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雷达卡
这是5月23日刊载在《金融城》网站首页的一篇文章，针对文中任志强的观点，仅仅提出一些不同的意见。原文链接在文末，红色字体为我的不同意见。蓝色字体为我引用的一篇文章的数据。
原文：
近日，任志强反驳了房地产市场“拐点”说，并详细阐释了其认为房地产市场长期向好的原因，以及其独特的“房地产周期”与“养猪”理论，养猪和房地产开发有着什么样的关系？猪肉价格和房价又有着什么样的涨跌规律？
问:有一种观点是，现在存销比超过20的城市都有十几个，有的城市消化库存超过十年。目前房地产市场是不是供应确实过剩？任志强：什么是存销比？存销比是按当月的销售量来计算的，如果按上一年的销售量计算，你看看他说的存销比对吗？是因为销售量下降了，所以存销比上涨了。【任志强的逻辑是无论是好市还是坏市，都要以平均成绩来论。现在销量下降不能作为数据支撑，应该以“正常”情况来论。是不是可以这样理解，一个销售的提成不是按照当月给出，而是按照他的平均业绩发薪水？】
比如说北京一年有13万套房子，一个月1万套，我们现在6万套房子的库存，那也就是不到6个月消化。如果现在一个月的销售量突然下降成3000套了，那就变成要20多个月才能消化，感觉好像很可怕。【中国一二三四线城市显然情况是不同的，首先单举北京这一个例子存在不妥，其次北京需要20多个月的话，对于刚性需求不如北京的中国其他大部分城市，可想该数据要大的多】。
应该按常态来计算，一年、两年时间里平均每个月销售1万套，6万套就是6个月，我个人认为6个月的库存是不够的。正常情况下，应该12个月的存量是比较合理的。 而且我们计算为存量的房子不是真正的存量，只是有销售证的房子，但是房子很可能刚达到基础正负零，还没竣工。我们现在说名义上库存5亿多销售量，可是销售量不是5亿多。如果销售不好，我可以放慢建设速度啊。08年，万科不就是工程到基础正负零就停工了嘛。【意思是说销售不好，放空城也没关系。为了私利不顾国家健康的发展，和波士顿倾茶相比，差不多。也许一家放慢建设速度还可以，但是如果大部分的大地产商都纷纷停工或者怠工，可想小地产商破产会加速，国家必被拖垮。】
我们通常按今年的总销售量来算，比如说去年是12个多亿的销售量，总库存量是5亿多平方米，这个比例大概是2.4吧，这个量我个人觉得大了点
问：有观点认为，按照商品房开工口径来看，中国千人建设套数2000年是5，到2011年已经突破20，即使在美国、加拿大、德国、澳大利亚、英国、日本等国家的城市化高度进程之中，除韩国、日本以外，一般没有超过12的，所有国家都没有超过14； 2011年中国的千人建设套数，已经达到了35套，说明中国房地产供应过剩。您怎么看？ 任志强：千人指标和开工量是两个概念，通常不以开工量计算，是以竣工量计算，之间有着巨大的时间差。比如说开工1000万套房子，在美国大部分是当年开工当年竣工，除了集合式公寓，中国不是，我们一年竣工量是开工量的27%，27%是什么概念呢？不到开工量的1/3，那就是说大大缩小了供应量。【数据相关连接：[url]http://finance.ifeng.com/a/20140502/12250669_0.shtml[/url]引用数据文章部分原文：“下面是我的另一个观点，对于中国房地产未来，还是有一些值得我们小心的地方（个人在万科内部，一直都是分析劣势和风险），观点之一：住房供应是不是还严重不足，过去一年多，我们一直在研究，对于这个问题，发达国家有一个数字，稳定城市的房地产市场在户均1.1套，人均1.1间，就说明这个市场比较稳定。这个户均和人均，不是指城市人口的人均，是指常住人口的人均。以这样的均法来看，北京显然还是不足的，但很多城市，把现在的库存都算上，事实上已经很足了，这是一个值得观察的数据。那么这个数据用什么尺子来量呢，我们现在有一个尺子，叫城市的年千人套数，它代表住宅水平和推断市场供应容量，它是国际上用来衡量的一个重要指标（会场没有一家企业用此尺子衡量）。在此给大家分下：中国千人建设套数，按照竣工口径来看，2009-2011年，我们全社会住房竣工面积，年均18.5亿平方，折合每年平均建设1627万套，千人的建设套数为12.1套；同期住房人均面积均值为9.05亿平方米，折合套数801万套，千人的套数为12，按照竣工口径来看，近几年中国的千人套数相当于其他国家的峰值水平，已经触顶，但尚可接受，这个结论忽略两个未考虑因素：一个我国目前的竣工远远低于开工，大量的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房并没有统计在数据之内，我们看了主要国家的经历，美国、加拿大、德国、澳大利亚、英国、日本、韩国、瑞典，即使在城市化的高度进程之中或者全球房地产最高景气年代，除了韩国、日本以外，一般没有超过12的，所有国家都没有超过14。按照商品房开工口径来看，中国千人建设套数本世纪以来，其实在不断攀升，从世纪初的5（2000年的5）到2011年已经突破20，近年来的保障房，如果加在一起计算，年开工均在千万套左右，仍然不考虑在建的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房等等，2011年中国的千人建设套数，已经达到了35套，这是人类历史上从未出现过的高端，说明我们的建设量和未来的再投资源从量上讲，是相当不少的。从分城市类型来看，一线城市相对来讲还比较合理，在10-15相对较合理的水平；三、四线城市的趋势和全国的均速比较类似，问题最大的，其实是在二线城市，到了2011年，仅仅商品住房的千人开工套数，已经达到了30，是比较严峻的局面。我们将城市做了一个列表，比较严重的有呼和浩特，近3年的平均数已经达到了70，沈阳为49，西安为38，贵阳为37等都是名列前茅的城市，二线城市排前10为的合肥、贵阳、重庆、长春、大连、昆明；商品住房千人开工套数26个三、四线城市中2006年只有一半高于15，到了2012年和近3年平均，几乎全部高于15，除了佛山、泉州、温州没超过15以外，其他全部高过15，其中最恐怖的一个城市叫营口，千人开工套数疯狂增长，近3年平均平均高达93.3，已经到了不可理喻的程度。所以从自主的角度看，如果房子不炒，不以炒房子、倒腾房子为目的的话，全国住房供应不足的情况，其实从2009年内已经开始出现拐点，那么过去3年，中国住房已经创造了人类历史上的高位。对于能够吸引新投资移民和外来移民的城市，商品住房千人年开工套数在20----25仍然是安全的，一线城市在本世纪初普遍处于这个水平，个别二线城市长期超过30乃至40，不能不引起高度警惕，二线城市的透支程度是最值得关注的，可能会超过三、四线城市，但是三、四线城市的吸引能力和投资能力不足，导向能力不如二线城市，以上是几个要点。”】
【中国千人套数按照竣工量来算是12左右，按照竣工量27%，则千人套数在44.4左右，甚至超过记者所说的35。】
另外，我们说的千人指标是指市场化的商品房。但实际上计算在内的有相当一部分不是市场化的房子，其中大约有30%以上的是保障类住房。【即使算成70%的话，也有24.5】
北京保障类住房则大于50%，实际的商品房占家庭户数的比例就只有3%。比如通州，商品房和保障房就是各占一半，其中有一半的房子是保障性住房，是政府分配的，它和市场没关系，这种保障性住房就应该从千人指标里扣掉。从北京去年的土地供应可以看出来，去年北京商品房土地供应大概完成了60%的计划任务量，保障性住房完成了125%，因为土地供应计划商品房和保障房分别是800公顷和850公顷，大致是1：1的关系，但是土地供应结果却是保障房多出了150公顷，商品房和保障房变成了四六开的比例。
问：您觉得目前房地产市场销量下滑、价格下降的主要原因是什么？ 任志强：我觉得对现实房价影响最大的是信贷，是个贷收紧。从今年一季度数据看，房地产开发贷没有减少，反而是增加了。但是影响房地产销售最大的是个贷，08年那次也是因为个贷出了问题，11年的时候也是个贷出问题。 银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75到1.1倍的利率变化会影响约25%的可支付能力，会大大提高购房的实际成本。我们最简单的计算办法，就是100万的贷款，0.75和1.1倍利率就差了25万，我房子降20万，买房绝对值还是增加了5万，房子降10万，你买房成本就增加十几万。 从我个人看来，取消这些非市场化的因素，包括执行个人购房按揭贷款利率优惠，是非常重要的。【这个地方的逻辑是有问题的。住房个贷下降是结果，而不是主因。房地产市场上行时，利润高，银行纷纷给出高利率贷款。房地产市场下行，违约风险敞口扩大。一方面房地产市场利润下降，地产商贷款者不再借贷，采取观望的态度；另一方面，风险较大，银行提高借款成本，转而投向其他市场。而现行的个贷利率过低，甚至不及互联网金融货币基金市场利率。也就是说房地产市场的萎靡造成了个贷收紧，而不是个贷引起房地产市场的萧条。另外即使开放个贷优惠，按照买涨杀跌的趋势，也未必会扭转房价上升放缓的脚步】
问：您觉得过去十年房价不断上涨的主要原因是什么？ 任志强：应该说过去房价多少次暴涨，都是因为不合理的调控吧。我为什么在过去十年屡次能把房价走势都判断对？就是因为它是一个非常不市场化的状态。越是供给跟不上，越压缩需求、不增加供给，所以才会出现一个暴涨。我判断去年房价暴涨是因为前年的供给严重不足，所以我知道在这个时候会暴涨。 但因为大家看到供给严重不足的时候就会增加供给，所以暴涨一年之后供给就增加了。如果完全市场化的时候，市场自己会调节，我觉得房价有上有下，在不同城市是很清楚的一个市场供求决定价格的状态。 毛病就在于我们过去都是用非市场化的手段去压价，而从来不是用增加供给。我经常用猪肉来举例子，在猪肉供给少的时候，政府就拼命的补贴，按道理说猪肉供给少的时候价格就上来了，你不补贴他也会养猪。 但是补贴完的结果呢？猪肉价格又掉下去了。所以中国猪肉波动越来越厉害，如果以波动周期来看，2012年生猪周期为一年，到今年是两个月就波动一次。 所以今年猪肉价格“三起三压”了，现在老百姓又开始杀猪了，杀猪就导致供应减少。养猪跟房地产不一样，养猪农民是认赔了，我杀猪就算了，房地产是我不认赔，尽管降价我有一些损失，但我还没到认赔的时候。 养猪需要继续投入，要不它就死啦。但房子不需要再继续投入，所以养猪和卖房不一样。房子可以烂尾，过一段时间，供给调整完了，房价涨起来了，我再建，这就是供给，供求关系。【猪肉市场没那么简单，不是供需关系就可以轻松解释其价格变动的。而房地产市场更加复杂。如果说猪肉市场是有背后公司在通过产业链在做推手，那么房地产市场还有各级当局在主导。】
但过去十年，我们从来不考虑这个问题，政府总是在行政干预。现在房地产供给增加了，但是行政干预并没取消。按道理说，供给增加的时候，行政干预就该取消了，但是行政干预并没取消。现在，大家还反对取消行政干预，认为行政干预是“救市”行为。反对者的理由似乎就只是为了从非理性上或者是从感情上希望把房价打压下去。 从市场经济理论来看，造成房价上涨的原因和结果是什么呢？是因为你不理智造成的。如果把行政干预取消以后，房地产市场就恢复正常了，你就不用管它了，房价该高它就高，该低它就低，哪个地方供应多，哪个地方价格就下去了。供应多价格下降，市场就平衡了，那么供应少的地方价格高，市场就会增加供给。【过去政策的制定究竟是干预房价上涨，还是通过限购等条文助推了房价的上涨，非常清楚。如果真的市场化起来，房价不会涨，跌的概率更大。】
问：近日，媒体报道，国土资源部将暂停对外发布全国供地计划，改由地方自行公布各省供地计划。 任志强：房价上涨根子就是2003年的18亿亩耕地红线，2003年以前，我们每年大概房价上涨大概3.5%，收入增长九点几，所以03年的时候，我们测算全国房价收入比是最低的，只有3.89。 限制土地红线以后，2004年就是“8.31”大限，开始土地招拍挂，之后房价就一路上涨。后期的房价上涨都和土地供应过紧有关，当然也和货币有关。现在很多人认为房价上涨只是因为发票子，最主要的还是因为土地供应过紧。 现在为什么土地价格不下去？如果是拐点，土地价格会下降。2008年，我们看到最先下跌的是土地价格，08年土地价格下跌，是因为07年土地上涨得太快。2007年11月，中央经济工作会议提出“两防”，防止投资过热、防止通货膨胀，所以这时候土地价格开始下跌，然后房价开始下降。 但是2009年，房价大涨的时候，为什么没人买地呢？是因为原来地压了一大堆呢！这是供求关系问题。所以09年土地价格并没有高速上涨，到10年土地才上涨，土地一上涨又推高房价上涨，这时候又开始压这头。10年房价涨得很快，然后11年、12年又开始限购。 房价上涨的同时，土地供应却下降了，所以生产就下降了，生产一下降，我就知道去年房价一定会涨。我是根据供求关系判断的。 所以涨到现在的结果，就是去年房价涨的同时大家买了大量土地，供应开始增加。因为房地产和养猪都有个滞后效应，养猪是9个月一个周期，3个月小猪，6个月成猪，180天出栏，房地产是三年或者两年才“出栏”，所以它至少要滞后一年半。我们现在快的9个月开工，12个月可以买房，至少滞后一年多，现在正是一年多周期的时候。 去年土地供应从负变正，房地产供应在今年开始增加，在部分地区供求关系实际上是转化了，转化的同时你又没有取消抑制需求的因素，就出现“认赔”了。 所以年初的时候，我提出警告，去年库存增加，是供求关系转化的一个表现。我不认为所有库存都一定是真实库存，库存里头可能分为两类，一类是永远卖不掉的库存，比如说远郊区、鄂尔多斯，这种地区在城镇化相当长一段时间内是消化不掉的，是“死库存”。 另外一部分库存，是不断增加的新库存，这些新库存实际上是决定当地房地产市场的供货。现在大部分过去供应量比较稳定、没有出现太短缺的城市，房价反而没有大幅度下降，过去供应短缺、房价上涨比较高的城市，当供给增加后开始出现下降。 我们城镇化速度每年增长一点几，可是去年房地产投资增长的速度是十几、二十几，暂时追不上，但是它们两个之间总会会有重合或平衡的时候。我们为什么这一波老是不平衡？是因为这边老是压着，它就不平衡。要是完全市场化，市场就自我调节了。 什么是拐点的概念？拐点是一直向下，如果你下来上去、上去下来叫波动。没有人把股市波动叫做拐点，是吧？房地产现在也这样。毕竟160多个城市房价还在往上涨。 从全国平均来看，局部地方可能有下降，局部地区可能有上涨，还是个波动关系，不是所有城市全都垮了。 从大的背景来看，我们的GDP还是在保持7%以上的增长。从全世界房地产泡沫破灭的规律来看，都没有在经济高速增长的情况下出现，都是在经济低速增长的时候出现，比如说增长2%、3%，可能会出现房地产泡沫破裂，或房价会出现下跌，那可能是宏观经济导致的问题。 问：支撑房价上涨的因素还有哪些？ 任志强：在世界各地发生房地产泡沫的时候，城化率是什么情况？我们城化率很低，而且在不断地补充城化率，日本、美国都是城化率很高的城市，出现房地产泡沫是因为它们没有后续外来的大量补充人口。 一个新的说法，美国这次出现房地产危机的一个重要原因是，布什要通过3000万人的移民计划没有通过导致的。这3000万移民如果转为正式美国居民的话，美国的房子不够用。中国现在后续的补充人口还多着呢，房价跌了，进城的人更多，后一波是不是会暴涨？【3000万移民开放只是会推迟由于房地产造成的危机到来的时间，真的开放的话，中国移民显然只是成为接力棒的最后一棒，不会挽救危机。中国人口多，但是人均购买力低，相对高昂的房价，购买力更要大打折扣。进城之后买房的事，不是5年之内，甚至10年之内就能完成的】
另外人口结构中家庭分裂在加速。适龄结婚的人口高峰仍在持续，23岁年龄人囗的最高峰在2015年，如果5年后的28岁结婚，就是2020年，这一段时期家庭分裂速度是加剧的。 家庭分裂速度加速的时候，在全世界任何一个国家，都是房价上涨的，都是供求关系在短期之内可以平衡，但是长期之内还需要不断的波动。人口老龄化加速，也让家庭分裂加速。五普与六普的数据中一代人为家庭居住的比例从27%增长到38%。 最后，消费结构也正在发生变化。2011年时商品房销售额第一次超越了食品销售额，到去年商品房销售额已经达到8万亿，食品销售额还是5万多亿，2013年两者的差距超过了30%。家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。【如果食品价格增长速率和房地产相当的话，比重就不是这样了。换句话说是因为房价上涨过快导致了其比重的增加。】
从家庭个人来说这个比例变化，住房消费是越来越多，有1000块消费可能800块钱吃饭，到你收入1万块钱的时候，你绝不会拿8000块钱去吃饭。在美国食品消费已经在第四位了，我们的住房消费也可能慢慢变成第一位，欧洲、日本住房消费都是第一位的。与国际相比，我们住房消费比重还有3倍的增幅余地。【欧美和中国消费结构都不同，购买力水平也不同，消费观也不同，即使是上海和北京与欧美比较也不足以说明增长空间。日本的市场比中国成熟，直接按照比重来说，有些牵强。】
问：那您对现在的房地产市场怎么看，您看好吗？ 任志强：我当然看好啦！你们别搞错了，开发商如果不看好中国的房地产，他就不干了，因为这个投资一失败就崩啦。所以我一再强调他不是养猪，那个猪周期短，这个是长周期的。
原文链接：http://www.cfcity.cn/art/art_detail-10878.html
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