部分人需要通过租房来解决居住问题，而租赁市场的房源大部分来自于个人投资的房产。

　　3 远郊楼盘空置率依旧居高不下

　　然而，在上海郊区部分地方，房屋空置率依旧是个谜。

　　三湘四季花城：没个像样的菜场

　　广富林路1599弄66号，28套房，10套房亮灯；68号，28套房，11套房亮灯；100号，28套房，10套房亮灯；118号，28套房，8套房亮灯；98号，54套房，23套房亮灯……这是本报在8月16日（周一）晚上8点至8点半对三湘四季花城的部分楼层亮灯情况的统计数据，部分楼层亮灯率不足40%。

　　随着地铁9号线的通车，松江地铁沿线住宅受到投资者青睐，松江几大板块九亭板块、泗泾板块、大学城板块等在几年内先后建起了大量商品房。这其中，是否隐藏着不少“空城”？

　　“房产调控后，部分投资客开始退出，一期现在入住率已经从去年的两成上升到了四成。”房产中介拿着三湘四季花城的房源推荐表向记者介绍。

　　紧邻三湘四季花城的恒晟地产中介销售小李，长期从事着松江大学城板块的楼盘销售，小李说：“目前，三湘四季花城一期入住率为40%左右，二期、三期为50%~60%，四期由于刚交房不久，大多数房屋正在装修，入住率很难看出来。”

　　小李打开电脑输入三湘四季花城，数据显示共有654套房源。不排除这部分房源有部分在出租，但就一家二手中介就有该楼盘如此多的房源，整个市场上待售房源数目可见一斑。

　　为了证实小李的说法，记者实地走访了三湘四季花城，一名住在二期的业主告诉本报记者：“这里肯定有很多房屋处于空置状态，此前，周边连个像样的菜市场都没有，现在，大家主要去的那个菜市场也才不到十家店面。”“空置的不要太多哦，你晚上来看这些楼的亮灯情况就知道有多少空置了，一半都暗着。”

　　本报对广富林路1599弄以及梅家浜路1508弄的部分住宅楼进行不计名（不记录楼层门牌号）亮灯统计，除了个别极端情况，大部分都在50%左右徘徊，有的甚至低于40%。事实上，亮灯率并不等同于入住率，但在夜晚8点之后的计名统计的166套房屋亮灯率仅有37.3%，即便算上8点之后还尚未回家的常住业主，入住率也不会很高。

　　据当地中介介绍，随着楼价不断上涨，以及楼市调控政策出台，不少投资客已经逐步退出，三湘四季花园的入住率才逐渐高了起来，“如果一年前来，这里一期的入住率还要低，都不足20%。”中介的话现在已经难以证实，但小区空置率之高可见一斑。

　　奥林匹克：

　　阳台长期不晒衣服的挺多

　　而位于松江另一板块九亭的奥林匹克花园入住率也不容乐观。一名在小区内从事清洁工作两年的阿姨告诉本报，具体多少很难说清楚，但就从一些房屋没有窗帘、阳台杂乱未封闭且长期没有衣服晒在阳台来看，空置房屋还是有较大一部分的。

　　在奥林匹克花园内，记者选取了连排的几栋五层楼进行统计，分别是4~11号，共计80套房屋，记者简单计算，阳台杂乱或者空无一物、空调未安装或外机被塑料纸包裹长期未用、窗帘未安装的有较大空置嫌疑的房屋有16套。

　　由于一楼可以近处观测，记者对一层的16套房屋观察发现，屋内空无一物或者屋内杂乱无人常住迹象的、可以肯定空置的就有5套房屋。统计结果跟中介所说的基本相同。

　　4 空置率可统计且应公布

空置率概念如何界定？

　　目前我国统计部门对“住房空置”统计的是“新建商品房减去已销售面积，再减去自用、出租面积”，类似“滞销率”。

　　而另一种“住房闲置”统计的则是“已经售出的商品房中的那些空关着的房子”，一些机构也用这一概念查所谓的“空置率”，本报此次调查用的是后者。

　　空置率多少是合理的？

　　从国际惯例来看，一般情况下空置率在5%~10%属于合理区间；如果空置率在5%以下，说明市场严重缺乏空置房源；10%~20%属于危险区间；超过20%就属于严重危险范围，说明楼市已处于高风险状态。

　　我国有无空置率数据统计？

　　没有。国家统计局新闻发言人盛来运近日表示，要想摸清楚确切的住房面积、住房结构情况，还有待住房普查。目前国家统计局关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。

　　国外有无空置率数据，是否会发布？

　　世界上有不少国家和地区都在统计住宅空置率，美国、欧盟等很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据。

虽然今年4月份国家出台了史上最为严厉的楼市调控政策，但多数开发商依然赚得盆满钵满。

　　截至昨日，63家上市房企发布中报，整体业绩大增36%，累计净利润138.29亿元，而且不少机构二季度重新抄底地产股。

　　不过，在靓丽的业绩背后，这63家开发商背负了接近6000亿元的巨额债务。

　　本报讯 截至8月19日，沪深两市共有63家上市房企公布了2010年中期报告，累计净利润接近140亿元，同比增长36%，其中六成公司净利润同比上涨。

　　不过，在上市房企靓丽的业绩背后，却是累计负债接近6000亿元的巨额债务。业内人士表示，在楼市调控暂无松动的情况下，巨额债务让开发商很难受。

　　“万保招金”负债近3000亿

　　统计表明，截至6月末，上述63家已经发布半年报的上市房企累计负债总额高达5867.01亿元，“万保招金”负债总额为2779.45亿元，占据了整个负债额的47.37%，负债总额超过百亿元的开发商就有13家。其中，万科的负债总额为1120.93亿元，保利地产（600048）为925.85亿元。

　　高额的债务同净利润总额形成鲜明的对比。如果按照目前138.29亿元的净利润计算，开发商要偿还完债务，即使不吃不喝，也要42.43年。另外，在这63家公司中，资产负债率接近或达到70%的有30家，占比接近五成。四大地产龙头中，保利地产资产负债率高达76.77%，而万科A（000002）、金地集团（600383）和招商地产（000024）的资产负债率也分别达到了69.83%、69.85%和61.30%。

　　巨额债务将成难啃的骨头

　　有专家表示，目前主要融资渠道关闭，开发商的资金链越来越紧，巨额的债务将成为企业难啃的骨头，除非都是长期贷款。

　　中央党校经济学部副主任韩保江教授表示，高额的债务对房地产来说已经是不安全的信号，“因为房地产企业要靠贷款，一旦没人给他提供这种资金了，那么房地产很快就瓦解了。”开发商也对记者表示，对那些规模较小的开发商而言，巨额负债会让他们很难受。

　　记者观察 业绩增速中小房企占优

　　根据本报记者的粗略统计，目前这63家上市房企2010年上半年共实现营业总收入超过千亿元，实现净利润共138.29亿元，较去年同期101.51亿元上涨36%。

　　数据显示，在这63家上市房企中，净利润超过10亿元的只有万科、保利地产、华侨城、金地集团和招商地产，净利润总和高达80.68亿元，占整个已经发布半年的地产企业净利润总额的58.34%。其中，万科以28.1亿元居首，保利以16.27亿元次之。华侨城、金地集团和招商地产分别为13.51亿元、12.28亿元和10.50亿元。

　　不过，从业绩增长速度来看，中小房企表现比较有优势。其中，刚刚重组的嘉凯城（000918）虽然上半年净利润总额不足5个亿，但业绩增幅高达3994.36%。阳光城（000671）同期净利润只有8852.62万元，但增幅为2876.21%。有12家公司的业绩同比增长翻番。

　　机构次季抄底增仓

　　从最新的统计数据看，二季度有机构开始进入地产板块，大有抄底之势。

　　如中国宝安（000009）中报显示，与去年底前十大股东构成相比，华夏系基金大笔买入该股，华夏优增、华夏盛世和华夏回报（爱基,净值,资讯）（点评）3只基金占据前十大股东的第三、五、七位。其中，华夏优增二季度环比增加979.99万股；华夏盛世新买入1902.10万股，而华夏回报则增持440.99万股至1667.74万股。

任志强（右）称开发商有钱耗得起，潘石屹认为开发商资金很紧张。（来源：东方早报）

　　京城两名嘴——华远集团总裁任志强与SOHO中国董事长潘石屹昨天的一场对话传递了国内地产商对于目前房地产市场的一种普遍认识:中国房价要跌。

　　这对好友所在的两家公司性质迥异，两人对于多数地产观点意见全不统一，只是不管出于何种理由，他们都认为今年的中国房价将会下降。

　　任志强:别指望大跌

　　任志强一如既往用数据来说话，他表示，由于政府参与定价等原因，未来一线城市房价短期内可能继续下滑，而二三线城市的价格也不可能维持继续增长。

　　任志强称，由于国十条新加的规定，预售之前要报价位，因此楼盘的定价权其实掌握在地方政府手里，政府参与新盘定价也直接导致房价走低。

　　任志强解释称，“约谈是国十条明确要求的。第一个约谈的是地方干部，温总理强调要继续问责，你报了五万块钱，我说你只能卖三千，这就是约谈的办法。”

　　任志强在对话中说道，目前情形和2008年有明显区别，“2010年和2008年完全不同，2010年应该说国外的形势不是太差，起码是从负增长到正增长，增长不多，还是缓和了。第二是国内经济形势很好，都是高增长。今年GDP增长幅度还是维持在9%左右，有40多个城市保持两位数的增长，接近20%的增长，所以这些地区大量买房子。 因此今年和2008年最大的差别，2008年都不行，今年是一半红、一半绿，一半城市价格下降，一半城市价格上升，所以出现了两极分化，和国内外的经济形势不一样有很大关系。”

　　任志强称，现在很多楼盘的降价除了少数楼盘确实资金链有问题之外，主要还是政府因素主导。

　　任志强还否认了开发商缺钱一说。他表示，房价如果跌到20%～30%，政府比开发商更急。开发商钱多得是，起码还能维持一个相当长的时间。不但是今年，就是明年，也可以过日子，没有问题。指望开发商没钱了，指望大跌了，抄底，门都没有。

　　潘石屹:开发商没钱了

　　潘石屹有关房价的问题和他过去无数次提及的观点基本相同，中国房地产市场再次被其看成已经孕育巨大泡沫的地方。潘石屹称，在租金回报率仅1%的情况下，房价想要维持住并不现实。

　　潘石屹也承认目前地方政府主动参与定价的行为，但不同意任志强关于开发商资金问题的看法。他表示，“从钱上来看，（开发商）很紧张。”潘石屹说，第一，是以后银行给开发商的贷款。开发商和施工单位有合同之后，开发商没有足够的钱从银行拿到贷款。第二，国十条上规定，以后的收入由银行监管，实际上对房地产的影响是巨大的。“我们当时开发项目，用的钱里面有70%～80%来自预售收入，活钱变死钱，原来同时拿到的款，现在两年三年，北京这个月就开始实施，所以到现在为止，房地产开发商一半活的钱变成死的钱。这样短短的几个月时间，因为价格下跌，钱都花出去了，该收的钱没有收回来，从钱看，房价要跌。”（东方早报）

狗熊我终于爬完了

为什么有的需要审核，有的不需要审核。。
晕了。。
不明白呵。。