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中信证券：局部“点刹”利于行业长远发展
－对一些媒体报道深圳提高购房首付款比例的点评
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最近媒体报道的深圳提高首付款比例是政策调控不得不采取的“点刹”
措施，有助于控制房价快速上涨，有助于行业景气周期的延续。
提高后的首付款比例并没有使居民难以承受。2006 年1 季度《中国货币
政策执行报告》显示，我国全部住房贷款平均期限为17 年，平均首付比
例为37%，居民家庭偿债能力处于正常水平。另外，央行调查显示，有
35%的被调查者甚至能提前还款。
销售周期拉长并不影响企业的当期利润。房地产企业确认收入和利润的
条件有两个，第一是完成销售，第二是完成竣工决算。在当前的预售制度
下，企业往往在竣工决算前很长时间完成销售，首付款比例的提高，并没
有改变房地产卖方市场的格局，虽然延缓了销售的进度，但是多数企业仍
然能在竣工决算前实现销售，因而不会影响到当期利润。
地产企业资金流入金额没有变化，只是流入的时间延迟。按照DCF 估值
方法，假定未来房价没有上涨，按照每月1%的折现率计算，最大影响仅
为5.27%，不会对地产公司造成伤筋动骨的影响。
对富人的投资性需求基本没有影响。根据万事达国际和汇丰银行的联合
调查，富人们在买房时显示出极强的支付能力。无论是购买第一套住宅，
还是购买第四套住宅，富人们的首付比例都接近五成。尤其是购买第四套
住宅的富人，其平均首付比例更是超过76%。
继续维持行业“强于大市”的投资评级。受益于行业的优胜劣汰带来的
产业集中度提高，以及资本红利对整个板块质量的提高，特别是房价上涨
带来的地产上市公司利润率的提高，地产公司的成长性不会受局部“点刹”
政策影响，因而我们继续维持行业“强于大市”的投资评级。
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