楼市调控进入第三波：多部委联合出招

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楼市调控进入第三波：多部委联合出招

9月29日夜，财政部网站挂出了财政部、国家税务总局、住建部联合发出的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（以下简称“通知”），成为了第一个落实房地产调控新政的细则性文件。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向记者表示，这次新政出台的方式很特别，不是由部委直接发布文件，而是由中央媒体以“多部委出台抑制房价新措施”的新闻形式播发，预计多部委联合发出的文件应该还有更为详细的内容。
杨红旭表示，接下来各个部委或单独、或联合出台落实新政的具体细则，将成为市场关注的焦点。而上述“通知”的发出，也表明在这轮房地产调控中，税收政策开始出招。
税收亮剑
自从4月17日国务院发布“新国十条”政策以来，楼市调控一直是信贷政策唱主角。
以北京为首的房价调控重点城市，先后发布了规范二套房贷和暂停三套房贷的政策，取得了一定效果。
在9月29日发布的房地产调控新政当中，更将暂停三套房贷政策推向全国执行，同时提出了将首套自住型购房的贷款首付提高到30%及以上。
北京银行一位负责信贷的经理告诉记者，暂停三套房贷，使投资性购房者没有办法利用信贷杠杆锁定即期房价，如果全部用自有资金进行房地产投资，则并不能获得较高的收益，何况能够使用自有资金投资房地产的人，必然也可以进入一些风险更低、收益率稳定的理财渠道。
上述银行经理告诉记者，新的房地产调控政策中对信贷政策进行了更为严格的规定，但是其主要内容与“新国十条”一致。对北京等调控政策执行较为严格的城市来说，其今年4月份以来实际执行的政策力度已经大于9月29日公布的房地产新政力度。
在信贷政策已经没有更大腾挪空间的情况下，“9·29”新政似乎更侧重于税收杠杆。
“9·29”新政当中提出了尽快推出房产税试点，并将房产税征收范围扩大到全国的要求，第一次明确了房产税必征的决心，对房地产投资性需求来说是个警告。
9月30日，财政部、国家税务总局有关负责人就房地产市场税收政策调整答记者问时表示，房产税应对个人所有的住房普遍征收。但考虑到这项改革情况复杂，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。
同时，“9·29”新政当中还提出，要对房价明显高于周边地区房价的楼盘进行土地增值税清算。
一位接近国家税务总局的律师告诉记者，由于人力物力的原因，土地增值税清算一向执行不力，对房地产调控没有形成实质影响。而“9·29”新政提出将土地增值税清算手段主要用于房价领涨的楼盘，可以说把土地增值税威慑作用发挥到了极致。
全面进行土地增值税清算不是一件容易的事情，而要单独对个别高价楼盘进行土地增值税清算，这是各地地税局每年都在做的事情，执行起来并不太难。
上述律师进一步表示，这样的楼盘其实地税部门早有名单。例如北京东三环附近的首创禧瑞都项目，开盘卖到了均价6万元/平方米，最高10万元/平方米，而周边的写字楼价格才2万元/平方米，住宅才3万元/平方米，这就是一个典型的土地增值税清算的重点楼盘。
杨红旭表示，一系列税收手段的提出，目的不仅是为了加强房地产税收管理，而是为了给予市场威慑，尤其是给房价上涨以威慑。
改善型需求受挫　　
财政部等三部委9月29日发布的“通知”指出，对于个人购买普通住房，且属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对于个人购买90平米及以下住房，且属于家庭唯一住房的给予按1%征收契税。
链家副总裁林倩表示，契税是二手房交易和新房买卖当中，个人负担的最重要税种，约占总房价的3%。
契税的优惠措施调整，总是伴随着房地产调控而行。2008年底推行的稳定房地产市场的调控当中，契税全免减半征收。而今年4月“新国十条”出台后，取消了部分契税优惠措施。
但是，部分二、三线城市并没有严格执行购房契税优惠政策调整的内容，仍旧在执行优惠税率。
此次，财政部等三部委发出的“通知”，将房地产交易环节的契税优惠范围缩小到个人首次置业，且是购买家庭唯一住房的范围内。若要享受1%的契税优惠税率，所购房屋面积还必须小于90平方米。
林倩表示，“通知”再度对契税优惠进行了紧缩性调整，由于其受惠范围再度缩小，将导致改善型需求购房不能享受到契税优惠。

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关键词：楼市调控 易居房地产研究院 国家税务总局 土地增值税 房地产调控 楼市 出招 部委

这表明，在房价依旧没有明显下降的情况下，中央政府开始强力执行抑制购房需求的政策。不仅通过暂停第三套房贷款打击投资性需求，还通过契税优惠措施调整，压制改善型需求。
中国社科院金融所研究院尹中立表示，新政策不仅抑制了即将到来的国庆节购房高峰，还将使开发商不得不将转向保障房建设。
而在中央调控房价的战略部署当中，10月份也是关键时期。但是由于开发商手头现金较为充裕，并没有在此前调控中被打倒。
调控政策与开发商的真正博弈将在10月份开始，此前，政府已经对开发商资金链进行了150多天的严控，大部分开发商资金链开始出现紧张。
财政部等三部委出台的“通知”当中还规定，出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
这一环节的个人所得税实际上是买卖房屋所获得差价收益的税费，原本是按照差额收益的20%征收，一般执行中按照交易价格的1%进行征收。
新规定执行后，市场上一般房屋买卖交易双方都要增加相当于房价2-3%的税负，这不仅是对改善型购房需求的抑制，也间接增加了炒房者的成本。
· 9月21日，国土资源部、住房和城乡建设部发出《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》
· 9月27日，财政部、国家税务总局发出《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》
· 9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发出《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》
· 9月29日，中国人民银行、银监会发出《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》

出鞘利剑还是强弩之末？

9月30日，房地产调控政策年内“梅开二度”之时，有三则与房地产相关的故事引起了笔者关注。
第一则，一位同事大清早便给笔者短信曰，中国股市再次将“丧事”变成了“喜事”！同事看不明白的是背负调控之重的地产股和银行股当日跑下了近几周来最好的行情，地产龙头万科、招商、保利当日涨幅分别达7.55%、6.65%和8.90%。
第二则，当日上午，南京江宁一个名为“文鼎雅苑”楼盘开盘，由于开发商坐地提价，导致现场购房者情绪失控，开盘首日便遭砸。开发商以身试法，浑身是胆。
第三则，新政出炉，地产大佬任志强再次上演“金刚怒目”，微博中连续以6个反问号质问新政之正当性——“新政提高首购的首付标准是为了打击投资与投机吗？取消地方政府的税收优惠是施恩于民吗？限制二套和以上住房的购买是扩大改善性需要吗？试图不改变现有税收体系而增加房产或其它税收是改革收入分配的合理性吗？用约谈，追究官员责任方式管制价格是市场经济吗？逼家庭离婚以规避政策限制是和谐社会吗？”
股市的绝地反击、开发商的“顶风作案”、购房者的愤怒、任志强的“金刚怒目”，9月29日晚重磅落地的房地产调控之靴，忽然让大家有些看不明白。
政府抢在“十一”黄金假期之前重拳出击，旨在打一场10月房价阻击战，正如任志强所言，“不管九月的数据如何，都刀光剑影以防十一假期的疯狂。按住销售量上涨的势头，防止价格的变化，首先要改变民众的预期。”
然而，这一剂旨在改变民众房价走势预期的猛药，到底是中国房地产改革调整的出鞘利剑，还是中央与地方、政府与开发商、开发商与购房者各方利益博弈的无奈之举？是治本良药还是权宜之计？
信贷政策再次成为房地产调控的急先锋，借此暂时“消灭”需求再度成为调控的杀手锏。首套房最低首付比例调整至30%，暂停第三套及以上住房贷款推广至全国范围，目标直指8月份以来渐热的刚性需求。
不禁要问，房地产刚性需求消灭一时能消灭得了一世么？正如任志强所说，“购房者是否能买账和忍耐呢？”
实践告诉我们，旨在压制需求的信贷阀门，在历史上多次调控中并未对楼市起到显著成效，却出现了反向效果，即房地产调控——信贷收紧——刚需压制——房价暂停上涨——调控放松——需求和房价双重报复性上涨；历史证明，旨在打压终端消费需求的个人房贷调控手段，已是强弩之末？
事实上，近半年来，房价并没有因“国十条”明显下降，随着8月成交量回暖，房价回升的动力反而越发急迫。
据北京中原地产统计，截至9月28日，北京商品房除经限外住宅总成交量达到了9152套，环比上月同期上涨达到了98.4%。这一数据已经接近4月年内成交量最高。不仅如此，据房地产交易管理网数据显示，9月前取得预售的82个项目中，41个项目出现了价格上涨，而价格下跌的仅为23个，占比不到3成。大部分项目售价依然保持新政前的水平，除部分通州远郊区项目外，老项目并未明显降价。
或许，祭出自住型和投机型住房贷款“一刀切”实属无奈之举，4月份“国十条”出台后，旨在打压炒房和投资性住房的二套房及以上房贷首付最低比例已提至5成，贷款利率不低于基准利率1.1倍；若再提二套房首付比例，房贷杠杆压缩空间已不大。
悖论就在于，若旨在打压刚需，提高首套房房贷首付比例，恐怕会引起普通购房者的愤怒：“凭什么是我们，而不是他们（炒房客）？！”
与打压终端需求的信贷阀门相比，旨在增加供给的土地阀门，调控效果却不尽人意。与政府力推的保障房建设相比，增加商品房的供给同样刻不容缓。
任志强的愤怒则代表了房地产调控更加深层次的矛盾——市场调节与行政命令谁更管用？随着时间推移，政策初始的雷霆万钧之可能被市场化解，留下短期效应的一地鸡毛则难以收拾。
第一则故事告诉我们，利空出尽即为利好。市场在笑呢

现在是 执行不下去！！！地方不听话 银行—顾头不顾腚 脸皮厚的很 硬着头皮打自己的小算盘！！！这样是要 出事的 要出大事！！！

  开刀吧！！！手术吧！！！冻结一切地产资金！！！全面清理整顿地产！！！

  不要等 地产的泡沫 侵袭我们国家的经济的时候 在亡羊补牢了呀！！！

   拿出 铁一样的决心！！！ 和 铁一样的拳头！！！

    大刀砍下 地产毒瘤！！！治愈我国的经济机体！！！复苏就在当下！！！斩立决！！！

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