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雷达卡
2022年，是中国房地产极不平凡的一年。今年以来，房地产的问题一直触动着投资者和老百姓的神经，从去年下半年不断出台的房地产收缩政策实施开始，并受到疫情影响、“三道红线”限制、宏观杠杆率的压制以及房地产行业大周期见顶等一系列因素叠加下，2022年的房地产承受了自98年房改以来最大的挑战。
展望2023年，面对房地产后周期以及房价持续下跌趋势，我们认为政策主要集中在支持房地产平稳发展上，在“房住不炒”的主基调下，加大对优质开发商的流动性支持、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支持，允许居民杠杆率阶段性合理上升，力求房地产市场乃至全国经济的平稳发展。
我们认为，2023年的房地产市场或呈现以下特点：
第一、土地市场结构更加优化：在商品房销售市场或逐步回暖的背景下，土地市场尤其是开发商购置土地面积增速或将有所回升，以国企或城投公司为主的购地主力趋势不会发生改变，但开发商购置土地面积会逐渐回升，土地流拍率会明显下降。
第二、商品房销售增速或将更大改善：政策上首先是继续实施降息政策，其次是因城施策放松限制，接着是ZF增强市场信心，最后，我们预计2022年四季度商品房销售仍在低位，而2023年商品房销售面积累计同比从5月或开始回升，全年累计同比增速或为-10%左右，另外预计2023的整体房价或也继续下跌5%。
第三、房地产投资有望逐步回升；房地产融资在政策推动下明显改善；房地产行业的集中度有望提升；另外，整个房地产市场的消费模式将会继续改革转型，“租购并举”这种模式将会长期存在于我国的房地产舞台。
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