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【财新网】（记者 李雪娜）酝酿两年的《深圳市土地管理制度改革总体方案》（下称《改革方案》）近日已获国土资源部和广东省政府联合批复。
深圳市规划国土委秘书处处长刘世会向财新记者确认了这一消息。刘世会表示，3月底将就《改革方案》召开一次土地管理制度改革工作会议和改革试点启动仪式，届时将对外公开《改革方案》的“具体细节”。
据相关部门的官员透露，此次土地改革亮点是产权制度创新，改革核心主要包括：土地产权制度改革和土地二次开发利用机制创新，调控手段围绕土地用途管制制度改革和土地有偿使用制度改革两大重点。
此次改革还包括在土地资产资本运作机制、完善土地利用和管理模式上的创新，即以土地资本化为重点，丰富完善土地资源、资产、资本“三位一体”的理论体系，探索土地资产资本转化途径和方式，为创新土地调控和管理模式奠定基础。据《方案》，改革分近期（2011-2015年）和中远期（2016-2020年）两阶段推进，近期重点对改革涉及的基础性配套制度进行全面研究和探索，以光明、坪山新区、前海深港现代服务业合作区为重点试验区，在土地用途管制、土地有偿使用、土地二次开发与节约集约利用、土地产权制度等方面展开。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析认为，此次改革最大亮点在于，通过土地二次更新利用模式，将现状土地和房屋的复杂产权进一步清晰化。
在旧产权导入新产权模式过程中，把非法利益转化为合法利益，把不可实现利益转化为可实现利益，实现了利益最大化和增值，“原住民参与和配合积极性自然得到有效提高，从而可有效化解旧有土地开发利用模式带来的社会矛盾。”宋丁说。
作为一个城市化率达到50%的城市，深圳具有典型二元特征矛盾体，既是一个没有农村建制的城市，又是城中村与村中城并存的城市。理论上土地全部国有，但原农村集体却占用了大量土地资源。
资料显示，2011年深圳全市土地总面积1991平方公里，其中原农村集体用地为390平方公里，占比高达42%。土地权属上，390平方公里原农村集体用地中，合法用地仅占25%。约300平方公里的非法用地掌握在30万人原住民手里。相对其余1600平方公里土地面积上，却承载超过1500万人的外来务工和新移民。
更严峻的问题是，未来十年深圳可提供新增建设用地仅59平方公里，无地可用的尴尬已严重制约深圳未来经济发展。土地改革“箭在弦上”，不得不发。
此次将权属问题纳入土地管理制度改革整体框架下，对此多位接受财新记者采访的业内人士分析称，这是国土资源部给深圳小产权房在一定框架和方向下进行产权创新的“准许”。
原深圳市规划局规划处处长贺承军向财新记者表示，深圳土地改革最大障碍，是对某些类别的现状土地和房产确权问题，“首先，以原住名义占有土地并完成建设的那部分违法建筑如何处置。此外，根据深圳城市总体规划的批复和规划法，规划区土地全部国有，但实际上还有相当一部分土地并没有完成土地征地手续，即没有实现补偿交易，只是名义上的国有。”
而上述类别现状土地和房屋权属问题一直是困扰深圳市政府产权突破难点。贺承军推测，这次土地管理制度改革的动作，是“想把违法建筑占地、土地法规定的征地办法未曾完成而实际上已开发成片的地区，打包放到一个政策框架里，让国土部认可，从而实现对国土法的绕道通过”。
北京大学国土与城市规划所所长顾正江则认为，相关部门批复的仅是土地管理制度改革的总体方案，“总体方案中仅涉及到在哪些方面改革，但具体如何改革，怎么改革则有待进一步落实”。从这个角度说，顾正江认为，深圳土地管理制度“还需很长的路要走”。
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