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董藩论房市：较高的房价水平 中国的特色
《参考消息·北京参考》 杨昱
编者按： 有关中国房地产市场发展问题的争论近些年始终没有停息过。无论是商界、学术界,还是政府和老百姓,都在关注着这些争论，因为这些争论关乎中国经济走向、社会稳定等重大问题。但是，这些争论中情绪化的言论是很多的，也很容易误导政府的宏观决策。从本期开始，本刊将开辟“名家访谈”栏目，由经济学界、房地产界等领域的知名专家学者和业内人士就全国以及北京的房地产业的发展发表自己的见解。本期现开始刊出对著名青年经济学家、北京师范大学管理学院博士生导师董藩教授的系列专访，帮助大家更加理性、科学地认识房地产市场。 ◆ 《国际地产参考》：董教授，您被誉为“国策高参”，有多项建议受到国家领导人的批示，影响到宏观决策。您又是房地产高等教育领域的资深教授，您能否谈谈房价问题呢？
◆董藩：中国的房价问题自上世纪90年代以来就是焦点问题，“十五”期间其舆论热度空前上涨。这主要是由于房价的持续上升引起的，因为牵扯到了千家万户的利益。2004年全国房价又上升了9.7％，每平方米达到了2800元，上海达到了6385元。除了开发商乐呵呵外，百姓、中央政府、央行、学术界好像都很着急，许多外国的媒体、学者也搅进来了。我承认现在的房价确实很高，但较高的房价是中国的特色，认识不到这一点就“误读”了中国房地产市场。
◆ 《国际地产参考》：为什么说是中国特色呢？
◆董藩：说是中国特色，是因为在正常市场状态下，也就是说如果中央政府不进行严格的干预，至少今后20年内中国的住房总需求是明显大于总供给的。这种市场背景的出现源于“六大国情背景、三大制度背景和三大意识背景”，这是很难改变的，是调控也“消灭”不了的。所以西方立竿见影的调控措施在中国、在今天，其效力会大打折扣。
◆ 《国际地产参考》：您的意思是说，尽管供给增长也很快，但是由于有12个中国特色的因素影响着需求，需求增长会更快，会大于供给，房价上升是必然。请你给出具体的解释。
◆董藩：所谓“六大国情背景”，是指人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化。
中国有13亿人口，国土面积虽然也很大，但人均占有土地总面积不足世界平均数的1/3。其中，人均耕地仅为世界人均占有量的1/3强，如果与俄罗斯、加拿大、美国这些国家比，差距就更明显了。在土地问题上，我们的国策是“一要吃饭，二要建设”，也就是说农业是第一位的，要先保吃饭问题。这么大个国家，如果粮食短缺，需要大量进口，可能就不是一个经济问题了。国内的稳定问题不说，中国还必然会受到西方大国的要挟，在政治上、外交上付出大的代价。1994、1995年，美国人莱斯特·R·布朗连续发表了两篇表达同一思想的惊世骇俗的文章———《谁来养活中国———当2030年中国粮食问题成为世界问题的时候》、《未来的限制》。这两篇让中国人蒙羞的文章再次提醒我们，放松耕地控制是不对的。严格控制耕地，控制城市规划面积，可用于城市建设的土地就受到限制，房地产开发就受到限制，供给的增长就受到了限制。
另一方面，中国的人口却在继续增长，估计不到15.5亿～16亿停不下来。在这种人口的机械增长过程中，城市人口必然增长，对房地产的需求就要增加。另外还有结构变化问题，也就是城市化问题。现在，城市化进程在不断加快，2004年城市人口上升了1.5个百分点，大约增加了2000万。城市化也需要二三十年的过程。它带动了投资热，当前中国80%左右的中长期投资都与城市住房、公共基础设施建设有关。它也带动了重工业的再次发展和消费升级。而消费升级又带动服务业的高速发展，当然这也要房地产作支撑啦！
中国还处于经济高速增长阶段。如果中国像我一直主张的那样，致力于构建“缘西边境国际经济合作带”，至少会在经济不过剩的情况下再高速增长20年。世界经验表明，经济起飞时期，房地产业需要超前发展以提供固定资产支撑。房地产也不可能不发展，因为这一阶段收入增长快，住房需求旺盛。
再就是城乡收入差异问题。中国这个问题很严重，而且未来10年内不可能解决。不仅仅是农业产量低、粮食不值钱问题，农村土地少、乡镇经济不发达，就业机会也很少，而城市就业机会多，失业了政府还帮助再就业，而且有失业保险、最低生活保障、各种救济等。这么大的诱惑当然农民争着进城了。进城就得有房住呀。
最后，我们看家庭规模小型化倾向。目前，核心家庭和“丁克”家庭在中国城市家庭结构中高达60％以上，而且有增加的趋势。这种社会变革使中国传统的大家庭结构受到冲击，增加着对住房的需求。家庭结构愈小，人均消费面积愈大。即使是两口之家，也需要厨房、客厅、厕所以及过道等。因此即使人口总量不变，小家庭结构的大量出现也会引起住宅需求的增加。
◆ 《国际地产参考》：“三大制度背景”是指什么呢？
◆董藩：是指住房制度、金融制度和福利制度。它们对人口向城市集中和住房需求的扩大也有重大影响。尽管住房制度改革已经搞了20多年，但在前几年未彻底切断福利分房渠道以前，人们或多或少存在“赚便宜”的想法，有钱也不想自己买，至少不愿按市场价买，买方的需求远没有现在这么大。但住大房、住好房的愿望是与日俱增的。当福利分房渠道被彻底切断后，大家知道再等已经没有结果，必须买房了，于是压抑了十几年、几十年的需求叠合在一起迸发出来。另一方面，金融制度改革带来了金融深化、金融竞争和信贷业务创新，银行开办了按揭贷款业务，而且竞争导致贷款成数很高，只要交上20％的首付，其余80％银行解决。这就使“租小房→租中房→买小房→买中房→买大房”这样一个未来十几年、几十年逐渐实现的需求过程跨越中间环节、一步到位了。一前一后几十年的需求叠加到几年、十几年爆发，当然强烈啦。
再就是福利制度问题。目前中国在城乡福利制度的安排上存在巨大差别。这突出表现在医疗与教育保障上。在城市里，有完善的医疗服务体系，大医院林立；有完善的教育体系和高质量的师资。大城市比中小城市更有优势。在农村，农民面对的是缺医少药的医疗条件和残缺不全的九年制义务教育。还有其它方面的福利差别。这必然引起农民向城市流动，中小城市的人向大城市流动，形成城市化的动力之一。显然这对住房需求也要产生巨大影响。
◆ 《国际地产参考》：“三大意识背景”又是指什么呢？
◆董藩：“三大意识”是指城乡阶层意识、群居意识和正在形成的负债消费意识。在城乡之间，不仅仅是就业与收入差异、福利差异问题，还存在严重的阶层意识，也就是地位意识问题。有一些城里人看不起农村人，农民确实与市民存在差距，所以盼望着“跳龙门”，进入城市生活、工作。中华民族的群居意识很强，即使到了国外也要住在一起，所以形成了不少“唐人街”。中国人好热闹，重视血缘、姻缘、地缘、学缘、业缘等各种关系，崇尚互爱互助、密切交往，这也导致人口不断集中，形成前面所讲的城市化问题，增大了住房需求。关于负债消费问题，那个中国老太太和美国老太太在天堂里的“对话”每一个中国人都听到了，大家一下子思想都解放了，能贷款消费为什么不干呢？于是大城市众多的“百万负翁”出现了，我也是其中之一。显然你知道这对住房需求的扩张意味着什么。
原载于《参考消息·北京参考》2005-3-4“地产报道 ”
作者联系方式： eyy@vip.sina.com ，13366017198、010-65273005
[此贴子已经被作者于2005-3-17 23:40:08编辑过]
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