资管视角下的商业地产投资测算

是 否 +2 论坛币

k人 参与回答

经管之家送您一份

应届毕业生专属福利!

求职就业群

赵安豆老师微信：zhaoandou666

经管之家联合CDA

送您一个全额奖学金名额~ !

立即领取

感谢您参与论坛问题回答

经管之家送您两个论坛币！

+2 论坛币

资管视角下的商业地产投资测算


NPV太理论和太理想化了
投资测算与后期运营收入不相符的原因：
1租金是否按预期增长
2.铺位空置期导致租金损失
3.出租率是否平稳增长
4.设计、工程、二装的成本

投资回报率的测算指标-IRR

房地产估计的方法：
1.收益法
1.1直接资本化法 V=NOI/CapRate
1.2收益乘数法 V=PRI*GRM
1.3现金流折现法 V=sigma(PV(FCFn)

2.市场比较法
3.成本还原法

收益法-直接资本化率

V=净营业收入/资本化率
按照资本化率的要求，NOI也要按资本化率增长
资产增值=资产估值V-投资成本
投资收益=租金收益+资产增值

NOI的组成：收入（租金收入+物业费收入+其他收入）-费用（营业费用）
NOI yield经营收益率=净营业收入NOI/投资成本C



***资产保值增值的度量
NOI yield=NOI/C
CapRate=NOI/V
when NOI yield<CapRate then C>V
When NOI yield>CapRate then V>C, 即估值高于投资成本
项目投资多少年后，NOI Yield跑赢资本化率，取决于项目运营能力

NOI yield没有/不考虑负债的因素，所以另外一个指标是：自有资金回报率（现金收益率=税前现金流/股东权益E（资产-负债））
***净资产收益率ROE（股东权益回报率）=净利润R/股东权益E


***内部收益率IRR 等价于折现率

扫码加我 拉你入群

请注明：姓名-公司-职位

以便审核进群资格，未注明则拒绝

分享0 收藏0 回帖

关键词：商业地产投资 商业地产 净资产收益率 yield 现金流折现

资本化率

‌资本化率是一种将未来收益折现成现值的比率，用于评估‌不动产的价值。它反映了将资本投入到不动产所带来的收益率，与银行利率不同，因为后者是基于货币存款产生的利息率，而前者则是基于不动产的未来收益。资本化率包括安全利率和风险利率，反映了不同投资领域的获利能力。在房地产行业中，资本化率（Cap rate）是年净经营性收入与物业资产价值的比率，用于比较不同资产或城市的投资回报。
资本化率的基本概念和应用

    定义与计算：资本化率是将未来无限期预期收益折算成现值的比率。其计算公式为：资本化率 = 折现率 - 未来年收入的增长率。资本化主要是将符合条件的相关费用支出计入相关资产成本，作为资产负债表的资产类项目管理。‌1
    与报酬率的区别：资本化率是在直接资本化法中采用，直接将房地产的净收益转换为价值的比率，而报酬率则是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率。资本化率仅表示从净收益到价值的比率，不直接表示获利能力，而报酬率则与净收益本身的变化和获得净收益期限的长短有直接关系。‌2

资本化率在房地产行业的应用

    评估价值：在房地产行业中，资本化率用于评估不动产的价值，通过年净经营性收入（NOI）与物业资产价值的比率来计算。例如，如果以100万元的价格购买一处房产，期望每年从中赚取10万元，则Cap rate为10%。‌3
    决定因素：资本化率的高低取决于项目的风险、无风险利率、房地产行业的系统性风险、单项目风险以及经营性因素调整。风险越大，要求的投资收益率越高，资本化率也越高。

资本化率与其他相关概念的比较

    与折现率的区别：折现率是基于货币的时间价值，将未来的现金流折现到现在的价值，而资本化率则是将未来的收益折现成现值以评估资产的价值。
    与证券化率的区别：证券化率是一国各类证券总市值与国内生产总值的比率，用于衡量证券市场的发展程度，而资本化率则是用于评估不动产价值的比率。‌4

综上所述，资本化率是一种重要的财务工具，用于评估不动产的价值和投资回报，它在房地产行业中的应用尤为广泛，帮助投资者和开发商评估项目的盈利能力和风险。

资本化率 现在的理解 属性上类比 CPI或者折现率

收益率与利润率

EBITDA回报率（EBITDA Yield）
每单位投资成本所产生的EBITDA，用于衡量公司在某一特定时期的业绩回报水平。即：EBITDA回报率(EBITDA Yield)=息税折摊前利润(EBITDA)/投资成本(C)。

EBITDA利润率（EBITDA Margin）

企业一定时期的息税折摊前利润占这一时期的营业收入总额的比重，即：EBITDA利润率(EBITDA Margin)=息税折摊前利润(EBITDA) / 营业总收入(GOI)。

01 建筑面积（Building Area）

建筑物各层水平面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积。对于某一个房间来说，建筑面积通常指含楼面分摊的建面（GFA，Gross Floor Area），有时也会使用含建筑分摊的建面（GBA，Gross Building Area）。不动产运营中使用的建筑面积，多数时候采用的是GFA的口径。

02 套内面积（GLA，Gross Lettable Area）

房屋套内的使用空间的面积。套内面积以水平投影面积计算，由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，也叫套内建筑面积。

03 使用面积（NFA：Net Floor Area）

房屋户内实际能使用的面积。按房屋的内墙面水平投影计算，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积，也未包括阳台面积。

04 净可租赁面积（NLA，Net Lettable Area）

套内建筑面积减掉隔墙之后的面积，即租赁单元内墙一圈的面积（不包含墙体，但包括柱子等结构构造），也就是常说的红线内面积。不动产租赁所说的使用面积，一般指的是NLA。

05 可租赁建面（GRA，Gross Rentable Area)

可用于租赁的商业建筑面积，通常指扣除了停车场面积之后的建筑面积。

06 得房率

可供使用的建筑面积与总建筑面积之比，其受公摊面积的大小影响。即：得房率=套内面积(GLA) / 建筑面积(GFA)。有些商场经营角度，会使用净可租赁面积(NLA) / 建筑面积(GFA)来计算，通常也叫得铺率。

shadowaver 发表于 2024-8-6 16:40
资本化率 现在的理解 属性上类比 CPI或者折现率

现在理解，上面的表述不准确，资本化率更像投入产出比率