华东师范大学商学院崔裴(房地产业、房地产市场机制)在线访谈问答汇总
崔裴老师，华东师范大学商学院房地产系副教授。
研究方向：
中介服务业、房地产流通
讲授课程：
房地产估价、资产评估
主要社会兼职：
2007年4月至今中国高等院校房地产学者联谊会秘书长
2008年7月至今世界华人不动产学会(The Global Chinese Real Estate Congress)副秘书长
2006年7月至今上海易居房地产研究院•上海房地产流通研究所所长
问答汇总：
Q1:坛友queeyou000：
崔老师，我想请教一个问题，房地产业的产业状态会对房地产市场产生哪些影响？谢谢。
A1:
房地产业是一个内涵丰富的产业体系，房地产市场也是由多重细分市场构成的市场体系。房地产业内的各个子行业，大多是各个房地产细分市场上重要的市场主体，很多情况下是作为各细分市场上的供给方。因此，房地产业的行业结构，就会影响到房地产细分市场的供给状况。例如，由于中国房地产业内尚未形成规模化的“住宅出租业”，因此，中国住宅租赁市场上缺失专业化、规模化的机构出租人，供给方以非职业化的家庭出租人为主，这决定了中国出租住宅的特有品质：缺乏安定性和专业化服务。而这又影响了住宅租赁市场的需求：以被动需求（买不起住宅只能承租）为主，主动需求（并非买不起住宅而是因特定的住宅偏好或理性的租买选择而承租）较少。再如，由于中国房地产业内尚未有REITs业存在，个人房地产投资无法通过购买REITs企业股资来间接投资，而只能以直接购买房地产来直接投资，导致房地产买卖市场（特别是住房市场）上投资需求旺盛。
Q2:坛友kangyj：
请问美国的房地产业与中国的房地产业主要有什么不同？
A2:
房地产业是指包含房地产开发、经营、管理和服务的产业群体。美国房地产业与中国房地产业最主要的区别是这个产业群体的行业构成很不相同，根据2007年美国经济年鉴(U.S. census Bu reau,2007 E conom ic C ensus, S ector 23 ( R elease Date: 8 /14 /2009 ))，美国房地产业收入的行业结构中，占比的是房地产出租业（real estate lessors）.达31.97%，房地产出租业是由从事房地产投资、持有并进行租赁经营的企业组成，它们通过自己开发或收购来获得房地产，主要是办公楼、购物中心、公寓、工业房地产等收益性房地产，长期持有并租赁经营。这样的行业，在中国房地产业内，几乎尚未成型。中国房地产业至今仍以类制造业的房地产开发业为龙头老大。为什么说它是“类制造业”？因为它的经营模式实在是与制造业的一般模式（采购原料-制造产品-销售产品）并无本质区别。美国房地产出租业的经营模式及企业现金流模式，都与类制造业的中国房地产开发业完全不同，关于这一点，如想详细了解，可以读我的《中美房地产业比较：内涵、属性与功能》。
美、中两国房地产业的行业构成及其龙头行业经营模式的差异，实质上是两国房地产业发展阶段差异的外在表现。房地产业作为一个内涵丰富的产业群体，它的发展有其客观规律。但这种特有规律又顺应了经济发展的一般规律——分工演进规律：任何一个经济体系都面临着分工经济和交易费用的两难冲突。交易效率越高，折中两难冲突的空间就越大，分工水平也越高。随着分工的内生演进，社会的商业化和市场化程度相应提高。房地产商品的流通方式，受分工演进的影响很大。房地产流通，实质上就是房地产产权和价值的运动。房地产流通方式的演进方向是：通过流通中的产权形式创新，来实现房地产价值运动的重构，以有利于提高房地产价值实现的可能性。它或者是通过价值支付时点的分散化，或者是通过价值支付主体的分散化，或者是将以上两者结合。而这两者都伴随着房地产业内新的分工格局和新的行业出现。因此，在自由市场经济条件下，房地产流通自发演进的方向规定了房地产业内生演进的基本路径，那就是，房地产业内逐渐产生行业分化，自发地形成资金和专业实力雄厚的房地产投资业（它们也是最主要的房地产出租人）和为房地产投资业服务的房地产开发、房地产金融、房地产经纪、房地产设施管理等细分行业。从美国房地产业的发展历史来看，房地产出租业中的许多企业都是从类制造业的房地产开发企业转型（更准确地说是“进化”）而来的，这恰恰是上述路径的一种反映。
当然，上面所说的是影响美、中两国房地产业差异的内生因素，除此之外，还有一些外生因素（如经济体制、社会制度、城市化与产业结构、金融市场状况等）也有着重要的影响作用。
Q3:坛友紫水清谈：
崔老师，您在近年来的论文中反复论及“房地产租买选择机制”，是否是因为您认为这个机制对房地产市场有特别重要的作用？
A3:
根据近年来我对房地产市场运行机制的研究，我认为“房地产租买选择机制”是房地产市场中非常重要的一个机制。大家知道，房地产市场是由多重细分市场构成的市场体系，因此，房地产市场的运行机制中，除了一般商品市场运行机制中共同的种类（如供求机制、价格机制、竞争机制等）之外，还有一类非常独特的机制，那就是关联房地产子市场的互动机制。房地产市场中存在着许外相互关联的子市场，如买卖市场与租赁市场、土地市场与房产市场、增量房市场与存量房市场、房地产直接投资市场与房地产间接投资市场，等等。这些相互关联子市场之间存在相互影响、制约的互动机制。DiPasquale 和 Wheaton（1992)对房地产买卖市场与房地产租赁市场之间动态均衡的分析，就揭示了在理想状态下这两个子市场之间的互动机制。崔裴、严乐乐（2010）将其称为：房地产租买选择机制，并以模型推演方式证明：除非存在抑制住房投机的外生因素，当住房资产升值并推动住房价格不断上涨时，租买选择机制的缺失会促使住房价格持续高于价值，从而形成房地产泡沫。崔裴、胡金星、周申龙（2014）通过实证研究发现，在住房租赁市场发育成熟的国家（如德国、美国），住房租买选择机制存在并使得住房买卖价格受住房租金制约而减少波动。
Q4:坛友bobofion：
崔教授，您好！很多人认为，喜欢买房子是中国人的天性，因此在中国发展住房租赁市场很难，也不能解决房地产市场的问题，您对此有何意见？
A4:
崔裴、胡金星、周申龙（2014）的实证研究发现，在住房租赁市场发育成熟的国家（如德国、美国），住房租买选择机制存在并使得住房买卖价格受住房租金制约而减少波动。但是，“房地产租买选择机制” 以自有房屋所提供的服务和承租房屋所提供的服务相互可替代为前提。而相关研究显示，我国自有住宅者比租赁者具有更高的居住满意度（虞晓芬、黄忠华，2010），由于住房租赁市场的不完善以及ZF在租赁市场管理上的失职，对租户权利保护不够，相当大比例的居民由于租房会面临随时搬家的风险以及会被认作暂住人口而不愿租房（陈多长、余巧奇、虞晓芬，2011）。这反映了我国承租住房不具备与自有住房的完全替代性，这导致我国住房市场上租买选择机制的缺失。很多人感觉到中国人天性喜欢买房子，大很大程度上正是由于我国承租住房的这些缺陷所引起。但是，对老上海住房市场略知一二的朋友就知道，解放前上海有很多由机构出租人出租的公寓住宅，如枕流公寓、诺曼底公寓、丁香公寓、常德公寓等，周璇、张爱玲等许多社会名流都租住在这些公寓里，他们大多并非出于买不起住房而被动选择承租住房。因此，我不赞同“喜欢买房子是中国人的天性”这一说法，更确切地说，当下的中国人特别偏好买房子是当下特定条件下必然产生的“合理”行为。l因此，要改变中国房地产市场的问题，一个关键的路径就是通过建立恰当的住房租赁制度，使得出租住房具有与自有住房尽量接近的居住品质，从而引导市场需求，使“住房租买选择机制”形成并产生作用。
Q5:坛友mpdjohn：
REITs在中国推出的难点在哪？仅仅是收益率吗
A5:
REITs的推出的前提是立法律和金融体制改革，这两方面目前在中国都是改革的难点。
Q6:坛友zgy_Russell：
老师您好！关于房地产市场是否存在泡沫很有大的争论。请问您认为现在中国房地产市场存在泡沫吗？您认为我国房地产市场问题产生的根本原因是什么？谢谢
A6:
我一直认为中国许多城市的房地产市场特别是住房市场存在泡沫，这一方面可以从不合理的房价租金比上识别，另一方面，由于中国房地产市场缺失一些有助于抑制泡沫的市场运行机制（如房地产租买选择机制、房地产投资替代机制），产生泡沫是必然的（参见崔裴、严乐乐，2010）
Q7:坛友姜欢sunny：
请问老师，过去房地产作为中国经济火车头的效益，已经渐渐消失了，后房地产时代，房地产的出路在哪块领域？房地产从过去的短期投资变成了真正的长期投资，开发一个项目从过去一年内收回投资资金到现在两年还不能收回投资资金，许多中小开发商面临资金断裂的困境，请问房地产投融资的新出路在哪？
A7:
我不同意“后房地产时代”的说法，房地产是最基本的生活资料和生产资料，只要一个国家是走市场经济道路的，房地产就需要通过市场来交易，就一定有房地产市场存在。由于土地资源的有限性和人类对房地产需求的无限性这一对矛盾存在，如何使得有限的土地资源限度地去满足人类需要，就是一个正常社会必须要做的事情，那么，在社会分工体系中，就必须有一个产业去做这项工作。这就是房地产业（或者用其他什么名称）在社会分工体系中存在的必然性。中国房地产业的问题在于，原有的以类制造业的房地产开发业为主体的产业结构，是落后的，而且在特定的条件（如高速而空间不均衡的城市化、落后的金融环境、不健全的法律制度等）下，成为获取过高利润的产业，从而遭到社会各界的非议。解决这些问题需要房地产业自身和ZF、社会的共同努力。我们应呼吁ZF与社会完善相关的产业发展环境（如金融、法律），为房地产业的正常成长创造条件，而房地产企业应认清产业的发展规律，努力向产业演进的方向进化、转型，那么，现有的许多问题就会在发展的过程中逐步解决。
Q8:坛友梦里不知是客：
你好，崔老师，我想问下中国房地产市场存在的问题与中国的城市化是否有某种内在联系？
A8:
你好，我认为，中国房地产市场存在许多问题，但其中最令百姓和ZF苦恼的问题是：一方面，一、二线城市住房价格在过去一些年内长期过快上涨，尽管近年来有些城市的住房价开始停涨甚至下降，但房价租金比和房价收入比都过高；另一方面，许多三、四线城市存在住房供应过大，已出售的新建商品住房中存在过多空置的现象。我认为造成这两种状况同时存在的主要原因就是中国在高速城市化的过程中，出现了城市化的高度空间不均衡格局。关于我在这方面的研究，参崔裴、丁祖昱，2013“均衡城市化与新型城镇化”《新型城镇化与房地产业发展》张永岳等著，2013，吉林大学出版社。
研究方向：
中介服务业、房地产流通
讲授课程：
房地产估价、资产评估
主要社会兼职：
2007年4月至今中国高等院校房地产学者联谊会秘书长
2008年7月至今世界华人不动产学会(The Global Chinese Real Estate Congress)副秘书长
2006年7月至今上海易居房地产研究院•上海房地产流通研究所所长
问答汇总：
Q1:坛友queeyou000：
崔老师，我想请教一个问题，房地产业的产业状态会对房地产市场产生哪些影响？谢谢。
A1:
房地产业是一个内涵丰富的产业体系，房地产市场也是由多重细分市场构成的市场体系。房地产业内的各个子行业，大多是各个房地产细分市场上重要的市场主体，很多情况下是作为各细分市场上的供给方。因此，房地产业的行业结构，就会影响到房地产细分市场的供给状况。例如，由于中国房地产业内尚未形成规模化的“住宅出租业”，因此，中国住宅租赁市场上缺失专业化、规模化的机构出租人，供给方以非职业化的家庭出租人为主，这决定了中国出租住宅的特有品质：缺乏安定性和专业化服务。而这又影响了住宅租赁市场的需求：以被动需求（买不起住宅只能承租）为主，主动需求（并非买不起住宅而是因特定的住宅偏好或理性的租买选择而承租）较少。再如，由于中国房地产业内尚未有REITs业存在，个人房地产投资无法通过购买REITs企业股资来间接投资，而只能以直接购买房地产来直接投资，导致房地产买卖市场（特别是住房市场）上投资需求旺盛。
Q2:坛友kangyj：
请问美国的房地产业与中国的房地产业主要有什么不同？
A2:
房地产业是指包含房地产开发、经营、管理和服务的产业群体。美国房地产业与中国房地产业最主要的区别是这个产业群体的行业构成很不相同，根据2007年美国经济年鉴(U.S. census Bu reau,2007 E conom ic C ensus, S ector 23 ( R elease Date: 8 /14 /2009 ))，美国房地产业收入的行业结构中，占比的是房地产出租业（real estate lessors）.达31.97%，房地产出租业是由从事房地产投资、持有并进行租赁经营的企业组成，它们通过自己开发或收购来获得房地产，主要是办公楼、购物中心、公寓、工业房地产等收益性房地产，长期持有并租赁经营。这样的行业，在中国房地产业内，几乎尚未成型。中国房地产业至今仍以类制造业的房地产开发业为龙头老大。为什么说它是“类制造业”？因为它的经营模式实在是与制造业的一般模式（采购原料-制造产品-销售产品）并无本质区别。美国房地产出租业的经营模式及企业现金流模式，都与类制造业的中国房地产开发业完全不同，关于这一点，如想详细了解，可以读我的《中美房地产业比较：内涵、属性与功能》。
美、中两国房地产业的行业构成及其龙头行业经营模式的差异，实质上是两国房地产业发展阶段差异的外在表现。房地产业作为一个内涵丰富的产业群体，它的发展有其客观规律。但这种特有规律又顺应了经济发展的一般规律——分工演进规律：任何一个经济体系都面临着分工经济和交易费用的两难冲突。交易效率越高，折中两难冲突的空间就越大，分工水平也越高。随着分工的内生演进，社会的商业化和市场化程度相应提高。房地产商品的流通方式，受分工演进的影响很大。房地产流通，实质上就是房地产产权和价值的运动。房地产流通方式的演进方向是：通过流通中的产权形式创新，来实现房地产价值运动的重构，以有利于提高房地产价值实现的可能性。它或者是通过价值支付时点的分散化，或者是通过价值支付主体的分散化，或者是将以上两者结合。而这两者都伴随着房地产业内新的分工格局和新的行业出现。因此，在自由市场经济条件下，房地产流通自发演进的方向规定了房地产业内生演进的基本路径，那就是，房地产业内逐渐产生行业分化，自发地形成资金和专业实力雄厚的房地产投资业（它们也是最主要的房地产出租人）和为房地产投资业服务的房地产开发、房地产金融、房地产经纪、房地产设施管理等细分行业。从美国房地产业的发展历史来看，房地产出租业中的许多企业都是从类制造业的房地产开发企业转型（更准确地说是“进化”）而来的，这恰恰是上述路径的一种反映。
当然，上面所说的是影响美、中两国房地产业差异的内生因素，除此之外，还有一些外生因素（如经济体制、社会制度、城市化与产业结构、金融市场状况等）也有着重要的影响作用。
Q3:坛友紫水清谈：
崔老师，您在近年来的论文中反复论及“房地产租买选择机制”，是否是因为您认为这个机制对房地产市场有特别重要的作用？
A3:
根据近年来我对房地产市场运行机制的研究，我认为“房地产租买选择机制”是房地产市场中非常重要的一个机制。大家知道，房地产市场是由多重细分市场构成的市场体系，因此，房地产市场的运行机制中，除了一般商品市场运行机制中共同的种类（如供求机制、价格机制、竞争机制等）之外，还有一类非常独特的机制，那就是关联房地产子市场的互动机制。房地产市场中存在着许外相互关联的子市场，如买卖市场与租赁市场、土地市场与房产市场、增量房市场与存量房市场、房地产直接投资市场与房地产间接投资市场，等等。这些相互关联子市场之间存在相互影响、制约的互动机制。DiPasquale 和 Wheaton（1992)对房地产买卖市场与房地产租赁市场之间动态均衡的分析，就揭示了在理想状态下这两个子市场之间的互动机制。崔裴、严乐乐（2010）将其称为：房地产租买选择机制，并以模型推演方式证明：除非存在抑制住房投机的外生因素，当住房资产升值并推动住房价格不断上涨时，租买选择机制的缺失会促使住房价格持续高于价值，从而形成房地产泡沫。崔裴、胡金星、周申龙（2014）通过实证研究发现，在住房租赁市场发育成熟的国家（如德国、美国），住房租买选择机制存在并使得住房买卖价格受住房租金制约而减少波动。
Q4:坛友bobofion：
崔教授，您好！很多人认为，喜欢买房子是中国人的天性，因此在中国发展住房租赁市场很难，也不能解决房地产市场的问题，您对此有何意见？
A4:
崔裴、胡金星、周申龙（2014）的实证研究发现，在住房租赁市场发育成熟的国家（如德国、美国），住房租买选择机制存在并使得住房买卖价格受住房租金制约而减少波动。但是，“房地产租买选择机制” 以自有房屋所提供的服务和承租房屋所提供的服务相互可替代为前提。而相关研究显示，我国自有住宅者比租赁者具有更高的居住满意度（虞晓芬、黄忠华，2010），由于住房租赁市场的不完善以及ZF在租赁市场管理上的失职，对租户权利保护不够，相当大比例的居民由于租房会面临随时搬家的风险以及会被认作暂住人口而不愿租房（陈多长、余巧奇、虞晓芬，2011）。这反映了我国承租住房不具备与自有住房的完全替代性，这导致我国住房市场上租买选择机制的缺失。很多人感觉到中国人天性喜欢买房子，大很大程度上正是由于我国承租住房的这些缺陷所引起。但是，对老上海住房市场略知一二的朋友就知道，解放前上海有很多由机构出租人出租的公寓住宅，如枕流公寓、诺曼底公寓、丁香公寓、常德公寓等，周璇、张爱玲等许多社会名流都租住在这些公寓里，他们大多并非出于买不起住房而被动选择承租住房。因此，我不赞同“喜欢买房子是中国人的天性”这一说法，更确切地说，当下的中国人特别偏好买房子是当下特定条件下必然产生的“合理”行为。l因此，要改变中国房地产市场的问题，一个关键的路径就是通过建立恰当的住房租赁制度，使得出租住房具有与自有住房尽量接近的居住品质，从而引导市场需求，使“住房租买选择机制”形成并产生作用。
Q5:坛友mpdjohn：
REITs在中国推出的难点在哪？仅仅是收益率吗
A5:
REITs的推出的前提是立法律和金融体制改革，这两方面目前在中国都是改革的难点。
Q6:坛友zgy_Russell：
老师您好！关于房地产市场是否存在泡沫很有大的争论。请问您认为现在中国房地产市场存在泡沫吗？您认为我国房地产市场问题产生的根本原因是什么？谢谢
A6:
我一直认为中国许多城市的房地产市场特别是住房市场存在泡沫，这一方面可以从不合理的房价租金比上识别，另一方面，由于中国房地产市场缺失一些有助于抑制泡沫的市场运行机制（如房地产租买选择机制、房地产投资替代机制），产生泡沫是必然的（参见崔裴、严乐乐，2010）
Q7:坛友姜欢sunny：
请问老师，过去房地产作为中国经济火车头的效益，已经渐渐消失了，后房地产时代，房地产的出路在哪块领域？房地产从过去的短期投资变成了真正的长期投资，开发一个项目从过去一年内收回投资资金到现在两年还不能收回投资资金，许多中小开发商面临资金断裂的困境，请问房地产投融资的新出路在哪？
A7:
我不同意“后房地产时代”的说法，房地产是最基本的生活资料和生产资料，只要一个国家是走市场经济道路的，房地产就需要通过市场来交易，就一定有房地产市场存在。由于土地资源的有限性和人类对房地产需求的无限性这一对矛盾存在，如何使得有限的土地资源限度地去满足人类需要，就是一个正常社会必须要做的事情，那么，在社会分工体系中，就必须有一个产业去做这项工作。这就是房地产业（或者用其他什么名称）在社会分工体系中存在的必然性。中国房地产业的问题在于，原有的以类制造业的房地产开发业为主体的产业结构，是落后的，而且在特定的条件（如高速而空间不均衡的城市化、落后的金融环境、不健全的法律制度等）下，成为获取过高利润的产业，从而遭到社会各界的非议。解决这些问题需要房地产业自身和ZF、社会的共同努力。我们应呼吁ZF与社会完善相关的产业发展环境（如金融、法律），为房地产业的正常成长创造条件，而房地产企业应认清产业的发展规律，努力向产业演进的方向进化、转型，那么，现有的许多问题就会在发展的过程中逐步解决。
Q8:坛友梦里不知是客：
你好，崔老师，我想问下中国房地产市场存在的问题与中国的城市化是否有某种内在联系？
A8:
你好，我认为，中国房地产市场存在许多问题，但其中最令百姓和ZF苦恼的问题是：一方面，一、二线城市住房价格在过去一些年内长期过快上涨，尽管近年来有些城市的住房价开始停涨甚至下降，但房价租金比和房价收入比都过高；另一方面，许多三、四线城市存在住房供应过大，已出售的新建商品住房中存在过多空置的现象。我认为造成这两种状况同时存在的主要原因就是中国在高速城市化的过程中，出现了城市化的高度空间不均衡格局。关于我在这方面的研究，参崔裴、丁祖昱，2013“均衡城市化与新型城镇化”《新型城镇化与房地产业发展》张永岳等著，2013，吉林大学出版社。
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