为什么房地产业才是中国的支柱产业

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中国有句古话，三生万物。三是经济学中很有意义的一个数字，经济增长在很大程度上，都是这个数字演化出来的。

无论是工业厂房，还是居民住宅，建设周期都是3年左右。两大部类是有分工的，重工业为自己建一间工厂，就要为轻工业建一间工厂，1个循环周期就是6年。

在劳动力无限供应的前提下，全社会可以用6年的时间，把全部的工厂数量翻一番，即资本的静态投资回收期是6年。按照72法则，72÷6=12，理论上，工业化国家的最大经济增长速度就是12%。

这是国家的经济增长，不是个人的收入增长。个人的收入增长的第一要素是效率，效率会释放相对剩余价值，相对剩余价值会成为劳动力价值的增值。

此时，我们会看到两个剩余价值率：第一个是工厂自己的剩余价值率，工厂获得相对剩余价值后，分子大幅度增加，分母几乎不动，所以剩余价值率大幅度增加；第二个是全社会的剩余价值率，分子和分母同步增加，剩余价值率维持在100%，个别企业获得的相对剩余价值，变成了全社会的劳动力价值的增值。

提高收入，靠的是把剩余价值转化成相对剩余价值。一份投资，我们要用6年才能收回，这份投资就变成了每年6分之1的剩余价值，一份剩余价值，又变成了每年6分之1的相对剩余价值。这样，我们需要用36年的时间，才能用相对剩余价值收回投资。

如果没有富余的劳动力，经济增长只能靠相对剩余价值。按照72法则，72÷36=2，最大经济增长率就是2%。这样，发展中国家的最大经济增长率是12%，发达国家的最大经济增长率是2%。现实中，几乎所有的工业化国家的经济增长率都分布在2%～12%区间。

相对剩余价值只能以2%的速度增长，这意味着个人收入也只能以2%的速度增长。然而，经济增长速度却可达12%。即使排除人口红利，我们国家的经济增长率依然很高。这个又该怎么解释呢？原因就是一种特殊的“通货膨胀”。

这种“通货膨胀”要区别于传统意义上的通货膨胀。它不是货币发行过多产生的，它是市场经济运行过程中内带的“通货膨胀”。本质上，它是全社会对长周期交付产品的一种补偿机制。这里将其定义为“被动性通货膨胀”。

这个社会，有一个特殊的群体，他们从事或服务于建筑业。大体上，我们国家和建筑业有关的劳动力占全体劳动力的6分之1。这部分劳动群体，在3年建筑施工期内，没有可交付的产品，所以没有正常的收入。为此，这个社会要形成一种机制，用预付工资保障他们的生活。预付工资有两个渠道：一个是“借”，一个是“通货膨胀”。

“借”的前提是这个社会有剩余产品，可是我们不能保证，这个社会的剩余产品正好为建筑业所用。现实中，真正借钱的是各国政府，而不是建筑业。建筑业生存，靠的是另外一套逻辑：制造商品房的“通货膨胀”。

当建筑业的工人还在盖房子的时候，这个社会已经在用自己的派生出来的货币，支付建筑工人的工资了。派生货币来源于当期的劳动力价值之外。例如，当期建筑业的劳动力价值是100时，当期全部银行系统派生出来的利息就应该是100。

利息完全来源于劳动力价值之外，却全部进入到当期生产的房价之中。这样，建筑业的劳动力价值就等于利息，而建筑业的劳动力价值又构成本金。于是，房价就等于本金+利息，其中本金等于利息。

利润是剩余价值，利息是“通货膨胀”。利润是给工厂留的，利息是给房价留的。理想状态下，总存款的利息等于总购房贷款。这样，总购房贷款就是“通货膨胀”，即商品房的“通货膨胀率”等于购房贷款的利率。

补充说明：商品房的“通货膨胀”，将以虚拟租金的形式进入GDP的统计范畴之中，所以这种“通货膨胀”不被现有的GDP统计规则承认。

从2000年到2025年，中国的购房贷款利率大约是6%，所以商品房的通货膨胀率也是6%，即中国的房价（元/平方米），平均每年的增长幅度为6%。理论上，房价每年的增长率是6%，25年的时间，房价将增长4.29倍。现实中，2000年房价2112元/平方米，2025年是9527元/平方米，房价增长4.51倍。

房价（新房）和购房贷款成正比；购房贷款等于总存款的利息，总存款的利息和总存款成正比，所以购房贷款和总存款成正比；总存款就是M2，M2和M0成正比，所以总存款和M0成正比；月结制度下，M0就是当月的GDP，所以M0又和年度的GDP成正比。以此推理，房价增长率可以带动GDP的同比增长。

房价每年增长率是6%，带动GDP的增长率也是6%。此外，工业每年都能获得相对剩余价值，相对剩余价值带动GDP的增长率是2%。理论上，每年的GDP增长率就是8%。现实中，从2000年到2025年，中国的实际GDP增长率平均为8.02%。

这个是实际GDP的增长率。如果我们要算收入，还要考虑传统的通货膨胀率，也就是CPI。从2000年到2025年，平均每年的通货膨胀率大约是2%。6%+2%+2%=10%，全国总收入的增长率10%。不考虑人口增长，全国人均收入增长率也是10%。

有数据显示，从2000年到2025年，国有企业的人均收入增长率为11%。民营企业没有统计数据，推测它的人均收入增长率在10%左右。可见，理论推演和实际情况基本吻合。

总结：中国的人均收入的增长有60%是房地产业贡献的，有20%是效率贡献的，还有20%是传统意义上的通货膨胀。

如果中国打算放弃房地产业，则中国的经济增长率就会变成2%，和西方发达经济国家一样。如果中国不打算放弃房地产业，就应该接受房价的增长。原则上，只有房价的增长才是人均收入增长的核心支柱。

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房价每年增长率是6%，带动GDP的增长率也是6%。
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哈哈哈，叶公啊，那你再把大米白面鸡蛋肉，衣服，汽车都涨价呀，那岂不是把GDP都带飞起来了吗？哈哈哈

房地产销售极大的程度是依靠【人口】，现在人口数量严重萎缩，房地产的出路在哪儿？
何况还有那么多的【空置房】无法消化，还大力发展房地产？
那还需要多少【新增货币】来填这个大坑？

600小朋友提出了一个非常有意思的问题，我得好好解释一下。投资分两种，一种是企业投资，建工厂；一种是个人投资，买房子。本质上，投资都属于一个特殊的行业，建筑工程。不管你是给企业的老板搞工程，还是给老百姓搞工程，这个建筑工程都需要3年完活，在这个3年当中，你手下的这帮弟兄，吃不上，喝不上。为了解决这个问题，上帝给我们人类设计了一种体制，你的产品的价值是3小时，他的产品的价值是6小时，原本可以给你的产品定价为3小时和6小时，为了解决建筑业的吃饭问题，你要在3小时上加1小时，变成4小时，他要在6小时上加2小时，变成8小时。你是资本家，你这个多出来的1小时，就是你的剩余价值（利润），他是老百姓，他这个多出来的2小时，就是他的超额剩余价值（利息）。剩余价值转移到商品的价格中去，你说这个算不算“通货膨胀”呢？原本可以卖3元，你卖4元，算！但是这种“通货膨胀”，不能积累，你一次性就加完了，别人察觉不到，所以我们不算它是“通货膨胀”。利息就完全不一样了！剩余价值，我们要把它加到新的劳动者的身上，但是原有劳动力价值不发生变化。超额剩余价值，没有新的劳动者，你只能把它加到老的劳动者的身上，所以原有的劳动力价值发生了变化。为什么利息不能加到新的劳动者的身上呢？因为剩余价值的目的就在于拉拢新的劳动力，人家已经拉动完了。劳动力价值发生了变化，物价就一定要发生变化。这种劳动力价值发生变化，是利息带来的，它是生产效率没有一分钱的关系，也就是说，你的效率没有提高，但是你的劳动力价值还要增长，那么它就是
“通货膨胀”。亦即物价一定升高。前面我们说了，利润和资本家有关，利息只和老百姓有关。这样，利率是高还是低，根本就影响不了一般社会产品的物价，它只能影响到老百姓手里的房价！严格说，房价涨了，就是“通货膨胀”，但是现在的物价指标，只认CPI，不认房价。这样，你手里的房价，就以你手里房贷利率的价格不断上涨。现在，房贷的利率是3.5%，房价并不涨，又是怎么一回事呢？利息就是给房地产业输血！你的利率能抬这么高，说明这个血你是输上了，但是你光输血是不够的，老百姓那一端还需要供血，你的房价高，他们的劳动力价值才高，这个血才能供应上！现在，房价没有了，老百姓的造血能力就不足，他们就需要掐断给其它产业的血源，补充给你对房地产业的输血。于是，我们看到中国的制造业的产能大量过剩，经济就不景气了！好了，言归正传，国民收入=投资+消费=工厂投资+房产投资+消费，现在，工厂投资被资本家拿走了，留给你的收入=房产投资+消费，房产投资带给你的收益，就是虚拟租金，这样，你的收入=虚拟租金+消费。虚拟租金和你手里住房的面积有关，我们国家盖的房子越多，你手里的住房面积就越大，在物理层面上，你的住房面积是和你的消费能力成正比的，大家都按照一个标准增长。但是，虚拟租金和房价有关，所以虚拟租金是不断上涨的。总面积长，单位面积的虚拟租金还涨，这是双重涨。这就导致了，你的收入中，消费的收入增长很慢，虚拟租金的增长很快，最终你就会发现，原来我的总收入中，60%都是和房地产有关的！

叶风尘 发表于 2026-10-20 08:49
600小朋友提出了一个非常有意思的问题，我得好好解释一下。投资分两种，一种是企业投资，建工厂；一种是个人 ...

在这个3年当中，你手下的这帮弟兄，吃不上，喝不上。为了解决这个问题，上帝给我们人类设计了一种体制，你的产品的价值是3小时，他的产品的价值是6小时，原本可以给你的产品定价为3小时和6小时，为了解决建筑业的吃饭问题，你要在3小时上加1小时，变成4小时，他要在6小时上加2小时，变成8小时。
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叶公太能胡说八道了，建筑业怎么会吃不上饭！哈哈哈，照你这个愚蠢的逻辑，农民一年都吃不上饭，哈哈哈

qf20089 发表于 2026-10-19 11:51
房地产销售极大的程度是依靠【人口】，现在人口数量严重萎缩，房地产的出路在哪儿？
何况还有那么多的【空 ...

香港只有服务业，没有工业。服务业没有生产效率，为什么香港的GDP也能增长，为什么香港人的收入也能增长？就是不断的盖房子啊！为什么香港的房地产高度发达，但是房地产永远不过剩呢？香港新界有大量的闲置土地，政府一直拿在手里，每年就一点一点的释放土地，哪里像我们内地，傻呼呼的把土地都释放出来！房地产的健康发展，不是靠它的产能，而是靠它的节奏。房价大涨，经济大好！小日本原来的日子多好啊！上世纪90年代，房价大涨，经济快速增长，结果经济学家非说日本泡沫经济，硬生生坏了日本的大好前途。现在，这道选择题，又给了我们。历史经验，值得注意！

叶风尘 发表于 2026-10-20 10:23
香港只有服务业，没有工业。服务业没有生产效率，为什么香港的GDP也能增长，为什么香港人的收入也能增长？ ...

问题就在这里了！
学东西只会看表面，而不会考虑到自己引进某种看似非常好的发展社会经济的措施以后，就应该考虑如何让原有的管理制度适应引进的管理措施；
说到底，现在的社会问题归根结底还是【管理】的问题；
但是，现在很显然积重难返哪！
据说，当初大管家操持的4万亿相当大的一部分流进了房地产，连当时的首钢都掺和进去了！
再说回来，如果高层采纳叶先生的建议再重新振兴【房地产】，现在已经捉襟见肘的底子，还要多少货币来填补，这个窟窿可不小？
还有社会成员个体的购买力、购买意愿呢？
现在关键的是：没有购买力支撑哪！出口能撑多久？

clm0600 发表于 2026-10-20 09:45
在这个3年当中，你手下的这帮弟兄，吃不上，喝不上。为了解决这个问题，上帝给我们人类设计了一种体制，你 ...

600就相当于皇帝的新装里，那个喊出来皇帝光屁股的小孩，其实大家都看到皇帝光屁股了，但是大家都不敢喊。大家都想问我问题，但是大家都不敢问。因为大家都有身份，只有600，一个民科，没有身份。因为这个原因，600的问题，我是有问必复。但是不代表，我真的认为600能理解，600属于长身体的阶段，理解能力很有限。再说几句，你不能又让马儿跑得好，又让马儿不吃草，也就是说，高工资和高房价，本来就是同一枚硬币的两面。理想状态下，贫富差距小，大家同时承担高收入和高房价，非理想状态下，贫富差距大，低收入群体应该放弃住大房子，即使工资较低，只要不买房，也可以维持极高的生活水平，相当于那部分高工资的人，给你的收入补贴！另外，600用农民提反例，非常好，农民就是全年都没有工资的人，每年只有秋收，才能拿到工资收入（买粮），一拿就管一年，吃饭是自己留的，种子是自己留的，日常开销是秋天卖粮的。但是，农民只能对付1年，3年卖不出去粮食，他们就饿死了。过去3年大旱颗粒无收，在无救济的情况下，农村人口早就死光跑光了。最重要的，只有自耕农，才有1年1次的收入，你要是雇农，地主一样要每个月都给他们饭吃，就好像现代工厂一样，工人们每个月都要饭吃！