问一个房产的老问题

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本人对经济学没什么研究，所以问到可笑之处请大家见谅，问题是读完一篇论坛里的老文章想到的：

先说房价（市场价值）：你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗？

房价是一个时点数，是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子加以说明：你购买房子，房价100万，首付3成，贷款70万，期限20年。当你完成此笔交易的时候，所有的都是静态的，包括你的初期贷款利率。这二十年，你能确保贷款利率不发生变动吗？在过去10年，中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆实行的高利率影响）。而我们买房的同志，初期贷款利率大都是5.04%。相差3个点，这三个点意味着什么？意味着你必须多付出30%的资金成本。换句话说，你实际上花了130万买了一套100万的房子。（说明一点，首付的是机会成本，因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调）

上面是引用原文，这说的没错，可以理解。

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关键词：存贷款利率 贷款利率 机会成本 市场价值 基准利率 房产

接下来的就不懂了

看完上一段，有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值工具啊等等。那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？不动产就是地理位置不可移动的资产！！而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。学财务的都知道，房产和地产是两回事，房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的。地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，谈可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？由于我们现在制度上的缺陷，我们购买的房地产（请注意，现在社会上所讨论的是房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫），我们的资产具有不可分割性，即我们不能单独处置我们的房产或地产。我实际上想说明什么呢？我想说明的是，我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，其实我们购买的只是该住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。简单的说，你能把自己的那部分地产（无形资产，土地使用权）转让吗？你能把自己家的墙拆掉卖钱吗？由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百万买的该住房，产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。因为从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。比如说，你出租该房产，你的租金收入不会因为不是产权房而减少。只要不转让，NPV（净现值）是相同的。好，现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了。

既然文中解释说产权房和非产权房在投资角度来说是一样的，那么我们大家现在购买的房子实际上是可以转让的，那么按照市场供求关系，房子本来就可以升值了，那么，上面的解释难道不是没有给出答案吗？不知道我是不是理解出现错误。

[此贴子已经被作者于2005-3-31 20:50:41编辑过]

另注，我本人现在国外读书，对国外的房产也很有兴趣。其实，这里的情况也不太像文中所说的现象，这里的老外，大部分人买的房子也只是使用权，一般是999年或则是99年，后者是现在新的做法。当然很老的房子100年左右的，那时候可能连地一起买了，现在剩下的这种情况不多。那也就是说国外和文中说的国内情况时差不多的，但是我在这里的3年内，我所居住的地区房价上升了50%，怎么说房地产不能升值呢？

当然，不排除的事，这里房产交易的体制和行为都非常正规，受到职业准则，法律和政府的共同监管。因此，交易活跃，买房通过中介和律师帮助后，如同买菜一般，（有点夸张）不是很难解决的问题，欢迎大家帮忙，谢谢

另外，国外这里最近也有一些所谓的房产泡沫的说法。

其中有一种说法（我找不到原文，记得不太清楚了）但是文中提到：“收入--房租收益---房价 ”之间有一定的说法，那么当时文中最后说的是，应该不要近期内买房，而应该去租房。这里我想求正的是，国内房产早就有这种比较，那么"收入--房租收益---房价"又是根据怎样的一个经济学原理呢？谢谢大家了

你在哪个国家读书啊，？ 文中的地产升值了，所有者是不能把土地分割，但他们可以共享土地的升值利润，换言之一个小区的人可以共同建设小区，使之升值，大家分享，，呵呵，， 但还要考虑政府的作用  ，胡言乱语了!!

总之是房价必垮

看完上一段，有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值工具啊等等。那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？不动产就是地理位置不可移动的资产！！而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具

不动产主要代表了那些保存风险底的财产,房产因为土地不会再多了，而人却可以越来越多（对土地的需求也越来越多）,所以土地是典型的稀缺资源，“资”，次贝也。故资产有比较好的流通性,而且它不比货币容易受很多的因素影响，所以人们都比较喜欢将它的财富以资产的形式进行储存，况且随着经济规模的增长，稀缺资源普遍具有增值功能。

[此贴子已经被作者于2005-4-2 6:41:39编辑过]

我国房地产中的很多问题可能与相关法律法规不完善导致了人们理解上的混乱吧。如果法律允许产权房和非产权房有同样的出租权力，而你的房子只是用于出租，两者就无差异了。但如果市场上房价上升，而相应的租房价格没有提高，而这时你可能想出售房子，产权房就比非产权房有利了，显然产权房具有可转让性。另外，如果法律不允许非产权房出租，两者的区别也就表现出来了。但是，如果你的房子只是为了自己居住，两者可能又是一样的。

从短期来看，收入、房租收益与房价之间没有必然的关系，取决于商品房和出租房各自的市场供求关系。当然，但是从长期来看，两者之间会相互影响的，还是会表现出很强的相关性。

房地产的保值性除了制度上的约束外，还会受到经济外部性的影响。社会如果动乱，房地产将成为最不值钱的东西；如果高档住宅区周边突然建起了大片低档房，卫生状况下降，其价值也要下降。

楼主，2012年时你还能看到你写的帖子吗。和今天的房价比较，你有何感受呢。