关于房价，不吐不快

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　　今天又见《第一财经》这个绝对反指又在那瞎扯蛋。在房价问题上，说调控，说经济适用房，增加供给，和这比和那比，还有的居然说没泡沫。全都没扯到点子上。
　　在说正题之前先要澄清几个概念，有些概念是别人提过的，有的是我Bill自己总结的。废话就不多说了，以下所说的都是基于一个前提，那就是市场经济。
　　价值：价值就是效用。一般而言，效用是指对于消费者通过消费或者享受闲暇等使自己的需求、欲望等得到的满足的一个度量。 （ＭＢＡ库智百科：http://wiki.mbalib.com/wiki/%E6%95%88%E7%94%A8）相同的商品对于不同的人，价值是不一样的。同样一块面包，对我和对一个乞丐来说，效用是不一样的，价值也就不一样。
　　市场：是指买卖双方就不同的价值，达成相同的价格，并且完成交易的地方。假如说我现在在买一台Ipad。要五千块钱，对于卖的人来说，五千块钱对于他的价值要大于一台Ipad，对于我来说，一台Ipad的价值要大于五千块钱，对于我和卖家来说，价值是绝对不一样的。但是，价格是相同的，都是五千块。
　　需求：需求是在一定的时期，在一既定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量。 （ＭＢＡ库智百科：http://wiki.mbalib.com/wiki/%E9%9C%80%E6%B1%82）讲白了，就是成交量。在地产里面，无论是所谓的“刚需”，还是“投机”，只要你买了房，就是需求，没买就不是。哪怕你要结婚了，你丈母娘逼着你买。就算是你已经在看房了，在谈合同细节了，只要没买，就不是需求。另外补充一点就是，需求事先不可知，只能估计，预测（说白了就是瞎猜）。
　　供给：指特定市场上在一定时期内，与每一销售价格相对应，生产者愿意且能供应的商品数量。 （ＭＢＡ库智百科：http://wiki.mbalib.com/wiki/%E4%BE%9B%E7%BB%99）
　　供求曲线（价格的形成机制）：目前的定义都非常专业，我简单地描述下吧：


　　当价格上升，供给增加，需求减少；价格下降，供给减少，需求增加。在图中有一个点，在这个点，就是卖方和买方就价格达成了一致（也就是市场所做的事——不同的价值，相同的价格）。一些其他的外在因素也可以影响供求曲线。
　　刚性需求：最近被那些地产商养的砖家叫兽们创造的概念。经济学教材中从来没有过所谓的“刚性需求”。说中国人传统的必需要有房观点，什么丈母娘理论。放屁。按这逻辑的话，鞋也算是“刚需”，你可以没房，你能不穿鞋？我可没见鞋的价格涨得像房价这样。鞋和房不一样，房要地，地比鞋的原料紧张多了。那好，水成了吧。一个城市里水和地一样是绝对稀缺的，而且是不好从别的地方调的，而且，人没房死不了，不喝水试试？那水的价格咋不样房价那样涨呢？
　　虚拟经济：股票，期货，外汇等以投机为目的的不创造任何价值零和经济的总和。
　　实体经济：非虚拟经济以外的创价值的经济的总和。
　　这里有必要说明下，有些产品既可是算是实体经济，也可以算是虚拟经济。像是房产，对于开发商来说，是实体经济，因为他们创造了价值（虽然有些人很难接受这一点，但毕竟，人家造的房子能满足你住的需求）；对于炒房者来说，就是虚拟经济，因为他们买房目的是卖给别人，不创造任何价值。
　　好了，概念说完了，要说正题了。
　　房价，就是价格。价格，是由市场决定的，也即供求关系决定的。无论是房价也好，水价也罢，只要是有价格的东西，都必然遵循经济规律。房价为什么上涨，从供求曲线上来说，就是需求大于供给。所以，有一些自以为是的砖家（像是今天《第一财经》里的那些）很想当然的说，增加供给不就完了吗？问题是有这么简单吗？如果真的这么简单的话，我就没必要浪费时间去写这篇文章了。
　　供给不是问题的关键，关键是需求，不过不是所谓的“刚需”。为什么有这么大的需求，既然不是“刚需”，那是什么？是热钱。
　　那热钱从哪来的。有很多，绝大部分是实体经济里的。由于实体经济从７９年发展到现在，按照微观经济学的观点，利润最终将趋于零——这里的零不是说不赚钱，而是说利润约等于社会平均利润——当然，为了方便理解，就认为大部分实体经济已经不赚钱好了。由于资本的逐利性，当实体经济不赚钱的时候，必然把目光投向另一个经济体——虚拟经济。炒房，炒股，炒猪肉。再加上人民币升值的预期，导致很多国际上的投机资本涌入，这些资本是不可能从事实体经济的，因为实体经济资金周期较长，而虚拟经济资金周期较短。以及国内本身的原本就是投机的资本，这三大资本加在一起，才是需求的来源，至于所谓的“刚需”，在这三个面前，几乎微不足道。而国家的宏调，又恰恰是针对“刚需”的。这也是我为什么判断宏调一定失败的原因。（不是我事后诸葛亮，我之前的文章《为什么逃离北上广》在国家宏调开始，整个市场处于悲观的时候就已经做了判断）
　　（有些人觉得这和郎咸平的观点有些像，不可否认，我是参考了他的研究成果，但这里有很多，都是我自己研究的成果，或者说，是发现了同样的问题罢了。）
　　解决房价，从供给角度来解决，基本上没有什么效果。要真正解决，只有从需求层面去解决。你必须要把这些投机资本给引出楼市。这些投机资本就像是水，价格就算是船，有这么多水在那，船能不浮起来吗？要让船下去，要么把船给弄沉了（可以不玩市场经济这一套，政府定价）；或是把水给引出去（让这些资本在别的地方投机去）。只有这样，才能把房价给降下来，除此之外，除非地产市场真正地达到供求均衡，没有别的办法。
　　这里说明一下地产市场真正达到供求均衡的意思，怕有人误解。我们现在的情况是，需求（买方）的力量远远大于供给（卖方）。就是我们现在处于供求图０点的左边。真正的供求均衡点就是０点。当达到０点的时候，房价就不会涨了——不过接下来将面临一个更严重的问题，如何让房价不跌，当然这不属于本文的讨论范围了，也就不多展开了。
　　不懂的人在《第一财经》大肆忽悠，而懂的人只能这里发发牢骚，是我的悲哀，更是中国的悲哀。

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关键词：微观经济学 经济学教材 丈母娘理论 逃离北上广 经济适用房 房价