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长沙理工大学 黄权国
中国房地产市场是否存在泡沫的争论由来已久。差不多在十年前开始就不断有评论者预测房价将跌，反对的观点当然也不在少数。但笔者认为，“泡沫”一词并不是一个精确的概念。假使现在中国房地产市场崩盘，也很难说此前从何时开始就算有了“泡沫”。而房价之所以成为一个社会问题，是因为当前的房价水平与民众的收入水平极度不匹配，给绝大部分人带来了难以承受的负担。因此，与其作无谓的“泡沫”争论，不如解释房价水平与民众收入水平的脱节这种现象是如何发生的。
下面的分析过程分为二步：第一步中不考虑房地产的投机性需求。在长期中，房价水平是由消费性需求决定的——毕竟住宅的最终用途只能是供人居住。因此，由消费性需求所决定的房价水平可视为“合理的”房价水平。在第二步的分析中我们再考虑投机性需求如何影响房价。
（1）“合理的”房价水平
房地产是一种特殊的商品，其价格取决于其位置——房价是“位置”的价格（朱锡庆语）。比如一座商场，里面有许多摊位，位置不同的摊位，其租金亦不同；在充分竞争的条件下，摊位租金水平应与该摊位（潜在的）营业收入成正比。房价水平亦复如此，一个城市的房价水平应与该城市民众的收入水平成正比。收入水平越高的城市，其房价水平也越高。
不仅如此，同一地区在不同的时间阶段，其房价水平亦应与民众的收入水平成正比。这是因为，随着经济的发展，民众收入水平上升，房地产的消费性需求也将增加，而由于土地供给的有限性，房价水平必然随之上升。因此，“房价水平与民众收入水平成正比”不仅在空间维度上成立，在时间维度上也成立。
（2）投机性需求
长期改革开放以来，中国经济一直保持高速增长，民众的收入水平亦稳步上升。经济学者界和民间舆论均认为，在未来相当长的时期内，中国经济仍将保持稳定增长。所有这些给民众造成了一种强烈的预期：收入将继续稳定增长。那么未来的高收入必然对应未来的高房价，于是对经济前景的乐观预期导致了未来高房价的预期。
另一方面，国内投资渠道极度匮乏。股市大起大落，而且大多数时间内并不景气；境外投资渠道则由于资本管制而不可能；商业银行存款利率扣除通胀率后的实际收益率是负数。于是，在未来高房价的预期下，投资房产几乎就是资产保值增值的唯一选择。
未来高房价的预期和投资渠道的匮乏两者的作用下引发巨大的投机性需求，在其推动之下，未来的高房价被提前兑现，而收入水平却不可能提前兑现，于是我们便看到了房价水平与收入水平脱节。
（3）高房价提前兑现的弊端
未来高房价的提前兑现毕竟不是一件正常的事情，反常之事必有代价。首先是它造成了巨大的社会问题，普通民众大多数买不起房，或者虽然买了房却承受了过大的经济压力，严重地抑制了内需。其次，价格引导资源配置，高房价的提前兑现给出了错误的引导信息，使得社会资源过度地向房地产倾斜。由此导致三个后果：一是资源的浪费，房产的空置率居高不下，从整体上看上是社会资源的巨大浪费；二是经济发展与ZF财政过度依赖房地产业，形成了房地产业绑架经济发展的局面。由于预期本身是不稳定的，这种畸形的经济结构蕴藏了巨大的系统风险。
本中国经济问题分析系列转载自博客：
http://blog.sina.com.cn/ahuangquanguo
主要内容预告如下：
“钱荒”的原因——中国经济问题分析之一
中国房价问题的经济解释——中国经济问题分析之二
“内需”为什么总是“不足”——中国经济问题分析之三
金融大时代——中国经济问题分析之四
人民币国际化之路——中国经济问题分析之五
结语：当前的形势与对策——中国经济问题分析之六
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