楼市出现拐点
郭文美 黎友焕
2007年11月,广州二手房价、成交量双双下跌,一手房价格也开始出现松动,促销活动频频出现。但市场面对房价松动的趋势反应冷淡,购房者以观望的态度冷对广州楼市的新变化。相比前段时间,房价出现持续大幅度上涨的情景,广州楼市已经明显出现了拐点,这是新的国家货币政策和住房政策实施后相互发生作用的结果,也充分反映了是购房者和开发商之间对从紧的新的货币政策的一种博弈态度。
一、国家新出台的货币政策和住房政策
近期,我国房地产市场非理性繁荣呈加剧态势,尤其是2006年以来,全国房价开始大幅度增涨,部分城市正在形成房价泡沫;加之央行、银监会、建设部、国土资源部等部门受到中央加强房地产宏观调控的“督战”压力。因此,我国有关部门出台了控制流动性过剩、抑制楼市需求、缓和楼价过快上涨的政策,同时要求银行体系在住房贷款上加强控制放贷风险。
1.货币政策
2.住房政策
二、从紧的货币政策和住房政策对广州楼市的影响
从紧的双政策抑制了房地产市场不合理的需求,比如投机者借贷炒房的行为;同时也抑制了购房者的正常购房需求。广州房地产对紧缩的货币政策和住房政策已经出现了明显的反应,开发商借贷难度加大、销售面临极大压力;而购房者面对各种楼价的下跌则反应冷淡。
1.销售现状
在货币政策和住房政策的双重作用下,开发商融贷愈加困难,资金面日趋紧张,而销售形势也不容乐观。10月份,广州商品住宅成交量比9月下降了18%,呈现明显下滑逆势。而广州楼价的涨幅也开始放缓,比9月下降了8%。到了11月,广州市区楼价下跌7%,市郊楼价大跌16%,楼价下滑趋势更为明显。面对市场的冷淡反应,销售商进一步推出了诸如打折、降价、买楼送顶层和露台等“各种形式的促销”活动吸引买家购买。销售商的此类做法明显的反映了他们已经采取了让利降价的策略。
2.楼市出现拐点
国家出台的9.27号文件,特别是关于此文件的补充通知对广州楼市造成了很大的影响。
在双紧政策的相互作用下,房地产公司借贷资金门槛被抬高,绝大部分开发商资本运作空间急剧缩小,融资难度倍增,面临巨大的资金压力;加之广东部分银行贷款额度用光出现年底无款可贷的现象加重了开发商的融资压力。迫于资金链条紧张,部分开发商将不得不采用降低房价、加强促销力度等手段实现资金回流,从而加大了房价下跌的压力。其次,9月份出台的从紧的房贷政策抑制了绝大部分准备置业的居民的需求,而且支撑广州楼价持续上涨的因素正逐步为市场所消化,而部分大中城市近年来楼价的过快上涨也使一些购房者望而却步,面对开发商的促销行为购买者采取了一种观望的态度。另一方面,《补充通知》的出台抑制了过度投机炒房的热情,对投机行为采取了明确的限制措施。同时也极有可能使得9月新政出台所导致的市场观望情绪将继续维持,从而导致广州住房成交量继续走低。
当下广州的房地产市场正处于“观望”局面:房屋成交量在减少,同时购房者的买入意愿也在减弱。因此,即使开发商采取各种各样的“促销”活动,但是购房者预期从紧的货币政策可能导致房价进一步下跌,因而对房价刚开始出现的松动反应冷淡。由以上分析,楼市已经开始出现拐点。
郭文美:广东省社会科学院经济学研究生
黎友焕:经济学博士,广东省社会科学院产业经济研究所副所长、研究员
该文发表在《亚太经济时报》