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研究结论 目前，地产股股价与其基本面严重背离，我们认为，2011年将通过股价上行来消除这种背离。从2010年8月开始，重点城市销量和地产指数走势持续背离。股价与基本面的背离终将消失，其路径可能有两种：一种是通过基本面的下跌来完成；另一种是通过股价的上行来实现。我们认为，2011年楼市的量、价将实现稳定增长，背离的消除路径将是第二种。
对2011年基本面之房价的判断：未来房价整体下跌的可能性很小，但涨幅将收窄。房价难以下跌：国外的案例给我们的启示，日本：从1956年以来，地价开始下降始于92年，对应的是，日本经济增速从92年开始进入低增长期(1956-1991年GDP平均增速12%，1992-2009年GDP平均增速0.1%)，居民收入从92年开始基本停止增长，城市化率在92年达到70%以上。德国：96-05年房价几乎没涨，对应的是，德国经济增速从96年开始低增长，居民收入基本不增长，城市化达到高点。反观中国，预计未来经济仍将快速增长、居民收入仍将持续增加、目前城市化率尚不足50%，中国还处在第三次生育高峰带来的置业高峰期、居民储蓄金额处历史新高、09年货币超发的影响还未消失，中国浓厚的购房文化及投资渠道匮乏，这些因素决定整体房价不具备下跌的可能。未来房价涨幅将收窄：11年楼市供应量将明显增加，有望缓减供需矛盾。其次，随着未来城市轨道交通的快速发展，中国正从个别超大城市向城市群发展，这将改善未来城市人口分布，熨平住房需求。
对2011年基本面之成交量的判断：主要城市成交量将实现正增长。2010年15个重点城市成交量同比下降约30%，其中有政策调控的原因，但更重要的原因是供应不足，这一点从主要城市库存去化周期仍在低位可以看出来。因此，目前来看，成交量的多少，不是需求决定的(现实情况是中国的住房需求仍非常庞大，政策一再抑制需求，也说明了这一点)，而是由供应决定。11年供应的增加不会压制需求，反而会促进成交。
2011年将是地产股股价向上回归基本面的一年，目前地产股仍处于估值低位，回归之路才刚刚开始。主流地产公司业绩将保持确定性增长，11年地产行业的政策环境将较10年明显改善，意味着其估值中枢及估值顶部有望明显抬升，建议买入全国龙头股保利、万科、金地，区域龙头股首开股份、苏宁环球、中南建设；区域成长股且折价较多的华业地产等。
风险：若房价再次快速上涨将导致新一轮房地产调控政策出台。
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