[推荐]茅于轼:房产泡沫破裂最危险的后果

是 否 +2 论坛币

k人 参与回答

经管之家送您一份

应届毕业生专属福利!

求职就业群

赵安豆老师微信：zhaoandou666

经管之家联合CDA

送您一个全额奖学金名额~ !

立即领取

感谢您参与论坛问题回答

经管之家送您两个论坛币！

+2 论坛币

泡沫并不可怕，可怕的是泡沫的破裂

泡沫破裂最危险的后果是大量民工失业

文/茅于轼

房地产业有没有泡沫的问题至今也还有争论。据我看，大多数人认为有泡沫，我同意这种看法。原因是空置率在上升，空置率包括建好而没有卖掉的，和已经卖掉而一年以上没有人入住的。再一个证据是房价高涨而租价不高，说明大家抢着买房但是并不打算用，准备将来涨价后卖掉，这样的房子多了就是泡沫。

泡沫并不可怕，可怕的是泡沫的破裂。大家比较关心泡沫什么时候会破裂。回答这个问题首先要回答为什么会有泡沫，是哪些因素促成了泡沫的形成，一旦这些因素不再存在，泡沫就到破裂的时候了。反过来说，只要这些因素继续存在，泡沫就不会破裂，所以，研究形成泡沫的原因非常重要。

泡沫形成的根本原因

泡沫是三个基本因素造成的。首先是很高的经济增长率加上很高的储蓄率。每年全社会所创造的财富以接近10%的速度在上升，而且全社会所创造的全部财富中有40%没有消费掉，储蓄起来了，居民手中有很多钱。其次我国贫富差距很大，巨大财富并不是平均地分配给每一位居民，而是集中在少数高收入人群手中，其他中低收入人群并没有很多钱。第三个因素是我国资本市场非常不发达，不能将闲置的资金调动到能够获利的项目中去。那些高收入人群手里的钱找不到投资机会，最后的结果他们的钱都涌向了房地产业，都拿去买房子了，造成房地产的高昂需求。这三个因素是造成房地产业泡沫的根本原因。这三个因素不但造成房地产业的泡沫，也造成其他一些投机商品的价格猛涨，比如收藏品、古董、邮票、字画之类，这几年价格也在翻番，齐白石的画价格就翻了番。

高储蓄加高增长，收入分配差距大，资本市场没有效率，这三点是造成房地产业泡沫的根本原因。只要这三点不变化，房地产泡沫不会破裂。政府出台增加某些购房环节的税收，减少期房的销售，提高购房贷款的利息率，等等；都不可能从根本上扭转房地产业的形势，可能会有短期效应，但是高收入人们手中的钱没有别的出路，最后还得回到房地产业中来。只要有大量资金进入房地产业，泡沫就不会破裂。

泡沫效应会消失吗

这三个因素会不会变呢？高增长，估计不大会变，高储蓄也不大会变，而且高增长和高储蓄是互相依存的。增长掉下来，储蓄也会掉，只要维持住高增长，高储蓄也能够保住。现在全国上下都在讨论增长的持续性，都在关心增长的长期远景，万一增长下降，政府和民间会尽一切力量救助，所以，这一条比较放心。

再谈贫富差距。我国的贫富差距已经大大地走在世界前列了，各方面想了许多办法缓解这个差距，但是迄今为止收效不大。贫富差距的深层次原因在于人与人基本权利的不平等，这和政治机构有关。看来也不是短期内所能解决的。

最后就剩下资本市场的改革问题。如果高收入者有更多的投资选择，钱就不一定流入房地产市场，这个市场进来的钱少了，需求就减少，价格就会下跌，泡沫就会破裂。我国资本市场的改革已经说了多年，虽然有不少进步，但是根基没动，还是国家垄断，缺乏真正的竞争，连利率市场化都举步维艰。债券市场规模太小，选择的机会不多，利润也很薄，直接投资很困难。有利润的行业不容易进入，都是国家垄断的。最后就把钱投入到房地产市场，造成投资过度。五年前股票市场能赚钱，游资都进入了证券业，房地产就没有涨价；后来股票市场动荡，游资纷纷撤出，一方面股票大跌，同时房地产应声上涨。如果我国的股票市场能够恢复正常，资金再次进入证券市场，房地产就会落价。再比如人民币可以自由兑换，一部分资金就会换成美元，去买外国公司的股票，资金有了别的出路，房地产业缺乏资金的支撑，泡沫就会消失。总起来看，房地产的前景要从资金流动的方向来分析，别的细微末节的政策变化，改变不了大局。

泡沫破裂最危险的后果是大量民工失业

如果房地产业泡沫破裂将发生什么后果?最危险的是大量民工失业，引发社会动乱。现在房地产业吸引巨额资金，这些钱大部分用于盖房子，因而维持了数额巨大的建筑业的就业。一旦资金流向别处，建筑业将减少工作岗位。当然，资金流往别处，也会在别处创造就业机会，但是建筑业是劳动密集行业，同样的资本吸引的劳动力比较多，其他行业用的劳动力比较少，而且建筑业就业门槛低，小学没毕业也用得上，别的行业有所不同。

房地产业的领衔人士常说，我国房地产将有几十年的兴旺发达，因为我国人口数量巨大，平均住房状况很差，城乡住房的需求将创造一个长期繁荣的房地产业。这话不错，但关键是这大部分人口要能够买得起房。我国的现实是财富集中在少数人手中，大部分人买不起房。所以，这个乐观的前景只存在于虚幻之中。除非收入分配的状况能够有根本性的改善，让中等收入的人能够买得起房，否则，这个乐观前景很难成为现实。

[em03][em03][em03][em03][em03][em03]

扫码加我 拉你入群

请注明：姓名-公司-职位

以便审核进群资格，未注明则拒绝

分享0 收藏0 回帖

关键词：茅于轼 危险的 债券市场规模 房地产市场 房地产泡沫 推荐 泡沫 茅于轼 房产 危险

顶一下

很有道理

也许这是中央不敢让泡沫迅速破裂的原因之一，当然地方政府维持泡沫最重要的还是不同利益集团操纵的结果，还有为了GDP与财政收入。

茅于轼的很多文章都很有意义，简直西方经济学学到家了。

我不完全赞同茅于轼的观点，按他的观点，似乎政府在短期内无能为力，只能听之任之。

其实楼价一路攀升跟多个因素有关，我想主要有以下几点：

1、土地价格大幅提高，这样老百姓辛辛苦苦半辈累积的钱被各级地方政府捞走了，这是政府与民争利。

2、象文章所说的那样部分有钱人没地方投资，并且他们预期房价会持续攀升，所以购买了多套住房投机，造成供需紧张，房价大涨。

3、大量的中产阶层经过多年积蓄，有了那么几十万储蓄，他们中相当部分在购房上不是那么急，但由于投机者妙作，他们担心未来房价会继续上升，所以赶紧跟风提前购买住房，这是拉升房价的主力军。

4、房地产商的妙作。他们制造虚假信息，很多楼盘其实还有相当部分没有卖掉，他们却说只剩几套了，这样他们就可高价并且迅速的卖出房子。更可怕的是一些地方政府领导跟房地产商勾结，垄断了土地开发，囤积开发土地,使其他开发商无法得到开发土地，所以竞争对手大大减少，就样他们就可有步骤慢慢的推出楼盘以获取高额利润。

5、小套房供应严重不足。举个例子，假如我经过半辈辛苦,有了30万元储蓄，由于市场上都是大套房，如都是160平方米，每平米4000元，首付25%，首付要16万元，这样我买房子就比较吃力，因为装修后资金比较紧，并且每月的利息支出大幅增加。如果将这套房分成两套，各80平方米，其实我很乐意买80平米的。如果160平米的大套房购买后对我满足感是100，但负债却使我很难受，而80平米对我的满足感也有85呢，但我的资金只要付出一半呢，少了负债之忧。这样对整个社会来说幸福指数大大增加了。此外，这也可大大减弱投机者的投机行为，使他们不容易妙起来。因为本来只能提供一户人家住的，现在变成提供两户两家住了，所以可以让更多的急需房的中产者买到了房，这些人买到了房，投机者就不好妙了。

以上几个方面是互相影响，互相促进的。如果房地产泡沫破裂，这将对经济造成不可估量的负面影响，政府应该尽快采取强有力的措施抑制投机，必要时要动用行政手段。

[此贴子已经被作者于2006-6-11 19:55:02编辑过]

楼上颇有见识,但有点我觉得其实大部分投资房地产的是游离资金,也就是说老百姓的钱都让一部分人给赚走了，而政府不多.

老百姓辛苦积累的钱被三方共同拿走了:

一是政府。政府垄断了土地一级市场，原来一亩地卖几十万，现在卖几百万，甚至上千万，这卖地钱大部分被政府拿走了，地方政府领导有钱自然好当家呢，何乐而不为。地价高了，房地产的开发成本就高了，所以自然房价就拉高了。

二是房地产开发商。中国的富豪排行榜，前几名不大都是房地产商吗？

三是购房投机者。这些投机者往往是有钱有势的，有的地方楼盘一开盘就被他们买光，然后他们慢慢的高价转卖给真正的住房需求者，挣了一把。有些人用自己的钱买房还觉得不够，还到银行贷款买房投机。不是有报道上海一人贷了6亿买了110套房吗？

其实更进一步说,拿这些钱的人还不都是老百姓来的,哈哈~~~

房地产泡沫这么好的话题,怎么就那么少人讨论呢?

难道大家都不关心劳动人民的房子问题??

[em03][em03][em03][em03][em03][em03][em03][em03][em03][em03][em03][em03][em03][em03][em03][em03][em03][em03][em01][em01][em01][em01][em01][em01][em01][em01][em01][em05][em05][em05][em05][em05][em05]

茂老师的分析有一定道理，尤其是投资渠道不畅，现在的国八条讨论得很多事关于这个问题，购房者处于一个面对较低弹性的弱势地位。购房更多出于对银行利率过低（实际利率低于“0”）的无奈，一旦有更好的渠道，或者对未来的低预期，抛售的局面难以避免。