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大批银行正在直售抵债房
新浪财经
2025-11-10 12:16
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来源：不良资产头条
| 不良资产头条综合经济观察报、第一财经
近日，兰州银行、农业银行、建设银行、交通银行、兰州银行、吉林农商行大批量开展房产直售业务，房产多为企业或个人贷款的抵押物，处置规模历史罕见，且售价低于市场价25%。
大批银行批量出售
10月29日至30日，兰州农商行名下近200个房产标的在京东资产平台挂牌竞价，价格从几万元到几亿元不等，涵盖住宅、商业及办公房产。
这些房产大多为抵债资产，目前产权均登记在兰州农商行名下，由银行直接出售。京东资产平台显示，兰州农商行挂牌的房产标的共有720个，其中2025年新挂牌的有630个。除了沈抚新区的育才壹品外，兰州农商行在海南澄迈的景园悦海湾有140多套住宅和180多套商铺。
不仅是兰州农商行，农业银行、建设银行、交通银行、兰州银行、吉林农商行等多家银行也均在开展房产直售业务。相比而言，大型银行和股份制银行直售房产的数量较少，而城商行、农商行、农信社等机构的直售规模较大。
交易平台显示，2024年，兰州银行挂牌直售的房产标的数量为1130个；2025年挂牌直售的房产标的数量达1779个。
2025年以来，农业银行挂牌直售的房产标的共有649个，其中一套位于大连市中山区的两居室于10月24日挂牌竞价，起拍价61万元。一位负责拍卖的农业银行工作人员表示，该房产为抵债房。
此外，吉林银行挂牌出售的房产标的共有2099个，天津银行有1227个，中原银行有521个，温州银行有412个，大连银行有226个，哈尔滨银行有159个。
与大型国有银行、股份制银行和城商行相比，各省市的农信社系统出售房产标的规模更大。
据经济观察报不完全统计，自2024年8月以来，广东农信系统挂牌出售的房产标的共有12386个；2024年11月以来，四川农信系统出售的房产标的数量达到24821个。
此外，辽宁农信系统累计挂牌直售的房产标的有11369个，贵州农信系统有9539个，吉林农信系统有2374个，福建农信系统有623个。
银行直售的房产大多为企业或个人贷款的抵押物。由于借款人无法偿还贷款，形成了不良债权。银行将债权剥离后，形成产权手续清晰的房产，并通过出售房产实现债权回收。
大部分为抵债房
抵债房产中，有相当部分为企业经营贷款的抵押房产，这类贷款通常需要企业或实际控制人名下的房产作为抵押物。其中既有不同规模的企业，也有个体经营户。
还有一部分为个人的抵押贷或房贷的抵押物。这两类贷款也是个人贷款最常见的类型。
这些特殊房源的产生主要有两种途径：一是司法拍卖流拍后的“以物抵债”。
以某股份行近期挂牌的云南省安宁市房产及土地为例，该资产起拍价为4200万元。该资产产权清晰，已完全归属银行，与原债权债务无关。但曾经历司法拍卖流程，但最终流拍。银行选择“以物抵债”。该房产当时抵债金额达1.3亿元，完成产权过户后，因应市场环境，目前银行选择折价处置。
二是银行通过司法程序主动取得。据兰州农商行的工作人士介绍，该行在沈抚新区育才壹品小区共有250多套住宅和十几套商铺，这些房产均为抵债房。小区有两栋楼，共计832户，目前已交付入住。
抚顺新区的育才壹品由沈阳智峰开发。智峰地产欠兰州农商行金城分行本金1732.6万元，欠西固分行本金2.77亿元。
2022年6月，兰州农商行申请强制执行并获立案。2022年12月，兰州中院正式裁定强制执行，本金加上违约金及利息，共计执行金额4.6亿元。
其实，国有大行和股份制银行直售房产的情况一直存在，一部分为营业用房和职工宿舍等自有资产，另一部分为较为优质的抵债房产。但往年规模较小，近年力度开始加大。
低于市场价25%
与普通二手房及法拍房相比，这类银行直供房正以其独特优势形成差异化市场。
以兰州农商行在9月底拍卖的兰州市城关区铁路东村街道某小区房产为例，该125平方米的抵债房产获拍价为151万元。某第三方中介信息显示，该小区同面积段户型的挂牌价在180万元至220万元不等。
农业银行大连分行出售的华乐小区一套两居室，该房2025年6月首次挂牌时单价超过1万元/平方米。由于多次挂牌均流拍，该套房子的起拍价陆续降至7000元/平方米左右，但仍未成交。
根据贝壳找房网数据，华乐小区两居室历史成交价曾高达1.6万元/平方米，2025年10月成交的一套两居室，成交单价为9800元/平方米。也就是说，银行直售房产虽然性价比高，但成交情况一般。
除了直接出售，部分银行还尝试通过租赁方式盘活资产。例如，中国银行佛山分行将于11月10日拍卖禅城区一套住宅的租赁权，起拍价861元/月，租期一年。此外，该行同时上架多笔租赁拍卖。
多位业内人士指出，与法拍房可能存在的纠纷风险不同，银行直供房产权清晰，交易对手直接为银行，有效规避了民间借贷、长期租约等潜在隐患。
两大原因
银行加速直售房产的现象，主要有两方面原因：
一方面，银行旨在提升债权回收率。一般来说，传统处置路径从贷款违约到最终完成房产销售通常需耗时两年以上，而当前市场环境下周期可能进一步拉长。相比之下，直接销售房产能有效加快资金回收。目前多数银行采取双轨策略：部分资产沿用传统方式快速销账，另一部分则通过直售提升整体债权回收率。
开源证券研报显示，中报上市银行按揭不良整体上行，部分银行上升幅度超20bp，但由于按揭抵押品充足，同时利率调降亦大幅缓解居民端还款压力，降低了房贷客户违约概率，故当前按揭不良率绝对水平在各类零售贷款中仍最低，其风险仍处可控区间。中报上市银行个人经营贷不良整体呈上升趋势，部分银行上升幅度超30bp。
“但并非代表经营贷风险失控。”开源证券银行首席分析师刘呈祥认为，当前银行对于经营贷不良倾向于留存于表内，而非表外处置，故造成经营贷不良积累推升不良率。
另一方面，法拍市场遇冷促使银行转向直接处置。克而瑞研报显示，2025年6月，受季节性因素影响，法拍房供应规模3.2万套，创年内新高，成交3215套。6月挂拍法拍房平均起拍折价率为28.4%，环比下降0.5个百分点，为2025年以来第二低点；成交法拍房的平均折价率31.3%，环比下降1.2个百分点。
一名银行业内人士对记者表示，在法拍不奏效的情况下，也有银行会选择实物抵债，办理完产权过户后，再择机出售房产。
在当前的市场环境下，不良债权处置难度较大，折价率较高，债权回收率相对偏低。近年来，部分银行专门设立了不良资产处置部门，一方面用于处置自身存量不良债权，另一方面也积极在市场上寻找不良资产投资机会。
全部文字转自网络
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