现代社会由于大量人口集中在城市较小的地理空间范围内,城市的产生和发展一方面带来了经济活动的集约化、规模化,带来了显著的集聚经济效果,但另一方面,也带来了集聚不经济的消极后果。这种消极后果突出地表现在城市生态环境日益恶化、交通拥挤以及滋生各类社会问题。城市土地与一般土地利用表现出不同的特性,具体表现在以下几个方面:
(1)城市土地利用的集聚性,是指城市经济活动在空间上集中,土地利用集约化。集聚性的突出影响在于一大批人口和企业集中于一定的空间范围内,带来了相当的经济利益或成本节约,劳动分工得以深化。另一种影响在于大量人口和企业竞争以争夺有限的空间资源,从而带来了各种集聚成本,主要表现在土地费用提高、交通运输费用增加、交易费用提高等。
(2)城市土地利用的高成本性,随着城市化的加速,土地利用平面化发展增加了经济活动的成本,城市人口就业的交通运输成本增加,企业原料和产品的运输和仓储成本增加。在城市处于成熟时期时,城市土地利用的高成本性特性表现的更为突出。城市土地的有限性与城市扩张对土地需求量的无限增长,又促使地价不断上升,因而提高商务成本,甚至推动房价上涨。
(3)城市土地利用的高冲突性,各土地利用相邻关系各方存在不同的利益诉求,在狭窄的城市空间更容易产生冲突。
(4)城市土地利用的综合性,表现在各种用地类型如居住、商业、办公、交通、基础设施、行政等需要综合协调,也要与城市人口规模及其发展变迁相统一,也要求城市土地利用要有超前性的规划,同时要协调城市经济发展与城市生态环境保护。
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