东北地产周报：真实投资销售韧性强，多地上调房贷利率

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报告摘要：
市场表现：上周申万房地产板块收于 3690.59 点，累计下跌 1.09%，同期上证综指累计下跌 0.11%，深证成指累计上涨 1.47%，沪深 300累计上涨 0.46%；横向对比，板块表现位于下游。

公司动态：阳光城：1-4月，公司累计实现合同销售面积404.21万方（同比+0.75%），合同销售金额 641.11 亿元（同比+42.37%）；

行业新闻：统计局数据显示，4月商品房销售金额增速收窄至32.5%，销售面积增速收窄至 19.2%，首、二套利率连续 13 月波动下行后连续 3 月上调。

土地市场：5 月 10 日-5 月 16 日，全国百城合计成交土地建面 1849 万方，环比+48.2%，同比-19.8%；楼面价 9239 元/平，环比+28.0%，同比+121.6%；溢价率为 14.1%，环比上周收窄 3.3%，同比走阔 0.7%。

成交市场：5月 14日-5月 20日，新房成交面积 481万方，环比+87.4%，同比+29.2%，年初至今累计成交面积 7381 万方，同比+40.4%，其中一线城市上周成交面积 76 万方，环比+24.5%，同比+1.5%。

推盘去化：5 月 14 日-5 月 20 日，15 城商品房推盘面积为 189 万方，环比-34.9%，同比-54.6%；去化周期为 17.0 月，相比上周+0.1；批售比（移动平均 3 月）为 0.86，相比上周+0.01，相比去年-0.41。

重点事件点评：剔除疫情影响下 2021 年 1-4 月投资额增速较年初仍在走阔。由于 1-4 月净停工面积较去年同期-3.41 亿方叠加年初新开工受低基数影响的高增速，使得施工投资额有望在施工面积改善下持续增长。土地投资来看，2021 年 1-3 月累计土地购置费 CAGR（较 2019 年同期）为6.1%，仍低于 2020 全年增速+6.7%，土地购置费拉动作用趋缓；房企可开工储备下降导致 2021 年 1-4 月新开工增长动力稍显不足，同时竣工修复符合预期。1-4 月累计住宅新开工面积仍小于住宅销售面积（两者绝对差值为 4868.5 万方），住宅市场供给规模较需求规模边际收窄的趋势延续；剔除疫情影响，2021 年 1-4 月土地购置面积、土地成交价款、土地楼面价两年复合增速分别为-4.0%、-13.0%、-9.4%。值得关注的是，土地“两集中”新政使得一线、热点二线及部分三线城市供地延后，预计随着 5 月首批土地集中出让的完成，整体土地供给量将迎来修复；2021 年至今整体销售面积及金额对比 2019 年同期仍有 19.5%、37.0%的高增长，在整体销售景气度较高下也可以看到市场的分化延续，2021 年1-4 月东部地区销售金额较 2019 年同期增速为 51.0%（中部、西部、东北分别为 25.6%、18.5%、3.0%）；2019~2021年 1-4月到位资金两年复合增速为 10.1%，其中“内生回血”的定金及预收款、个人按揭款两年复合增速分别为 18.8%、15.6%，仍是带动整体增速上行的重要动力。个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科 A、金地集团、保利地产和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：新城控股、阳光城、中南建设、金科股份、滨江集团和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、金科服务和华润万象生活。
风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行

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关键词：房贷利率 房地产板块 销售面积 三线城市 数据显示