房地产行业：投资维持高位 房价增幅放缓

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关键词：房地产行业 地产行业 房地产 房价 房地产行业

开发投资增速33.2%，高于预期：8月单月开发投资5908亿元，环比增长5.1%；累计投资额3.8万亿元，增长33.2%，较上月下降0.4个百分点，其中住宅投资2.8万亿元，增长36.4%，与上月持平。本月投资增速放缓符合预期，但下降幅度低于预期，我们判断虽然投资增速年内将呈放缓趋势，但未来几个月仍将维持高位。
　　新开工面积增速小幅增加，略超预期：8月单月新开工1.7亿平方米，环比增长6.3%；累计新开工面积13.2亿平方米，增长25.8%，较上月上升了0.9个百分点，主要是受去年8月低基数影响，我们判断未来新开工增速依然是放缓趋势。
　　单月销售小幅反弹，符合预期：8月单月商品房销售面积7817万平方米，环比反弹2.6%，同比增加13.5%；单月销售额4412亿元，环比反弹3.5%，同比增加24.9%。累计销售面积6亿平方米，同比增速13.6%，较上月持平；累计销售额3.3万亿元，增速较上月下降0.2个百分点至25.9%，其中，住宅销售面积增长13.1%，销售额增长24.4%。
　　单月销售反弹符合预期，而我们的重点城市销售月报监测显示，主要城市成交小幅下滑（图表8），意味着三、四线城市销售反弹更为明显。预期9月销售环比增速加大。
　　累计销售均价略有回落，符合预期：8月单月住宅均价5173元/平方米，环比涨0.2%；累计住宅均价5184元/平方米，同比上涨10.0%，增速较上月下降0.2个百分点。我们判断随着9、10月份供给的快速释放，价格增速将放缓。
　　自筹资金是主要资金来源：开发企业本年资金来源5.8万亿元，同比增长23.4%，较上月扩大0.3个百分点。主要受益于自筹资金的快速增加（同比增速33.8%，占本年资金来源40.6%，再创历史新高）。
　　数据前瞻：尽管市场近期已经出现调整迹象，但我们预计投资、销售增速仍将维持较高水平。随着9、10月份供应释放力度加大，房价调整迹象将更为明显，而新开工、土地购置将逐步走低。
　　公司层面，与行业26%销售额增速比较，目前已经公布8月销售数据的公司，其销售额同比增幅45%以上的有：A股万科（48%）、保利（57%）；港股中国海外（70%）、华润置地（80%）、碧桂园（62%）、恒盛（118%）。其他公司中，截至7月销售额同比增长50%以上的有龙湖（67%）、宝龙地产（86%）。
　　估值与建议：
　　总体看来，投资依然维持在高位，房价增幅趋缓但下降幅度不大，短期内政策要退出有难度，但随着三季度末供应开始增加，房价平抑，我们看好销售推动的地产板块系统性机会，三条主线值得关注1）高销售、有业绩龙头，2）
　　保障房受益个股，3）商业地产，A股推荐万科、招商、首开、中国建筑、金融街；H股逢低吸纳中国海外、龙湖、华润置地以及碧桂园。
　　（具体内容请见附件）

  开发投资增速33.2%，高于预期：8月单月开发投资5908亿元，环比增长5.1%；累计投资额3.8万亿元，增长33.2%，较上月下降0.4个百分点，其中住宅投资2.8万亿元，增长36.4%，与上月持平。本月投资增速放缓符合预期，但下降幅度低于预期，我们判断虽然投资增速年内将呈放缓趋势，但未来几个月仍将维持高位。
　　新开工面积增速小幅增加，略超预期：8月单月新开工1.7亿平方米，环比增长6.3%；累计新开工面积13.2亿平方米，增长25.8%，较上月上升了0.9个百分点，主要是受去年8月低基数影响，我们判断未来新开工增速依然是放缓趋势。
　　单月销售小幅反弹，符合预期：8月单月商品房销售面积7817万平方米，环比反弹2.6%，同比增加13.5%；单月销售额4412亿元，环比反弹3.5%，同比增加24.9%。累计销售面积6亿平方米，同比增速13.6%，较上月持平；累计销售额3.3万亿元，增速较上月下降0.2个百分点至25.9%，其中，住宅销售面积增长13.1%，销售额增长24.4%。
　　单月销售反弹符合预期，而我们的重点城市销售月报监测显示，主要城市成交小幅下滑（图表8），意味着三、四线城市销售反弹更为明显。预期9月销售环比增速加大。
　　累计销售均价略有回落，符合预期：8月单月住宅均价5173元/平方米，环比涨0.2%；累计住宅均价5184元/平方米，同比上涨10.0%，增速较上月下降0.2个百分点。我们判断随着9、10月份供给的快速释放，价格增速将放缓。
　　自筹资金是主要资金来源：开发企业本年资金来源5.8万亿元，同比增长23.4%，较上月扩大0.3个百分点。主要受益于自筹资金的快速增加（同比增速33.8%，占本年资金来源40.6%，再创历史新高）。
　　数据前瞻：尽管市场近期已经出现调整迹象，但我们预计投资、销售增速仍将维持较高水平。随着9、10月份供应释放力度加大，房价调整迹象将更为明显，而新开工、土地购置将逐步走低。
　　公司层面，与行业26%销售额增速比较，目前已经公布8月销售数据的公司，其销售额同比增幅45%以上的有：A股万科（48%）、保利（57%）；港股中国海外（70%）、华润置地（80%）、碧桂园（62%）、恒盛（118%）。其他公司中，截至7月销售额同比增长50%以上的有龙湖（67%）、宝龙地产（86%）。
　　估值与建议：
　　总体看来，投资依然维持在高位，房价增幅趋缓但下降幅度不大，短期内政策要退出有难度，但随着三季度末供应开始增加，房价平抑，我们看好销售推动的地产板块系统性机会，三条主线值得关注1）高销售、有业绩龙头，2）
　　保障房受益个股，3）商业地产，A股推荐万科、招商、首开、中国建筑、金融街；H股逢低吸纳中国海外、龙湖、华润置地以及碧桂园。
　　（具体内容请见附件）