[分享]房价与ZF政策

<P>最近比较忙一点，我们最好别扯别的，还是回到房价问题上来，你可以正面反驳我提出房价上涨的理由。</P>
<P>说别的咱们可以另开帖。</P>
<P>关于1，你有什么办法可以遏制住政府的牟利动机，或者是经营城市的动机呢？如果熟悉中国的政治环境，或者你是市长，说不定你会更激进！</P>
<P>关于3，从我自身的感觉来说，有小农意识的不在于企业管理者，不容否认，作为一厂之长，他们读的书会比工人多一些。而中国古代的小农思想加上建国30多年来宣传的那种平均意识，是不患寡而患不均，不患贫而患不安。很多工人收入下降了，就认为企业管理者贪污，我在这个方面是深有体会的！</P>
<P>关于4，有些东西还是要看的更广泛一些。我希望你能对核心竞争力有更深入的理解。lenovo的确不如GE,也有他很差的地方，但是他之所以能做大，还是有其自身努力的。并非都是国家的扶植。</P>
<P>关于5垄断，谈的很好。但是你要结合中国的实际情况看这个垄断的问题，不要照搬教条。</P>

鼓励<FONT face=Verdana color=#61b713><STRONG>shuren、woodlion</STRONG><FONT color=#000000>金币各两枚，经验、魅力各50，二位的讨论引发了我一些新的思考。</FONT></FONT>

<P>最近琐事过多，今天才仔细看了<STRONG>shuren</STRONG>和<STRONG>woodlion</STRONG>这么多的讨论贴，受教颇多。</P><P>致<STRONG>shuren：</STRONG>对你的一些观点还有些不同的意见。</P><P>第一，目前中国房地产市场的垄断不止是开发商的单方垄断，而是政府和开发商的合谋垄断，所以利润的归属也是双方共享的，要不然那些房地产开发商怎么都纷纷声称自己并没有赚到钱呢。</P><P>第二，房地产价格的高涨，并不能从其组成成本考虑，而要看市场的供给和需求的状况。就好像现在的停车位，一个车位的成本能有多少呢？大不了就是用什么漆在地上画个框框，可有些黄金地段的车位的价格已经上升到了一年几万，终究就是因为需求过大而供给有限嘛。</P><P>第三，关于外资炒房的问题，<STRONG>woodlion</STRONG>也提到了，但我不认为外资炒房对中国没有金融危机的威胁，只是现在国内房地产市场中的外资炒房成分多不多？还是我们在一厢情愿地猜测外国投机集团已进入中国炒房？现在有一个很关键的问题是，中国的外汇机制是管制的，外资进来之后就只能是RMB了，不可能轻易再变成外汇出去，所以国外的投机集团并不可能大举进攻中国炒中国的房地产。若真进来了，还真得防着这招，毕竟有98年的金融危机为前车之鉴。</P>

[此贴子已经被作者于2006-6-28 22:37:17编辑过]

<P>在此有个问题想向<STRONG>woodlion</STRONG>讨教：关于房地产市场中政府角色的问题。</P><P>自从中央下令开始压制房价之后，现在各大城市市长的乌纱帽已经跟房价挂钩了，并不一定是房子卖得越好，官位升得越快。今年开始，大连的房价增长指数就一直稳居全国第一，已经超过了上海、北京、广州、天津，所以现在的市长对大连的房价是相当的“郁闷”，可是趋势仍是有增无减。政府一方垄断着土地的供给，一方又压制着房产的价格，政府在其中好像扮演着一种很矛盾的角色。我个人并不看好政府介入房产市场干预房产价格的措施，这无疑就是在市场上加入了一个强制的干预，最终只能扭曲市场的自然运行。唯一的解决途径就在于土地，可是土地完全国有的情况下，又怎么来遏制所有者牟利的动机呢？若按照徐说的办法，其中是不是又存在着很多信息的问题？政府又如何搜寻那么多的信息呢？成本似乎太高了哦……</P><P> </P>

[此贴子已经被作者于2006-6-28 22:38:25编辑过]

<P>回答斑竹：</P>
<P>    在我看来，房价高不是最重要的问题，关键问题在于让上述几个城市的人享受到体面的居住的权利。我想遏制住政府的涨价动机不难，因为我们毕竟还是单一的行政体制，一级管一级，上述四个城市的问题并不是最难解决的，行政命令就可以了。但是你能遏制住居民的强烈的买房动机吗？北京的房价天天骂，可是房子仍旧天天涨，你有什么办法呢？</P>
<P>     给你讲个实例，最近我要买房子，五月初的一天同学告诉我在三环上的和平里小镇开盘，我得到消息，中午去买的时候，发现几乎卖光，就一个上午啊！100多套房子，均价在12000以上，那个时候北京刚开始公开房源信息上网查这个问题，上网查发现的确实卖光了。你说怎么办？这怨谁，开发商，政府，还是居民？</P>
<P>     在我看来房价上涨的一个原因也在于居民的预支的购买力。为什么要“居者有其屋？”没什么20多岁的年轻人都要买一套或者两套住房？这些本来不应该成为购买力的群体却现实的构成了购买力，那么谁又能解决这个问题呢？在发达国家这两个问题都是没有解决的。在纽约，巴黎，照样很多人租房居住。在国外2。30岁的年轻人同样在租房。不是有这么多人迫切的要买房子，那么怎么能把房价炒这么高？</P>
<P>     目前，我还有一种感觉是，越是属于社会中下阶层的人，越对于房产更加热衷！这个我没有做过统计，只是有预感，因为这种人群相比富人来说具有更大的不确定性，所以他们更多的把投资不动产作为自己稳定的一个来源，很多人总是说，如果穷到山穷水尽，我还可以把房子卖掉！那么正是这种强烈的投资动机，也促进了房价的提升？虽然很难听，但是难道不是吗？正是更多不应该买房的人买房，那么他们也促进了富人或者有更多资源的人和机构抄房。</P>
<P>     所以在我看来，遏制房价上涨，最有效的是遏制住这种投资动机和消费动机。但是如何遏制呢？我想这个问题并不在房地产问题上，而在于我们的社会保障的滞后！</P>
<P>     计划经济时代，我们做到了福利分房，虽然房子很小，但是起码每个人都有个安居之所。市场经济以后，我们完全取消了福利分房制度。而货币化的房屋补助局限性太大了，只能用于买房，而非租房。同时住房公积金的投资作用几乎没有。我们的住房公积金管理制度，也无疑促进了买房的动机。</P>
<P>     我觉得这个问题我们应该学学新加坡！我们和它又类似的国情，人多地少。在社会保障帐户上，增加住房保障制度。首先是扩面，把现在的住房公积金交纳的范围扩大，让更多的人享受到住房福利。其次，政府有倾向性的变买房为租房，建立政府长期不出售的给中产、工薪阶级居住的廉租房，这种廉租房不是在市郊，而是应该在比较繁华的市区。让有钱人到郊区买别墅，让穷人住在市区挤公交。现在北京整好相反啊。开个玩笑，老板7点半就可以到办公室，可以等住在通州、昌平的的职工9点半来上班，这是效率的损失。</P>
<P>     对于住房公积金的优惠贷款政策我觉得可以取消。它真正能起到保护穷人的作用吗？我觉得不是，高收入者能享受到更多的福利，因为我们是按照收入的百分比来计算的。同时，让不应该买房的人或者晚买房的人提前买房是政府应该做的吗？我想不是！</P>
<P>      我考虑房屋市场，是从一个更宏观的角度，从买房市场的角度来看。不知道别人有什么看法！</P>
<P>      斑竹所提到的，是一个商业透明度和政府头透明度的问题。这个问题，我希望是企业的一种自律行为，我希望像万科一类的民营房地产开发公司能够带头，提高自身的透明度，在降低自己短期利润的同时，增强自己的长期利润。</P>
<P>      可是很少有开发商这么作，原因为什么？我们在房地产市场还不完全是买方市场，而是卖方市场罢了。</P>
<P>      此时，我觉得政府透明度应该提高。北京市的做法很好，公开房源出售情况。我觉得还可以更进一步。其它城市完全可以效仿！</P>

用一句简单的话来表示，不能头疼医头，脚痛医脚，而是应该看看别的地方有没有出问题！

房地产行业依然是中国经济的支柱性产业。国家财政收入和地方财政很大程度上依赖于此。其重要性无可厚非，但是土地ZF垄断导致了很严重的寻租恶果。进而，更进一步推高房市价格，而当前行业收入差距更令很大部分家庭无力承担。这样一个ZF严重干预的资本主义经济也是资源严重分配不公的罪恶之源。在鄙人看来，房地产是ZF、银行和开发商剥削广大百姓的工具。无怪乎ZF要求改革，不改革怎行，当一群愤怒的人民北残酷剥削得无法忍受之时，国家如果继续这样不能体谅百姓之苦，不能合理分配好蛋糕，那是危险的信号。

中国的房地产行业有中国特色

这是什么格式的，不明白