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经济观察报 记者 宋尧 廉租房、公租房能不能出售？这个已争论多时的话题很可能随着保障房类别的逐步并轨和归并而消失。
本报获悉，2012年，包括上海、江西在内的地方政府计划将所有保障房类别归一，使用统一标准建设和管理，“租售并举”、“共有产权”等政策或将继续，但住房和城乡建设部要求各地加紧制定购置型保障性住房上市交易收益调节机制，2012年6月底是最后期限。“不管之前是经济适用房、廉租房还是公租房，只要是涉及产权买卖的，就是购置型保障性住房。”一位接近住建部的人士对本报解释。
保障房分类方式的变化，消解了外界对租赁性保障房违规销售的质疑。但对住建部而言，更重要的是帮助地方政府筹集足够的资金，以完成未来几年依旧庞大的保障房建设计划，“购置型保障性住房”的提法由此应运而生。
保障房类别并轨
按照目前的保障性安居工程框架，保障房的类别一共有9种，包括人们熟知的公租房、廉租房、经济适用房、限价商品房以及五类棚户区改造工程。门类诸多的分类使保障房的建设管理异常繁杂，每类保障房享受的税费优惠、土地价款、中央资金补助都有不同，而且对申请人的资格标准也不尽相同。
简化分类已成为住建部正在探索研究的一项工作。“我们在研究明年工作重点时，认为这也是我们下一步需要完善的一方面。”住建部住房保障司副司长张学勤表示。
一些地方已有成型的案例，重庆和黄石全部在建的保障房只有一种类型——公租房，申请人居住一段时间后可以自愿购买，地方政府则通过这种方式将有限的资源整合在一起。
2012年将有更多的地方政府加入到这一行列来。江西省便已明确自2012年起，所辖各市县将停止新建名称多样的保障房，只建公租房，按照“计划分别上报、资金打捆使用、项目统一规划、工程统一建设、后续统一管理”的原则进行并轨建设，各类保障房保障对象统一纳入公租房保障范围。上海市在提及2012年的保障房建设时，也淡化了经济适用房、廉租房等概念，而以共有产权房、公共租赁房代替。
各地并轨的共同点就是，大多选择以公租房作为并轨之后保障房的统一名称。“这与国务院大力推进公租房建设的要求是吻合的。”长江流域某城市官员告诉本报。
不过，由于“租售并举”、“共有产权”等政策的存在，这些公租房显得有些名不符实。尽管被称为公租房，但“售”却依旧被一些地方政府视作重要的出路，并由此招致外界的诸多质疑，作为主管部门的住建部对此一直没有正式表态。
事情的发展有些失控。2011年在巨大的建设资金压力下，许多未执行保障房类别并轨的城市也开始考虑出售公租房，甚至廉租房产权。“住建部官员来视察过，对我们的做法未作任何评论。”兰州市一位官员告诉本报，他认为住建部已经默许了当地出售廉租房共有产权的做法。
一直到2011年10月27日事情才起了变化。“公租（房）就是租，不能卖”，在当天接受全国人大常委会保障房专题询问时，住建部部长姜伟新表示，住建部对这种“不符合国务院有关规定的”做法将进行纠正。
但如何纠正？进行了保障房类别并轨的城市可以理直气壮地说这些出售的“公租房”实际占用的是原有计划中经济适用房的指标。
地方政府并轨保障房类别之后，不再安排单独的经济适用房建设任务，甚至不明确年度具体出售房屋套数。住建部又如何在分类别的任务安排上对地方进行管理呢？
购置型保障房出炉
外界对公租房出售的质疑，更多集中在其中存在的寻租空间上：利用政策优惠低价购置一套保障房，若干年再出售获益的做法。
一位接近住建部的人士表示，住建部对此最为恰当的解决方式，可能是卡死保障房再上市收益，这需要官方对保障房类别做重新的定义，因此“购置型保障性住房”首次出现在住建部部长姜伟新的报告中。“对购置型保障性住房，要按照合理分配收益的原则，完善并严格执行上市交易收益调节规定，消除牟利空间。”姜伟新在去年年底的全国住房和城乡建设工作会议上表示，还没有按照国务院要求建立经济适用住房上市交易收益调节机制的城市，要在2012年上半年制定完并公布；已经公布但收益调节力度不够的地方，要抓紧调整。
上述人士告诉记者，购置型保障性住房今后的上市方法，可能参照经济适用房的模式进行。“我认为这一类保障房本质上都是经济适用房”。而所谓“上市交易收益调节机制”，实质上就是指经适房卖掉后，增值部分的收益在政府和个人之间如何分配。
在2011年10月份接受全国人大常委会保障房专题询问时，姜伟新曾对该机制有过部分解读。“第一是只能卖给政府，或者优先卖给政府，第二是80%~90%的土地收益由政府来收回。”而目前，一些地方仅仅只是要求经济适用房在上市出售时补缴土地差价，这样的规定在住建部看来，就是“收益调节力度不够”。
据本报了解，住建部内部甚至探讨过一些更为严厉的方案——不许遗产继承。“在上市出售和遗产继承两个环节将保障房的获利空间卡死，那购买保障房就基本无利可图了。”上述人士称。
不过，即便不出台这么严厉的措施，在现有的严厉控制下，地方政府通过保障房出售获得建设流动资金的愿望也不那么容易实现。“（出售廉租房部分产权的）销售情况非常糟糕，老百姓的认购不积极。”甘肃兰州市一位官员告诉本报。
本报获得的资料显示，2007年到2010年，兰州市廉租房总投资预算约为19.6亿元，资金缺口有约3.5亿要靠出售共有产权来完成，但由于认购不积极，该筹资计划目前已经宣告失败。
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