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内容摘要 >> 核心观点
对于超大、特大城市，生育率与城市化哪个对房价影响大？城市化影响更甚，大国大城背景下，超大、特大城市房价边际变化取决于高收入人口而非总人口的净流入，美国等发达经济体经验也显示生育率下降并未导致房价下降。 我们认为一线城市房价仍有上涨压力，稳房价政策的关键在于扩大供给，需求侧调控政策只是延缓需求并未导致需求灭失。
>> 我国生育率持续较低，影响短期置换需求和未来新房需求
我国生育率持续较低，体现我国居民生育意愿不足。近年来我国出生人数持续下降，二孩政策虽然阶段性提升出生人数，但未见明显的趋势性反转。我国生育率持续较低、出生人数的下降将导致居民对房地产需求量的提升受限，不仅在短期内会影响居民对住宅的置换性需求，也会对房地产的未来新房需求产生重要影响。
>> 大国大城下，高收入人群增加推升房地产需求
大国大城战略促进生产要素向超大、特大城市集聚，带动经济、产业、社会等领域的发展，与之匹配是高收入人群持续增加，既有净流入增多带来的增量，也有人力资本累计、创业致富等形成的增量，高收入人群持续增加推升超大、特大城市的地产需求，短期有租赁、首套刚需和资产配置需求，长期有改善型需求、养老度假需求等，高收入人群成为决定一线城市房价的核心因素。
>> 超大城市房价边际取决于高收入人口净变化而不是总人口净变化
2017年以后，超大城市中北京、上海开始出现常住人口净流出，即便如此，房价仍常面临阶段性上行压力。2020年，在前几年积累的购房需求持续释放及资产价格上涨带来的财富效应作用下，一线城市二手房价同比和环比均出现了明显抬升，显著高于二、三线城市。我们认为根本原因在于——高收入群体的净流入才是决定超大城市房价的关键因素。未来超大城市房价上涨压力不能看人口净变化，而要看高收入群体人口净变化。我们计算所得的近几年北京、上海城镇人均可支配收入与全国城镇人均可支配收入比值持续上行，正是由于高收入群体仍然维持净流入，其旺盛需求及购房能力推动城市房价上行。
>> 西方发达经济体特大城市并未因生育率下降导致房价下行
美国的纽约与洛杉矶，英国的伦敦等西方发达经济体的特大城市中，近年来均呈现生育率下降但房价上行的现象。在美国房价和生育率的关系中，房价更多表现为原因，生育率更多表现为结果。对于无房者来说，住房价格上行意味着抚养孩子的成本上升，房价上行会导致无房夫妇推迟或取消生育计划，继而导致生育率下降。西方特大城市在生育率下降的背景下房价持续上升可能源于以下原因：一是供给侧因素，近年来洛杉矶和纽约的房屋数量增速均落后于全美增速。二是产业结构因素，特大城市凭借自身金融或IT等产业结构吸引了大量高净值人群（创造高收入人群），继而产生了在本地的购房需求推升房价，如纽约金融业、洛杉矶金融及娱乐业等。
>> 特大城市房价调控应切实增加供给，改变供给预期
特大城市房价调控应切实增加供给，改变供给预期。大国大城背景下，优秀人才高收入群体进一步向大城市聚集，住房刚性需求不断增加，稳房价最重要的就是切实增加房地产供给，改变房地产市场的供给预期。
风险提示
政策落地不及预期，生育率大幅提升，逆城镇化力量超预期增强
京公网安备 11010802022788号
