人民币汇率改革对房地产市场有刺激作用
05年7月，央行宣布的人民币开始和一篮子货币挂钩,标志着人民币汇率改革的序幕已经开启。
汇率改革究竟对中国的房地产市场会产生怎样的影响？20世纪80年代日本汇改的历史轨迹表明，汇率的升值导致了房地产价格的上涨，甚至产生了严重的房地产泡沫。先分析日本汇改过程中房地产价格的走势：日元升值与日本的地价上涨。二战以后，日本历两次大汇率变动，一次是71年12月的“斯密森协议”，日元对美元的汇率从360上涨到306，涨幅为18%。二次是85年12月的“广场协议”之后，日元迅速升值，到1987年底，日元汇率升值66%。
日本的两次汇率改革都导致了日本地价的上涨。1971年底的汇率改革导致了73年的地价上涨，但因为石油危机的影响，时间只持续了1年，在此，我们不作重点分析。85年后的日元升值导致了地价的连续5年的上涨。我们以1983年为基期计算，到1988年东京的地价上涨了二倍多。当时日本的房地产价格上涨速度之快是举世公认的，它也已成为现代经济学研究中典型的泡沫经济案例。
日元汇率升值为什么会导致日本房地产价格的迅速上涨？主要有两个原因。原因之一是汇改迫使日本政府采取宽松货币政策。由于日元升值的影响，日本的工业受到大冲击，86年日本工业出现了负增长。为了缓冲未来升值对产业经济的影响，日本央行放松了银根。当时的日本经济仍然处于经济景气上升的过程中，不当的经济政策刺激了包括房地产在内的投资品种价格的不断上涨。
原因之二是为了减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险，日本政府在汇率改革的过程中，推行银行资本金管理改革，部分银行执行国际清算银行制订的银行资本金管理规定，促使银行贷款向住房抵押贷款倾斜，使银行之间在不动产贷款上产生恶性竞争，刺激了房地产泡沫的不断膨胀。
人民币的升值预期使国外资本投机中国的房地产市场。日本汇率改革的经验和教训，对于中国的汇率改革有直接的参考价值。自2002年之后，人民币升值预期已经吸引了大量国际资本流入中国，房地产行业成为国际资本的重要投机领域。根据官方的统计数据，2002年、2003年和2004年1-11月境外资金进入上海房地产开发领域的金额分别为109.5亿元、150.0亿元和153.5亿元，境外资金购买商品房的金额分别为32.2亿元、39.3亿元和68.6亿元。此外，2004年境外机构、个人通过借用外汇贷款结汇后进入房地产开发和购买商品房的金额分别为58.6亿元和52.4亿元。可见，上海市2002年之后的房价的大幅度飚升，外资“功不可没”。
外资除了通过直接购买国内的动产或从事房地产开发之外，还可以通过向国内房地产开发企业融资的方式影响国内的房地产市场，尤其是2003年6月份之后，在国家采取紧缩的房地产信贷政策的影响下，国内房地产公司纷纷转向利用境外融资的方式来解决资金短缺的问题。因为，根据我国现行政策，外资企业举借外债的管理政策较内资企业松，外资企业可以在批准的投资总额和注册资本差额内允许自由举借外债。为了从境外融资的方便，很多内资企业通过各种方式实现外资化。如2004年，天津顺驰房地产公司、河北天山房地产公司通过“自我收购”方式改制为外资企业，迅速建立起方便的国际融资渠道。由于外资的作用，国家对房地产行业采取的一系列金融政策的有效性受到了相当程度的制约。
在操作主体上，外资进入国内房地产市场以房地产基金为主。最有代表性的是新加坡凯德置地和摩根士丹利等机构。值得注意的是，为了使房地产基金更便捷地投资中国的房地产市场，中国香港金融当局还专门修改了有关规则，撤销了香港房地产投资信托基金(REITs)投资海外房地产的限制，房地产基金可以投资于全球各地的房地产。不仅有很多境外资金通过正当的渠道进入中国，而且有相当数量的资本是通过非正常的渠道进入中国的。
从全国的情况看，2001年之后，中国政府从外汇市场购买的外汇数量迅速增加，2004年上升为2067亿美元。需要强调的是，这些新增加的外汇，有些是通过正常的渠道进入中国的，但也有相当的部分是通过非正常的途径进入的，这从国家外汇平衡表中就可以看出来，2001年以后，该项目突然从负数变为正数，而且数量逐渐增加。这意味着2001年以后，越来越多的国际资本正在通过非正常的途径进入中国。
如今，人民币的汇改已经启动，如果房地产价格还会不断上涨，则国际资本可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润，它不仅对实体经济带来可怕的后果，而且会进一步导致人民币的升值预期，这是中国政府必须警惕的。
近期，市场上有消息称，为保证金融安全，稳定楼市，有关主管部门正在考虑对外资投资中国房地产市场设定限制，从而减少外资进出对市场的冲击。
市场风传整肃将至
从去年开始，外资进入中国房地产市场的势头越来越猛，这引起了有关部门的注意。
5月23日，建行董事长郭树清在出席科博会金融高峰会时指出，必须及时调整资本流进流出的政策，特别是应该限制境外短期资本投资境内房地产和对其他一般加工业的投资。 [外管局拟限制外资炒房]
同日出席论坛的国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌也表示，根据过去日本泡沫经济的教训，在中国今后的宏观调控中，资产价格特别是房地产价格是始终必须关注的领域，中国境内根本不缺资金，因此尽快出台境外资金投资境内房地产有所限制的政策，这是当务之急。
有分析人士表示，建行董事长郭树清、国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌都是对相关行业政策具有相当影响力的关键人士，这种高层人士的同时表态，很能说明问题。
国家外汇管理局的有关人士在接受记者采访时表示，前不久，国家外汇管理局上海市分局出台了一份题为《关于境内机构出售境内房地产外汇收入结汇等问题的通知》，《通知》明确规定，境外机构和外汇结汇超过等值100万美元的非居民个人购买上海市房产，须向外汇局申请，外汇指定银行须凭外汇局出具的资本项目外汇业务的核准件为其办理结汇。其实，早在央行公布的《2004中国房地产金融报告》就显示，境外资金已经通过多种渠道进入上海、北京等热点区域的房地产市场。随着《报告》的公布，抑制房地产市场投机、维护国家经济秩序，监管外资进入房地产市场的呼声也越来越高。现在有关部门正在考虑相关问题。
本月以来，宏观调控政策频出，但外资依然“痴心”不改；英皇国际等港资背景的企业也开始加快在北京的投资力度。
外资已成强势力量
5月中旬，在对二季度中国经济走势作出预测的报告中，国家信息中心经济预测部把经济“防止过热”的重点锁定在快速上涨的房价上，并指出外资正在其中推波助澜。 [海外资金很少受到限制 外资"炒"房已深入西部]
国家信息中心的报告显示，今年一季度，我国70个大中城市房屋销售价格继续上涨5%以上，广州、深圳等珠三角城市房价上涨迅速，上海楼市复苏，北京楼市出现追涨。报告认为，导致国内房价上涨有多种原因，比如股市不景气使大量资金流向房地产市场，比如房地产投资结构中低价房所占比例较小。但更关键的原因是，国内房地产行业已成为国际资本的重要投机领域。
有市场人士表示，以新加坡凯德置地、美国摩根士丹利、高盛为代表的一些机构，已经在国内投资、开发、并购了大量的房地产项目，从2005年开始的宏观调控丝毫没有影响这些外资机构进入中国楼市的步伐。目前，正有越来越多的国外资金，通过基金、信托、理财产品等形式进入我国楼市，通过投机房地产升值和人民币升值来赚取双重利润。
2005年凯德置地斥资17.46亿元全资收购了北京华联商厦安贞店和望京购物中心；又以18.37亿元买下中环世贸中心A、B两栋甲级写字楼，近期，市场又风传，该公司又已经在北京开始了大规模的收购。到目前为止，该公司仅在北京地区的投资就已经在百亿左右。
外资静候政策明朗
面对相关消息，多位市场人士均表示，主管部门如果真计划发布相关措施的话，还是希望能对开发型企业和投资型企业区别对待。
有专家对记者表示，1997年金融风暴时，泰国、马来西亚、韩国都有比较多的外资投资在房地产领域，在这些外汇自由进出的区域内，大的资金有时是通过介入房地产市场实现在汇率市场上的收益，问题不仅仅单纯只针对楼市。在人民币升值的大背景下，国外资金大举进入，就更加值得警惕，资金大规模的流动，很容易造成市场波动。
新加坡凯德置地中国控股集团北京地区副总经理毛大庆在接受记者采访时表示，市场上目前确实有相关消息在流传，但还没有见到正式的说法，从凯德本身来讲，主要是直接做开发，并不是投资、投机性的介入。从国际经验看，就算有国家对外资进行限制的话，也主要是集中在外汇管制领域，如果相关政策出台，不出意料的话，应该对一些投资机构、基金影响比较大，对开发型企业应该影响不大。（记者 肖宾 来源：京华时报）
外资蜂拥杀入建材领域 产业独立性受到影响
先是G华新（600801），再是四川双马（000935），现在是G海螺（600585），近半年内，国内的几大水泥生产企业的背后，全都出现了外资控股、参股的影子。放眼整体建材行业，皮尔金顿、圣戈班等外资玻璃企业更是早已经重兵控股、参股了相当数量的中国企业。
新华视点：外资大量入楼市 风险利弊应自知
新华网上海６月１日电（记者徐寿松、黄玫）记者在上海、广州等地采访时发现，今年以来境外资金从收购内地写字楼、商铺进一步扩张至高档住宅。种种迹象表明，外资大量进入内地楼市，对楼价攀升一定程度上产生了推波助澜的作用。
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