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标签: 世茂房地产经管大学堂：名校名师名课

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分享商业地产企业-业务: cutelxh 2013-3-1 20:54; 7.2.1 企业商业地产业务重要性分析通过多方面的信息获取，前瞻对 32 家重点商业地产企业的业务进行了分类总结，结果发现这些企业中以商业地产为主营业务的企业较少，只有万达集团、中国国贸、陆家嘴、金融街、世茂房地产等 8 家企业的商业地产业务比重较大（其中世茂房地产的孙公司——世茂股份也在其列，更确切的说是 7 家企业）。而多数企业以住宅地产开发为主，商业地产开发为辅，且其所以在 2009 年末限购政策出台之后，才加大对商业地产的加码力度。图表 AUTONUM 1 ： 32 家地产企业商业地产业务的重要程度序号企业简称业务范围典型商业地产产品商业地产业务比重 1 万达集团商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货万达广场、万达城（城市综合体） 2 中国国贸物业出租及管理（写字楼、商城、公寓、展览等）；酒店经营中国国贸 3 浦东金桥房地产业务：住宅地产为主，商业地产较少；酒店经营服务业务。项目集中于上海现代产业服务园区 4 陆家嘴商业地产为主，住宅为辅。 2012H1 物业租赁及服务型收入占 69% ，物业销售站 31% 。其中物业租赁及服务收费中，住宅物业收入占 4.65% ，办公物业占 37% ，商铺物业占 6.94% ，酒店物业占 4.9% ，会展物业占 33% 。陆家嘴金融服务广场、陆家嘴软件园 12 号楼、陆家嘴· 96 广场、陆家嘴投资大厦 5 华润置地房地产开发：住宅 + 投资物业（ 201206 资产比重为 18.4% ）；建筑及装修；家私制造及销售万象城（深圳、成都、杭州、洛阳）、北京华润大厦、上海时代广场、深圳华润中心、深圳君悦酒店、石梅湾艾美酒店、西单文化广场、置地广场等 6 中国海外住宅地产为主，商业地产较少。北京中海地产广场 7 融创集团住宅及商业地产综合开发，项目集中于北京、天津、上海、重庆、杭州。融创上古商业中心、融创奥城、融创王府 1 号、融创君澜、融创中央学府（公寓、零售物业）、海河大观（城市综合体） 8 方兴地产地产开发（住宅为主，商业： 2012H1 物业租赁收入比重为 15% ）；酒店经营；物业管理北京凯晨世贸中心、上海金茂大厦、北京中华大厦 9 世贸房地产物业开发、物业投资以及酒店经营苏州世茂运河城、成都世贸城、昆山世茂国际城等 10 远洋地产住宅地产 + 商业地产 + 房地产金融 + 物业管理等辅助业务远洋大厦、颐堤港、远洋·光华国际 11 首创置业地产业务：中高档住宅为主，高档商用物业开发为辅。 2012H1 房地产签约销售额中，商办部分为 8 亿元以上，占 14% 左右。酒店业务： 2012H1 营收 0.49 亿元北京和平大道、烟台阳光首院、禧瑞都国际中心、首创国际城 12 恒盛地产住宅地产 + 商业地产。 201206 末用于商业地产开发的土地储备为 290 万平米，占全部土地出的 16% 。沈阳恒盛广场、上海恒盛国际花艺家饰展览中心 13 宝龙地产地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业多元化业务宝龙城市广场（天津宝龙国际中心、天津宝龙欧洲城、上海曹路宝龙城市广场、青岛宝龙城市广场、杭州宝龙城市广场等） 14 深圳控股住宅地产 + 商业地产。 2012H1 商住和商业项目合同销售面积为 10.18 万平米，占比 41% 万林湖（商住）、诺亚山林（商住）、东城国际（商业） 15 SOHO 中国商业地产为主截至 2012 年 8 月，公司拥有商办建筑面积 287.4 万平方米，包含望京 SOHO 、 SOHO 中山广场、 SOHO 实际广场、虹口 SOHO 、外滩 SOHO 、 SOHO 静安广场等 16 富力地产住宅地产 + 商业地产 + 酒店运营富力中心（广州、北京等）；北京富力广场；成都熊猫城天汇购物商场 ; 惠州富力国际中心 17 金地集团以商品住宅销售为主营业务 , 下有商业地产公司金地广场 18 华侨城旗下拥有华侨城房地产有限公司、香港华侨城、欢乐谷事业部、旅游事业部和酒店物业事业部五大运营中心投资控股和参股了深圳欢乐谷、锦绣中华、中国民俗文化村、深圳世界之窗、长沙世界之窗、深圳东部华侨城、北京华侨城、上海华侨城、成都华侨城、武汉华侨城、泰州华侨城、云南华侨城、上海天祥华侨城、招商华侨城、天津华侨城、西安华侨城等 19 金融街以商业地产为主业，项目主要分布在北京、天津、惠州、重庆地区；酒店运营商业地产项目：美晟国际广场项目、北京金色漫香林项目、北京金色漫香郡项目、天津大都会项目、天津津塔写字楼、重庆金融中心项目；酒店运营：持有运营的物业包括北京丽思卡尔顿酒店、北京金融街公寓、金融家俱乐部、惠州喜来登酒店、天津圣·瑞吉酒店 20 中南建设房地产业务：以住宅地产为主，设计开发、销售、物业管理、园林景观设计等，商业地产开发为辅；建筑业：房屋建设工程、安装工程、装饰工程三大板块中南汇泉国际广场 21 滨江集团以房地产开发为主，以酒店服务、物业服务、投资性房地产租赁为辅。商业地产项目租金收入年近亿元春发展大厦写字楼及商场、新城时代广场写字楼及商场、文景苑商场、新城市广场商场、万家星城写字楼、商场及底商等 22 北京城建房地产 + 经营性物业 + 对外投资 + 环保板块首城国际中心（住宅、商业、教育、公园）；泰和国际大厦 23 荣盛发展集建筑设计、住宅开发、物业经营及酒店管理为一体，商业地产项目较少 24 北辰实业住宅物业 + 商业物业（营收比重 7% 左右） + 酒店运营，项目主要分布于北京和长沙北辰购物中心、北辰时代名门购物中心 25 冠城大通房地产 + 特种漆包线业务冠城大通首玺（商住），暂无购物中心、城市综合体项目 26 华发股份住宅开发为主，商业物业较少 27 广宇集团住宅 + 商业物业，业务区域以浙江、广东、安徽为主广宇·黄山美食城、元华广场、广复大厦、广宇·金融大厦 28 栖霞建设主要为住宅开发，少量商业项目华德美居栖霞店 29 世茂股份（世茂房地产的 sun 公司）商业地产开发、广场、百货、影院、儿童事业等多元业态世贸百货、世茂影院、世天乐乐城、 30 中华企业住宅地产为主，商业地产为辅，主要市场为上海、苏州、杭州三市港泰广场、静安中华大厦、古北国际广场、华宁国际广场等 31 阳光股份商业地产 + 住宅地产 + 商务地产 + 土地一级开发，商业物业租赁收入占总营收的 50% 左右三大系列：阳光新生活广场、新业广场、阳光新业中心：北京通州阳光新生活广场、北京西四环阳光新生活广场、天津北辰阳光新生活广场、北京朝阳新业广场等 32 亿城股份住宅地产为主，商业项目为辅三里屯 3 · 3 项目（纯商业）、亿城中心注：越多表示商业地产业务的重要性越大。 7.3.1 比较指标体系构建前瞻根据上节对 32 家商业地产企业的比较分析，选取以下 9 个指标对这些企业进行综合比较，具体见下表：图表 AUTONUM 1 ：商业地产企业评价指标体系构建序号比较指标层级划分标准序号比较指标层级划分标准 1 商业地产业务重要性 Ⅰ 7 2008-2011 年资产负债率均值 Ⅰ 30% 以下 Ⅱ Ⅱ 30%-40% Ⅲ Ⅲ 40%-60% Ⅳ Ⅳ 60% 以上 2 2008-2011 年均营收规模 Ⅰ 200 亿元以上 8 2008-2011 年均营收增速 Ⅰ 50% 以上 Ⅱ 100-200 亿元之间 Ⅱ 30%-50% Ⅲ 50-100 亿元 Ⅲ 20%-30% Ⅳ 50 亿元以下 Ⅳ 20% 以下 3 2008-2011 年均利润规模 Ⅰ 50 亿元以上 9 2008-2011 年均利润总额增速 Ⅰ 100% 以上 Ⅱ 20-40 亿之间 Ⅱ 50%-100% Ⅲ 9-20 亿元 Ⅲ 20%-50% Ⅳ 9 亿元以下 Ⅳ 20% 以下 4 2008-2011 平均毛利率 Ⅰ 50% 以上 10 201211 末进入城市数量 Ⅰ 30 个以上 Ⅱ 40%-50% Ⅱ 16-25 个 Ⅲ 30%-40% Ⅲ 10-16 个 Ⅳ 30% 以下 Ⅳ 10 个以下 5 2011 年毛利率增减 Ⅰ 10% 以上 11 2012 年上半年投资物业租金收入 Ⅰ 7 亿元以上 Ⅱ 5%-10% Ⅱ 4-6 亿元 Ⅲ 0-% Ⅲ 1-3 亿元 Ⅳ 0 以下 Ⅳ 1 亿元以下 6 2008-2011 年总资产周转率均值 Ⅰ 0.6 次以上 Ⅱ 0.3-0.5 次 Ⅲ 0.2-0.3 次 Ⅳ 0.2 次以下注： 50-100 亿元的范围区间为： [50-100 ），其余类同。资料来源：前瞻产业研究院制商业地产行业研究小组整理 7.3.2 企业各项指标表现图表 AUTONUM 2 ：商业地产企业各项指标比较（表一）企业简称商业地产业务重要性 2008-2011 年均营收规模 2008-2011 年均利润规模 2008-2011 平均毛利率四星三星 200 亿元以上 100-200 亿元间 50 亿元以上 20-40 亿之间 50% 以上 40%-50% 企业数量（家） 8 5 3 5 6 8 7 11 万达集团 √ √ √ 数据缺失数据缺失中国国贸 √ √ 浦东金桥 √ 陆家嘴 √ √ 华润置地 √ √ √ √ 中国海外 √ √ √ 融创集团 √ √ 方兴地产 √ √ 世贸房地产 √ √ √ 远洋地产 √ √ 首创置业恒盛地产 √ √ 宝龙地产 √ √ √ 深圳控股 √ SOHO 中国 √ √ √ 富力地产 √ √ 金地集团 √ √ 华侨城 √ √ √ √ 金融街 √ √ √ 中南建设滨江集团 √ 北京城建 √ 荣盛发展北辰实业 √ 冠城大通华发股份广宇集团栖霞建设世茂股份 √ √ 中华企业 √ 阳光股份 √ √ 亿城股份 √ 资料来源：前瞻产业研究院制商业地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 3 ：商业地产企业各项指标比较（表二）企业简称 2011 年毛利率增减 2008-2011 年总资产周转率均值 2008-2011 年资产负债率均值 10% 以上 5%-10% 0.6 次以上 0.3-0.5 次 30% 以下 30%-40% 企业数量（家） 4 4 3 7 4 8 万达集团 √ 中国国贸浦东金桥陆家嘴华润置地 √ 中国海外 √ √ 融创集团 √ √ 方兴地产 √ 世贸房地产 √ 远洋地产 √ 首创置业 √ 恒盛地产 √ 宝龙地产 √ 深圳控股 √ SOHO 中国 √ 富力地产 √ √ 金地集团 √ 华侨城 √ 金融街中南建设 √ 滨江集团 √ 北京城建 √ 荣盛发展 √ 北辰实业 √ 冠城大通 √ √ 华发股份 √ 广宇集团 √ 栖霞建设 √ 世茂股份中华企业阳光股份 √ 亿城股份 √ 资料来源：前瞻产业研究院制商业地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 4 ：商业地产企业各项指标比较（表三） 2008-2011 年均营收增速 2008-2011 年均利润总额增速 201211 末进入城市数量 2012 年上半年投资物业租金收入 50% 以上 30%-50% 100% 以上 50%-100% 30 个以上 16-25 个 7 亿元以上 4-6 亿元企业数量（家） 7 7 2 8 4 3 4 3 万达集团 √ 数据缺失数据缺失 √ 数据缺失数据缺失中国国贸数据缺失数据缺失 √ 浦东金桥数据缺失数据缺失 √ 陆家嘴 √ 数据缺失数据缺失 √ 华润置地 √ √ √ √ 中国海外 √ √ 融创集团 √ √ √ 方兴地产 √ 世贸房地产 √ √ √ 远洋地产 √ √ 首创置业恒盛地产 √ 宝龙地产 √ √ 深圳控股 SOHO 中国 √ 富力地产 √ 数据缺失数据缺失金地集团 √ √ 华侨城 √ 数据缺失数据缺失金融街中南建设 √ √ 数据缺失数据缺失滨江集团数据缺失数据缺失北京城建 √ 荣盛发展 √ √ 北辰实业 √ 冠城大通 √ 华发股份广宇集团数据缺失数据缺失栖霞建设世茂股份 √ √ 数据缺失数据缺失中华企业阳光股份亿城股份数据缺失数据缺失资料来源：前瞻产业研究院制商业地产行业研究小组整理 7.3.3 企业关键指标综合比较前瞻通过对 32 家商业地产企业的指标比较发现，万达集团在有 3 个指标数据缺失，未进行排序的情况下，仍有 6 个指标领居企业前列，指标落在第 Ⅰ梯队的数量最多。而华润置地的 11 个指标共有 9 次落入第 Ⅰ 和第 Ⅱ梯队，综合实力较强。此外，世茂房地产、中国海外、 SOHO 中国、宝龙地产、富力地产等企业也表现不俗，其指标均有 5 次及以上落入第 Ⅰ 和第 Ⅱ梯队。结合 7.2.1 节的分析，在这些企业中，除中国海外外，其他企业均着重发展商业地产业务。从中也可以看出，商业地产企业的综合竞争实力在整个房地产行业得到了快速提升，并占据中行业领先位置，而其对商业物业的开发、运营则是综合实力得以提升的重要促进因素。图表 AUTONUM 5 ：商业地产企业综合实力评价矩阵图; 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