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分享 【叶檀】为什么北京写字楼租金飙涨全球第一？
凯风拂过雨花石 2012-7-28 21:05
宏观经济下行，写字楼租金本应下降，但国内却反其道而行之，经济下行，租金狂升。 据戴德梁行的数据，2011年北京是全球租金开支上涨最快的市场，也是全球租金上涨最快的市场。2010年，北京写字楼租金2010年在全球排名第73位，2011年就上升到第35位。2011年是北京写字楼租金的转折点，第三季度超越上海成为大陆最昂贵的写字楼市场，第四季度北京甲级写字楼的租金(有效净租金)同比增涨73%，成为整个亚洲租金仅次于香港和东京的写字楼市场。 上涨没有到头，截至今年第二季度，北京甲级写字楼平均租金达到每月每平方米288.55元，同比2011年飙升了近50%，空置率则持续下降到2.45%。两年时间，北京甲级写字楼租金上升85%，戴德梁行研究部预测，未来5年，全球租金水平会继续上升，北京将成为未来五年内租金水平升幅最高的商业区，预计北京甲级写字楼的租金将从目前全球的第35名跳升至第13位，在2016年成为全球25个最昂贵商业区之一。 按照常理，我们应该为北京写字楼租金价格的上涨鼓掌。租金上涨，空置率下降，说明北京租用写字楼的商业企业赢利情况不错，能够承受得起一年40%左右的租金涨幅；而空置率下降，说明实体经济兴旺，有越来越多的企业愿意到北京寻求机会。 情况并不如此乐观，租金上升并不能证明实体经济好转。 自2011年以来，由于东二环、金融街等北京传统商圈无新写字楼供应量，带动整体市场租金飙涨，一些以IT业、制造业为主的企业，承受不住租赁成本的压力，纷纷撤出核心商圈，转向非核心商圈，其中包括不少知名企业，比如，英特尔离开了北京嘉里中心，甲骨文和路透社在上地有一定办公面积，奥林巴斯和燕宝汽车要部分迁址酒仙桥区域。一些大企业在选择新的办公地点时，刻意回避CBD等传统商圈，向着通州、大望京、石景山等区域扩散，中国烟草、卓越亚马逊、惠普、尼桑、联想、百度等为人所知的企业均在此列。可见，租金上涨有天花板，一旦突破天花板威胁到企业生存，只能胜利大逃亡。 租金上升是资源集聚的结果。想想北京的房价为什么贵得那么离谱？因为北京是全国人民的北京，所有的省都在北京开设窗口，所有发财致富的人们都想到首善之区长见识、寻找机会——诸如卖地卖矿发财的县长、村长、企业主们，试图在北京寻找机会的无数北漂、大专院校毕业生们，还有想在北京向全国寻找投资机会的实体企业、金融机构，他们都在竭尽全力在北京购房，贡献自己的购买能力，从某种程度上说，北京价格是特殊价格，是全国投资者乃至全球投资者对中国的梦想溢价。 两年过去了，笔者还记得一个开发商说的话。在一个会议上，他感慨自己在北京的楼盘多灾多难，正待开盘出现限购政策，限购前后购买者数量下降了60%，说明在北京买房的起码有一半属于限购范围的外地人。由此可见，中国三十年的财富堆积在少数几个城市，这些城市的房价、租价不涨才怪。 另一方面，央企国企整幢购断商业楼宇之后，不投向市场，导致了北京可购出租的物业紧张。2010年，仲量联行表示，2009年上半年，外国资本在中国主要大宗物业投资市场中所占比例从2005年达到的近60%下降到10%以下，而大陆投资者在同一时期所占比例为70%。国内投资者中主要分为三种：中央直属企业、国内保险公司和其他ZF基金。其中央企完成的交易额占一半左右。尽管北京的写字楼物业市场供应量很大，但一旦为央企收购之后，通常为央企自用或者再行租赁，该物业不会很快投入市场，助推了写字楼价格。 央企容易得到贷款，资产规模庞大，对资金成本不太敏感，因此在经济下行期北京写字楼价格并不会下行，而在通胀上升期，租金价格大幅上升。因此，北京等地写字楼租金并不能完全反映市场的涨跌情况，只有当央企国企对资金成本敏感，商业物业能够全部推向市场追求租金回报率时，我们才能知道真正的市场价格。 租金大幅上升是内部通胀的典型反映，住宅租金上升导致年轻人生活成本上升，写字楼租金上升导致公司租金成本上升，融资成本与租金成本是卡住公司脖子的两把箝子。实体下行，租金狂飙，如果出现企业向外围市场大逃亡，香港式的产业空心化也就曲指可待了。
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分享 高纬环球:2011北京写字楼租金涨幅居首
cutelxh 2012-6-8 11:24
http://www.ufang.com/news/view/21193.htm 摘要：据高纬环球数据显示，随着龙年到来，亚太区写字楼市场正经历着一轮租金急剧上涨，首当其冲的是北京。由于市场需求持续旺盛，而供应量有限，北京CBD商圈顶级写字楼租金2011年同比增长超过75%，相较于2010年48%的年增长率有大幅提升，成为2011年全球写字楼租金增长最快城市。 2011年，北京超过上海，成为中国大陆写字楼租金最贵城市，在亚太区排名第三，仅次于香港和东京。亚太城市中，除北京外，租金增长最快的城市为上海(整体为24%， 南京西路为27%)(27%)和新加坡(24%)。 在全球范围内，香港连续两年蝉联全球写字楼租金最贵城市排行榜首位，紧随其后的是伦敦(西区)和东京。前三名的城市跟2010年相比没有变化，但2010年，最贵城市是东京，其次是伦敦，香港位于第三。 2011年亚太区写字楼租金平均上涨8%，是全球增长最快的区域。而在美洲，写字楼租金最贵城市是纽约(中城区)，将2010年位于首位的里约热内卢挤下，尽管纽约中城区的租金在全球城市排行榜中下滑了一名，2011年排名第六。 Glenn Refrano, 高纬环球全球总裁兼CEO评价道：“在全球范围内，租金的增长主要来自经济的好转和有限的新增供应量。” 在全球范围内，写字楼需求有所上涨，而供应量下降，因此租金同比上涨3%，相较于2010年1%的年增长率有所提高。租金的上涨说明越来越多的国家甲级写字楼市场供需出现不平衡。2011年是在2009年全球写字楼租金下降后，租金出现上涨态势的第二年。 尽管如此，租金增长主要表现在主要城市的顶级写字楼领域。尽管2011年年初局势较为乐观，但全球经济浮现出的不确定性导致企业信心下降，因此2011年第三季度租赁需求明显减少，预计2012年会缓慢恢复。 高纬环球中国区董事总经理张良军对中国写字楼市场发展前景做出评价：“2011年，写字楼租金上涨的趋势反映在大部分一二线城市。中国内地规模空前的城市化进程和持续的经济发展不仅为商业房地产市场提供了强劲的需求。北京上海发展成熟，国际化程度高，供需两旺，毋庸置疑仍将是中国大陆写字楼市场的主战场。这两个城市写字楼市场的空置率处于历史低位，保持在个位数水平。预计2012年北京、上海将继续保持业主市场状态，但租金上涨速度将放缓。企业租户需要为即将到来的高租金低空置率的市场环境做好准备。”
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