国土部“暴晒”闲置土地 楼市调控从严不懈（原文27页，爬累死了。。）

对于北京将出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》一事，《第一财经日报》记者昨天致电上海市住房保障和房屋管理局，该局办公室相关人员表示并不知道此事，而来自《上海证券报》的报道援引业内人士说法称，早在去年底今年初，上海市住房保障和房屋管理局曾对沪上部分房地产企业进行调研，主要了解商品房预售的各个环节及流程、资金流向及操作方式。

　　上海世联房地产顾问有限公司分析师袁鸿昌表示，确实听到过上海市住房保障和房屋管理局进行调研的说法。但中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，即使要推出预售资金专项管理制度，上海也不会走在前面。

　　1994年《城市房地产管理法》出台，确立了商品房预售制度，但是大部分楼盘的预售资金都没有被严格监管，开发商总是提前支取，甚至将资金挪作他用。“开发商多是通过预售款来补充资金，还银行贷款、土地款、工程款等。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，如果只有等到交房时才能拿到预售款，对房地产企业影响将会很大。

　　袁鸿昌称，预售资金专项管理还处于谈论阶段，开发商都在静观其变。预售资金专项管理政策如果出台，会改变房地产市场的游戏规则，“现在开发商都是多项目运营、扩张式发展，三个盖子盖六个瓶子、八个瓶子，资金的运转就显得特别重要。未来资金的运用就会不取决于市场反应，而取决于工程节点。”

　　薛建雄称，监管并不是一个简单的事情，国外的做法是通过银行来进行，购房者先把钱存在银行的一个监管账户，银行可以贷款给开发商赚取利息，同时去监管开发商来保障质量，也确保自身的资金安全。

　　如何才能确保行之有效的监管？薛建雄建议称，可以提高土地增值税的预征比例，自1994年以来，中国对房地产土地增值税一直实行“预征制”:事前预征，事后清算，多退少补，预征税率一般在1%~3%之间。他认为，可以将预征比例提高到10%甚至更高，“这样开发商会形成卖房压力，快速把房子卖掉，资金压力比较大，同时起到有效的监管，如果房子质量出现问题，增值税清算会有很大的空间。”

北京银监局相关人士昨日对本报记者证实，相关监管部门确实正在讨论商品房预售资金管理办法，但还未正式发文，目前还不清楚具体发文时间。据该人士称，这一办法由北京市住建委牵头，央行营业管理部与北京银监局等相关部门联合拟定。

　　一股份制银行北京分行人士称，目前还未拿到有关文件。不过，日前有媒体报道，部分房企已经拿到《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，《暂行办法》明确，预售资金将由购房人直接存入监管账户，房企不能直接收存。

自银监会提出对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，自行决定是否暂停发放购买第三套及以上住房贷款的要求后，上海各大银行均快速回应。

　　记者从凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理赵炜处了解到，截至上周，凯盛经略已收到各合作银行的口头通知，全部暂停办理第三套房贷业务，包括已进入审批程序但还未获批的大量贷款申请均被退回。也有开发商向记者表示，由于贷款批不下来，不少购房者只得退房。

　　据凯盛经略有关人士透露，三套房停贷对以下三类自住购房者的实际影响较大：

　　第一类，与父母共有房产的购房者。按照目前的房贷政策，与父母共有一套房产，同时自己另有一套物业者，如果想要买房就会被纳入第三套房范围；第二类，有贷款纪录但无房的改善型需求购房者。不少家庭的置换购房并非一次到位，而是循序渐进地改善居住环境，这就导致部分购房者已经有两次贷款纪录，但名下房产已经售出，这类无房的置业者如果买房也被纳入三套房范畴；第三类，在外地有房产的自住购房者。外地产权物业也被纳入多套房认定范畴，使得部分新上海人也被划进停贷范围。在凯盛经略办理的房贷案例中，这样的情况占到25%-30%左右。

　　另有报道称，根据预售资金管理办法，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

　　一银行人士对本报记者分析称，这一规定带来的一个直接后果便是进一步收紧开发商的资金链。

　　北京银监局有关人士认为，上述规定有利于防止开发商把商品房预售资金挪作他用。同时，也有利于银行以及购房者防范风险。

　　一股份制银行风险管理部人士对本报记者称，如果开发商开发的项目在银行申请了开发贷款，银行一般都会进行封闭式管理，即该项目预售及销售资金也将回流该银行，银行会在一定程度上监督开发商资金的使用，确保“专款专用”，以防范授信风险。这意味着，在开发商项目有开发贷的情况下，银行也将间接地履行监管职责。但如果开发商开发的项目未使用开发贷，在未有有关部门授权的情况下，银行则无权约束开发商预售资金的使用。

　　实际上，在4月中旬住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，便明确要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度。而早在今年年初，包括云南、河北石家庄、广西南宁等地曾相继出台地方性政策，强化预售制度和预售资金管理。

进入7月以来，各地新房市场总体维持低位波动态势，近期在各种楼盘促销的刺激下，成交量出现小幅回升。从中原地产对十大标杆上市房企（保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海）的监测情况来看，标杆房企大多采取理性定价、适度降价促销的灵活策略，在整体市场低迷的情况下取得了不俗的销售业绩。

　　7月以来，随着各地楼盘开展丰富多彩的促销活动，楼市出现略微回升的势头。据中原地产调查数据显示，7月一线的京、沪两城市，一手住宅成交量环比增加2成；广州增加1成；深圳虽然环比略降7%，但主要原因是当月新增供应大幅缩减引起的。7月深圳新增住宅面积不足10万平方米，降至历史新低。

　　总体上，一线城市7月成交量仍处在较低水平，京、沪、深3城市同比分别降低7成、6成和8成；广州降低4成，但同比降幅较前2个月已有所减少。7月广州市场新房供应量仅为成交量的6成，难免呈现供不应求之势。津、渝、蓉、杭4个二线城市总成交量7月亦有回升，除成都环比下降2成外，其余3城市环比均有所增加。目前，津、蓉、杭3市成交量同比降幅5-6成，重庆降幅约3成。

　　7月各地新房市场房价仍在低位徘徊。目前新房优惠促销大都以送面积等形式出现，所谓“楼盘降价”或相比前期报价适度降低、或本身定价稍低于周边在售楼盘，降幅约在10%。

　　从7月各地市场新房均价看，基本呈现小幅波动的态势。中原监测8个重点城市中（北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州），7月均价上涨的5个、下降的3个，除杭州外，其余城市的波动幅度均在10%以内。

　　然而自4月18日新政出台以来，国内标杆房企销量未受新政显著影响。据中原地产数据，7月，10大标杆房企成交面积总计245万平方米，环比下降10%，同比仅下降5%，基本与2009年的月均成交面积持平。相比仍处于低谷徘徊的新房市场，标杆房企的表现明显优于大市。

　　7月，10大标杆房企销售面积中，一线城市占比达32%，相比上半年20%的占比销量有较大幅度回升。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊表示， 标杆房企能在逆境中跑赢大市，与采取了灵活的销售策略以及具有品牌优势等因素有关。

国土资源部对房地产用地专项整治情况的通报，再度凸显出房地产调控从严态势，同时也揭示出目前调控的难点——地方政府落实政策。对此，多位业内专家表示，目前的关键不是再出台更多新政策，而是要从严执行已有政策。

　　国土资源部土地利用司司长廖永林坦言，一方面由于政府原因造成土地闲置的比例大、协商查处难度大；另一方面，还有一些地方对房地产调控认识还不到位，清查工作比较滞后。

　　“值得玩味的是，虽然国土部通报，截至5月底全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，其中闲置土地宗数2815宗，但并没有公开全部名单，这似乎是给地方政府留面子。”一位业内人士直言。

　　对此，住建部政策研究中心副主任王珏林认为，市场对政策仍在观望，很大原因在于一些地方政府没有真正落实政策，因此房地产调控任务仍很艰巨。

　　“一些地方政府对‘新国10条’的落实比较缓慢，各地出台新的政策也相对较少。”王珏林直言。

　　“我个人认为，无论是政府原因，还是企业原因，只要确定了土地闲置2年的，就要严格按规定予以收回。”资深土地专家、国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，对于闲置土地清理要动真格的，应该把名单全部公开，不留情面，以利于全社会监督。

　　邹晓云认为，从理论上讲，开发商拿到的土地由于拆迁等问题不能开发，应该可以对有关方面不能履行合同交付土地的行为“诉诸法律”。

　　但是，“土地在不断升值，开发商根本没有动力和有关方面打官司，更不用说部分开发商原本就打算囤地了。”邹晓云直言，只有严格按规定予以收回，才能把问题简单化，以便从根本解决问题。

　　记者注意到，自房地产调控实施以来，开发商因囤地而交罚款者有之，但地块被收回的则少之又少。

　　有关专家还表示，从以往调控情况来看，地方政府每次都成为房地产调控的关键，此轮亦是如此。令人鼓舞的是，近期无论是“三套房停贷”，还是“土地闲置清理”，有关部委对继续严格调控政策的态度进一步明确，这对地方政府是很好的督促。

　8月19日，国土资源部召开房地产用地专项整治工作新闻通气会，正式公布全国1457宗闲置土地名单的处罚情况，其中，广州共有54宗土地“榜上有名”。

　　此前，广州市国土局先行公布了这54宗闲置土地的名单和处罚情况。广州市国土局网站显示，其中最早为1993年批出的土地，至今已达17年之久；最晚的也有6年时间，为2004年“8·31大限”前拿到的地。

　　广州市国土局已对其中33宗闲置土地，按土地地价或划拨土地价款的20%，开出了总额为3325万元的罚单，并限期相关地产商在一年内开发。

　　据广州市国土局介绍，此次公布名单中未做出处置的21宗用地，绝大部分属于司法查封、规划调整等非企业原因造成的土地闲置。也就是说，受罚的33宗闲置地，绝大部分是企业自主的囤地行为。

　　广州市国土局官员表示，对闲置土地，可采取延长开发建设时间（不超过一年）、改变用途后继续开发建设、安排临时使用、收回土地使用权等4种方式处置。其中延长开发时间一年较为常用，而收回土地使用权则最为严厉。

　　今年4月，广州市国土局使出“杀手锏”，将恒大、鸿荣源以及合生创展等三家公司的在2007年以及2008年期间拿下的地块收回，由于三幅地块均未缴齐土地出让金，按照土地出让合同的规定，三家共计被罚没土地出让金5.5亿元。

　　今年5月，广州国土房管局网站开设“阳光用地”栏目，根据栏目设置，将定期实时公布出让计划、出让公告、供地结果、已供地开发利用以及闲置土地查处等情况。

　　不过，有业内人士认为，广州市国土局的相关处罚过轻，难以对开发商长期囤地起到威慑作用。平均每幅闲置土地仅罚缴100万，几乎是无关痛痒。

　　据记者了解，由于政府缺乏相应的有偿收回的规定，以前广州也曾收回过多宗土地，但大多只是划了“红线”而并没有实质性投入的地块。

　　相比之下，已有实质性投入的地块大多都无法收回。尤其如李嘉诚、霍英东旗下的大财团，即使囤地多年也不会被认定为闲置土地。

　　公开资料显示，和记黄埔在广州黄沙囤地多年而未受任何处罚，而霍英东家族目前还在南沙拥有22平方公里尚未开发的土地。这些地块均未出现在此次的闲置名单中。

　　寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，政府完全有理由将此次54宗长期闲置的土地重新收归国有，这样土地闲置带来的溢价就可以重回国家口袋，而不会白白流进闲置土地企业的腰包。

　　但广州市国土局官员表示，收回闲置土地的程序相对复杂，需先举行收地方案听证会，在征求发改、财政、规划、建设、法制等部门意见后，形成闲置土地处置决定；涉及收回闲置土地的，市国土房管局还需将闲置土地处置方案提交由分管市领导牵头召开的市国土资源联席会议审议，并报市人民政府批准后组织实施。

　　“现在公布的只是近期公开出让的土地，对历史遗留的闲置土地并没有一个全面的清查和公布，还有待改进和完善。”韩世同认为。

　　据香港资深地产研究专家刘嘉辉介绍，在香港，招标信息远较内地透明，如果开发商不照合同办事，政府就完全有权进行处罚甚至收回；而一旦进入销售程序，每个单位即使空置，开发商都需要向特区政府缴纳差饷（即物业税），这就大大提升了开发商的“闲置”成本。因而，相关制度使地产商无法囤地，否则其成本将与日俱增。（21世纪经济报道）

编者按：

　　“中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人居住。”三个月前的这则消息，遭到人们对于“有人有房不住，有人没房住”的质疑。而统计部门迟迟没有数据公布，更是引发了网友一场空前高涨的调查活动。

　　8月以来，某网站在全国发起“晒黑灯”行动，邀请网友进行小区“空置调查”。

　　该网站发起的“晒黑灯”行动，很快得到“大炮”任志强的回应。任志强此后在其微博上留言表示：“想发动居民给小区黑灯照相证明空置？我要笑喷了。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成则认为，“数黑灯”虽然会出现一定误差和偏颇，但也不失为一种调查“空置率”的方式。

　　从“零水表”到“数黑灯”，“空置率”问题已经引起民众的关注。我们同样无法给出空置率的答案，我们的空置率调查，只是对楼市作出局部体检，更是希望有关部门加紧完善相关空置率在内的楼市信息统计和披露制度，美国、欧盟等很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据，这并非无法实现。

　　深圳：空置面积逐年攀升

　　大量需求来自投资性力量驱动，深圳楼市的这一特点决定其存在相对较高的空置率，这也是一直困扰深圳房地产调控的一大顽疾。大量改善性住房尤其是豪宅别墅的空置率居高不下，关外地区因配套设施不全而出现大量空置现象。

　　即便尚无官方统计指标，但这并不妨碍人们用民间统计方法去衡量。

　　张伟带着记者一路奔向号称“福田第一豪宅”的香蜜湖一号，这个偏于福田东临香梅路和北依侨香路交叉带的豪宅区一片静寂，只有少量灯光在闪烁。张伟是负责该区域业务的地产中介顾问，他说平时这里至少有一半房间因无人居住而黑灯瞎火。

　　豪宅空置率50%

　　豪宅空置率一直居高不下是深圳楼市的一大特点。多位业内人士表示，深圳部分豪宅的空置率至少在50%以上，这早已是不争的事实。

　　深圳中原地产总经理李耀智在接受《第一财经日报》采访时认为，豪宅的购买者多数已是多次改善型置业和投资型购房者，购房者通常拥有多套房产，有的用来度假休闲，有的仅是为保值增值，入住率自然较低。

　　2007年5月售罄的位于龙华街道玉龙路西侧圣莫丽斯，是近年来福田向北延展的中央别墅区罕见的大盘项目。中联地产的一名工作人员介绍，高层住宅每套总价在500万以上，单套别墅总价则在1500万左右，但该社区业主以投资客为主，入住率一直偏低，其中别墅入住率约五成左右。

　　记者在深圳福田区另一豪宅小区看到，晚上10点左右，单栋近30层约60户，亮灯的竟不足5户，最多的一栋仅为7户。而据该小区保安介绍，小区入住率很低，平日很少有业主出入，多数房子空置甚至没有装修。

　　最为明显的还是关外的豪宅区，多数小区都极为安静，除了销售人员和保安，很少有业主活动。有些已经入住的别墅和洋房多数都紧锁大门，零星有个别阳台上出现晾晒的衣服，显得格外突兀。

　　李耀智说，尤其是后海片区的豪宅项目，入住率总体偏低。

　　记者在香蜜湖北的新天国际名苑、位于福田区景田南路橄榄绿洲、香梅路与莲花路交会处的俊景豪园等小区看到，在晚上时间房屋亮灯率都普遍不超过两成。

　　但目前空置豪宅很少对外出租。在很多业内人士看来，购买豪宅的业主并不在于租金，装修的成本高，房租收益低，还不如空着，等待好价钱立即出手，就是这些业主的心态。当然，这里边有很多业主本来就是为了投资而购买的。

　　空置面积逐渐上升

　　深圳楼市的另一个特点是关内外市场严重割裂，由于交通和其他配套设施的不足，深圳关外地区部分楼盘的入住率多年来一直低于关内。

　　空置率一直居高不下是困扰深圳楼市调控的一大顽疾。根据此前深圳市规划国土委的数据，2006年深圳商品房空置面积为185万平方米，比2005年增加10.16%；2007年深圳市商品房空置面积152.66万平方米，比2006年增加1.29%；2008年深圳市商品房空置面积231.58万平方米，比2007年大幅增加51.7%。

　　由此可见，近几年来深圳的房屋空置率呈逐年上升之势。尽管官方没有公布2009年全市的房屋空置率，但去年由于房价的快速上涨，深圳房地产市场上投资、投机性需求再度抬头，普通居民自住性需求被逐渐挤出市场，房屋空置率有望进一步攀升。

　　但世联地产（002285）市场研究部总监王海斌向本报强调，区分清楚空置率的概念和统计目的对正确看待这一现象至关重要。官方此前公布空置率很大程度上是想说明在市场不好时产品积压情况，而目前舆论讨论的空置率更多是想说明投资客太多导致大量房屋无人居住，二者存在本质性区别。

　　李耀智说，很多在关内工作的人都在关外购房，一方面是因为来往和居住不便，另一方面是因为出于投资目的而坐待升值，关外的这些住房很多无人居住。尤其是部分新开发区，很多楼盘的入住率都相对较低。

　　有数字称，目前深圳的房屋空置率超过了40%。

　　世华地产总监肖小平表示：“这里没有一个准确的数字。因为到目前为止，还没有一个被业界广泛认可的统一计算方式，按照什么来计算房屋的空置率呢？这是一个很复杂的事情，亮灯率还是单纯按照没有卖出的面积来计算，似乎都不全面。房地产研究机构也没有进行相关的调查。”

　　李耀智也认为，这个数据可能存在一定的争议，由于界定标准和统计方法不同而有失客观。但他认为，深圳楼市存在大量空置房是不争的事实。而根据中原地产的统计，今年年初深圳楼市的投资客比例约在30%至40%之间，目前由于房地产调控的打击，投资客比例已经不到10%。

在住了半年之后，居民王明敏从杭州滨江区搬到了下城区。

　　他原来住的是钱江湾花园，这里实在是太没有人气了，“住了这么久，都没有看到对门有人来过。”王明敏说，唯一的好处就是根本没有停车之扰。

　　空置的房子让很多人产生了不安的感觉，所以他还是继续搬到拥挤的下城区居住，他的滨江的房子，就只好一直空着。

　　手上有两套或者更多的房子，在杭州并不鲜见。杭州媒体透露，在杭州市水业集团的数据显示：目前杭州五城区（上城、下城、西湖、江干、拱墅）的57万户自来水用户中，有至少3万户是“零水表”，超过6个月都是零度的有17742户。

　　接管钱江湾花园的万科物业公司的一位负责人透露，这个小区位置不算特别偏远，临近一桥，整体的入住率在五成左右，这个五成包括了常住、出租和临时来住等几种情况，“八成的数据主要是装修统计来的数据，一旦住户要装修的话，都会到物业来报备。”

　　从物业现在掌握的情况来看，这个小区目前的常住人口最多只占到五成，实际情况甚至更低。而这个楼盘在滨江地区已经算是入住率比较高的一个小区了，2005年底就开始陆续交付，地段和周边配套算“中上水准”。

　　有些超级大盘甚至遭遇物业费收不回来的尴尬：在杭州余杭星桥开发区的一个比较出名的楼盘，其主管物业的负责人表示，每年有将近三分之一的物业费都收不回来。

　　空置的比例比想象中还要高，事实上，这3万户零度表中还不包括大量小高层和高层住宅，因为它们的水表都是总表制的，就算整幢房子只有一户居民入住，这幢房子的总表也会走。

　　在刚刚举办的2010杭州商业地产研讨会上，相关统计数据也传递出了这样一个信息：今年起至2013年，钱江新城将有高达111万平方米的写字楼新增供应量。研讨会指出，供应量的大增无疑也将带来严峻的考验，目前空置率已达两到三成的钱江新城，未来或将进一步高企。

　　“在钱江新城的金基晓庐，钱江新城板块的配套设施都还没有完善，所以房子基本还是空着。”投资客王艳珍表示，她在钱江新城有两套房子，都没有去入住。

　　“这里的入住率是比较低的，特别是一线江景房，比如东方润园这样的豪宅，出租的话价格不会低，但是出行也不方便，这些购房者基本上都不是一套房，所以大部分都空着。”21世纪不动产钱江新城店一名邵姓员工对记者表示。

　　这和投资客青睐于杭州是有很大关系的，这些来自浙江省内的投资客，最喜欢投资的就是杭州，这也导致大量的房屋处于“被闲置”状态。

　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬表示，现在还没有任何一个官方的数据，可以统计杭州市空置房的具体数量，无论是从“数黑灯”、还是“看空调”、“物业费”，采样都会有这样那样的弊病，但无论是哪一种路径，都可以看出，杭州的闲置房数据是大于3万套以上的。这是一种稀缺资源的浪费，一旦市场行情出现波动，有大面积抛房的情况，市场价格就会出现大面积的下滑。

一边是多数人买不起房，而另一边却是大量房屋空置。日前，由一个数字引发的房地产空置争论再次激烈起来。

　　尽管人们对于6540万套空置房数据存有较大争议，但记者连日来的实地调查与某房产研究机构的调研结果无不显示，武汉楼市总体空置率接近24%，“亚健康”症状明显。

　　23.92%？

　　在“空置率”的口水战中，最大的症结在于没有权威机构或官方的正式统计数据。

　　湖北大楚房产研究院近日也通过网络调查和实地调研，首次对武汉住宅空置率进行了全面排查。调查结果显示，武汉楼市总体空置率平均水平为23.92%。

　　其中，网络调查共收集1.2万余份有效问卷，涉及包括新住宅和老社区共计300余个；实地调研探访68个交房期限在0.5~7年的大型新房社区，探访1.6万余户住宅。

　　在认定标准上，该调研组采取了一种较为简单的方法，即将“完全没有装修的住宅”定义为空置房，而通过这种方式得到的数据，其实为实际空置水平的下限，也就是说，实际空置率更严峻。

　　按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，空置率在10%~20%之间为空置危险区。看起来，武汉楼市“亚健康”。

　　对此，房地产专家陈真诚对《第一财经日报》记者表示，相比于开发商已建成却在积压待售的房屋数而言，在购房者手中空置的房屋数要大得多。

　　越高端越空置

　　顺驰武汉公司总经理张葵已从事二手房交易7年之久，现在掌管着55家直营二手房的店面。“高档房源好找，但租得起高档房的租客难找。一个月能负担起七八千元的高端租客太少。”张葵告诉本报，“在（武汉）台北路金融一条街附近、汉口江滩沿线、武昌积玉桥周边的高档房空置现象严重。有楼盘空置率甚至高达50%。”

　　张葵认为，武汉市中心的新建小区空置多，特别是高档房源。而市中心的普通商品房，特别是有成熟居住环境的老社区，则一直是中介搜索的对象。

　　事实上，在楼市波动时期，高档房的处境确实很尴尬。记者从武汉金都汉宫一位业主处了解到，该业主原本在小区内一次性付清了两套观江大宅，一套自住，另一套则为还在国外念高中的儿子所备。为儿子购置的这套房目前就成了典型的空置房。由于当初装修费用不菲，而出租的价位又达不到房东的心理预期，卖的话，还要多缴税。“听说很快要征收房产税或空置税，这套空房现在已成我们家最大一块心病。”上述业主向本报记者倒苦水。

　　而武汉森林公园附近的一个高档楼盘，2008年开盘时销售火爆，但距离交房已过去一年多时间，记者实地调查却发现，空置房源的业主登记在物业中心的联系电话竟以外地手机号为主。不仅如此，小区内一位“刚需”业主还透露，她家所住的单元有近20套房是归同一业主所有，“全部是征地拆迁后还建所得”。

　　中国指数研究院华中分院分析师李国政估算，空置房中有近四成来自投资客。投资房产已成为很多手中有闲钱的消费者最关注的渠道，“特别是中心城区地段较好的楼盘，投资比例更高”。此外，“买房后因工作变动暂时离汉，但随时可能回来的；为迁就孩子上学，暂时搬离的；为未成年子女提前购房的——这三类也是构成房屋空置率居高不下的原因之一。”李国政说。

　　物业配套关联空置

　　除投资炒房因素外，配套完善与否与空置率高低也有较大关系。

　　“买房子不仅仅是购买居住的那个空间，更是买周边的配套和环境、买周边小区的服务设施。配套不解决，入住率肯定上不来。”采访中，多数市民如此表示。

　　三年前在盘龙城买了新房的市民周有康，目前也无奈进入空置房业主的行列。在购房之前，这位土生土长的武汉中年男人对盘龙城一无所知，选择这一陌生的地方只有一个理由：只有盘龙城的房价尚是他可以接受的——122平方米的三室两厅户型，单价2400元/平方米。

　　然而，“家人都在市中心上班，自己又没车，小区出行也不方便，买个菜都要步行1～2公里，这让我们怎么住？”目前，周先生一家仍“蜗居”在武汉市中心的一套出租屋内，每隔半年去盘龙城交一次物业管理费。对于这个遥远的新家，三年里他仅仅去了五次。

　　DTZ戴德梁行助理董事、物业及设施管理负责人黄广平进一步分析，在配套与空置率的关系当中，自住型购房人看重基本配套保障，如周边购物、公共交通配套；投资性需求则更看重名校、大型商业等配套。

　　“比如有的小区交房时，就只有光秃秃的一栋房子可使用，景观没有做好，道路还没铺平，没有生活配套，业主只能空置等待，郊区楼盘在这方面更为明显。”黄广平说。

　　当然这也是一个“先有鸡还是先有蛋”的命题，一般来说，如果没有住户的话，相关配套确实很难到位。

位于北京西四环外的远洋山水小区，是北京西部城区中面积较大的大型社区之一，由30多栋超过20层的高楼组成，可容纳上万户居民居住其中。

　　工作日的下午，记者来到该小区，小区内的地上停车位已基本停满，花园、街道也随处可见散步的老人和儿童。

　　“这个小区里出租的房子很多，但空着长期没人住的房子并不算多。”负责小区26号楼保洁的工作人员对记者表示。

　　郊区空置房集中

　　有关空置率的探讨甚嚣尘上。但在北京，像远洋山水这样的情况并不鲜见。在南部城区的星河城、东部城区的珠江帝景等社区，通过对物业和业主的走访，记者估算这些社区的空置率均不到10%。

　　“像我们这种位置好、交通便利的小区，即便业主买了房子不是自己住，也会把房子租出去，因为不仅租金高而且出租速度也非常快。”星河城业主樊先生如是说。

　　“实际上，北京空置率较高的楼盘主要集中在郊区和一部分城区商住楼。”链家地产市场分析师张月一语中的。

　　根据链家地产研究部的统计，北京出现高空置率的楼盘主要有以下几种类型：

　　首先是郊区的一些高档的住宅区和别墅区。这种类型的社区往往定位高端，房价的门槛比较高，但是社区的配套设施并不完善，距离城市中心较远。据链家地产市场研究部统计，通州区月亮湾的空置率大概在50%，而东方太阳城的房屋空置率大概是40%。

　　其次是投资率较高的优质盘。“这类投资者购房之后并不居住，而是伺机出售，因此这些楼盘的业主更换比较快，但是吸引的接盘者大部分还是投资者。”张月表示，这一原因导致业主更换频繁，但房屋却始终无人居住。顺义区的金汉绿港小区，就受到了投资性购房者的青睐，目前该小区大概有30%的房屋空置。

　　此外，一些位于城区的商住两用楼盘也因为房屋物业费、水电费收费标准比较高，导致空置率高于周边的普通住宅。据链家地产市场研究部监测，崇文区的宝鼎中心作为一个位于城区的商住两用楼盘，其空置率就超过了20%。

　　空置率统计缺位

　　根据日前国家统计局公布的数据，截至今年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积逾1.9亿平方米，如果按照每套住房100平方米来估算，就意味着全国的住宅中有190万套左右的商品房待售。

　　而北京房地产交易管理网的数据显示，目前北京增量商品房中尚未销售的期房面积为1472.15万平方米，现房为1780.22万平方米，合计约为3252万平方米，大约为25万套，其中有94171套住宅。按照今年7月的销售成交量，当前的市场存量可供销售20个月。

　　“目前大部分专家及媒体没有对空置房的统一概念，一种认为是商品房未销售的房源即增量空置率，另一种认为是存量房中用于投资的无人居住房即存量空置率。”在北京中原三级市场研究部总监张大伟看来，实际的空置率概念应该是前述两者之和。

　　对于房地产市场来说，空置率是一个非常重要的数据，“应该说是比价格的上涨幅度更应该受到关注的数据，因为空置率是决定宏观调控方向的重要依据。”张大伟分析。

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾介绍，从国际惯例来看，一般情况下空置率在5%~10%属于合理区间；如果空置率在5%以下，说明市场严重缺乏空置房源；10%~20%属于危险区间；超过20%就属于严重危险范围，说明楼市已处于高风险状态。

　　但遗憾的是，针对目前市场关心的存量住房“空置率”，并没有权威部门进行相关统计。