销售投资增速有所回落，新开工降幅收窄

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⚫ 统计局公布 2021 年 5 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、 新开工面积分别为 16078 万平米/14078 亿元/20444 万平米，同比增速分别 为+9.2%/+9.8%/-6.1%，前值+19.2%/+13.7%/-9.3%，相比 2019 年同期增 速分别为+19.7%/+18.7%/-3.7%，前值+16.7%/+21.6%/-10.5%。
核心观点

• ⚫  5 月商品房销售持续增长，预计上半年景气度仍高。5 月销售均价为 10527 元/平方米，同比增长 7.6%，环比下降 1.2%。2021 年上半年新房销售持续 火爆，我们认为有以下原因:2020 年疫情影响，上半年销售基数较低，导 致同比涨幅较大;疫情下信贷有所放松，房贷利率稳中有降，刺激了买房需 求的爆发;行业本身库存处于低位，供需两旺，导致量价齐升。但从边际来 看，销售同比增速已经放缓，流动性开始收紧，我们认为二季度新房市场景 气度仍高，但随着需求的逐渐释放，下半年市场将回归平稳。
  
• ⚫  5 月新开工面积同比下降，但降幅收窄。5 月新开工面积/销售面积的比值为 1.27，前值为 1.24，开工动力仍高。新开工增速持续下滑，我们认为主要原 因是土储储备不足:2020 年全年的土地出让面积总体小幅下滑 1.1%，受集 中供地影响，2021 年前 5 月土地出让面积绝对量低于 2019 年同期;2021 年为竣工大年，竣工对新开工存在一定挤出效应，但我们认为，随着土地市 场逐渐活跃，我们预计下半年新开工可能会再度小幅走强。
  
• ⚫  5 月房地产投资增速回落，全年仍有韧性。2021 年上半年土地市场热度依 旧，对地产投资起到一定的支持作用。但下半年销售土地热度双降也是必然， 尽管土地出让面积可能迎来正增长，但是整体楼板价上升幅度可能不会很 大。此外由于 2020 年土地出让总面积有所缩水，那么 2021 年新开工增速 必然回落，这都导致了 2021 年的建安投资增速不会很快。我们认为 2021 年房地产投资增速将保有韧性，不会明显失速，但也不会大幅增长。
  
• ⚫  我们预测 2021 年房地产行业三大核心指标为:销售面积增长(2.5%)、新 开工面积增长(-1.0%)、房地产开发投资增速(8.5%)。而受竣工周期推 动叠加今年疫情带来的低基数影响，竣工增速将达到 10%左右。
  投资建议与投资标的
  
  

⚫ 5 月销售增速有所回落，受土地供应节奏影响，新开工增速仍为负值，但降 幅收窄，投资增速同步下滑。我们认为本轮景气周期已经运行至高点附近， 预计下半年销售和土地市场热度双降，在市场和融资双重压力下，行业出清 可能加速，龙头房企利润空间可能逐步打开，诞生一轮估值修复行情。我们 看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、融创中国(01918， 买入)、万科 A(000002，买入) ;与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集 团(600383，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、新城控股(601155，买入)。 产业链上，新开工回落、竣工提速的趋势不变，我们看好迅速成长且消费属 性较强的物管行业，推荐永升生活服务(01995，买入) 、碧桂园服务(06098， 买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968， 买入)、融创服务(01516，买入)。
风险提示
⚫ 销售大幅低于预期。政策调控力度超过预期。融资环境存在不确定性。

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关键词：房地产投资 房地产销售 房地产市场 房地产开发 房地产行业