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zhongxujigou 2014-4-2 11:20
优力星通讯技术(上海)有限公司是一家注册在上海张江高科技园区内的中美合资高科技企业。公司创始人翁瑞先生是旅美科学家协会的会员。 作为世界著名通讯公司——朗讯科技的高管，从技术研发到管理团队.再到市场开发,翁瑜在贝尔和朗讯摸爬滚打十余年,积累了不少的公司经营之道,在业界也有了一定的名气，然而在这样的井井有序，条件优越的生活环境下，他还是选择了孤身一人，回国创业。 然而，对于一位拥有丰厚经验，在国外成就斐然的翁瑞来说，创业的过程却并不是那么的一帆风顺，当信心满满的认为只要自己的技术过硬，就不怕没市场的想法，最终被现实的境况所敲醒，随即转换战略思想，重新出发。 后来在成功之后，翁瑞也对自己之前的一切做了检讨：太着重于技术，认为只有好的技术才能体现自己的价值，好的技术也肯定有人要的，于是一直“曲高和寡”地埋头做着技术，实际上忽略了非常重要的一点，那就是中国国情与市场需求，毕竟技术最终的对象是整个市场，无法将技术转化成利润，那创业也不过是在做着无用功罢了。 【中序李老师感悟】：现在的高新技术创业，我们总说核心技术才是王道，很多新晋的创业人士也都是非常相信自己的专利技术，然而，正是因为这样，他们忘记了创业的最终目的，没有了服务人群的支持，这个业又如何能够创成功呢？ 创业中技术是第一，这话不假，可对产品的市场环境和需求的了解，也是决不能忽略的一点，如何正确的对产品定位和推广，也是一门学问！试问，再新鲜的菜，没有了油盐酱醋的相助，又怎能烹调出一份美味佳肴呢？ 正在进行或将要高新技术创业的您，如果想让自己的创业之路更加的顺畅，高效，可以随时咨询李老师热线： 021-60340068,15800609918,QQ：2561896878,微博：中序科技创新认证申报。
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cutelxh 2013-5-21 19:40
第一章：中国二三线城市房地产行业投资环境分析 1.1 行业政策环境分析 1.1.1 历年房地产政策对供求的影响分析 1 、房地产政策对供给的影响 不得不说， 20 年来的我国房地产政策的发布可谓十分频繁；不得不说，房地产行业成为支柱产业是政府推动的结果；不得不说，房地产受到有力政策的刺激很快进入繁荣发展阶段，然而房地产发展速度的放缓从来不是中央政策说了算，各方博弈的结果使得中国国情下的房地产政策的效果让人唏嘘一片。 下面笔者针对 20 世纪 90 年代以来我国的关键房地产政策进行了梳理，并分析了其对房地产行业运行的影响，笔者得出结论，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。 ◆ 90 年代土地使用权出让制度的确立与住房制度改革，促使新中国首次房地产热的形成。 20 世纪 90 年代的城镇土地出让制度的确立以及城镇住房制度的改革是我国首次出现房地产热的直接原因。 1992 年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。一时间，该地区房地产价格扶摇直上。这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热。 图表 AUTONUM 1 ： 20 世纪 90 年代我国首次房地产热开始（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 ◆ 1993-1997 年受政策调控和金融危机影响，房地产转冷。 1993 年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的 16 条政策措施（通称“国 16 条”）。调控的效果使经济由热转冷，房地产市场沉寂下来，商品房和商品住宅的价格略微回落。 1997 年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。 图表 AUTONUM 2 ： 1993-1997 年受政策调控和金融危机影响，房地产转冷（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 ◆ 1998-2004 年，在“促使住宅业成为新的经济增长点”的政策下，房地产发展成为全国的支柱产业。 1998 年 7 月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（简称“ 23 号”文件），明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。 2003 年 8 月中央出台 18 号文件，首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。同时， 18 号文件将“为 70%-80% 以上的家庭提供经济适用房”的政策调整为“多数的家庭购买或承租普通商品住房”。其对经济适用房的重新定性为后来个人、组织或群体利用住房改革政策寻租、非法获利埋下了隐患。 图表 AUTONUM 3 ： 1998-2004 年房地产发展成为国民经济支柱产业投资走势（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 ◆ 2005 年至今，房地产新一轮调控开始，房产投资热度有所下降。 经历了上一阶段的快速发展，房价已经远远高过人们的预期。《中国统计年鉴》的数据显示，我国商品住宅平均价格 1998 年为 2063 元 / 平方米， 2005 年的价格已经上涨至 3168 元 / 平米，累计上涨 54% 。越是经济发达的省份，商品房价格高。 在这样的背景下， 2005 年 3 月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施（简称“国八条”），建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治的高度。房价的调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的现象。北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位，且不断上扬。 2010 年 4 月 27 日 ，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。然而调控政策进入第四年，政策才有所成效，住宅投资增速开始下滑，新开工面积开始下降。然而这只是对供给方而言，投资热情有所减弱，对于需求方而言，市场刚性需求依旧巨大，供求矛盾依然严重，价格仍不断上涨。 图表 AUTONUM 4 ： 20 世纪 90 年代以来调控与刺激政策下的中国房地产业投资走势（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 2 、房地产政策对需求的影响 依据 1998 年以来我国房地产业的市场形势，可以将其分为两个阶段。以 2005 年为分割点， 20 世纪 90 年代末至 2004 年是快速增长期； 2005-2012 年是波动增长期。这两个增长阶段与我国的调控政策也息息相关，快速增长期发生在我国“住房制度改革”，“促使住宅业成为新的经济增长点”，的政策背景下；第二阶段的波动增长期发生自从 2005 年 3 月的房地产的持续一轮调控。 可以说，房地产市场的繁荣确实是政策改革的结果。房地产市场需求的快速增长是伴随着中国住房制度改革的背景下进行的。房屋作为每个人的必须性需求，特别是随着中国城镇化的进展，城市房地产的巨大需求就被培育出来。需求的强劲促使价格的快速上涨， 1998-2004 年我国房地产价格按照 23%-36% 的速度快速增长。 2005 年我国开始新一轮的房地产调控政策，主要目标是抑制房价过快上涨， 2010 年就开始了所谓的史上最严厉的调控政策。然而民众对房价的预期始终是上涨的，不论从哪个方面看，民众都不相信政府打击房价的决心。在看涨的预期下， 2005 年和 2010 年两次房地产调控政策出台是，市场依然乐观。只有在政策持续了一两年之后，市场的温度才会有所下降。 然而从下图的价格增长速度线可以看出， 2005-2012 年房地产价格的增长速度并不比 2004 年以前的投资热时的价格低，甚至要高于后者，房价一直在边边涨。 由此可见，房屋作为大多数民众的刚性需求，其受政策的影响较小。原因是这么多年房地产的新增供给有许多被投资客所购得，他们在推高价格的同时也挤压了普通民众的刚性需求。在刚性需求没有被满足的情形下，房地产调控政策难以对需求和价格形成实质性影响。 图表 AUTONUM 5 ： 20 世纪 90 年代以来调控与刺激政策下的中国房地产业市场形势（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 3 、房地产政策对供求平衡的影响 从上面的分析可知，我国的房地产政策对供给与需求形成两种截然不同的影响，房地产调控政策对供给形成强烈的正效应，而对需求和价格影响甚微。因此房地产的限制政策抑制的是供给，而需求却没有同步解决，因此会引发愈发激烈的供求矛盾。 然而，这种供求矛盾绝不会是供求总量的矛盾。中国现存的房屋绝对可以满足 13 亿人口的住房需求，但关键是就类似于收入领域的“二八定律”一样，建成的房屋并不是公平地落入了真正需要房屋居住的普通大众的手里，而是大部分房屋落入了投资客的手里。数据显示，截至 2011 年我国城市人均住宅建筑面积达到了 32.65 平方米 ，仅比农村低不到 4 平方米 ，这个人均面积确实已经不低了。然而真正的刚性需求人群在高房价下只能望房兴叹，只要房地产作为投资性产品的性质不改变，只要地方政府土地财政的模式不改变，恐怕在仅有房地产政策的调控下，住房制度改革以来形成的房地产供求矛盾就难以解决。 1.1.2 土地调控政策分析 1 、土地供应政策的传导机制分析 中央政府利用各种土地政策工具，对土地市场的中间目标即土地供应量和土地价格进行调控，改变土地市场的供求关系，从而实现政策最终目标即促进国民经济的增长和物价稳定。土地政策在房地产市场的传导机制主要是通过土地供应总量、土地供应结构、土地供应方式和土地价格等中间目标来作用于房地产市场，从而保证房地产市场实现均衡。 ◆ 土地供应总量对房地产市场的影响主要是调节房地产产品的供应总量以及生产和消费预期。在房地产市场过热时，通过减少土地供应总量能够有效抑制房地产投资规模和速度，降低生产和消费的预期。 ◆ 土地供应结构对房地产市场的影响主要是供应土地对应的房地产产品结构，如别墅、公寓、普通住宅等。通过土地供应结构的调控能优化房地产市场产品结构，实现结构均衡。 ◆ 土地价格和房地产价格呈正向变动关系，通过控制土地价格能有效的调控房价。 2 、土地供应政策对房地产市场的影响 （ 1 ）土地供应总量的影响 在一个自由的市场经济条件下，土地供应量和房价之间具有互动反馈机制，土地供应量对房价的波动产生重要影响，同时也随房价的变化而发生变化，从而确保房地产市场供求关系达到均衡。在一定时期，房地产供给会随着土地供应量的增加而相应增加，在需求没有大幅增加的前提下，房价下跌，形成新的均衡价格和均衡产量，反之亦然。 我国的土地出让市场不是完全竞争市场，具有较强的垄断性特征，土地一级市场由政府垄断，是一个政府垄断型市场。政府是土地的唯一供给者，而土地需求者众多。国家通过土地出让计划对土地的供应量、供应时间、供应结构和开发强度（主要是容积率）等进行控制。因此，国家有关部门可以通过控制土地供应量从而对房地产市场产生影响。土地供应量通过影响房地产开发增量从而对房地产市场产生影响。通过控制土地供应量能有效的调控房地产增量市场，增加土地供应量能有效抑制房地产价格过快的趋势。 土地供应量能对房地产市场供给进行有效调控，但对房地产需求调控作用不大。土地市场和房地产市场是相互关联的，土地供应量代表了土地市场的供给，房价则代表了市场对房地产的需求。 （ 2 ）土地供应价格的影响 本质上讲，土地价格和房地产价格是一种权益价格。由于土地自然供给无弹性，土地经济供给受其自然供给的限制同样缺乏弹性，而土地的供给者只有一个，即政府，而土地的需求者众多。因此，地价主要取决于土地需求，需求变化导致了地价的波动。而房地产的价格由供给和需求共同决定。具体来说，地价是由一种需求价格，由引致需求引起；引致需求又称“派生需求”，是由对该要素参与生产的产品的需求派生出来的需求。 地价和房价的关系可以用著名的“玉米法律悖论”来进行阐释。十九世纪初，英国制定了旨在限制玉米的进口法律，导致了国内玉米的需求上升，价格上涨。为了满足玉米需求的不断上升，英国政府加大了玉米生产投入，随之玉米生产规模扩大引发了对种植玉米土地需求的增加，土地需求的增加又引发了土地价格的上扬。英国政府限制玉米进口的法律直接导致了玉米价格的上涨，刺激了对种植玉米的土地的需求，这表明高地价是由于高的玉米价格引致的。而土地的供给是有限的缺乏弹性的，因此，玉米价格高导致了地价高而不是地价高导致了玉米价格高。同样可以运用“玉米法律悖论”对房地产市场进行分析。对房地产的需求增加引起房价的上涨，高房价促使房地产开发商追加土地要素的投入刺激了对土地的需求，而短期内土地供给缺乏弹性，土地供小于求必然导致了地价的上涨，即地价高是房地产价格高的结果，同时地价上涨反作用于房价上涨。但是在长期内，不能简单理解为房价水平决定地价水平，但二者间还是相互影响的。 （ 3 ）土地供应方式的影响 我国经济活动的发展和人口的不断增加对土地的需求与日俱增，而我国的土地资源总体上是稀缺的，为了实现土地资源的合理配置，提高土地利用效率，避免土地浪费现象，我国土地的出让方式由协议出让变革为招标、拍卖、挂牌出让，这一市场化出让手段对于完善土地市场运行有巨大的推动作用。土地和房地产是不可分离的，土地出让方式的转变势必对房地产市场产生深远的影响。 在我国，各级政府是土地的唯一所有者，土地市场的供给者即政府具有唯一性，与之相对的是众多的土地需求者。土地招标出让充分引入了市场竞争机制，不同的土地需求者为获取土地进行激烈的竞争，在同等条件下，最终由出价最高者获得土地，体现了市场经济公平的原则，有利于提高土地资源配置效率，消除政府寻租行为。 然而，通过招标拍卖方式出让土地加剧了土地需求者之间的竞争，投标人为了获得土地的报价接近于其保留价格，投标人越多，土地溢价水平越高，这就导致了地价的上涨。此外，招标方式增加了投标人的交易成本。投标成本对于竞标人来说是巨额的：一是招标出让中开发商编制投标文件的费用支出；二是缴纳投标保证金会造成资金使用成本和机会成本的增加；三是管理成本和时间成本。这就增加了房地产开发的成本，增加的成本会转嫁给消费者，导致了房价的上涨。 （ 4 ）土地供应结构的影响 土地供应结构对房地产市场的影响来主要是通过改变对应的房地产产品结构来实现的。当高档商品住宅土地价格过高时，理性的开发商会减少高档商品住宅土地的投入而相应增加普通商品住宅土地的投入以最大化其利润。因此，政府通过土地供应结构政策调控房地产市场，减少高档商品住宅土地供应，增加普通商品住宅土地，提高高档商品住宅土地价格能使开发商减少高档商品住宅土地投入，增加普通商品住宅土地投入，从而房地产市场普通商品住宅供给增加，促进房地产市场结构均衡，从而使房地产供求关系发生改变，能够使房价回归到合理水平。 3 、 2003 年以来土地调控政策效果分析 （ 1 ）土地调控政策的内容分析 1 ） 2003-2004 年：运用土地供应计划、土地出让方式和土地监管政策对房地产市场进行调控。 ◆ 土地供应 国土资源部在 2003 年 12 月下发了《关于进一步完善和严格执行建设用地备案制度的通知》，对各省（区、市）批准的单独选址建设项目用地和城市分批次用地，要求通过互联网将有关数据报上一级国土资源管理部门备案，为掌握各地土地供应情况、开展批后核査、加强新增建设用地的监督管理提供基础平台。这也是从土地供应计划方面加强对于土地用途的限制。 ◆ 土地出让方式 2004 年 8 月份的“ 8.31 大限”使土地出让方式逐渐形成了经营性用地“招拍挂”的法定形式，不仅严把了土地出让大关，还肃清了以往的“土地遗留问题”，为土地政策全面参与房地产市场调控打下了基础。 ◆ 地监管政策 2004 年 10 月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中第六条明确指出了要建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为。 2 ） 2005-2007 年：规范土地出让，明确规定土地用途，开始运用土地税收和土地金融政策参与房地产调控。 为了抑制房地产市场投资过热、稳定房价，调整住房供给结构，中央政府先后出台了“国八条”、“新国八条”、“国六条”以及九部委“十五条”。具体来说，这一阶段的土地政策规范了土地出让、明确规定了土地用途。并且开始运用土地税收和土地金融政策参与房地产调控。 ◆ 对土地出让的规范 2007 年 8 月 8 号《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》（监发 156 号）。文件正式明确了在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收 ' 。这项法令的出台，实际上就是在以税收的方式对房地产进行调整。 ◆ 土地金融政策的收紧 2005-2007 年的房地产市场由于房价高涨导致众多开发商看到了高房价背后的利益，因而在这一时期大力开展土地争夺，开发商囤积土地的现象开始出现。因为开发商囤积土地，导致大量的土地被征用之后闲置，大量的商品房建好之后也被空置，造成了土地资源和房屋资源的极大浪费。因此，政府开始加强整顿土地市场。 根据 2006 年 9 月份出台的《建设部国家发展改草委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建化房 166 号），房地产开发商不能再通过商业性质的银行贷款筹备土地出让金，并且银行也提高了贷款的门槛，商业银行对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ，贷款期限份超过 2 年。这项土地金融政策的使用，缩紧土地出让金的来源和土地储备机构资金的来源，過制了土地市场上的高价成交的势头，对于稳定地价和促进土地供应的合理化起到了有效地作用。 3 ） 2008-2009 年：手段包括土地供应计划、土地税收和金融政策，以及土地监督等。 2008-2009 年为应对国际性的金融危机，我国政府更多地采用了货币政策，并辅之以财政政策配合，对于土地政策反而使用较少，而且多为上一时期政策的沿用。主要包括土地税收和金融政策，以及土地监管政策等多种手段。 ◆ 土地供应政策 A. � 的人均 GDP 均值为 60525.62 元 / 人，同比增长 12.31% 。 2000 年以来，二三线城市的人均 GDP 均值与一线城市的差距逐渐缩小。 2000 年二三线城市的人均 GDP 均值不到一线城市的一半，至 2011 年该比例已经达到 65% 以上。另外二线城市的天津市和大连市 2011 年的人均 GDP 已经超过上海市和北京市，分别达到 85213 元 / 人、 91295 元 / 人，高于上海市的 82560 元 / 人和北京市的 81658 元 / 人。 图表 AUTONUM 22 ： 2000-2011 年二三线城市与一线城市人均 GDP 均值对比（单位：元 / 人， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 23 ： 2011 年二三线城市与一线城市人均 GDP 对比（单位：元 / 人， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 1.2.2 二三线城市经济发展速度分析 2007 年以来我国 25 个二三线省会城市的 GDP 均值名义增速一直高于四个一线城市。城市经济的快速速度，提升了房地产市场的发展空间。据笔者统计，至 2012 年 25 个二三线省会城市的 GDP 均值为 5901.11 亿元，同比名义增长 17.45% ；而四个一线城市的 GDP 均值为 16100.91 亿元，同比名义增长 8.69% ，低于二三线城市增速近 9 个百分点。 从各个城市来看， 25 个二三线省会城市中有 12 个城市 2011 年的 GDP 名义增速超过了 20% ，其中合肥以近 35% 的增速位列榜首，重庆以 26.32% 位列第二，另有南宁、厦门、南昌、郑州、长春等 9 个城市的 GDP 增速高于 20% 。 图表 AUTONUM 24 ： 2004-2012 年二三线城市与一线城市 GDP 均值规模与增速对比（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 25 ： 2011 年 25 个二三线省会城市与一线城市 GDP 名义增速对比（单位： % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 1.2.3 二三线城市固定资产投资规模 二三线城市固定资产投资的快速增长，大大改善了城市的基础设施建设，为房地产开发提供了良好的发展环境。据笔者统计， 2001 年以来我国二三线城市的固定资产投资额名义增速一直高于一线城市，有些年份二者的差距甚至超过了 30% 。 2011 年二三线城市固定资产投资规模的均值为 3255.30 亿元，同比增长 10.51% ，增速比一线城市高出 8.16 个百分点。固定资产投资规模的快速增长降低了二三线城市与一线城市的差距， 2011 年二三线城市固定资产投资额达到一线城市的近 81% ，而在 2007 年该比例仅为 50.6% 。 图表 AUTONUM 26 ： 2000-2011 年二三线城市与一线城市固定资产投资规模均值对比（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 27 ： 2011 年 25 个二三线省会城市与一线城市固定资产投资规模均值对比（单位： % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 1.2.4 二三线城市居民消费能力分析 相对于固定资产投资和 GDP ，我国二三线城市的城镇居民人均可支配收入均值与一线城市收入均值的同比增长速度相差较小。 2012 年 25 个二三线城镇居民人均可支配收入均值为 30450.91 元，同比增长 12.85% ，是同期一线城市的均值 38863.12 元的 78.35% 。由此可见，尽管二三线城市 GDP 快速增长，但相对于一线城市其城镇居民的收入增长相对较慢，对房地产的消费能力提升速度不够快。 图表 AUTONUM 28 ： 2008-2012 年二三线城市与一线城市城镇居民人均可支配收入均值对比（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 29 ： 2012 年 25 个二三线省会城市与一线城市城镇居民人均可支配收入与增速对比（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 1.3 产业环境分析 1.3.1 房地产行业开发景气度分析 从我国房地产开发景气指数走势来看，受国家宏观政策严格调控的影响，我国房地产开发景气程度从 2011 年下半年开始不断下滑，在 2011 年底开始进入不景气区间。到 2012 年 10 月，房地产开发景气指数开始回升，到 12 月为 95.59% ，但仍然处于不景气区间。 2013 年初，我国房地产景气程度指数继续回升，土地市场较为活跃。 图表 AUTONUM 30 ： 2010-2012 年中国房地产开发景气指数走势 （单位： % ） 资料来源：国家统计局 ** 整理 1.3.2 房地产行业开发投资规模分析 2012 年房地产开发投资 71804 亿元，比上年增长 16.2% 。其中，住宅投资 49374 亿元，增长 11.4% ；办公楼投资 3367 亿元，增长 31.6% ；商业营业用房投资 9312 亿元，增长 25.4% 。全年新开工建设城镇保障性安居工程住房 781 万套（户），基本建成城镇保障性安居工程住房 601 万套。 图表 AUTONUM 31 ： 2007-2012 年我国房地产开发投资及同比增速（单位：亿元， % ） 资料来源：国家统计局 ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 1.3.3 房地产行业土地市场供需分析 1 、土地出让金总额分析 有着“第二财政”之称的土地出让金收入在 2007 年以前一直被列为地方政府预算外资金，俗称“小金库”。到 2007 年国家对预算管理制度改革，要求土地出让金缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算 . 根据国办发（ 2006 ） 100 号文规定，全额纳入预算的土地出让金范围不仅包括出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，还将土地出租收入一并纳入土地出让收入管理。因此现有意义上的“国有土地使用权出让收入”囊括了土地出让和土地出租的收入，纳入政府性基金管理。以 2010 年为例，全国国有土地出让成交 27464.5 亿元，租赁租金 46.9 亿元，其他方式供地收入 1.4 亿元。相比土地出让收入而言，租金和其他方式供地收入微不足道。因此，土地出让金是地方政府依靠土地获取的重要财源。 从近两年的土地出让收入情况来看， 2011 年全国国有建设用地出让合同价款为 3.15 万亿元，是 2001 年的 24.31 倍，是 2008 年的 3.07 倍， 2001-2011 年年均增长 37.60 ；其中 2011 年通过招拍挂出让土地出让合同价款 3.02 万亿元，占出让总价款的 95.9% ， 2003-2011 年年均增长 33.1% 。 2012 年全国土地出让收入 2.69 万亿元左右，相当于地方财政收入的 44% 左右，但扣除土地出让成本，土地出让净收益约 9684 亿元左右，相当于财政收入 15.9% 左右。 图表 AUTONUM 32 ： 2001-2011 全国土地出让收入走势（分出让形式）（单位：亿元） 资料来源： ** 新型城镇建设行业研究小组整理 2 、土地市场供应规模分析 ◆ 2011 年土地供应分析 2011 年全国批准建设用地 61.17 万公顷，全国土地供应主要来源于农用地特别是耕地。 2011 年全国批准建设用地 61.2 万公项，其中转为建设用地的农用地 41.1 万公项，转为建设用地的耕地 25.30 万公项，同比分别增长 26.30% 、 21.60% 、 19.4% ，分别是 2001 年的 3.66 倍、 3.73 倍和 3.01 倍。 2011 年我国国有建设用地实际供应总量 58.77 万公顷，同比增长 35.9% 。其中，工矿仓储用地、商服用地、住宅用地和其他用地供应量的比重分别为 32.8% 、 7.2% 、 21.3% 和 38.8% 。 图表 AUTONUM 33 ： 2006-2011 年我国批准国有建设用地供应情况 （单位：万公顷） 资料来源： ** 二三线房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 34 ： 2011 年我国批准国有建设用地的结构 资料来源： ** 二三线房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 35 ： 2001-2011 年全国批准建设用地总量与农用地转用量（单位：万公顷） 资料来源： ** 新型城镇建设行业研究小组整理 ◆ 2012 年土地供应分析 2012 年前三季度，建设用地供应总量同比保持增长，基础设施和西部地区用地分别增长四成和五成。前三季度，全国国有建设用地供应总量 44.06 万公顷 ，同比增长 9.2% 。 从供应结构看，基础设施用地同比增加 36.1% ，占建设用地供应总量的 44.9% ，同比提高 8.9 个百分点；工矿仓储和房地产用地同比分别减少 0.3% 和 12.5% 。在房地产用地供应中，住房用地供应 7.14 万公顷，同比减少 19.1% ，但前三季度实际供应量相当于前五年同期平均供应量的 1.25 倍。同时，市场上仍有相当数量的已供用地正在开发或待开发，截至 2012 年 9 月底，全国未竣工住房用地约 35.33 万公顷，相当于近 3 年全国住房用地年均供应量的 3.71 倍，可供开发建设的住房用地充足。保障性住房（经济适用住房、廉租住房和公租房）用地供应 1.95 万公顷，同比增加 7.7% ，占住房用地总量的 27.3% 。截至 9 月底，全国 18 个省（区、市）保障性安居工程用地落实率已超过 100% 。 从区域布局看， 2012 年前三季度东、中、西部地区供地分别占全国建设用地供应总量的 37.7% 、 24.2% 和 38.1% ，西部地区占比同比提高 10.1 个百分点，东、中部地区均有所下降。西部地区供地同比增长 48.6% ，其中基础设施和工矿仓储同比分别增长 91.8% 和 29.0% 。 3 、土地市场成交规模分析 在国有建设用地实际供应中， 2011 年出让国有建设用地面积 33.39 万公项，是 2001 年的 3.69 倍，年均增长 14.0% ；其中通过招拍挂出让土地 30.47 万公顷，占出让总面积的 91.3% ，是 2003 年的 5.62 倍，年均增长 24.1% 。 图表 AUTONUM 36 ： 2001-2011 年全国建设用地出让总量与增长情况（单位：万公顷， % ） 资料来源： ** 新型城镇建设行业研究小组整理 图表 AUTONUM 37 ： 2001-2011 年全国建设用地招拍挂出让总量与增长情况（单位：万公顷， % ） 资料来源： ** 新型城镇建设行业研究小组整理 4 、土地市场成交均价分析 2011 年以来，全国土地的季度成交价格的增速呈现放缓态势，其中 2012 年第三季度的土地均价为 3093 元 / 平方米，同比仅增长 1.74% ，住宅用地则仅增长 1.02% ，成为近年来增幅最小的一个季度。 2012 年第四季度，地价上涨幅度仍较小，综合地价为 3129 元 / 平方米，同比上涨 2.62% ，其中住宅用地的地价为 4620 元 / 平方米，同比上涨 2.26% 。 图表 AUTONUM 38 ： 2005-2012 年各季度各类型土地成交均价走势（单位：元 / 平方米） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 5 、土地市场平均溢价率分析 2012 年 1-12 月全国 97 个城市 溢价率升至 11.8% ；有 6 个统计城市的土地出让金占财政收入之比回升至 51.2% 。 12 月，除“非限购”城市土地成交溢价率回落至 5.85% 外，一线、二线、三线城市和“限购”城市的土地成交溢价率均分别回升至 19.3% 、 11.3% 、 11.0% 和 12.8% 。 图表 AUTONUM 39 ： 2012.01-12 全国一、二、三线城市土地溢价率情况（单位： % ） 资料来源：各地土地储备中心 ** 整理 6 、全国住宅用地总价排行榜 2012 年，全国土地成交总价排行前 10 中，仍以一线城市的上海、深圳、北京为主，其中上海和北京各有两宗，深圳一宗入选。而南京下关区一地块以总价 56.2 亿元位居榜首，楼面地价为 7754 元 / 平方米；上海徐汇区一地块以 45 亿元位居第二，楼面地价在 2.7 万元 / 平方米以上，溢价率为 42.86% 。 图表 AUTONUM 40 ： 2012 年住宅用地成交总价 TOP10 （单位：平方米，万元，元 / 平方米） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 1.3.4 房地产行业市场供给状况分析 1 、房地产行业新开工面积分析 2012 年，尤其是上半年，受国家宏观政策严格调控的影响，我国房地产开发新开工面积较上年出现减少的情况。 2012 年，我国房地产开发新开工面积 17.73 亿平方米，同比减少了 7.3% 。 图表 AUTONUM 41 ： 2007-2012 年我国房地产开发新开工面积及同比增速（单位：亿平方米， % ） 资料来源：国家统计局 ** 整理 2 、房地产行业竣工面积分析 房地产调控政策对商品房的供给在 2012 年显现，限购政策对商品房的新增供应速度起到了一定的抑制作用。 2011 年房屋竣工面积 8.92 亿平方米，增长 13.3% ，增速比上年提高 5 个百分点，其中，住宅竣工面积 7.17 亿平方米，增长 13.0% 。 2012 年我国商品房竣工面积增速大幅回落，全年竣工 9.94 亿平方米，同比增长 7.3% ；其中商品住宅竣工 7.90 亿平方米，同比增长 6.40% 。 图表 AUTONUM 42 ： 1998-2012 年我国商品房竣工面积及增长情况（单位：万平方米， % ） 资料来源： ** 土地开发行业研究小组整理 3 、房地产行业施工面积分析 2012 年，尽管新开工面积出现减少情况，但新开工面积仍然大于竣工面积，因此我国房地产开发施工面积继续保持增长趋势。 2012 年，我国房地产开发施工面积为 57.34 亿平方米，同比增长 13.2% 。 图表 AUTONUM 43 ： 2007-2012 年我国房地产开发施工面积及同比增速（单位：亿平方米， % ） 资料来源：国家统计局 ** 整理 1.3.5 房地产行业市场销售状况分析 1 、房地产行业销售面积分析 2012 年进入我国史上最严厉的调控周期的第三年，随着调控政策的持续，一部分投资性需求被打压，促使商品房销售面积增速放缓。数据显示， 2012 年全国商品房销售面积为 11.13 亿平方米，同比略微增长 1.8% ，其中住宅销售面积为 8.45 亿平方米，同比增长 2% 。 图表 40 ： 1998-2012 年我国商品房销售面积走势（单位：万平方米， % ） 资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 2 、房地产行业销售金额分析 尽管投资性需求受到打压，但是房价的上涨态势依然较为强劲。笔者数据监测中心数据显示， 2012 年我国的商品房价格平均上涨了 10% ，商品住宅价格上涨了 10.9% 。年末商品房的销售金额上涨至 6.45 亿元，商品住宅的销售金额升至 5.35 亿元。 图表 40 ： 1998-2012 年我国商品房销售金额走势（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 1.3.6 房地产行业价格增长态势分析 然而与开发商投资热情减退相反的是，商品房的市场需求依旧火热，价格仍出现较快上涨态势。数据显示 2012 年全国商品房销售面积为 11.13 亿平方米，销售价格为 5791 元 / 平方米，价格上涨了 7.7% ，高于 2010 年和 2011 年的增长幅度。 而在 2013 年中央“国五条”出台后，地方“国五条”细则出台前，在二手房转让所得税政策的刺激下，全国各地掀起了一股抢购热潮，致使 3 月成交量大涨，价格上涨的城市也随之增多。据国家统计局数据， 2013 年 3 月份全国 70 个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有 68 个，比 2 月份增加了 2 个，同比上涨的城市有 67 个，比 2 月份增加了 5 个；二手住宅价格环比上涨的城市有 66 个，与 2 月份相同，同比上涨的城市有 59 个，比 2 月份增加了 10 个。 图表 41 ： 1999-2012 年全国商品房销售价格走势（单位：元 / 平方米， % ） 资料来源： ** 物业管理行业研究小组整理 图表 AUTONUM 44 ： 2013.01-2013.04 单日深圳、长沙、天津二手住房成交套数（单位：套） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 第二章：中国二三线城市土地市场分析 2.1 二三线城市土地市场供应分析 2.1.1 国有建设用地供应规模 2008 年金融危机以来，我国二三线城市的土地供应经历了“高速增长 → 快速回落”的一个过程，其中 2012 年的土地供应同比大幅回落，为 2009-2012 年间供应最小的年份。笔者数据监测中心数据显示， 2009 年我国 26 个二三线 共推出土地 30144.11 万平方米，同比增长 60.31% ； 2010-2012 年推出土地面积增长速度逐年回落，至 2012 年全年 26 城市共推出土地面积 35876.10 万平方米，同比下降 5.47% 。 图表 AUTONUM 45 ： 2008-2012 年 26 个二三线城市土地供应面积总量增加变化（单位：万平方米， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.1.2 土地供应的区域特征分析 我国二三线城市的土地供应区域集中度较高，土地供应规模差距大。天津、沈阳、武汉、重庆、大连、长春六个城市 2012 年的推地规模占据了 26 个城市总规模的半壁江山。其中前三个城市 2008-2012 年年均推出土地面积在 3000 万平方米以上，占据 26 个城市三分之一以上的份额；有九个城市年均推出土地面积在 1000-2000 万平方米之间，其土地供给总量与第一梯队的城市相差较大。 图表 AUTONUM 46 ： 2012 年主要二三线城市推出土地面积走势与占 26 个城市的累计比重（单位：万平方米， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 47 ： 2008-2012 年二三线城市推出土地规模梯队（单位：万平方米） 2008-2012 年年均推出土地面积规模梯队 城市数量 城市 3000 万平方米以上 3 个 天津、沈阳、武汉 2000-3000 万平米 0 个 无 1000-2000 万平方米 9 个 重庆、大连、长春、哈尔滨、成都、杭州、苏州、青岛、南京 500-1000 万平方米 9 个 无锡、昆明、西安、宁波、贵阳、郑州、南昌、厦门、长沙 500 万平方米以下 5 个 太原、南宁、石家庄、温州、福州 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.1.3 土地供应结构变化分析 2008-2012 年我国土地供应结构出现了一些较大的变化，总体变化趋势是：住宅用地推出比重下滑，工业用地、商业 / 办公用地和其他用地的比重上升。在 2010 年及以前我国 26 个二三线城市的住宅用地推出比重一直在 40% 以上，但限购政策后，尽管国家政策要求各地加大住宅用地的供应力度，但随着开发商转移经营策略，许多住宅地产开发商加码商业和其他地产开发，住宅用地需求在其总需求中的比重下降，由此也影响了政府土地供应结构的调整。 图表 AUTONUM 48 ： 2008-2012 年 26 个二三线城市土地推出面积增减变化（单位：万平方米， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.1.4 土地市场的供应方式分析 我国的土地供应方式主要有划拨、出让、租赁和其他有偿等四种方式，目前国有建设用地通过出让方式供应的土地所占的比重越来越大， 2011 年全年出让国有建设用地面积占实际供应面积总量的比重在 55% 以上，全年共出让 33.39 万公顷，出让合同价款 3.15 万亿元，同比分别增长 13.7% 和 14.6% 。其中通过招拍挂出让土地 30.47 万公顷，出让合同价款 3.02 万亿元，分别占出让总面积的 91.3% 和总价款的 95.9% 。 图表 AUTONUM 49 ： 2006-2011 年我国国有建设用地出让面积与金额（单位：万公顷，亿元） 资料来源： ** 土地开发行业研究小组整理 2.1.5 土地市场的供应规模预测 2013 年 4 月国土资源部发布了《 2013 年全国住房用地供应计划》，根据全国 31 个省（区、市）及新疆生产建设兵团的 2013 年住房用地供应计划，全年全国住房用地计划供应 15.08 万公顷（ 1508 平方公里），是过去 5 年年均实际供应量（ 9.77 万公顷）的 1.5 倍，其中“三类住房”用地计划占住房用地计划总量的 79.4% 。 然而事实是，全国住房用地供应计划在大部分年份均没有实现过： 2010 年计划供应 18.47 万公顷，实际仅完成 12.54 万公顷； 2011 年计划供应 21.8 万公顷 ，实际 仅完成 13.59 万公顷； 2012 年计划供应 17.26 万公顷，实际完成 16.03 万公顷 。 另外从一线城市来看，其完成土地供应计划的也在少数。在 2008 年至 2011 年，广州和深圳已连续四年没有完成土地供应计划；上海有三年未完成土地供应计划；北京有一年未完成土地供应计划（ 2011 年）。 从二三线城市近年土地供应的实际情况来看，住宅用地供应呈现减少态势，而其他类型的用地特别是工业用地持续增加。从 1.1 节的分析可以看出我国房地产限制政策发展的结果是，供给激励不足，而需求问题得不到根本解决，限制的结果只会是供求矛盾更加尖锐。因此笔者认为 2013 年我国住宅用地供应计划恐难以实现，而工业用地和商办用地的实际供应规模将进一步增加。 图表 AUTONUM 50 ： 2010-2013 年全国住房用地供应计划与实际供应情况（单位：万公顷， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 51 ： 2013 年全国各行政单位住房用地供应计划（单位：万公顷） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.2 二三线城市土地市场成交分析 2.2.1 土地市场成交面积分析 与供给走势相对应，我国 26 个主要的二三线城市的土地成交面积也呈现出大幅增长到微弱减小的发展态势。据笔者数据监测中心数据， 2009 年我国 26 个二三线城市的土地成交同比大幅增长 118% ，至 24738.07 万平方米 ， 2010-2011 年的同比增幅分别为 20.86% 和 12.52% 。 至 2012 年，此轮最严厉的房地产调控进入第三个年头，中央明确表示房地产调控政策将持续，开发商调整了拿地策略，抱着谨慎拿地的策略，使得限购城市的土地成交也开始减少，进而影响到整个二三线城市土地的成交。 2012 年全年 26 个二三线城市共成交土地建设用地面积 29776.94 万平方米，同比下降 11.49% 。 图表 AUTONUM 52 ： 2008-2012 年 26 个二三线城市土地成交土地建设用地面积增减变化（单位：万平方米， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.2.2 土地成交结构变化分析 2011-2012 年开发商进行业务调整战略继续深入，主要住宅开发商几码商业 / 办公以及其他地产的开发，造成土地成交结构发生变化。从下图可以明显看出，近两年住宅用地成交面积在全部用地成交面积中的比重明显下降，至 40% 以下，而包含工业用地、商业用地在内的其他用地的比重提高。 图表 AUTONUM 53 ： 2009-2012 年 26 个二三线城市土地成交结构变化（单位：万平方米， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.2.3 土地市场成交金额分析 尽管 2012 年的土地供需形势较往年惨淡，但低价始终保持在上升区间中，因此土地出让金的减少有限。 2012 年全年 26 个二三线城市共成交土地获得出让金 8091.97 亿元，同比下降 2.42% ，大大低于供给面积和成交面积的降幅。 从各城市来看， 2012 年武汉市以 990 亿元独占鳌头，其 2008-2012 年平均每年成交土地达 570 亿元以上，另外杭州、重庆、天津、大连的土地成交金额也较大，年均土地出让金均在 400 亿元以上。可见在二三线城市中，经济较为活跃的城市的房地产市场也极为活跃。 图表 AUTONUM 54 ： 2008-2012 年二三线城市土地成交金额情况（单位：亿元， % ） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 55 ： 2012 年二三线城市成交土地出让金情况（单位：亿元） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.3 二三线城市土地价格走势分析 2.3.1 土地市场价格总体走势 总的来说，近几年我国二三线城市的土地价格上涨较为缓慢，据 ** 根据相关数据测算， 2008-2012 年全国 26 个二三线城市的土地成交价格年均仅增长了 6.16% ，若扣除通货膨胀的影响，则实际增幅可能上涨不到 4% ，这样的增幅还是比较低的。但是在这些城市中也仍然一些上涨比较快的地方，比如昆明和南宁。在这四年间，这两个城市的土地价格平均上涨了 35% 以上。一方面是由于二者的地价基数较低，另一方面是城市的快速增长起了推波助澜的作用。除此之外，一些城市的地价呈现下降趋势。比如大连、杭州、哈尔滨、南京、青岛、石家庄、太原、天津、无锡 9 个城市 2012 年的地价就低于 2008 年的价格水平。 图表 AUTONUM 56 ： 2008-2012 年二三线城市土地成交价格走势（单位：元 / 平方米） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 57 ： 2008VS2012 年二三线城市地价变化对比（单位：元 / 平方米） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.3.2 住宅用地成交价格分析 通过对比可以发现， 2008 年以来我国二三线城市的住宅用地成交价格上涨幅度明显快去其他用地。笔者数据监测中心数据显示， 2008-2012 年我国 26 个二三线城市的住宅用地价格以 19.37% 的年均增速增长，达到高于全部用地的平均增长幅度。并且住宅用地上涨的城市数量也是最多的，有 20 个城市的住宅用地成交价格呈现增长态势，近 6 个城市的地价较 2008 年下降。 从 2012 年来看，限购政策发挥了一定的调控效应，由于调控政策在今后若干年内仍将持续存在，一些城市的住宅用地市场有所降温， 2012 年就有包括重庆、温州、太原、长沙、武汉、程度等 12 个城市的住宅用地成交价格出现同比下滑。 图表 AUTONUM 58 ： 2008-2012 年二三线城市住宅用地成交价格走势（单位：元 / 平方米） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 59 ： 2008VS2012 年二三线城市住宅用地地价变化对比（单位：元 / 平方米） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.3.3 商业用地成交价格分析 2012 年 26 个二三线城市的商业 / 办公用地成交价格为 4519.12 元 / 平方米，同比下降 4.05% ，与全部用地价格的比例也在缩小，是后者的 1.67 倍。 2008-2012 年有 14 个城市的价格呈现下降趋势，而 12 个城市呈现上涨趋势。地价上涨的城市代表为南宁、南京、南昌、郑州、昆明等城市；下降的城市代表为大连、温州、青岛、福州、沈阳等城市。 图表 AUTONUM 60 ： 2008-2012 年二三线城市商办用地成交价格走势（单位：元 / 平方米） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 61 ： 2008VS2012 年二三线城市商办用地地价变化对比（单位：元 / 平方米） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2.3.4 工业用地成交价格分析 2008 年以来我国二三线城市的工业用地成交价格变化幅度不大，在 2012 年其价格仅为 397.98 元 / 平方米，全部用地的平均价格是其的 6.28 倍。数据显示， 2008-2012 年全国 26 个二三线城市的工业用地价格由 386.98 元 / 平方米上升至 397.98 元 / 平方米，年均同比增长 0.77% ，增速远远小于住宅用地和商业用地。 在此期间，一些城市的工业地价高速增长，如宁波、青岛、福州、成都、西安，以上城市 2008-2012 年的工业用地价格的年均增长幅度均在 10% 以上，而贵阳、苏州、大连、南京等 9 个城市的整体呈下滑态势。 图表 AUTONUM 62 ： 2008-2012 年二三线城市工业用地成交价格（单位：元 / 平方米） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 图表 AUTONUM 63 ： 2008VS2012 年 26 个二三线城市地价变化对比（单位：元 / 平方米） 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 指根据 1.2.1 划分标准划分的 11 个二线省会城市和 14 个三线强省会城市。下同。 包括北京、上海、深圳、杭州和广州等 97 个城市，二线城市指除上述 5 个城市外 2010 年 GDP 靠前的 24 个主要城市；三线城市包括 2010 年 GDP 靠前的 24 个城市后的 68 个主要城市。 注：本节中的价格均由土地成交出让金 / 销售面积得来。
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