中国房地产问题

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1、物业税能/否抑制房价上涨？   2、房屋限购政策会/不会让限购城市房价下跌

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关键词：中国房地产 房地产问题 房地产 房价下跌 城市房价 中国房地产 房价上涨 限购城市 房价下跌 物业税

关于第一个问题
物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。物业税是政府以政权强制力,对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府一共公共品的费用.但是物业税的开征问题涉及到不同的人群,必然也会导致各方不同的争议,以下就是3种迥异的观点: 
1. 很多专家认为,物业税出台并不能抑制投机购房,对抑制房价问题几乎起不了作用。在于物业税的三个作用---- 促进存量资源利用效率提高，不让房子闲置;调整中央和地方财税关系;贯彻社会公平. 中经联秘书长陈云峰也表示,物业税即使开征,税率大概也不过是1%到2%,而二手房营业税有5%,一个中介在一个二手房的转卖过程中,营业税加契税,加5%的中介税,可以达到11%,“这个都没有能够阻挡高房价的增长,希望通过1%到2%调控高房价,不是很现实”。 
2. 有人认为开征物业税可能会推高房地产价格。在现行的市场经济体制下,增加的税负还是会转嫁到消费者身上,只是这个结果目前还不被大多数人认识到. 
3. 还有人认为此举能够明显的打压房价，开征物业税会使房产持有成本增加，抑制新房市场里的投机性购买行为，而拥有多套房产者也可能因此而转让房产，增加二手房源。一手房和二手房市场同时进行，房价自然会向合理的水平回归。 
虽然我们没有都还没有参与过房地产市场,但是我们对相关资料进行大量的汇总分析，对这个问题进行了思考和讨论。我们认为目前的形式下,开征物业税并不能起到打压房价的作用。原因有以下几点： 
1 如陈云峰先生所言，即使开始征收物业税，其税率也相当的低。连11%的其他各种赋税都无法控制的房价，寄期望于这小小的物业税是很不现实的。 
2. 如果征收物业税，会使目前尚不算高的房屋租赁成本骤然升高，经济贫困的承租群体将成为直接受害者,对于有钱人来说多这点税的影响不大，对于没钱的人这一部分钱也是很大的压力。现在有相当一部分人（特别是年轻的一代）买房都需要按揭，如果征收物业税，他们可能就面临还贷和物业税双重压力。而且，物业税的开征必然导致房租的上升，对于租房者的压力也必然增大。我们不应该以这种牺牲弱势群体的利益为代价，来打压囤积房产的炒房者，这样的税收制度并没有起到调节社会资产的再分配的作用。 
3 .确定物业税纳税人比较困难，目前全国缺少完整的房屋产权管理系统和地籍信息系统，物业税开征需要完整、准确和清晰的产权资料作为先决条件。而且，物业税的开征面临许多操作上的问题，例如：起征基本单位家庭如何定义，多套住房的物业税如何计算，物业税的征收比例，如何打击假名物业。这些问题，如果不很好的解决，那么物业税更起不到调控房价的作用，反而有可能引起其他的一些社会问题。  
经过我们小组的讨论，我们觉得物业税好比是隔靴搔痒，最多算是治标而没有治本。我们应该从源头去分析房价高的原因，进而寻找办法，从根本上解决问题。我们觉得房价高，最重要的因素是地价太高，加之过多资金流入房地产，哄抬了房价。要想真正的解决这个问题，首先应该逐步改变财政结构, 改革现在的这种“土地财政”，并且引导资金的流向应在之处，促进生产力的合理快速发展。具体言之，应该出台新的福利政策发展实业，鼓励中小企业的发展，把这部分过热的资金引回到实业上来；鼓励创新，积极合理的投资于创新事业，鼓励企业把现有劳动密集型产业转换为技术密集型产业；积极的发展第三产业，尤其是旅游业、餐饮业、公共服务业、金融业和教育业，打造城市文化，良好的发展氛围，招商引资。其次，应该严格控制银行对房地产行业的贷款，现在这个商品房太热了，高房价也导致房屋的空置率相当的高，我们需要的不是大肆建房，而是怎么让更多的人住进去，我们应该缩小对房地产商和按揭者的贷款，给这个行业降降温，把资金从这个行业挤出去。再者，我们应该加大廉租房的建设、落实和监管（尤其是监管），地方政府应该响应中央政府的号召，切实的建造廉租房，并真正的把房子卖给经济贫困，又需要买房的人。最后，应该加强房地产市场的法治化管理 ，出台相关法规规范房地产市场，严厉打击贪官污吏、囤积卖房者和商品房炒作者，真正做到执法必严，违法必究。

第二个问题
中国特定的房地产消费环境和特殊的文化因素导致了限购只能进一步推高房价。