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雷达卡
为什么曾被媒体称之为史上最严厉调控的房地产调控政策，最终也难免以“越调越涨”方式告终呢？理性的逻辑告诉我们：那一定是因为它没有找到问题的真正原因，或者措施的针对性和力度不够强，即要么是政策的问题要么是执行的问题，也可能是兼而有之！为解释这一现象，分析得出以下中国房地产市场的几个基本事实。
1、市场价格的自然上涨一定是因为供给无法满足需求，即‘供不应求’。房价如果真的上涨（排除人为因素导致的虚假上涨），而且成交量没有大幅萎缩（假设市场只成交了一套房子，而价格却提升了很多，显然这种上涨不可持续且不具讨论意义），那么一定是因为需求的强度超过了供给的能力。
2、供给能力受到政府的限制。最明显的例子就是现在已尽人皆知的土地垄断，地方政府靠卖地赚钱显然是不愿意地价、房价跌的；再比如便宜的小产权房，尽管买卖双方及开发商都乐意，但是政府却不愿意，因为政府想做独门生意，这么做不是抢政府的生意吗？官员也不乐意，因为把政府晾在一边，官员上哪去寻租呢？这不是断人家财路吗？所以最近媒体报道贪官大多与地产商有所勾结并不让人感到意外。归根结底，供给能力限制是一个既得利益者不受有效制约的结果，反映的是其相对于大众的强势地位。
3、有效需求强劲。大致可分为两种：投资需求和居住需求。有效需求中有多少是投资需求？虽然没有准确的数字，但是房姐、房爷、房祖宗的出现，从十几套到几百套真是让人大跌眼镜、瞠目结舌。由此可以肯定投资需求占有相当大的比重。
4、房价上涨和旺盛的投资需求挤出居住需求，导致当地产市场泡沫化。投资需求的价格弹性很小甚至是正的，即价格越涨投资需求越旺盛；而居住需求则不同，对于大众来说，高昂的房价无疑是一笔沉重的负担，尽管一些人被迫当起了房奴，但是价格的上涨还是将很多原本应该买得起房的人挡在了门外（收入增长远远赶不上房价上涨），使其成为潜在需求而非有效需求，从而导致了当地产市场的泡沫化。
5、中国的贫富分化加剧、投资渠道狭窄，在房地产市场中产生更多的投资需求。即使是不太可信的官方数据也显示中国的基尼系数---贫富分化程度很高，而外界的数据则更高可能接近拉美国家的水平，存在社会动荡的风险，所为政府为什么老是要说‘维稳’两个字。贫富分化在房产持有环节表现为，少数人持有巨量的房产，而其他人则只持有很少的房产。
6、巨大的投资需求产生巨量的潜在供给。上一个事实使得房地产市场中充斥着投资需求，房地产价格上涨预期和惜售心理让这些需求不断沉淀，一方面加剧了供给能力不足的现象，另一方面转化为大量的潜在供给，房姐、房爷、房祖宗，就是这些潜在供给者。
7、房地产价格上涨预期一方面导致需求强劲，另一方面抑制投资者持有的房产转化为供给。就像大坝蓄水，投资者不断的买房并持有，导致房地产市场的潜在供给不断增加。
8、政府的既得利益和腐败导致保障房政策达不到预期效果。一方面政府没有动力建保障房，于是很多单位房挂上了保障房的名字，另一方面一些人开着宝马住保障房。
9、房产是许多腐败分子保留财产的方式。腐败越严重，腐败分子持有的住房和这类的房地产潜在供给就越多。而腐败确实非常严重，住建部搞得房产信息联网遭到了地方政府其实就是大批腐败分子的强烈抵制，能否推行下去还很难说，但已经反映了问题的严重性。
10、政府官员偏好打造大城市，导致资源过度集中于大城市，所以中国人都爱往大城市挤，推高了城市房价。这源于政府官员们的好大喜功和自我膨胀，之前推出的城镇化草案中县扩市、打造大城市超级城市的计划就是明证，从根源上说涉及财税体制乃至政治体制的问题
11、中国的房地产市场是一个风险黑洞，有累卵之危。我们不知道中国有多少闲置房产，也不知道中国房产的集中度有多高，所以我们也不知道泡沫有多大，住建部想搞清楚却遇到了强大的阻力，于是在这许多的不知道之下，中国的房地产市场成了一个风险黑洞，而像以往的一切危机一样，当我们确切知道的时候，恐怕已经为时已晚。
总结起来，中国的高房价反映的是以下一些社会现实：政府土地垄断、政府及官员等既得利益者的强势、严重的贫富分化、严重的腐败、诸多行业政府特许垄断经营导致的投资渠道狭窄，财税体制和政治体制问题以及中国人一些观念的影响。所以房价问题其实只是中国政治、经济乃至文化观念等方面的一个缩影，管中窥豹也能见豹一斑。之前的调控屡战屡败，就是因为没有抓住问题的核心，改革的决心、魄力不够，政策往往雷声大雨点小，最终的结果可想而知，治不了标更治不了本。
找到了问题的症结所在，应对措施其实也很简单。
第一，放开土地市场，允许自由交易。仅此一条，即是对房价上涨预期即是毁灭性的打击，犹如釜底抽薪。这将直接扭转房价上涨预期，同时增加无限的土地供给。为什么说是毁灭性的呢？因为一旦预期逆转，旺盛的投资需求将瞬间灰飞烟灭，居住需求也将大受影响，而同时大量的潜在供给将变成现实的供给，供需力量对比迅速逆转，供过于求导致房价下跌的速度甚至超过上涨的速度。而且此举还能直接斩断了既得利益者之手，挽救无数潜在的贪腐分子。
第二，放开金融、能源等诸多政府限制领域，允许民营资本进入。大禹治水能成功，关键是堵疏结合，堵的目的其实是为了疏导，第一条是堵的措施，第二条则是为了疏。
第三，打破城乡二元结构，大力发展小城市、卫星城市和乡镇。乡镇一级政府进行民主化改革，必须直选，并逐步推向县级，否则再多的资源投入都会被贪官污吏吞噬。改革财税体制，大体按照常住人口多少分配财税资源，避免资源过度集中于大中城市。
第四，进行民主化改革，在政治上给人民话语权，为削弱和抗衡强势既得利益集团提供政治平台，并从体制、机制层面反腐。
但是，对于能否实行我也并不乐观，因为无论那一条都会触及强大的既得利益，必将遭遇强大的阻力，但是除此之外没有再好的办法，或者就等待泡沫越吹越大直到破灭吧。
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