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北京住宅库存按均价计算目前已达到3415亿元，相比限购时的2517亿元增加了900亿元
年末的北京二手房市场近期飘来一丝暖意。
北京房地产交易管理网数据显示，12月1日-12月7日，北京二手房住宅网签套数总计4552套，较11月首周上涨188%。甚至高于2010年12月首周的3809套。其中，12月6日二手房住宅网签套数为1006套，12月7日签约达到了1174套，这也是限购政策执行293天来，北京二手房交易首次突破千套大关。
二手房交易量猛增
据了解，今年截至日前合计有16天出现过二手房交易日签约突破千套的情况，但除了12月6日与7日外，其余14次全部出现在限购前。不过有统计显示，12月首周二手房井喷式的成交中，有2-3成属于部分经济适用房家庭的内部转让。
对此，北京中原市场研究部分析认为，目前市场已经转变为完全的买方市场，购房者观望情绪浓郁，最近几天的二手房网签的爆发性增长，主要是两个原因，一是部分经济适用房业主为了避免以后出售税费过多而提前考虑转成商品房，占到最近成交量的20%-30%左右。二是部分买卖双方已经意向强烈，房主也愿意降价出售。因此，12月首周的成交主要来自于对未来成交量的透支，一旦新的计税标准正式执行，市场或将迎来长达半个月的成交低迷期。不过，在北京12月10日正式上调二手房交易最低过户指导价前，预计还将有2-3天的千套成交量出现。
据悉，近期北京市住建委联合北京市地税局发布《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》，明确规定“核定计税价格参照存量房交易价格评估值确定”，并强调存量房交易价格评估值将根据北京市房地产市场交易情况进行动态更新。因此，业内普遍猜测新标准将非常接近实际成交均价，一旦政策执行，部分购房人税费将显著增加。尤其是经济适用房业主的“经转商”税费，增长最为明显。由此，也导致朝阳、昌平等经济适用房集中的区域出现千人排队办理“经转商”的情况。
库存再回13万套
而在北京二手房市场成交量出现井喷的同时，新房市场则延续着此前的惨淡交易，整体库存进一步攀升。
北京房地产交易管理网数据显示，截止2011年12月7日，北京商品房住宅市场库存时隔近3年后再次突破13万套，达130049套，创最近971天的新高，距离上次突破12万套仅花费了29天，而上次增加一万套库存则用时69天，库存增速明显提高。而目前130049套的库存量，同比限购第一天的92900套，上涨幅度也达到了40%。
同时，北京中原市场研究部按目前均价计算，截至日前，北京楼市可售库存(剔除车位)的总价已经达到了5715亿元，同比限购之日的4800亿增加库存接近1000亿元。其中北京仅住宅库存目前就达到了3415亿元，相比限购时的2517亿增加了900亿元。
而在限购后新增积压的住宅库存中，大兴、通州、昌平、顺义、房山5个区县增加的住宅库存就达到了2.8万套，占到了全市新增加库存的75%。而他们的库存占比也超过了全市住宅库存的5成以上。
分析人士认为，造成库存大幅攀升的主要原因还是新房销售的萎靡。统计显示，前11月，北京年内商品房住宅项目销售面积合计为819万平米，预计全年成交量在900万平米左右，环比去年下降27%，创出近10年来的新低。
而由于北京明年上半年可能的潜在供应面积高达1200万平米，预计将增加超过9万套住宅，京城的住宅库存很可能将上涨到15万套的历史最高位。
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