转帖：包工头报明细：每平方米商品房建筑成本697元

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本报讯 “住房已成政治问题，意义重大”、“首先保障中低收入家庭‘有其屋’”、“控制房价不是说说而已，我决心很大”、“90㎡以下房价广州能控制”——在今年的全国“两会”期间以及“两会”之后，广州市长张广宁在一些场合多次表示出了控制广州房价的决心。继日前出台了相关政策后，昨天，11部门联手的房地产整治“风暴”又即时出台，房地产是不是暴利行业？到底房地产的价格能不能降下来？许多人持观望和怀疑态度。

　　日前，一个从事了10多年建筑行业的包工头向记者公布了他承包的一项工程的明细账：在番禺承包了建筑总面积大约是11893平方米的商品房，合同上的交货价是808万元，这样算下来每平方米的建筑均价为679元，而该包工头的实际建筑成本是每平方米572元，在180天的工程里，该包工头实际盈利近80万元。而该房子的现在的销售价格是每平方米平均4200元。“6个月我能挣到80万元，我已经很满足了，我已经是暴利了，但是比这个暴利更大的是发展商啊”。

　　和这个包工头见面是在他工地的所在地——番禺的一个镇。他从1996年就开始了建筑行业，承包了大大小小10多个项目。他说，这个1万多平方米的商品房项目是在2004年下半年接手的。为了表示数据和材料的真实性，该包工头给记者拿出了他该项目的所有材料：有所有的采购材料的发票和收据，也有他与各个班主签下的所有合同。记者数了数一共31份，主要包括材料和人工两大块。

　　该包工头列出长长一串成本清单。材料方面包括：设备、钢材、五金、铝合金、玻璃、不锈钢门、不锈钢扶手、防火门、木门、周转材、商品砼（混凝土）、包装水泥、沙、砖、外体墙、隔热砖、灰油、水电、卷闸门、排栅等。人工除了管理费和伙食费外，按照不同工种来付费，大致为隔热砖工、楼梯工、木工、铁工、碰焊工、水工、外墙工、内墙工、杂工、佘泥外运工、勾机工、装卸吊笼工、资料员等等。此外，防雷、给水、排水、消防、打桩均不属于土建范围。

　　利润空间有多大？

　　半年净赚80万

　　该包工头说，这些成本会随着市场价格变化而变化。当年做这个项目时，钢材价格很高，每吨要4200元。人工费用几乎都是按照建筑面积来计算的，当时铁工为7元/平方米，木工是16元/平方米，泥工为5元/平方米，砌砖差不多是一角钱一块砖，而负责贴外墙瓷砖的人要24元/平方米。现在钢材的价格跌了一些，但是像木工则因为人员短缺，均价上升到26元/平方米左右。“广州市区内的地价相对来说会高些，人工也会稍微贵一点，建材商则是整个珠三角供货的。”

　　“打桩、防雷、给水、排水、消防花了差不多71万元，土建部分的材料成本是4061189元，人工费用1332758元，加上其他一些费用713054元。这个工程包工包料的真实成本是6803993元，我还能从这份总价为808万元、房价仅679元/平方米的合同中净赚80多万元。”该包工头神秘一笑，“整个主体建设只用了180天啊。”

　　他说，该房子的销售价格已经卖到4200元/平方米。从这些数字应该可以想到开发商的利润空间有多大。该包工头感慨地说：“如果现在政府给一块地让我建楼，我卖的房价绝对不会卖过3000元/平方米。”

　　房价的构成

　　建安费用在总房价中约占四成

　　相关业内人士介绍，简单来说，房地产的价格有以下几部分构成，土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用，这部分占到总房价的20％左右；建筑安装工程费用，这部分在总房价中约占40％；市政公共设施配套费用，这部分占到总房价的20％~30％；各种税费，这部分占总房价的10％~15％。除此之外，房价中还包括开发商的利润和房地产流通费等项目。

　　土地费用　                                                                 20％

　　建筑安装工程费用　                                                  40％

　　市政公共设施配套费用　                                          20％~30％

　　各种税费                                                                  　10％~15％

　　其他费用

    去年江苏省盐城出台了首个“官方版”房价构成清单，涉及该市2004年以来开盘的97个楼盘。“土地费用195.82元/平方米、前期费用37.58元/平方米、建安费用832.09元/平方米、附属配套费33.43元/平方米、公共基础设施费用255.41元/平方米、管理销售财务费用114.49元/平方米、政府规费157.1元/平方米、土地增值利润税金494.41元/平方米。”以此作为标准，盐城市物价局核定上海某公司开发的普通住宅商品房基准销售价格为2120元/平方米，可在上浮不超过8%的幅度内确定具体价格。

　　据记者了解，位于芳村兴渔路的广钢集团自建房均价为2050元/平方米。

　　释疑

　　四层建筑小工地

　　与高楼能否对比

　　记者问，你的工地仅仅是1万多平方米，而且是低层，与那些大的工地和高层建筑相比有可比性吗？他说，我到目前为止承包了10多个工地，比较大的工地有三个，其中在2000年承包了一个13层的商品房，那个时候的承包价格也是每平方米730元，而那个时候材料的大头——钢材的价格才每吨2700多元。当然有时候，一些高层建筑会在一些部位开支大些，但是，对成本的影响不会很大。

  
来源：广州日报

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关键词：建筑成本 商品房 包工头 建筑安装工程 销售价格 建筑 商品房 包工头

无语 有可能你买不到地皮的 这中间的黑幕究竟值多少钱呢？大家都知道房地产挣钱，关键是你要拿到地才可以阿

这个,冷死了. 错误百出.

摆脱写这篇文章的记者,别出来丢人了.

最可笑居然是拿个10层不到的建筑成本出来比较.9层的建筑成本,和11层的建筑成本,按每层计算,差别都很大.

　　相关业内人士介绍，简单来说，房地产的价格有以下几部分构成，土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用，这部分占到总房价的20％左右；建筑安装工程费用，这部分在总房价中约占40％；市政公共设施配套费用，这部分占到总房价的20％~30％；各种税费，这部分占总房价的10％~15％。除此之外，房价中还包括开发商的利润和房地产流通费等项目。

　　土地费用　                                                                 20％

　　建筑安装工程费用　                                                  40％

　　市政公共设施配套费用　                                          20％~30％

　　各种税费                                                                  　10％~15％

拜托,这个,不同的项目差别就可以大的离谱. 有这样计算的吗? 难道我建 20层的房子, 或者40层的房子? 就可以这样比较吗? 我在郊区,或者市区运作一个项目,还会是这样吗?

还有钢铁材料跌了一点????  这个,是多少年前的事情了.要是钢铁材料跌了,还真好,问题没有.

还有相关利息成本,资金占用成本. 完全都不计算在里面?

这个记者有没有一点财务常识?

作为学术文章来说，本文可以说是漏洞百出。

如果真要做房地产估价的话，确实是很麻烦的一件事。由于影响因素过多，做出的房地产报告一般只能作为参考而不能作为精确的结果，而且报告的有效期极短。本人曾用三种方法给同一建筑作过估价，三种方法得出的结果相差挺大，当然不是方法的问题，也不是本人做的不好。专家来做也好不到哪儿去。

房地产估价涉及的学问多了。位置、利率、结构，还有风水，无一不得考虑。当然作为中国人，你买房要考虑你只能买到房子几十年的使用权（不是所有权）。

中国有些房地产估价大师做得很火，全国通吃，哪个城市、哪块地皮上的哪个建筑，都能做出漂亮的地产或房地产估价报告。

但外国人就不行了，通常一个估价师只敢在一小块地方混饭吃，终生给一小块地方（比如某个街区）估价。谨慎得是不是有些胆小了？呵呵

本人就是搞房地产的，楼主的成本计算简直就是胡说八道，我经常测算开发成本，你这个错的太离谱了。

谁都知道，主要的成本是隐形的

房地产是支柱产业。

GDP主要靠房地产。

土地财政也靠房地产。

所以： 住房供应会一直增长。房价会跌下去的。