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来源：中国房地产报
面对令诸多地方ZF头疼并招致各方质疑的保障房建设资金，北京市首度年考的答卷足以给个“良好”的分数。
截至9月末，北京市14家银行机构保障房信贷完成527.89亿元，同时记者从北京市金融工作局独家获悉，500亿元险资筹建保障房资金目前已落地100多亿元，500亿元私募资金已落地70多亿元，加上30多亿元社保资金、北京市财政资金100亿元，还有200多亿元企业自筹资金，到年底前解决北京保障房资金1100亿元的年度需求应不成问题。
记者在对北京市多家相关金融机构进行走访调查中了解到，作为保障房建设力度较大的北京市，今年的20万套保障房开工建设任务，1100亿元的总资金需求中，市区县ZF承担的不超过20%～30%。近一年来，北京市通过筹建保障性住房投资中心，吸引险资、社保资金进驻，发行私募债等融资行为，使保障房资金有效落地，北京市有望在11月底前，保障房开工建设总量突破23万套，超额完成年初制订的20万套目标。
在多数省市保障房融资仍处“饥渴”状态时，北京市保障房多渠道融资路径无疑为破解保障房融资难提供了一个借鉴样本。
北京：“输血”有道
面对巨大的资金缺口，北京市疏通了多条融资渠道为保障房“输血”。
作为融资的重要机构，今年6月30日北京市保障性住房建设投资中心正式成立。经过多番运作，目前该中心已与建行、中信、华夏、北京银行等签署了《战略合作协议》，预计年底前，保障房投资建设中心将获得800亿元授信额度。
11月23日，在首都金融媒体联盟“走基层”活动中，建设银行北京市分行相关负责人就定向支持保障房向记者做了介绍，“目前建设银行北京市分行已与北京市保障性住房建设投资中心签订了合作协议，拟在3年内给予保障房投资中心200亿元意向性授信额度，主要用于支持公租房和棚户区改造项目。目前，通过委托性贷款、私募债等方式已落实资金50亿元。”
据该负责人表示，此前建行北京市分行在前3年已对保障房项目累计投入资金106亿元。“之前服务的保障房项目主要是经济适用房、两限房等可售型住房。今年ZF加大公租房建设方面的投入，公租房对银行来讲是个新课题，虽然其持有期长，收益微利，但公租房中长期贷款有助于分散银行短期信贷风险。另外，北京市公租房实行租补分离，一部分租金能够覆盖银行的本息成本，对银行来讲，具有一定吸引力。”
中国工商银行北京市分行负责人在接受记者采访时亦表示，尽管今年信贷调控趋紧，银行信贷额度受限，但银行对保障房项目的贷款力度不减，保障房贷款审批比商品房贷款宽松很多。“中国工商银行北京市分行在前三季度实现保障房贷款余额超过29亿元，审批通过的开发贷款项目涉及昌平、通州、大兴等区县，项目面积超过70万平方米。”
据记者查阅资料显示，截至9月末，北京市14家银行机构保障房信贷余额为527.89亿元，其中经济适用房贷款55.07亿元，限价房贷款52.98亿元，定向安置房贷款67.2亿元，回购型公租房贷款3.13亿元，棚户区改造贷款140.06亿元，50个重点村改造贷款201.2亿元，旧城改造贷款8.25亿元。
除了获得银行支持，北京保障房项目还吸引了险资和社保资金的进入，500亿元私募债更成为保障房多元化融资的主角。今年6月，“蓝德计划”获批，北京市土地整理储备中心争取了500亿元保险资金投向保障房土地储备项目，目前一期250亿元投资协议签署，部分资金已基本到位。同时，30亿元社保资金也投入北京市保障房建设。
“北京市通过新设立的保障房投资中心，一次性注入财政资金100亿元，加之发行500亿元私募债以及险资、社保资金等的进入充实了保障房融资需求，总体而言，今年北京市保障房融资情况不错，资金基本落定。”一位接近北京市保障房投资中心的人士告诉记者，在今年良好开端的基础上，加上后续资金投入落实到位和一部分项目资金的回笼，“十二五”期间北京100万套保障房的融资缺口有望得到解决。
全国：还差6000亿？
正如上述人士所言，有了北京市财政注入保障房投资中心的100亿元“真金白银”的支持，加之私募债、险资、社保资金等多元化融资渠道的畅通，北京市保障房融资有了一个良好的开端。但从全国范围看，目前许多省市保障房融资情况并不乐观。
今年全国1000万套保障房资金需求1.3万亿～1.4万亿元，其中，中央财政安排补助资金1210亿元，地方ZF筹集4000多亿元，其余8000亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在企业筹集。据日前央行公布的前三季度数据显示，截至9月末，全国保障房开发贷款余额2808亿元，新增保障房开发贷款1150亿元。
对此，有业内人士表示，目前中央1210亿元专款已到位，假设地方ZF的4000亿元资金也已到位，再除去2000多亿元的银行信贷，还存在6000多亿元的资金缺口。
建设银行北京市分行相关负责人在接受采访时表示，对于资金缺口的具体数据统计，目前存在一定分歧。6000亿元资金缺口主要是指目前已开工的保障房项目中资金尚未落实的部分。这主要存在三方面原因：首先，2009年以来，银行实行“三个办法，一个指引”，与以往全额放款不同，目前实行的是受托支付，一部分资金是根据项目进度陆续拨付的，这一部分也被计算在缺口之内了。另外，对一部分省市区来讲，目前很多保障房项目是先期开工，后续才逐步落实各项手续，所以一部分项目开工量达到了，但证件尚不齐备，目前暂不符合银行的放款条件。此外，一部分商业银行，在今年货币政策偏紧的形势下，出于经营考虑，没有给保障房项目投放更多贷款。
毫无疑问，在目前信贷规模总体受限形势下，全国保障房建设资金也受到较大影响。与商品房相比，保障房收益较低，银行在资金成本较为固定的情况下，通过保障房投资所获收益非常有限，这也是目前很多商业银行不愿进军保障房领域的重要原因之一。
而对于开发企业而言，目前保障房建设多数由ZF主导，参与的开发企业也以国企为主。因资金、土地、税收等问题难以解决，许多开发企业虽然不愿意放弃保障房这一巨大市场，但参与的积极性却并不高。
“北京市保障房融资之所以落实得较好，财政一次性投入100亿元发挥了关键作用。”一位不愿具名的专家表示，筹建保障房投资中心充分体现了北京市ZF对保障房建设的决心，目前部分省市也已相继推进，但各地具体操作形式不同。“北京融资平台模式的成功得力于财政的大力投入，但全国其他省市尤其是西部欠发达地区是否能有这么大的财力支持还是个问题。”
对策：让企业盈利
事实上，保障房融资除了财政的专款投入外，企业资金和社会资金才是保障房建设持续发展的最重要保证。但吸引企业和社会资金的进入，让财政资金发挥四两拨千斤的作用，关键还是要能够实现盈利。
对此，业内有人提出，可采用公私合作的PPP融资模式解决公租房、廉租房融资难问题。另外，房地产REITs也受到很多专家的热捧，已有专家提出包括在REITs架构内绑定其他高收益地方ZF房地产资产，向投资者提供ZF补助等方案。
“要吸引社会和企业资金的进入，ZF层面的工作要做足。”一位不愿具名的业内人士建议，一是尽快出台保障房项目贷款贴息管理办法，降低社会资金投资保障房的融资成本，充分调动市场主体和社会机构投资购买、新建、改建、租赁和运营租赁住房的积极性。财政可给予银行一定比例贴息，发挥信贷资金的杠杆效应；二是发行专项债券以弥补资金缺口，银行在落实ZF回购协议后，可以按照ZF出资额适度投放一定比例短期信贷资金；三是建立保障房抵押贷款和资产债券市场，修订完善资本市场相关法律法规，通过结构化证券融资，使保障性住房抵押贷款更具灵活性。
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