从深圳“教师轮岗制度”冲击学区房一事看深圳学区房行业市场现状和未来发展趋势

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本文核心数据：深圳各区公办义务教育学校数量、重点区域Top50公办初中数量、深圳整体房价水平、重点区域Top50公办初中学区房房价、2021年1-7月学区房交易均价涨幅
义务教育教师交流制度削弱学区优势，学区房房价受影响
这种制度的制定将原本“优质学校”的优势“师资力量”分散至其他学校中，“优质学区”这一概念就不复存在，学区房因其教育资源优势的丧失，其房价或收到一定的影响;从短期来看，学区房的价格在大体来看不会出现剧烈动荡，但从长期来看，前瞻预测深圳学区房的房价将逐步下降至较稳定的价格区间。

原本的“优质学区”不复存在，学区房优势减弱
近年来，深圳炒房热潮不断，其中被学区房便是炒房热潮中的其中一员，深圳学区房现在情形究竟何如?
深圳学区学位紧张，优质学校学区房价格较高
——龙岗区义务教育公办学校较多但好学校较少
「罗湖、福田、南山义务教育公办学校学位紧张」
截至2020年，深圳市具有353个公办小学，207个公办初中;公办小学和初中数量排名前五的区域是龙岗、宝安、南山、福田和罗湖，其中公办小学和初中最多的为龙岗区。其中，罗湖、福田、南山早在南山就已经发布了学位紧张的通知。
但对于公办小学的数量来看，各区的初中比小学均较少，同一区域公办初中的学区房或更受欢迎且房价相对更高。

「Top50初中主要分布在宝安、南山和福田」
虽然龙岗区的公办小学和初中数量在深圳市范围内最多，但其在深圳Top50初中排名中，有34所公办初中分布在龙岗、宝安、南山、福田和罗湖。
结合上图可以看出，龙岗区虽公办初中众多，但进入Top50行列的学校龙岗仅占4家，相对较少，这或将在一定程度上影响龙岗的学区房房价。

——南山区学区房房价最高
「深圳南山区和福田区房价处于全市较高水平」
2020年12月，深圳市以南山为房价最高区域，其房价均价高达11.5万元/ m2;其次为福田区，福田区的房价虽未超过10万元/ m2，但已然将近。
从深圳整体房价情况来看，南山区、福田区、宝安区、罗湖区房价整体水平较高，其学区房的价格相对其他区域来说应当大概符合目前各区房价的水平。

「南山区公办初中学区房房价最高」
学区房价格亦与不同区域的教育资源水平亦息息相关， Top50的公办初中就有34所分布在龙华、宝安、南山、福田和罗湖，且这五个区更是义务教育阶段学校数量较多的五个区域。
但结合房价来看，南山和福田整体房价价格水平较高，其Top50公办初中学区房的均价也处于相对较高的水平，鉴于南山和福田为深圳的重点发展区域和经济中心，故整体房价也因其他原因高于同一区域的学区房价格;而宝安、罗湖和龙岗的学区房价格则与整体房价水平相差无几。

在政策的加持下，学区房房价或将小跌
2020年，深圳出台了多项政策以防止深圳楼市价格因炒房一高再高，例如，2020年的“715新政”，以提高购房门槛、限制假离婚及提高二手房增值税免征门槛等方式降低放假;再者，2021年出台的“208购房登记政策”同样亦提高了购房门槛。
根据乐有家的数据显示，208购房政策出台后，深圳六大名校片区的成交均价出现“松动”。自2021年2月起，六大名校学区房成交涨幅呈下降趋势且于7月出现负值，表明在“208政策”的指导下，深圳名校片区的房价出现了“松动”;叠加这一次的“教师轮岗制度”，深圳学区房房价或将出现一定的下跌，但后续挂牌价将会随着政策的指导回到较为正常的理性水平。

以上数据来源于前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业研究、产业链咨询、产业图谱、产业规划、园区规划、产业招商引资、IPO募投可研、招股说明书撰写等解决方案。

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