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accumulation 2017-1-5 18:30

历史上， 1993 年悉尼申请举办 2000 年奥运会成功后，蜂拥而至的投资者将房价不断地推高，悉尼房地产业繁荣起来，之后每年悉尼的房价都会上涨 10% 以上，截止到 2000 年，悉尼房价上涨了将近一倍。雅典申请 2004 年奥运会举办权成功后，雅典房价在 1995-2002 年七年之间涨幅达到 65% 。 2001 年北京申请奥运会举办权成功后，房地产投资者开始涌入北京房地产市场， 2001 年之后北京市的房价一直上升。过多的投机资金进入房地产市场会过度提升房地产市场的价格，从而形成房地产泡沫。从 Choice 数据库上下载 2005 年 1 月至 2007 年 5 月的北京市房价数据，共 30 个数据。北京市房价的数据量过少，且无法反映 2001 年北京市申请奥运会举办权成功后的影响。因此，从 Choice 数据库上下载 1994 年 11 月至 2007 年 5 月的北京市房价指数数据，共 151 个数据。选取 2005 年 1 月至 2007 年 5 月的北京市房价数据 Price 与北京市房价指数数据 Index 。以 Price 为因变量， Index 为自变量，构建一元回归模型，回归结果为：

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分享希勒关于资产价格泡沫的理论及评价

accumulation 2015-9-15 16:32

本文从经济思想史的角度分析阐述了希勒资产价格泡沫理论的内容及意义。本文由四部分构成：第一部分论述资产价格泡沫的历史，包括股票价格泡沫的历史、房地产价格泡沫的历史和其他实物资产价格泡沫的历史；第二部分介绍希勒的股票市场泡沫理论，从理论框架、股市泡沫度量方法、股市泡沫行为成因、股市泡沫制度成因四方面进行阐述；第三部分介绍希勒的房地产市场泡沫理论，从理论框架、房地产市场泡沫度量、房地产泡沫行为成因和房地产泡沫制度成因四方面进行阐述；第四部分对希勒资产价格泡沫理论进行评价，探究其理论的意义和局限性。

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分享人民币贬值与房地产之间的联系

accumulation 2015-5-13 22:58

房地产和股票是我国居民投资结构中最普遍、最重要的配置资产，传统上对上述二者的市场分析主要是基于供求关系或者基本面等国内因素，而对外部因素分析不足。随着我国人民币国际化和资本项目开放进程的逐步推进，汇率作为影响国内与国外两个市场资产配置效率的重要因素，也将逐渐强化其对我国房地产与股票市场的影响力。　　近年来房地产市场一改过去两位数的房价上涨幅度，呈现量价齐跌态势。2014年全国房价总体趋势是温和下降，当年全国商品房销售面积较上年下降7.6%，商品房销售额下降6.3%，其中，一二线城市房价保持平稳，而三四线城市房价回调幅度较大。房价下行的原因中，最核心因素是供求关系的改变，其他诸如ZF反腐措施的持续展开，以及信托、互联网金融等替代投资工具的兴起也对房价下行产生了作用。除此之外，年初以来的人民币汇率走低，也对房价形成了下行压力。纵观房地产市场，全国房价的总体下行趋势与人民币汇率走低基本一致。　　目前尚无官方报告确认我国房地产市场的泡沫程度，相关分析报告散见非官方机构。上海易居房地产研究院发表的《全国35个大中城市房价收入比报告》指出，2013年中国35个大中城市房价收入比均值为10.2，其中北京、上海、深圳、福州4个城市遥遥领先，北京高达19.1位居榜首。过高的房地产泡沫将对中国经济安全造成风险，对中国ZF而言，人民币贬值将有助于强化房价调控，实现房地产市场的软着陆。　　货币波动情境下，汇率下跌对房价的作用机理主要涵盖三种效应：首先是流动性效应。人民币贬值将压缩投机资本的获利空间，促使资本流出，造成国内流向房地产业的资金紧张，进而改变当前房地产的供求关系。在房地产供应总量不变条件下，由于缺乏资金及需求支持，房地产价格上涨冲动将被抑制。其次是逆财富效应。人民币贬值将造成进口商品价格上升，从而导致进口减少，造成国内商品价格上升，使得社会购买力不足，造成房地产消费需求不振，最终对房价形成下跌压力。最后是替代效应。在人民币贬值或者具有贬值预期条件下，ZF为保持汇率稳定将进行市场干预，通过购入人民币释放美元从而提振人民币汇率，这将造成流动性不足，抑制房地产价格上涨。　　通过上述分析可以发现，人民币汇率的下跌，在房地产市场供大于求阶段将强化房地产价格的回调，有助于打破房地产市场单边上升的市场预期，避免房地产泡沫的进一步积累，有益于房地产行业释放风险健康发展。此外，房价回调为下一步进行依托市场力量的政策实践提供了弹性空间。更重要的是，汇率影响房地产价格是一种市锄制，它通过资源配置方式对房地产市场进行影响，有助于凸显市场在我国经济发展中的决定性作用。

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分享澳洲房产分析为什么吸引辣么多投资者-华人天下网

华人天下网 2015-4-10 18:08

　　据中国对外国房地产投资的报告显示，在过去的五年的时间里，中国对外国房地产总额大幅度的增加，从09年的6亿美元增加到了现在的大约150亿美元，而这些投资的房产主要集中在澳大利亚。美国、英国等国家的一线城市，在这其中澳大利亚房地产投资的总额在2014年　　全年增幅约超过60%，为增长势头最强的国家。　　据数据显示。投资者偏爱投资澳大利亚房产的原因有许多：澳大利亚经济稳健、法制健全、与中国经济政治关系良好、人口增长率高等。　　而经济危机对澳大利亚房产的影响也并不是很大，并没有震动澳大利亚的房地产市场。根据澳大利亚RP Data发布的报告显示，悉尼房价已经从12年12月的低谷强势反弹，当地的别墅房价增幅为24.6%，为全澳大利亚最大的房价增幅，而当地的公寓房价也飞涨了21.1%。而墨尔本的房价增幅也较为强劲。　　“几乎澳大利亚所有首府城市的房价均已经恢复到了金融危机前的水平。”澳大利亚RP Data数据调研主管Tim Lawless声称。经济危机后很多国家面临巨大的挑战，但是澳大利亚房产价格却在以7%~10%的涨幅稳步上涨，甚至在萎靡的经济市场中强势反弹，这其中有哪些原因? 　　1.经济发展稳定带动房产市场发展稳健　　澳大利亚稳定的经济、健全的法律法规、规范的金融08年全球金融危机，也对08年澳大利亚房价起到了支撑作用。而经过180多年发展和完善的澳大利亚法律和房地产管理模式已经相当成熟，也支撑着澳大利亚经济稳步的发展。澳大利亚储备银行公布，截止到14年6月的过去的12个月中，澳大利亚经济稳健地增长了3.1%。　　2.移民政策和鼓励生育政策导致住房需求大　　澳大利亚国家住房供应理事会指出，到2031年澳大利亚将迎来人口增长的高潮，预计住房供不应求的趋势将上涨，需求量将比供应量超出66.3万套左右。在积极吸引海外移民政策和鼓励自然生育政策的双重实施下，澳大利亚人口数量与日递增。澳大利亚ZF目前正斥巨资进行基层建设和完善社区环境，以应对未来数年持续增加的新增人口和新移民人口带来的需求。在可预见的未来，房屋的刚性需求也进一步增加。　　3.留学生人数持续上涨　　自从2000年以来，澳大利亚所占的全球留学生比例就不断上涨，在这其中，中国是澳大利亚最大的留学生输出国。而为了节约留学澳大利亚的成本，父母替子女购置房产用以“以房养学”也逐渐成了主流，并且日前这种趋势越来越热。 http://www.hrtx.com/Information.htm/

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分享中国可持续增长的出路

Oliviadrt 2014-6-5 21:47

目前没有迹象显示中国的经济放缓已经触底。经济形势好转需要多种因素的叠加作用，包括投资、出口或者消费回升，在当前官方试图引导“去杠杆”的大环境下，这不太可能很快发生。十多年前，在亚洲金融危机期间，中国在面临与当前类似的严重债务问题的情况下成功重振经济增长，靠的是利用繁荣的国际市场，而中国加入世贸组织(World Trade Organisation)为此提供了便利。但这一次的情况有所不同。美国和欧洲的经济复苏依然乏力，这两个地区都需要实现更加强劲的贸易余额以支撑自身经济复苏。因此中国的出口反弹幅度很可能较为有限，中国将面临减小贸易顺差的持续压力，这将对中国的工业产出产生负面后果。但是，抑制经济增长的最重大因素将是中国停滞的房地产市场。消化过量的住房存量或许需要一年甚至更久的时间。建筑和房地产行业在中国国内生产总值(GDP)中所占比重约达13%，但这两个行业与其他经济活动的联系放大了其对中国经济的影响。很多人认为中国将迎来一场危机，因为中国的房地产价格在过去十年里上涨了五倍。但中国和其他国家不一样，因为中国的城市房地产市场大约在十年前才逐渐成形（此前推行了住房私有化），地方ZF也开始出售土地用于商业开发。在很大程度上，看似离谱的价格涨幅并不是通常意义上的“泡沫”，而是市场力量试图为一项此前隐藏在社会主义制度内的资产确定内在价值的结果。但过去几年的房价上涨确实过头了。2011/12年房地产价格曾小幅下跌——这或许暗示了可持续的房屋价格是什么水平——此后房价反弹并持续上涨，这与典型的房地产泡沫走势不同。将2012年初的房价水平作为可持续房价水平的近似代表，在即将到来的楼市回调中，房地产价格可能下跌10%至20%。这样的回落不会对中国家庭的资产负债表产生明显影响，因为中国家庭的杠杆水平低，并拥有累积的资产，不过一些开发商在置存成本的重压之下可能倒闭。在缺乏出口激增、投资繁荣等惯常的缓冲器的情况下，一些中国观察人士将出路寄托在消费上。让他们感到鼓舞的是，迹象显示，消费在GDP所占比重可能已开始从目前的35%向上攀升；目前中国的这一比例是所有大型经济体中最低的。若果真如此，那将说明各方期盼已久的中国经济结构再平衡终于拉开了大幕。这种信念反映了一种普遍但却错误的认识，即中国失衡的经济增长是实现更多稳健增长的障碍。但消费在国内生产总值所占比重的多年下跌，主要是由于中国快速的城市化以及工业化进程，而且与亚洲几个成功经济体（日本、韩国和台湾）的发展轨迹相符。劳动力从农业向城市工业岗位的转移，导致了消费占总产出的比重下降，因为在农业领域，劳动力分享的产出份额较高，而在工业领域，劳动力分享的产出份额要低得多。在此过程中，人均消费快速增长，因为城市就业岗位的生产率远高于农村。因此在过去十年中，中国的实际人均消费以年均8.5%的速度增长——在大型经济体中是最快的。但不能现实地期望已经如此快速的增长进一步加快。在这种情况下，中国的经济增长率可能继续下滑，在未来一至两年或许降至约6%。对于那些已对就业后果发出警告的人来说，这种局面令人震惊，但中国的劳动力总量正在减少，工资水平依然稳步增长。相反，风险在于债务偿付成本可能加重，因为中国ZF正在推进金融业自由化，导致利率水平上升。过去六年间，中国的债务与GDP之比已飙升至约220%，未来预计还将进一步上升。中国ZF需要在2016至2020年间实现经济增速反弹，为企业和地方ZF去杠杆所需的改革创造条件。

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分享一周大宗商品现货涨跌盘点（05.19-23）

大智慧数据 2014-5-23 18:12

最新汇丰PMI指数创5个月新高，显示出制造业改善迹象，但本周大宗商品价格监测显示，除农业、能化部分品种上涨外，其他各行业商品价格均继续维持弱势震荡。农业整体行情算是可圈可点，鸡蛋、鸡肉继续稳中有涨，生猪价格继续努力恢复；能源化工方面，原油高位震荡，部分化工品种则在前期炒作余温下继续上涨；有色、钢铁等行业商品则维持弱势，粗钢产量增速放缓、铁矿价格继续承压等或都是受到近期房地产投资逐渐降温的影响。 5月汇丰制造业PMI初值回升至五个月高点49.7(4月48.1)。新订单回到50以上,新出口订单为10年11月以来高点。购入及产出价格指数双回升。经济企稳,显示前期包括降低融资成本在内的稳增长政策初步见效。就业指数继续下滑。外需回暖可持续性有待观察,加之房地产市场下行风险有所加大,稳增长仍应继续。农业重点监测大宗农产品价格本周涨跌互现，其中猪肉鸡蛋价格涨幅依然居首。自今年五一以来猪肉价格连续上涨3周，20天涨幅超15%，生猪价格20天涨幅更是达26%，但市场普遍认为这种连续性上涨缺乏基本面支撑，短期内可能会出现回落，对后市并不乐观。鸡蛋继续延续年初的涨势，本周价格已冲破历史高位，由于对蛋鸡存栏不足的预期，加之端午节日刺激，未来一周鸡蛋价格或会继续上涨。本周其他监测产品价格虽有涨跌，但幅度较小，仍处于小幅调整中。农业重点商品周涨跌幅监测（2014.05.19-05.23）能源 5月21日，环渤海5500大卡动力煤综合平均价格报收于537元/吨，与前一报告期持平。中煤集团5月15日突然将动力煤价格下调5元/吨。后期煤炭价格缺少利好因素支撑，下跌可能性加大。原油方面，受美国能源署公布的库存大幅下降影响，本周国际油价继续上涨，受未来供给紧张预期影响，上涨态势有望继续。能源重点商品周涨跌幅监测（2014.05.19-05.23）化工二氯甲烷高位持续拉涨，上游原料液氯装置检修仍在继续，供应偏紧的局面持续，厂家加价心态坚挺，成本面强劲支撑，加之下游制冷剂正处需求旺季，价格大幅上行，对原料采购也略有放量。二氯甲烷在经销商买涨不买跌的心态刺激下，拿货较积极，厂家出货顺畅，库存无几，同时在装置检修或低负荷开工下，供应面偏紧局面继续刺激市场，多方利好支撑下，短期内价格将继续上行。氯化钾新单成交一般，厂家多发老客户，随着市场供应量的增加以及下游需求的减弱，短期内市场回暖预期较小。醋酐价格下滑，装置开工率4成左右，随着供应增加，后期仍以小幅走软为主。化工重点商品周涨跌幅监测（2014.05.19-05.23）有色有色市场品种价格涨跌互现，稀贵金属表现较好，基本金属出现大幅调整。具体来看，镝铁合金涨幅最大，涨2.99%，LME镍跌幅最大，跌7.12%。受市场情绪不稳定影响，伦镍目前受遇较强阻力而大幅回落，短期仍有进一步回调可能。4月中国精铜进口34.14万吨，同比增加86.5%，环比增加5.3%，1-4月累计进口134.25万吨，同比增长56.1%。沪铜进口比价维持高位，刺激进口。目前三大交易所铜库存维持低位，而国内保税区库存维持高位，虽然沪铜现货目前表现偏强。但需要注意进入夏季消费淡季的下行风险。其他铝、锌等基本金属下游开工恢复较好，形成对价格的支撑。预计短期基本金属维持震荡调整。有色重点商品周涨跌幅监测（2014.05.19-05.23）钢铁本周钢材价格稳中趋弱，市场成交一般，铁矿石价格弱势下行。具体来看，钢材各品种无一上涨。跌幅最大为方坯，跌2.45%，此外螺纹钢与印度粉矿跌幅也在1.9%左右。5月上旬重点企业粗钢日产量为182.4万吨，连续第四旬出现增加，增幅为1.6%。虽然增幅相比4月下旬有明显减少，但整个市场的供给压力仍大。随着后市进入夏季淡季，需求或将继续降低，供需失衡现状难以改观。此外，中国经济放缓已成公认现状，房地产价格也呈现松动迹象，同时进口铁矿石港口库存继续攀升，原料价格下行压力较大，或将削弱钢材价格成本支撑。所幸的是，目前钢材去库存正在进行，库存压力相对减轻。综上所述，预计短期将维持弱势运行。钢铁重点商品周涨跌幅监测（2014.05.19-05.23）纺织纺织服装市场行情继续不振，下游纺企对纺织原材料需求减少，据最新市场预计今年中国市场对棉花的消费量不到700万吨，中国棉花实现“自给自足”且供大于求。中国市场对棉花需求降低让进口棉主港报价小幅下跌，各个品种下跌0.25美分，加之美国近期天气好转，新棉种植加快，市场仍面临下行压力，数据显示，国际棉花和进口棉花价格周下跌幅度达1%。美原油期货周三触及一个月高位，大涨近2美元，原油库存骤降及利比亚新冲突等也提振了布兰特原油期货。油价大涨的支撑使得下游衍生品产品价格纷纷上涨，其中PTA、AN和MEG涨幅居前，为下游化纤价格走高提供部分支撑。在纺织服装行业需求减弱的行情下，纺织原料价格或将继续维持跌多涨少的颓势。纺织重点商品周涨跌幅监测（2014.05.19-05.23）

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分享美国量化宽松政策退出对中国影响有限

ccpceo 2013-12-23 14:21

2013 年 12 月 19 日， FOMC 宣布从明年 1 月份开始， FOMC 将以每个月 350 亿美元的规模扩大其机构抵押贷款支持债券的持有量，而不是此前的每个月 400 亿美元；同时将以每个月 400 亿美元的规模扩大其长期美国国债的持有量，而不是此前的每个月 450 亿美元。对于后续量化宽松政策退出的节奏，将会取决于经济数据，初步估计可能要持续到 2014 年年底。　　对于本次量化宽松退出的原因，美联储盯住的五大经济数据多数向好。美联储主要关注六个方面：就业情况、家庭支出、商业投资、房地产市场、财政限制、通胀，除财政限制外主要表现为经济数据。（ 1 ）就业情况： 11 月新增非农就业人数、劳动力参与率上升，失业率回至 7% 。（ 2 ）家庭支出： 10 月有所走强。（ 3 ）商业投资：不管从商业投资的实际情况来看还是从先行指标制造业 PMI 来看，商业情况都在好转。（ 4 ）房地产市场：出现一定分化， NAHB 住房市场指数达 58 创 8 年新高，新屋情况大幅上升； MBA 指数有下行，住房抵押贷款利率上行。（ 5 ）通胀：通胀更多指向利率政策。目前虽然 CPI 呈上行趋势，但美联储更关注的 PCE 则在下行。　　本次量化宽松政策的退出，无论美联储对于量宽退出如何小心谨慎，无论量宽退出的时间拉得多长，美国作为全球经济的中心，美元作为全球货币的中心，其未来相对于过去更加偏紧的货币财政政策，必然会给全球，尤其是新兴市场国家带来负面效应。随着 QE 削减，新兴经济体将面临流动性压力，而其中最脆弱的国家包括印尼、南非、印度等。这些国家有共同的特点，经常项目持续较大的逆差，外汇储备薄弱，因此资金流出对其的冲击较大。此前 6 月以后 QE 退出预期加强之时，其货币都经历了大幅贬值。　　反观中国的情况，美国量化宽松政策的退出将会短期内对流动性造成负面影响，首先将会推升国内利率中枢水平。美国国债利率上行、人民币升值预期转向是中国国内国债利率上行的重要原因，随着美联储启动 QE 退出，这种趋势会进一步强化，加剧国内流动性压力。第二，可能会减少外汇流入，加剧国内流动性紧张。 11 月外汇占款增加 3979 亿元，外汇连续第二个月大量流入。尽管如此，受国库现金到期、存款准备金补缴等因素影响，流动性维持偏紧。一个有利的因素，就是量化宽松政策的退出将会有效地抑制国内通胀的上行。 11 月 CPI 同比上涨 3% ，通胀上行动力减弱。一方面，国内利率中枢水平提高抑制通胀上行；另一方面，美联储 QE 退出也会抑制国际大宗商品价格的上涨。　　来源：上海证券报

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分享空置房最多有1100万套

insight 2013-9-24 14:35

楼市观察　　现阶段全国城镇住宅空置率为5%左右。即便将数据增加50%，也不过7.5%左右的空置率，按全国城镇存量住宅计算，约1650万套的空置住宅，远低于所谓的“6800万套”。　　近日，农业银行 ( 601288 , 股吧 )首席经济学家向松祚，在《第一财经日报》发表文章称：“我国城镇商品住房和商业写字楼总供给量逐渐趋于饱和，部分城市已经出现严重供给过剩。有机构统计数据表明，全国空置住房达到6800万套，总面积近60亿平方米。据不完全估计，我国城镇商品住房存量已经超过240亿平方米。” 　　“6800万套空置住房”一出，很多人为此而担忧。房屋空置率，是国际上衡量房地产市场健康程度的重要指标，也是房地产泡沫的重要指标之一。如果属实，则按文中所述的240亿平方米住宅总量，全国城镇住宅空置率高达25%，远超国际合理水平，中国楼市临近病危。　　我不太清楚， “6800万套空置住房”的数据来自何处，以前并无机构公开正式发布过这一数据。而类似数据只有一个：2010年7月有媒体报道，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。这一新闻当时引起广泛关注。当有记者就此向国家电网公司求证，答复是没有公布过此类数据。到底有没有，最终也没个定论，不了了之。　　就国际经验看，各国统计口径有别。一般来说，把度假房、第二套房和废弃房算在空置住房内的，空置率会偏高。中国香港住房空置率在6%以下。爱尔兰和中国台湾住房空置率在10%以上（含二套房）。美国如果出租房空置率降至5%，则达到了法律所定义的住房紧急状态（供应不足）。日本近些年来房屋空置率为5%-8%。通过上述国家的现实情况，大致可以得出一个结论：10%以内的住房空置率，基本不会形成泡沫。　　很多发达国家的统计部门，都有关于房屋空置情况的常规性调查。但由于我国统计部门从未开展这样的调查，缺少权威数据。所以只能进行大概推算，主要根据二套房的数量（空置房皆来自于非自住的二套及以上房源）。　　全国工商联房地产商会的REICO工作室发布的报告中提到：2009年，全国城镇居民家庭拥有第二居所的比例为12%，60%用于出租，25%用于偶尔居住。由此推算，100套房屋，约有12套为第二套房，其中约有5套为空置，因此空置率约为5%。　　广州市社科院数据显示：2011年末每百户广州城市居民家庭还另外拥有住房19套，其中出租房13套。2007年，国家统计局江苏调查总队数据：全省城镇家庭中拥有二套及以上住宅的比例为14.3%。这些数据相互印证后，基本上可以认为：现阶段全国城镇住宅空置率为5%左右。　　据笔者的估算，至2012年底，全国城镇存量住宅面积达220亿平米。按5%的空置率，则空置房面积约为11亿平米、约1100万套。即便考虑到上述调查数据可能存在低估现象，将数据再增加50%，也不过7.5%左右的空置率，约1650万套的空置住宅，远低于所谓的“6800万套”。与国际水平相比，依然处于合理区间，推导不出全国住宅严重过剩及存在房地产泡沫的结论。　　杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）

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分享二三线3

cutelxh 2013-5-21 19:45

第五章：中国二三线城市房地产投资潜力综合评价 5.1 二三线城市与一线城市房地产投资潜力比较 5.1.1 房地产投资潜力评价指标体系构建在本节汇总，笔者将基于影响地区房地产投资潜力的影响因素，从中选取了宏观经济类、商品房市场类与土地市场类三大类指标，共 14 个二级指标，并根据二三线城市的各项指标与一线城市的比较实行五分制打分（分数越高表示二三线城市的相对优势更强），打分标准为：若二三线城市的各项指标较一线城市的表现更好，则根据相差程度评分 3-5 分；若不如一线城市，则根据相差程度评分 1-2 分。图表 AUTONUM 1 ：房地产投资潜力评价指标体系构建一级指标二级指标指标意义宏观经济类指标人均 GDP 人均 GDP 综合反映了城市经济发展水平。购买住房需要居民具有较高的购买实力，一个城市人均 GDP 的高低，表现了该城市居民对住房购买力大小状况。人均 GDP 高的城市，居民购买力强，房地产投资效益也相对较高。 GDP 增长速度 GDP 增长率表示城市经济发展速度，也从侧面衡量房地产市场发展空间， GDP 增长率高的城市，经济发展速度快，房地产市场具有较高的发展潜力。人均可支配收入人均可支配收入是一国或地区消费开支水平的最直接的反映指标，往往用以衡量生活水平的变化状况。人均可支配收入高，说明居民住房消费能力较高，即偿还住房按揭住房贷款能力强。人均可支配收入增长速度某地人均可支配收入的增长态势反映了其消费能力提升的空间。固定资产投资规模房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，在固定资产投资中占有较大比重，固定资产投资有利于改善城市的基础设施建设的环境要素，有利于增加房地产投资。固定资产投资增速固定资产投资增速可以从侧面反映经济增长速度，并反映基础设施改善的速度。商品房市场类指标房地产市场规模一地商品房销售规模越大，表明房地产市场空间较大。房地产市场增长速度反映市场空间的扩大潜力，并可侧面反映商品房销售的盈利能力。房地产供需平衡指标供需平衡状况反映某地是房地产是供大于求还是供不应求，帮助做出进入或退出决策。房价增长速度房价从侧面反映市场需求状况，并可反映房地产的盈利能力。房价与地价之比反映土地成本占开发成本的比重，进而反映房地产的盈利能力。土地市场类指标土地推出规模土地是稀缺资源，是开发商的重要储备资源，土地供给量越大，土地市场的竞争相对就没那么激烈，土地成本也就越低。土地供需平衡指标反映土地市场竞争激烈程度，帮助开发商作出投资决策。土地价格增速价格增长越快，开发商的成本也就越高，侧面反映盈利能力。资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 5.1.2 二三线城市房地产投资潜力关键指标评价 1 、宏观经济类指标图表 AUTONUM 2 ：二三线城市与一线城市房地产投资潜力对比（表一：宏观经济类指标）类别指标评分宏观经济类指标人均 GDP 2011 年二三线城市人均 GDP 均值为 60526 元，是一线城市的 65% ，与后者之间的差距不断缩小。 4 GDP 增速 2006 年以来二三线城市的 GDP 名义增速一直在 15% 以上，至 2012 年达到 17.45% ，高出一线城市 8.75 个百分点。 4 人均可支配收入 2012 年二三线城市的人均可支配收入均值达到 30451 元，是一线城市的 78% ，该比值高于二三线城市与一线城市 GDP 的比值。 5 人均可支配收入增速二三线城市人均可支配收入的增速一直高于一线城市，居民消费增长空间较大。 4 固定资产投资规模 2011 年二三线城市固定资产投资均值为 3255 亿元，是一线城市的 81% ，与后者之间的差距迅速缩小。 5 固定资产投资增速 2001-2010 年二三线城市固定资产投资增速一直高于一线城市 10 个百分点以上， 2011 年二者增速相差 8.2 个百分点。 4 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2 、商品房市场类指标图表 AUTONUM 3 ：二三线城市与一线城市房地产投资潜力对比（表二：商品房市场类指标）类别指标评分商品房类指标房地产市场规模 2011 年二三线城市商品房销售额均值为 671 亿元，是一线城市的 36% ，二者差距较大。 2 房地产市场增长速度 2003 年以来二三线城市商品房销售额增速在大部分年份均高于一线城市， 2010-2011 年二者差距达到 22 个百分点以上。二三线城市商品房销售增长潜力较大。 4 房地产供需平衡指标 2010-2011 年一线城市商品房已出现过大于求的局面，而二三城市供不应求，需求形势良好。 4 房价增速三限制政策的实施抑制了房价的高速增长，二三线城市房价仍处于较快增长阶段。 4 房价与地价之比目前二三线城市的土地价格在开发成本中所占的比例较高，盈利空间较一线城市小。 2 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3 、土地市场类指标图表 AUTONUM 4 ：二三线城市与一线城市房地产投资潜力对比（表三：土地市场类指标）类别指标评分土地市场类指标推出土地规模 2010 年以来一线城市推出土地规模均值持续下降，而二三线城市土地实际供给呈现上市态势， 2012 年 26 个城市平均推出土地 1380 万平方米。 3 土地供需平衡指标 2008-2012 年二三线城市的土地供需平衡状况均好过一线城市，土地需求形势较好，从侧面说明，土地市场的竞争较为激烈。 2 土地价格增速 2012 年二三线城市土地价格呈现较快上涨态势，房企加紧了在二三线城市土地的争夺，竞争环境变差。 2 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 5.1.3 二三线城市房地产投资潜力的综合评价笔者通过综合对比评价，认为我国二三线城市的经济规模、收入水平与固定资产投资的快速增长，促使其与一线城市的差距在不断缩小，因此其房地产市场有着较强的经济支撑与消费能力支撑。但是由于二三线城市的商品房市场仍没有完全培育起来，销售面积均值和销售价格均值均不能和一线城市相比，且随着开发商积极布局二三线城市，开发商对二三线城市的土地争夺开始加剧，地价也随之较快上涨，以上因素拉低了二三线城市房地产市场的综合评分。笔者综合评价的结果为，目前二三线城市房地产的投资潜力仍大大高于一线城市。由于二三线城市的房地产开发的竞争加剧是趋势，因此开发商及早布局二三线城市对其的发展也将极为有利，若等到二三线城市的房地产发展到现在的一线城市的阶段，则为时已晚矣。图表 AUTONUM 5 ：二三线城市房地产投资潜力关键指标评分一级指标二级指标评分一级指标二级指标评分宏观经济类指标人均 GDP 4 商品房市场类指标房地产市场规模 2 GDP 增速 4 房地产市场增长速度 4 人均可支配收入 5 房地产供需平衡指标 4 人均可支配收入增速 4 房价增长速度 4 固定资产投资规模 5 房价与地价之比 2 固定资产投资增速 4 土地市场类指标土地推出规模 3 土地供需平衡指标 2 土地价格增速 2 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 6 ：二三线城市房地产投资潜力综合评分资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 5.2 二三线城市之间的房地产投资潜力评价 8.2.1 二三线城市间投资潜力比较指标体系构建与 8.1.1 节以上，笔者对二三线城市的房地产投资潜力评价指标体系也分为宏观经济类、商品房市场类与土地市场类三大类指标，其中又包含 14 个二级指标。笔者对每个二级指标进行了区间划分和评级，结合二三线城市相关指标的数值特征，笔者将其中的 11 个指标（包括：人均 GDP 、 GDP 增速、城镇居民人均可支配收入、人均收入增速、固定资产投资、固定资产投资增速、房地产市场规模增速、房地产供需平衡指标：销竣比、房屋销售价格增速、房价与地价的比值、土地供需平衡指标）划分为三个级别，将“推出土地规模”、“土地价格增速”、“房地产市场规模”三个指标分为四个级别，指标评分实行三分之，从优至劣依次为 3 分、 2 分、 1 分、 0.5 分。在本节中笔者将主要对 23 个二三线城市房地产的投资潜力进行评价。图表 AUTONUM 7 ：房地产投资潜力评价指标体系构建一级指标二级指标层级划分数值区间评分总分 42 分宏观经济类指标人均 GDP （ 2011 ） Ι 7 万 -10 万元之间 3 Ⅱ 5 万 -7 万元之间 2 III 3 万 -5 万元之间 1 GDP 增速（ 2007-2011 年均增速） Ι 20% 以上 3 Ⅱ 17%-20% 2 III 13%-17% 1 人均可支配收入（ 2012 ） Ι 3 万元以上 3 Ⅱ 2.5 万元 -3 万元 2 III 2 万元 -2.5 万元 1 人均可支配收入增速（ 2008-2012 年均增速） Ι 13% 以上 3 Ⅱ 12%-13% 2 III 10%-12% 1 固定资产投资规模（ 2011 ） Ι 7000 亿元以上 3 Ⅱ 2000-4000 亿元 2 III 2000 亿元以下 1 固定资产投资增速（ 2007-2011 年均增速） Ι 30% 以上 3 Ⅱ 20%-30% 2 III 20% 以下 1 商品房市场类指标房地产市场规模（ 2011 ） Ι 1000 亿元以上 3 Ⅱ 500-1000 亿元 2 III 500 亿元以下 1 房地产市场增长速度（ 2007-2011 年均增速） Ι 30% 以上 3 Ⅱ 20%-30% 2 III 10%-20% 1 IV 10% 以下 0.5 房地产供需平衡指标（ 2007-2011 年均销竣比） Ι 1.5 以上 3 Ⅱ 1.0-1.5 2 III 1.0 以下 1 房价增长速度（ 2007-2011 年均增速） Ι 15% 以上 3 Ⅱ 10%-15% 2 III 10% 以下 1 房价与地价之比（ 2011 ） Ι 4 倍以上 3 Ⅱ 2-3 倍 2 III 2 倍以下 1 土地市场类指标土地推出规模（ 2008-2012 年均值） Ι 3000 万平方米以上 3 Ⅱ 1000 万 -2000 万平方米 2 III 500 万 -1000 万平方米 1 IV 500 万平方米以下 0.5 土地供需平衡指标（ 2008-2012 年平均需求与供给的比值） Ι 0.9 以上 1 Ⅱ 0.8-0.9 2 III 0.8 以下 3 土地价格增速（ 2008-2012 年均增速） Ι 20% 以上 0.5 Ⅱ 10%-20% 1 III 0-10% 2 IV 0 以下 3 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 8.2.2 二三线城市间投资潜力关键指标评级 1 、宏观经济类指标评级图表 AUTONUM 8 ：二三线城市之间的投资潜力关键指标评价（表一：宏观经济类指标）序号城市宏观经济类指标人均 GDP （元） GDP 增长速度（ % ）人均可支配收入（元）人均可支配收入增长速度（ % ）固定资产投资规模（亿元）固定资产投资增速（ % ）数值层级数值层级数值层级数值层级数值层级数值层级 1 天津 85213 Ι 21.13 Ι 29626 Ⅱ 11.13 Ш 7068 Ι 31.65 Ι 2 重庆 34500 Ш 20.96 Ι 22968 Ш 12.44 Ⅱ 7473 Ι 24.33 Ⅱ 3 杭州 80478 Ι 14.39 Ш 37511 Ι 11.69 Ш 3100 Ш 16.48 Ш 4 成都 48755 Ш 19.83 Ⅱ 27194 Ⅱ 12.56 Ⅱ 4944 Ⅱ 19.87 Ш 5 武汉 68315 Ⅱ 21.10 Ι 27090 Ⅱ 12.83 Ⅱ 4255 Ⅱ 25.18 Ⅱ 6 青岛 75546 Ι 14.97 Ш 32145 Ι 11.95 Ш 3503 Ш 20.97 Ⅱ 7 大连 91295 Ι 18.39 Ⅱ 27539 Ⅱ 12.00 Ⅱ 4580 Ⅱ 24.10 Ⅱ 8 南京 76263 Ι 16.47 Ш 36267 Ι 11.91 Ш 3757 Ш 19.09 Ш 9 宁波 79524 Ι 15.38 Ш 37902 Ι 10.63 Ш 2386 Ш 10.54 Ш 10 沈阳 72648 Ι 16.41 Ш 26431 Ⅱ 11.64 Ш 4577 Ⅱ 17.99 Ш 11 长沙 79530 Ι 26.56 Ι 30288 Ι 13.45 Ι 3510 Ш 24.84 Ⅱ 12 郑州 56855 Ⅱ 18.96 Ⅱ 25301 Ⅱ 12.24 Ⅱ 3003 Ш 21.73 Ⅱ 13 哈尔滨 42736 Ш 14.87 Ш 22499 Ш 11.44 Ш 3012 Ш 30.75 Ι 14 石家庄 39919 Ш 14.68 Ш 23038 Ш 11.21 Ш 3027 Ш 21.48 Ⅱ 15 长春 52649 Ⅱ 17.65 Ⅱ 22970 Ш 11.24 Ш 2357 Ш 14.93 Ш 16 西安 45495 Ш 21.66 Ι 23847 Ш 12.22 Ⅱ 3352 Ш 23.62 Ⅱ 17 福州 52152 Ⅱ 17.29 Ⅱ 30073 Ι 11.97 Ш 2720 Ш 28.38 Ⅱ 18 南昌 53023 Ⅱ 17.94 Ⅱ 23602 Ш 11.79 Ш 2022 Ш 25.32 Ⅱ 19 厦门 70832 Ι 16.30 Ш 37576 Ι 11.92 Ш 1128 Ш 5.01 Ш 20 昆明 38831 Ш 15.61 Ш 24660 Ш 14.26 Ι 2276 Ш 29.17 Ⅱ 21 南宁 31172 Ш 19.93 Ⅱ 22024 Ш 10.11 Ш 1966 Ш 36.87 Ι 22 太原 49292 Ш 13.47 Ш 22587 Ш 10.35 Ш 1024 Ш 15.44 Ш 23 贵阳 31712 Ш 18.83 Ⅱ 21796 Ш 12.07 Ⅱ 1601 Ш 33.73 Ι 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2 、房地产市场类指标评级图表 AUTONUM 9 ：二三线城市之间的投资潜力关键指标评价（表二：商品房市场类指标）序号城市商品房市场类指标房地产市场规模（亿元）房地产市场规模增速（ % ）房地产供需平衡指标：销竣比房屋销售价格增速（ % ）房价与地价的比值数值层级数值层级数值层级数值层级数值层级 1 天津 1473 Ι 13.13 Ш 0.79 Ш 10.76 Ⅱ 5.42 Ι 2 重庆 2146 Ι 22.05 Ⅱ 1.42 Ⅱ 14.83 Ⅱ 1.31 Ш 3 杭州 981 Ⅱ 2.86 IV 0.99 Ш 14.93 Ⅱ 3.20 Ⅱ 4 成都 1797 Ι 17.23 Ш 1.62 Ι 11.95 Ⅱ 3.06 Ⅱ 5 武汉 956 Ⅱ 15.92 Ш 1.14 Ⅱ 11.44 Ⅱ 3.21 Ⅱ 6 青岛 772 Ⅱ 15.53 Ш 1.29 Ⅱ 9.57 Ш 3.84 Ⅱ 7 大连 733 Ⅱ 12.27 Ш 1.52 Ι 9.66 Ш 2.48 Ⅱ 8 南京 715 Ⅱ 4.32 IV 0.84 Ш 15.11 Ι 2.69 Ⅱ 9 宁波 581 Ⅱ 3.67 IV 0.88 Ш 15.26 Ι 5.09 Ι 10 沈阳 1274 Ι 23.89 Ⅱ 1.15 Ⅱ 12.31 Ⅱ 3.32 Ⅱ 11 长沙 884 Ⅱ 28.59 Ⅱ 1.15 Ⅱ 15.41 Ι 1.12 Ш 12 郑州 890 Ⅱ 22.74 Ⅱ 1.34 Ⅱ 12.36 Ⅱ 2.84 Ⅱ 13 哈尔滨 539 Ⅱ 23.91 Ⅱ 1.23 Ⅱ 15.31 Ι 3.55 Ⅱ 14 石家庄 437 Ш 45.90 Ι 1.01 Ⅱ 17.92 Ι 1.25 Ш 15 长春 539 Ⅱ 34.04 Ι 1.07 Ⅱ 17.20 Ι 4.07 Ι 16 西安 1089 Ι 40.20 Ι 2.42 Ι 16.18 Ι 2.21 Ⅱ 17 福州 632 Ⅱ 17.26 Ш 1.34 Ⅱ 18.40 Ι 1.19 Ш 18 南昌 296 Ш 14.84 Ш 1.22 Ⅱ 13.67 Ⅱ 3.12 Ⅱ 19 厦门 470 Ш 3.44 IV 0.76 Ш 6.36 Ш 3.96 Ⅱ 20 昆明 529 Ⅱ 16.33 Ш 1.75 Ι 10.98 Ⅱ 1.43 Ш 21 南宁 370 Ш 14.65 Ш 1.35 Ⅱ 11.15 Ⅱ 2.63 Ⅱ 22 太原 147 Ш 22.90 Ⅱ 1.20 Ⅱ 15.26 Ι 4.51 Ι 23 贵阳 409 Ш 33.87 Ι 1.32 Ⅱ 14.97 Ⅱ 3.30 Ⅱ 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3 、土地市场类指标评级图表 AUTONUM 10 ：二三线城市之间的投资潜力关键指标评价（表三：土地市场类指标）序号城市推出土地规模（万平方米）土地供需平衡指标土地价格增速（ % ）数值层级数值层级数值层级 1 天津 4744 Ι 0.91 Ш -1.50 Ι 2 重庆 1937 Ш 0.78 Ι 6.70 Ι 3 杭州 1217 Ш 0.90 Ш -2.57 Ι 4 成都 1347 Ш 0.81 Ⅱ 18.16 Ⅱ 5 武汉 3247 Ι 0.72 Ι 17.77 Ⅱ 6 青岛 1167 Ш 0.75 Ι -5.43 Ι 7 大连 1788 Ш 0.71 Ι -1.36 Ι 8 南京 1126 Ш 0.87 Ⅱ -2.78 Ι 9 宁波 856 IV 0.87 Ⅱ 25.71 Ш 10 沈阳 3361 Ι 0.69 Ι 0.03 Ι 11 长沙 515 IV 0.80 Ι 34.02 Ш 12 郑州 722 IV 0.80 Ι 2.54 Ι 13 哈尔滨 1377 Ш 0.83 Ⅱ -1.73 Ι 14 石家庄 268 IV 0.73 Ι -3.86 Ι 15 长春 1532 Ш 0.70 Ι 11.11 Ⅱ 16 西安 916 IV 0.81 Ⅱ 7.75 Ι 17 福州 240 IV 0.68 Ι -15.50 Ι 18 南昌 624 IV 0.85 Ⅱ 20.29 Ш 19 厦门 527 IV 0.83 Ⅱ -10.93 Ι 20 昆明 930 IV 0.76 Ι 37.32 Ш 21 南宁 416 IV 0.81 Ⅱ 47.31 Ш 22 太原 434 IV 0.72 Ι -13.02 Ι 23 贵阳 810 IV 0.78 Ι 10.10 Ⅱ 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4 、二三线城市房地产投资潜力关键指标评分通过以上对 23 个二三线城市 14 个指标的评价，最终笔者将其分为三个等级，包括天津、武汉、重庆、大连等在内的 7 个城市得到了较高的综合得分，这类城市应是目前房地产开发商积极争取的市场，不断扩大市场份额；而沈阳、长沙、哈尔滨等 7 个城市的投资潜力相对较小，经济发展水平和速度都不如第一类城市，但其可利用的土地规模大，商品房市场也得到了一定的培育，因此是具有较大投资前景的潜力市场，而福州、南京、西安、贵阳等 9 个城市的经济发展水平和速度，以及房地产市场类指标均表现欠佳，房地产投资潜力也相对较小。图表 AUTONUM 11 ：二三线城市之间的投资潜力关键指标评价注：上图中的评分已从 42 分制转为 100 分制。资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 12 ：七个房地产投资优势城市的各类指标评分注：上图中的评分已从 42 分制转为 100 分制。资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 13 ：七个房地产投资优势城市各类指标评分注：上图中的评分已从 42 分制转为 100 分制。资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 14 ：其余九个城市房地产投资潜力的指标评价注：上图中的评分已从 42 分制转为 100 分制。资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理

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cutelxh 2013-5-21 19:44

第三章：中国二三线城市房地产行业市场分析 3.1 二三线城市房地产行业市场规模分析 3.1.1 二三线城市房地产市场特点二、三线城市的房地产开发具有一些明显的优势：一是土地、税收等政策优惠，综合成本低；二是机会成本小，有时依靠政府支持，一些重要部门（税务、电信、银行等）和垄断型企业单位的团体订购就能消化掉可观的销售任务。但风险也同样存在：一是市场容量小，如果项目过大则难以“掉头”；二是消费能力相对偏低，如果一个城市没有重要产业支持，价格上扬很难，销售形势微妙而险峻；三是地方政策变化大，地方政策受政府换届的影响较大，政策的持续性不够好。 3.1.2 二三线城市房地产投资规模 2000 年以来，我国二三线城市的房地产投资规模处于高速增长期，除金融危机的两年（ 2008 和 2009 年）外，其余年份均实现了 20% 以上的增长速度。数据显示， 2000-2011 年我国二三线城市的房地产投资额从不到 1700 亿元上升至 23000 多亿元， 12 年上涨了 10 多倍。在史上最严厉的房地产调控政策下，二三线城市的房地产投资仍处于快速增长期，一方面是由于限购政策影响有限，另一方面是一线城市的房地产需求受限购不利影响的程度较大，房地产商加紧二三线的布局，开发商特别青睐杭州、沈阳、武汉、成都、重庆、天津六大二线城市， 2011 年这六大城市的投资规模均在 1000 亿元以上。图表 AUTONUM 1 ： 1998-2011 年二三线城市房地产投资规模走势（单位：亿元， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 2 ： 2011 年 31 个二三线城市房地产投资规模（单位：万元）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.1.3 二三线城市房地产销售规模 2002 年以来，得益于销售价格的较快上涨，我国二三线城市房地产的销售金额呈现快速增长态势， 10 年增长了 9.5 倍。数据显示， 2011 年我国 31 个二三线城市房地产销售金额为 20808.97 亿元，同比增长 11.49% ，平均每个城市的市场规模为 671 亿元，其中天津、重庆、西安、沈阳、成都的市场规模在 1000 亿元以上，特别是重庆以 2146 亿元位居二三线城市榜首。图表 AUTONUM 3 ： 2002-2011 年二三线城市房地产销售规模走势（单位：亿元， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 4 ： 2011 年 31 个二三线城市房地产销售规模（单位：亿元）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.2 二三线城市房地产市场竞争现状分析 3.2.1 二三线城市房地产市场发展速度笔者通过对比分析发现，相比投资的火热，二三线城市的房地产市场需求培育不足。 10 年来，我国二三线城市的房地产需求增长很不稳定，且年均增长速度慢了很多。据笔者统计， 2005-2011 年二三线城市的房地产销售面积年均增长不到 10% ，而 2011 年则仅同比增长了 1.62% ；在此期间年均增幅大于 20% 的城市也只有石家庄和西安两座城市。图表 AUTONUM 5 ：二三线城市房地产销售面积增长情况（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 6 ： 2005-2011 年 31 个二三线城市房地产销售面积年均增长速度对比（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.2.2 二三线城市房地产盈利空间分析笔者通过比较主要二三线城市的房价与低价的比例发现，包括天津、沈阳、青岛、长春等 23 个主要的二三线城市的房价与低价比值的平均值为 2.73 ，已经处于较高的水平，其中有十个城市的比值在 2.5 以上，四个城市的比重甚至超过了 4 （天津、太原、哈尔滨、长春）。可见目前我国二三线城市的土地价格相对于房价仍较低，房地产投资的盈利能力较强。图表 AUTONUM 7 ： 2011 年主要二三线城市的房价与低价的比例资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.2.3 二三线城市房地产开发投资热度从投资规模看，目前开发商对二三线城市的投资集中在经济较为发达的二线城市，比如重庆、沈阳、成都、杭州、武汉、大连、天津等城市。其中重庆为最受开发商青睐的地区， 2011 年开发商在重庆地区的投资额达到 202 亿元，占 31 个城市投资总规模的 9% 。图表 AUTONUM 8 ： 2002-2011 年主要二三线城市房地产投资占 31 城市投资总规模的比重（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理从投资增速来看， 2005-2011 年间， 31 个二三线城市中有九成以上的城市的房地产投资额年均增长在 20% 以上， 6 个城市在 30% 以上。其中，石家庄、长春、呼和浩特三个北方城市对开发商的吸引力不断增强，其房地产投资年均增速领先全国二三线城市，年均增速均在 35% 以上，这意味着三年即翻一番。此外，华东地区的宁波、杭州、天津，华中地区的长沙、武汉、南昌，西南地区的南宁、西宁对开发商的投资吸引力也在不断增强。图表 AUTONUM 9 ： 1998-2011 年二三线城市房地产投资增长情况（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 10 ： 31 个二三线城市房地产投资规模增长情况（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.2.4 二三线城市房地产竞争状况分析 ◆ 企业数量：内资占据 90% 以上份额，外资不到逃离，比重进一步下降。近年来我国房地产企业实现了跨区域跨省市的布局，笔者产业数据监测中心数据显示，截止到 2012 年 11 月末多家企业的地产业务布局扩大至 30 个以上，万达集团的城市布局数量达到 42 个，中国海外、世茂房地产、华润置地的进入城市数量在 30 个以上，其中二三线城市成为目前阶段房企扩张的重点。二三线城市作为全国的主力军城市，其房地产开发企业的竞争整体状况基本与全国类似。从企业数量来看，目前在我国的房地产行业，内资企业占据绝对优势，三资企业的企业数量持续减少，特别是在三限政策出台之后，外资不断逃离中国的房地产市场，我国房地产行业利用外资的比例也在不断下降。据统计，至 2011 年我国共有房地产开发企业 88000 多家，而 83000 多家内资企业占据了近 94% 的份额。图表 AUTONUM 11 ： 2008-2011 年我国房地产开发企业数量的性质结构变化（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 ◆ 市场分散，市场集中度有提升之势。从市场份额来看，发达国家和地区是由少数房地产企业占据市场较大的份额，形成“二八黄金分割”，即 20% 的公司占据 80% 的市场份额。而在我国，上海排名前 10 位的房地产企业所占据的市场为 23% ，深圳只有 20% 。全国的市场则更加分散，但在行业发展环境愈发糟糕的形势下，行业通过兼并重组或退出，市场集中度有提升之势。有统计数据显示， 2012 年全国房地产开发商 TOP10 销售额市场份额达到 12.46% ，同比上升 2.77 个百分点，较 2011 年升幅大幅提升了 2.47 个百分点。另据笔者数据监测中心数据，在国内上市的 154 家房地产企业中，万科以 17.17% 的市场份额（基数为 154 家内地上市房企的销售收入总额）占据绝对优势。 2012 年万科在“千亿”规模之上再获突破，销售业绩稳步提升，市场布局有序拓展。万科 2011-2012 年实现销售金额千亿元以上，在全国布局的城市数量超过 50 个，其中在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、长春、鞍山、青岛、镇江、无锡、武汉等城市的市场份额名列前茅，品牌布局广度与深度不断拓展。图表 AUTONUM 12 ： 2012 年主要内地上市房企的营业收入占 154 家内地上市房企营业总收入的比重（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.3 二三线城市房地产市场供需平衡分析 3.3.1 二三线城市房地产供给状况分析 1 、二三线城市房地产施工面积分析近 10 年我国二三线城市房地产施工面积呈现较快速增长态势，其中 2005-2011 年的年均增速接近 20% ，施工面积从 58780 万平方米增至 173275 万平方米。 2011 年末平均每个城市 5590 万平方米，有 13 个城市的施工面积高于均值，其中重庆市的施工面积高于 2 亿平方米，位居首位，另有成都和沈阳均超过 1 亿平方米，而海口、兰州、西宁、银川等城市的施工面积不到 3000 万平方米。图表 AUTONUM 13 ： 2002-2011 年二三线城市施工面积规模（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 14 ： 2011 年末 31 个二三线城市施工面积规模（单位：万平方米）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2 、二三线城市房地产竣工面积分析 2002 年以来，全国二三线城市竣工面积增长情况不够稳定，增幅最大值出现在 2005 年，达到 21.15% ，最小值出现在 2010 年，为 2.13% ，而 2011 年 31 个二三线城市的竣工面积为 28458 万平方米同比增长 17.77% ，是增长较快的年份之一。该年 31 个城市平均每个城市竣工 918 万平方米，有 12 个城市超过了该均值，其中重庆、成都、沈阳三市同样领先全国，其竣工面积均在 1500 万平方米以上，重庆更是超过了 3000 万平方米，此外天津、郑州的竣工面积也超过了 1500 万平方米，杭州、南京、长沙、武汉四市的竣工面积超过了 1000 万平方米。以上九个城市为二三线城市中每年房屋新增供给体量较大的城市。图表 AUTONUM 15 ： 2002-2011 年二三线城市房屋竣工面积规模与增减情况（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 16 ： 2011 年 31 个二三线城市竣工房屋面积（单位：万平方米）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.3.2 二三线城市房地产需求状况分析 2002 年以来，我国二三线城市房地产的销售面积增长速度的波动较大， 2011 年已经大幅放缓。数据显示 2011 年全年我国 31 个二三线城市合计销售面积为 32247 万平方米，同比增长 1.62% 。其中有 19 个城市出现下降， 12 个城市上涨。此外各个城市的销售面积差距较大，重庆以 4500 多万平方米位列首位，位列第二的成都销售面积超过 2500 万平方米，与重庆相差近 200 万平方米，而兰州、海口、太原等城市的销售面积在 300 万平方米以上，不及重庆、成都的零头。图表 AUTONUM 17 ： 2002-2011 年二三线城市房地产销售规模走势（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 18 ： 2011 年 31 个二三线城市房地产销售面积规模（单位：万平米）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 3.3.3 二三线城市房地产供需平衡分析 2005 年以来我国二三线城市的房地产市场形势较好，销竣比（销售面积 / 竣工面积）一直在 1 以上，每年的新增实际需求均能消化当年新增的供给。可见，尽管我国二三线城市的销售面积增长不够稳定，但足以支撑新增供给的销售，二三线城市的新增供给速度的加快拥有市场基础。图表 AUTONUM 19 ： 2002-2011 年二三线城市供求平衡状况（单位：万平方米，倍）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理第四章：中国二三线城市房地产行业细分产品分析 4.1 二三线城市住宅市场投资机会分析 4.1.1 二三线城市住宅用地供应状况分析在前面的二三线城市土地供需结构数据中，就可以看到，近两年不管是在开发商的需求方面还是在政府的土地供给方面，住宅用地所占的比重均呈现下滑趋势。从下图也可以看出， 2008-2012 年我国 26 个二三线城市的住宅用地推出面积几乎呈现倒“ V ”字形， 2010 年为住宅用地供应面积的顶点， 2012 年虽供应住宅用地面积为 13135.76 万平方米，仍高于 2008 年的水平，土地供应已明显乏力。从各个城市来看， 2012 年沈阳、重庆、武汉三市的土地推出面积均在 1200 万平方米以上，占全部用地面积的比重在 50% 以上，仍是以住宅供应为主的地区。而大部分二三线城市住宅用地供应比重均在 40% 以下，特别是天津、温州两市不到 20% 。各地推出住宅用地力度的不一致与地方政府发展经济的侧重点有关，比如天津“十二五”期间其着重发展工业经济特别是高新技术产业，因此对工业用地的推出力度也比较大（ 2012 年天津和温州两市工业用地推出面积占全部用地的比重在 60% 以上），自然就削弱了住宅用地的推出力度。图表 AUTONUM 20 ： 2008-2012 年二三线城市推出住宅用地面积规模与增长情况（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 21 ： 2012 年主要二三线城市推出住宅用地面积对比（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.1.2 二三线城市住宅市场发展规模分析从下图可以看出，尽管我国二三线城市的住宅销售面积增长不稳定，但自 2005 年以来市场需求规模均高于当年新增供给规模，其中 2010-2012 年的三年平均每年的住宅销售面积均高出竣工面积 5000 多万平方米，若按照平均每套房 70 平方米计算，则当年的供给缺口达到 70 多万套。由此可见我国二三线城市的住宅供应规模的持续扩大有着强大的市场支撑。图表 AUTONUM 22 ： 2002-2011 年二三线城市商品住宅供求规模与增长情况（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.1.3 二三线城市住宅市场供需平衡分析 2002 年以来随着我国居民收入的上升，城市居民的住房消费能力增强，二三线城市的刚性需求得以满足。数据显示， 2005-2011 年我国二三线城市的住房销竣比（销售面积 / 竣工面积）均在 1 以上。在此期间， 31 个计划单列市和省会城市中有 26 个城市的平均销竣比在 1 以上，仅有 5 个城市供过于求。其中西安、海口、昆明、成都、合肥五个城市属于严重供不应求。由此可见我国二三线城市的住宅地产市场总体上呈供不应求态势，应该成为开发商大力争取的市场。图表 AUTONUM 23 ： 2002-2011 年二三线城市住宅销竣比走势资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 24 ： 2005-2011 二三线城市平均销竣比情况 2005-2011 年平均销竣比城市个数城市大于 1 26 个从大到小依次为：西安、海口、昆明、成都、合肥、大连、郑州、贵阳、重庆、福州、南宁、乌鲁木齐、青岛、济南、长沙、哈尔滨、兰州、武汉、南昌、太原、沈阳、呼和浩特、长春、石家庄、杭州、南京小于 1 5 个从大到小依次为：宁波、银川、天津、西宁、厦门资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.1.4 二三线城市住宅市场的区域特征 ◆ 供求规模；以重庆、沈阳、成都、天津为主。从下图可以看出，不管是住宅供应规模还是销售规模，重庆、成都、沈阳、天津、长沙、郑州、武汉均占据领先地位，这七个二线城市占据了 31 个二三线城市住宅市场接近 50% 的份额。而住宅供求规模较小的地区主要分布在以兰州、银川、乌鲁木齐等为主的西北地区。特别值得一提的是华东地区的宁波的住宅供求规模也仅在 300-500 万平方米，规模较小。图表 AUTONUM 25 ： 2011 年二三线城市供求面积的区域分布（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 26 ： 2011 年二三线城市供求面积的累计比重（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 ◆ 市场增长潜力：石家庄、沈阳、西宁等市增长潜力较大，重庆、沈阳、成都、杭州增长乏力。从下图可以看出，石家庄、沈阳、西宁、合肥、厦门、武汉、天津这几个城市在 2011 年的住宅销售面积增速明显高于 2005-2011 年的年均增速，说明其发展速度愈来愈加快；而重庆、成都、长沙、杭州、大连等城市的销售面积增速开始放缓甚至下降，增长已经相当发力。图表 AUTONUM 27 ： 2005-2011 年主要二三线城市住宅销售面积增长潜力（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.1.5 二三线城市住宅市场竞争状况分析我国的房地产开发企业大部分均开展住宅开发业务，并以住宅物业开发为主，因此其竞争状况与全国市场类似，住宅开发市场的类型为完全竞争市场，市场非常分散。作为房地产业的龙头——万科（主要产品为商品住宅），其 2012 年占全国的市场份额不到 3% 。 2012 年万科的销售面积 1295.6 万平方米，销售金额 1412.3 亿元，同比分别增长 20.5% 和 16.2% 。 2012 年全国商品住宅的销售总额为 53467.18 亿元。按销售额计算， 2012 年万科在全国的市场占有率为 2.64% （假设万科的收入全部来自住宅物业），而按照销售面积计算，则份额仅为 1.32% 。 4.1.6 二三线城市住宅市场投资潜力分析 1 、二三线城市住宅需求潜力分析 2011 年我国城镇化率达 51.27% ，据此计算我国城镇人口已达 6.9 亿，根据我国城镇化发展规划，笔者预计到 2020 年末我国城镇总人口有望达到 8.4 亿人，人均居住面积有望达到 35 平方米。城镇人口增加对住房需求的促进主要来自两方面：一是由于国家对民生的关注以及居民收入水平的提高，人均居住面积得以提高，进而促进居住建筑面积总量的增长；二是人口绝对数量的增加促进居住建筑面积的新增需求的增长。根据国家统计局最新数据， 2011 年末我国城镇居民人均住房建筑面积为 32.7 平方米 / 人，住宅存量约为 212.4 亿平方米，加之现有存量住宅中约有 60 余亿平方米面临折旧改造或拆迁，则 2012-2020 年需新建住房约 142 亿平方米。而一线城市受土地供应的限制，房地产供给增长减弱也将严重制约需求的增长。另外一线城市的高房价也促进了二三线城市房地产的替代性需求。因此今后我国房地产市场需求的增长将主要依靠二三线城市的推动。 2012-2020 年新建的 142 亿平方米住房中，估计将有大部分被二三线城市所消化。图表 AUTONUM \* Arabic 28 ： 2002-2020 年中国城镇人均住房建筑面积预测（单位：平方米 / 人）资料来源： ** 民用建筑行业研究小组整理 2 、二三线城市住宅投资规模预测 2000-2011 年 11 年间，我国住宅建筑新开工面积年均复合增速达到 18.14% ，是我国住宅建设的高峰期。由于我国经济高速增长期已过，经济增幅将会放缓，城镇化率提升幅度也将随之放缓，再加上国家对住宅地产的调控倾向在短时间内不会改变，笔者预计 2012-2020 年我国住宅地产新开工面积将维持 12% 左右的年均增速。由此得出的 2012-2020 年我国住宅地产新开工面积总计约 170 亿平方米（ 2012-2016 年为 84 亿平方米）。而据笔者对 2000-2011 年我国房地产业的相关数据的回归分析，住宅地产开发投资额与其新开工面积呈现高度的线性相关性，因此笔者在住宅地产新开工面积年均 12% 的增速下对住宅地产的投资额进行预测，则 2012-2020 年我国住宅地产开发投资额将合计达到 54 万亿元，年均投资近 6 万亿元。由于一线城市的房地产投资受越来越稀缺的土地供应的限制，未来我国住宅的新增投资将以二三线城市为主。图表 AUTONUM 29 ：我国住宅地产开发投资额与新开工面积的线性回归图（单位：亿元，万平方米）资料来源： ** 民用建筑行业研究小组整理 4.2 二三线城市商业地产市场投资机会分析 4.2.1 二三线城市商办用地供应状况分析 2008-2011 年全国二三线城市商业 / 办公用地推出规模高速增长，至 2012 年才略有下滑。数据显示， 2008 年我国 26 个二三线城市商业 / 办公用地实际推出规模仅 1027 万平方米，至 2011 年接近 4000 万平方米， 2012 年则实际供应 3753 万平方米，供给体量增长迅速。 2012 年商业 / 办公用地供给体量较大的城市有天津、沈阳、青岛、贵阳、苏州等城市，以上四个城市的供应规模均在 200 万平方米以上。一般二三线城市的商业 / 办公用地推出规模占全部用地的比重在 13% 左右，但也有一些城市的高达 20% 以上甚至 50% 以上。 2012 年福州是推出商业 / 办公用地面积超过了 90 万平方米，比重在 55% 以上。图表 AUTONUM 30 ： 2008-2012 年二三线城市推出商业 / 办公用地面积规模与增长情况（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 31 ： 2012 年主要二三线城市推出商业 / 办公用地面积对比（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.2.2 二三线城市商业地产发展规模分析 1 、商业地产供求规模分析由于国家和地方统计局未对省会城市和计划单列市的办公楼和商业营业用房的开发、销售数据进行统计，又由于在非住宅的开发销售中，办公楼和商业营业用房占据绝大多数的比重，因此笔者以二三线城市非住宅的开发、销售数据来代替商业地产。通过下图可以很明显地看出，我国 31 个二三线城市的商业地产的竣工面积和销售面积呈现较快增长态势，特别是销售面积增长迅速。至 2011 年全国 31 个主要的二三线城市非住宅类物业的竣工面积首次超过 6000 万平方米，销售面积首次超过 4000 万平方米，同比分别增长 14.64% 和 21.35% 。另外，至 2011 年，二三线城市中平均每个城市的非住宅销售面积接近 130 万平方米，其中重庆超过了 400 万平方米，成都超过了 350 万平方米，郑州和沈阳超过了 200 万平方米。图表 AUTONUM 32 ： 2002-2011 年二三线城市商业地产供求规模与增长情况（单位：万平方米， % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 2 、购物中心发展规模分析截止 2011 年底，中国开业购物中心达到 2795 家，一线城市拥有 821 家，二线强城市仅次于一线，累计开业达 752 家购物中心。值得关注的是，三线城市购物中心累计开业量达到 544 家。与一二线相比，我国三线城市数量庞大，但商业发展程度较低，购物中心这种新兴商业业态更是在 2002 年以后才在少数的三线强城市有所发展，而大量的三线中、弱城市还是购物中心行业的空白市场。目前，在我国的有些城市，购物中心已经呈现严重的供求失衡的状况。大量购物中心经营欠佳，那种有场无市、有商无业，甚至倒闭、转向的 Shopping MALL 亦不在少数。有数据显示，到 2011 年底，东莞拥有购物中心 69 家，建筑面积 350 万㎡；沈阳拥有购物中心 71 个，建筑面积超过 700 万㎡；石家庄拥有购物中心 22 家，建筑面积接近 230 万㎡；贵阳拥有购物中心 43 家，建筑面积接近 200 万㎡。根据国家技术监督局和建设部出台的国家标准《城市居住区设计规范》，每个可容纳 5 万人的居住区，应配备的综合食品店、综合百货店、餐饮店、书店、药店等商业服务设施面积为 7000 ㎡。这意味着，东莞将拥有的购物中心可满足 2500 万人的购物需要，石家庄将拥有的购物中心可以满足 1600 多万人的购物需要，贵阳将拥有的购物中心可以满足 1400 多万人的购物需要，而沈阳拥有的购物中心更可以满足四五千万人的购物需要。这都表明我国二三线城市的购物中心密集度已经相当高，开发商的开发风险也是相当高的。图表 AUTONUM 33 ： 2011 年末二三线城市购物中心数量与一线城市对比（单位：家）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.2.3 二三城市商业地产供需平衡分析从销售情况来看，由于商业地产的销售价格要远高于商品住宅，因此二三线城市对商业购买能力还远远不足，开发商不应对二三线城市进行盲目扩张。这从二三线城市的商业地产销竣比可见一斑。长期以来我国二三线城市的商业地产销竣比一直没有超过 0.7 ，也大大低于全国平均水平。由此可见，相对于全国或者相对于住宅市场，二三线城市的商业地产市场呈现出供大于求的状态，竞争也会比较激烈。从出租情况来看，通过对比一线城市的写字楼出租情况，主要二三线城市的写字楼出租需求也严重不足，特别是重庆、成都、武汉、大连这些写字楼供给体量较大的城市，其空置率也是相当高。因此笔者认为，由于市场需求不足，二三线城市目前的写字楼市场处于较为严重的供过于求状态。图表 AUTONUM 34 ： 2002-2011 年二三线城市 VS 全国商业地产销竣比走势资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 35 ： 2011-2013 年主要二三线城市与一线城市写字楼空置率走势对比（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.2.4 二三线城市商业地产市场的区域特征 ◆ 供求规模；与住宅一致，仍以重庆、沈阳、成都、天津为主。从下图可以看出，我国二三线城市的上商业地产供求面积分布于住宅较为一致。不管是供应规模还是销售规模，重庆、成都、沈阳、天津、郑州均占据领先地位，即 31 个二三线城市中前五个城市（城市总数的 16% ）占据了 30% 以上的份额。而以兰州、西宁、乌鲁木齐等为主的西北地区仍是供求体量较小的地区。特别值得一提的是，尽管银川的住宅供求规模较小，但其商业地产的市场规模较大， 2011 年其商业地产的销售面积位列全国第 15 位。图表 AUTONUM 36 ： 2011 年二三线城市商业地产供求面积的区域分布（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 37 ： 2011 年二三线城市商业地产供求面积的累计比重（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 ◆ 市场增长潜力：石家庄、海口、长沙、南昌增长潜力较大，沈阳、青岛、杭州负增长。从下图可以看出， 2011 年有 4 个城市的上商业地产销售面积实现了翻倍增长，它们分别是石家庄、海口、长沙、南昌。另外成都和重庆作为商业地产供求体量较大的两个城市， 2011 年仍呈现出较大的增长潜力，而同样供求体量较大的沈阳和杭州两市在 2011 年则出现负增长，市场需求不尽如人意。图表 AUTONUM 38 ： 2005-2011 年主要二三线城市商业地产销售增长潜力（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.2.5 二三线城市商业地产竞争状况分析随着一线城市商业地产日趋饱和，我国的商业地产企业逐步实现了跨区域跨省市的布局，积极向二三线城市扩张。有数据显示，截止到 2012 年 11 月末多家企业的地产业务布局扩大至 30 个以上，万达集团的城市布局数量达到 42 个，中国海外、世茂房地产、华润置地的进入城市数量在 30-40 个之间。其中二线城市的沈阳、天津、重庆、成都等城市正在成为各商业地产企业的竞争焦点。从我国商业地产开发企业对区域的投资额就可以看出这一点。 2001-2011 年北京、上海的办公楼和商业营业用房投资增速逐渐放缓，已经大大低于全国平均增速；而湖南、广西、河南等二三线城市分布地区发展势头迅猛；辽宁、山东、河北、安徽的商业地产投资额也位居前列。目前我国一线城市的商业地产投资热已接近尾声，二三线城市的投资热正在积极上演，再加上住宅限购政策的持续刺激，越来越多的新进入者将促使行业竞争的加剧；此外网络购物的兴起也使得通过零售物业渠道的销售规模将会缩小，商业地产开发企业的蛋糕也将越来越小。图表 AUTONUM 39 ： 2001-2011 我国主要地区办公楼完成投资额年均增长情况（单位： % ）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理图表 AUTONUM 40 ： 2001-2011 我国主要地区商业营业用房完成投资额年均增长情况（单位： % ）资料来源： ** 商业地产行业研究小组整理 4.2.6 二三线城市商业地产投资前景分析 ◆ 以一线城市为中心的扩散发展，促进周边城市社区购物中心的发展。中国改革开放以来，每年都保持着超过 0.9% 的城市化的发展速度，联合国也数次提到中国是世界上城市化发展最快的国家。数据显示， 2011 年，中国的城市化率已经超过了 50% 。中国虽然已经拥有 680 多个城市，但大量的城市还处在初级阶段，以及人口、资源、环境、各种经济流量的向心型阶段（也称为快速发展阶段，即人口是从城市最核心的地区在索取他们所需要的资源，城市的自然生长规律也是从最核心的地区开始向外发展）。在城市化的发展过程中，扩散型的城市会逐渐出现边缘组团和城市群落的趋向。对于北上广这样的城市化进程进入到新阶段的超级城市，人口、资源向城市副地、郊区扩散的状态已经非常明显，周边的经济圈正在逐渐形成。私家车的保有量接近发达国家的水平，而另一方面，城市中心的拥堵不堪的局面已经不可回避。在这样的状态下，类似欧美的社区购物中心、区域购物中心以及郊区购物中心这样的能尽可能让居民就近消费的购物中心形态，或者选择交通方便的空间开展非中心区的商业将会逐渐成为趋势。 ◆ 收入的提高提升消费率，二三线城市的都市型购物中心投资前景看好。另外，处于快速发展阶段的城市由于受其经济拉动，消费率也会逐渐提高。居民的消费需求将会日益多元化及个性化，消费行为也逐渐向大城市看齐，与此相对应，二三线城市的零售业态也将发生变化。与一线城市不同，不存在生活压力大、交通拥堵等问题的新兴城市，在购物选择上仍然以城市中心区为优先，都市型购物中心将成为这些城市主要的商业形式。 4.3 二三线城市城市综合体投资机会分析 4.3.1 二三线城市城市综合体发展规模分析至 2011 年底，全国综合体存量除分布在北京、上海、广州等一线城市外，二线城市的重庆、沈阳、成都、南京、天津、武汉等综合体体量规模也较大。其中沈阳和重庆的综合体存量已经在 1000 万平方米以上，而成都、南京、天津、武汉的综合体存量介于 500-1000 万平方米之间。图表 AUTONUM 41 ： 2011 年全国重点城市的城市综合体存量分布（单位：万平方米）资料来源： ** 整理图表 AUTONUM 42 ： 2011 年末主要二三线城市城市综合体数量（单位：万平方米，个）城市城市综合体体量（万平方米）城市综合体个数（个）城市城市综合体体量（万平方米）城市综合体个数（个）沈阳 1206 14 苏州 260 10 重庆 1050 16 贵阳 186 4 成都 522 17 青岛 118 3 南京 469 13 西安 78 4 武汉 380 9 合肥 70 1 天津 322 7 昆明 43 2 长春 133 4 宁波 133 3 资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.3.2 二三线城市城市综合体竞争状况分析在城市综合体的开发企业中，大概可以分为三类：以做商业地产到城市综合体起家；从住宅地产领域转战；其他领域如金融、制造、服务行业等领域的企业。 ◆ 从规模和实力上来说，以做商业地产出身的大型房地产开发企业占据着城市综合体行业的主导地位，如大连万达、华润置地、中粮置业、恒隆地产、凯德置地、深国投商置等企业，位居第一集团。 ◆ 从住宅领域转战过来的房地产开发商则由于规避住宅市场调控风险而进入，其城市综合体的规模尚未形成，由于商业地产开发的经验有所欠缺，产品实力稍逊于第一集团，不过其进入会导致城市综合体行业的竞争加剧。因此，这些开发企业位居第二集团。 ◆ 其他非房地产领域的企业为了分享城市综合体带来的巨大经济效益，或是出于品牌战略需要进入城市综合体开发行业，如雨润集团、哇哈哈集团。这些企业之前尚未涉足房地产开发领域或经验较少，房地产是主营业务，因此位居第三集团。图表 AUTONUM 43 ：我国城市综合体开发企业分布主要开发企业第一集团万达集团、中粮置业、华润置地、恒隆地产、宝龙地产、凯德置地、世茂股份等第二集团万通地产、阳光新业、万科地产、保利地产等第三集团娃哈哈集团、雨润集团、海印股份等资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理如果以招商力度为横轴、市场覆盖范围为纵轴，大小代表城市综合体的规模，城市综合体的开发企业的分布则有较为明显的阶梯性，如下图所示。图表 AUTONUM 44 ：我国城市综合体开发企业规模结构资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理在第一集团内部的各开发企业之间竞争程度是异常激烈。万达集团的万达广场、华润置地的万象城、中粮的大悦城、凯德置地的来福士项目、恒隆地产的恒隆广场都是目前国内非常知名的综合体项目品牌，经典产品较多，竞争较为激烈。 4.3.3 二三线城市城市综合体投资机会分析 1 、城市综合体行业的生命周期我国城市综合体行业目前仍处于高速发展阶段。根据国际惯例，当人均 GDP 达到 10000 美元 / 人，将进入城市综合体快速发展阶段，虽然我国 2011 年人均 GDP 在 5400 美元 / 人左右，但排除地广人多的因素，从我国城市化进程来看，我国大多数的重点城市都已迈入了该行列。国内诸如北京、上海、广州、深圳及二线重点城市已迎来城市综合体的大发展期，旧城改造、新区建设等城市的更新和发展，也为城市综合体的大规模到来提供了延绵不绝的动力。图表 AUTONUM 45 ：中国城市综合体发展周期资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理 2 、城市综合体行业的发展前景遵循综合而集约的理念，城市综合体在空间形态上整合了土地功能，集约化开发，从立面空间上融合了城市的多种功能，因此适应当代城市发展要求，成为城市新区建设和更新的重要手段。基于这个原因，使得国内重点城市的未来商业增量都以城市综合体的形式出现。基于以下几点，未来我国城市综合体还将具有很好的发展前景。 ◆ 宏观政策环境支持城市综合体的开发在规定的容积率标准下，开发商通过增加商业、商务的部分，实现资金链的平衡和长期收益的获取，城市综合体的开发成为重点城市房地产开发的大势所趋。预计未来十年，我国重点城市的综合体数量会在现有的基础上翻倍。同时我国目前宏观调控政策主要针对住宅市场，商业地产方面的政策调控较为稳定，城市综合体的开发能够有效避免政策的周期性打击，政策环境向好。 ◆ 城市化的进程推动城市综合体的大规模到来一般而言，商业地产与当地的商业生态密切相关，没有足够的客流与商业链条支撑，城市综合体的有效经营很难得以支撑。 2011 年，我国的城市化率约为 51.37% ，笔者预计到“十二五”末，中国城市化率将达到 53% 以上，城市化进程加快，城市人口增长迅速，对商业的需求量就激增，维持了城市综合体的开发热潮。 ◆ 商业需求等级的提升促进城市综合体与传统商业的置换城市化进程加速发展，居民收入地不断增加，对时尚、娱乐、餐饮、休闲的消费需求也不断提升，这也为传统商业的普遍改造、更新、升级提供了良好的契机。以深圳为例，近八年深圳年零售额度增长均在 14% 以上，未来深圳通过城市人口的置换，实现人口结构的转发，在人口总量增长不大的情况下，未来消费能力会出现提升。目前深圳人均商业面积超过 1 平方米，正在向发达国家人均 1.5-2 平方米的标准靠近，但是由于目前处于商业形态的更替过程中，城市综合体会对传统的便利店、商铺等形态进行置换，所以未来十年间，城市综合体的开发依然会持续。 4.3.4 二三线城市城市综合体发展趋势预测 1 、二三线城市城市综合体供给预测自从住宅限购政策出台后，城市综合体运营商对二、三线城市的拓展速度明显加快。万达 2011 年底在建的 39 家城市综合体中，分布在而、三、四线城市的数量占比接近 40% 。加上已建成的 33 家综合体，万达广场在三、四线城市的占比已达到 32% 。 2011 年底世茂股份 22 个综合体项目中有 10 个位于三、四线城市，占比高达 46% 。图表 AUTONUM 46 ： 2011 年底世茂股份城市综合体项目城市分布一、二线城市三、四线城市武汉世茂嘉年华项目北京世茂大厦徐州世茂商业项目常熟世茂世纪中心杭州世茂商业项目北京世茂国际中心项目嘉兴世茂商业项目绍兴世贸广场青岛世奥大厦项目上海世茂商都绍兴世茂商业项目常州世茂商业项目沈阳世茂商业项目上海世茂新体验项目芜湖世茂商业项目昆山世茂国际城项目济南解放阁项目南京世茂滨江新城项目无锡世茂商业项目昆山世茂华东商城项目苏州世茂运河城厦门世茂海峡大厦项目 / / 资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理从各个城市的在建综合体体量与综合体建设规划来看，未来 3-5 年内城市综合体增量将以中西部为主，其中成都将一枝独秀，增量接近 3000 万平方米，达到 2757 万平方米。而昆明、西安、沈阳、合肥、重庆几个中西部重点城市，增量均在 1500 万平方米以上。图表 AUTONUM 47 ： 2012-2016 年全国 20 个重点城市的城市综合体增量预估（单位：万平方米）资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理 2 、开发商城市综合体战略布局趋势由于城市综合体发展空间巨大，房地产开发商纷纷加快战略布局，甚至制造业等其他领域的名企也参与进来。除了万达、世贸和国贸等主要从事综合体运营的公司加快扩张步伐外，受住宅调控政策和市场驱动双重影响，住宅类公司对商业地产的投入力度明显加大。 ◆ 万达、恒隆、中粮、华润、世茂等传统商业地产开发商继续加快在全国二三线城市的布局，并将不断向有巨大潜力的四线城市进军。 ◆ 住宅地产开发商如万科、保利等公司已经将商业地产扩张至到北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市，未来还将继续对二三线城市加快布局，使得二三线城市的城市综合体竞争将更为激烈。 ◆ 主营业务扩张至地产的企业也介入当地区域的城市综合体的开发行业进来，加剧了本地的城市综合体的竞争。例如，娃哈哈集团进军零售业务后，为了在渠道上占据有利地位，也开始建造以娃哈哈命名的城市综合体；雨润集团在原有的地产业务上扩张至城市综合体领域，近两年的云润国际广场在华东地区布局明显加快。图表 AUTONUM 48 ： 2012 年雨润集团城市综合体项目列表（单位：万平方米）武汉世茂嘉年华项目体量湖北大冶雨润国际广场 30 安徽铜陵雨润国际广场 14 江苏常州雨润国际广场 110 江苏南京雨润国际广场 22 江苏新沂雨润国际广场 14 资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理 3 、海外资本城市综合体布局趋势在我国宏观经济长期向好和人民币升值趋势延续的背景下，海外资本对我国房地产市场的布局呈现加速态势，由于我国对外资投资房地产的限制，外资在我国的房地产投资标的以商业地产为主，城市综合体占据重要位置。 ◆ 海外资本主要分为开发与运营能力兼有的投资者和投资资金这两类目前进入中国商业地产的海外资本可分为两种类型，一种为兼备开发与运营能力的投资者，可以自行完成从拿地开发到运营管理的全过程，如凯德置地、恒隆地产、和记黄埔等，具备丰富的开发及运营经验。另一类为投资基金，大多是来自欧美的私募房地产基金与房地产信托基金，以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作，如摩根士丹利、花旗、西蒙等。 ◆ 海外资本已经渗透到二、三线城市海外资本对商业地产的扩展区域已由一线城市迅速扩展至二、三线城市。恒隆地产的综合体项目恒隆广场已由上海和沈阳扩展至天津、济南、大连和无锡。凯德置地的来福士广场已在北京、上海、成都和宁波成功运营，杭州和深圳的来福士广场预计将分别于 2014 年和 2015 年建成营业。图表 AUTONUM 49 ： 2012 年恒隆广场项目城市分布建成在建沈阳恒隆广场沈阳市府恒隆广场上海恒隆广场大连恒隆广场上海港汇广场天津恒隆广场 / 济南恒隆广场 / 无锡恒隆广场（一、二期） / 昆明恒隆广场资料来源： ** 城市综合体行业研究小组整理 4.4 二三线城市旅游地产投资机会分析 4.4.1 二三线城市旅游地产发展规模分析自 2010 年下半年，我国旅游业骤然掀起了以“国际旅游度假区”为主的旅游地产新潮，地产业中的央企、国企、民企、外企等激情涌入旅游业，巨量的国家资金、银行资金、民间资金，乃至境外的热钱，都集中投入旅游地产，推波助澜。 2011 年，逾千项大型旅游综合项目签约，投资总额超万亿元，仅广西北部湾经济区开发，其中大旅游项目就计划投资 910 亿。此次旅游地产热的动因，当为 2010 年国家房地产调控的疏导新思路影响所致。商品住宅被过度凸显的投资属性，被转嫁到以投资为首要目的商业地产上，加之坊间爆炒房地产业将失去支柱产业定位，于是，以“国际旅游度假区”为主的新一轮地产热一发不可收拾。图表 AUTONUM 50 ：此轮旅游地产热的四大特征资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理从分布区域来看，有调查显示， 2011 年一线城市的旅游地产项目占比仅为 13.6% ，且多分布在城市的外围地区；由于城市化发展的快速推进及旅游业发展的日益成熟，二三线城市旅游地产逐渐增多，占比高达 71.4% ，该类项目多以“休闲度假”为主线，依托区域优质、丰富的自然、人文等资源进行项目开发配置；部分四线城市山水秀丽、风景独特，为旅游地产开发提供了良好的先天条件，项目比重达到 15% 。图表 51 ： 2011 年我国旅游地产项目在一二三四线城市分布比重图（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理从项目占用规模来看， 2011 年全国旅游地产项目用地规模普遍较大，平均占地面积约 400 万平方米。其中， 57.1% 的项目占地面积超过 100 万平方米，其中占地面积超过 500 万平方米的项目比例达到 17.9% 。庞大的项目规模不仅为复合型产品功能提供了广阔的设计建造空间，同时为旅游地产开拓创新型的服务功能注入更强劲的驱动力。图表 AUTONUM 52 ： 2011 年我国旅游地产项目占地规模情况（单位： % ）资料来源： ** 二三线城市房地产行业研究小组整理 4.4.2 二三线城市旅游地产竞争状况分析 ◆ 新进入者持续增加住宅地产发展受限，商业地产同质化严重，房企转型，旅游地产是其出路之一，加剧竞争。 2010 年下半年以来，我国旅游业骤然掀起了以“国际旅游度假区”为主的旅游地产新潮，地产业央企、国企、民企、外企等激情涌入旅游业，目前首创、海航、中信、中旅、珠江地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业、中坤集团等均已进入旅游地产业，竞争不断加剧，但目前还远远不到寡头竞争的阶段。 ◆ 二、三级城市竞争较为缓和。我国旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的竞争态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发，景区是为地产服务；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置，地产是为景区服务。因此可以说二三线城市的旅游地产业竞争相对较为缓和。 ◆ 部分旅游地产项目市场消费能力不足高尔夫地产项目是我国旅游地产业市场消费能力不足的典型例子，由于消费能力不足，自然就导致可支撑的高尔夫项目有限，然而各地盲目的开发造成了严重的供求失衡，从而加剧了竞争。自从上个世纪 90 年代中期以来，我国的高尔夫地产得到了迅猛的发展。截止 2010 年，我国营业中的高尔夫设施总数已经达到 395 家，共 8814 个球洞，其中 2010 年度新开高尔夫设施 52 家，创我国新开球场数历史新高。 2010 年，高尔夫核心人口数量增至 33.3 万，同比增幅为 11% 。高尔夫设施的发展速度超越了高尔夫人群的增长速度，高估了整个市场的消费力，从而导致客源不足，平均效益处于亏损或接近亏损状态。图表 AUTONUM \* Arabic \* MERGEFORMAT 53 ：我国高尔夫设施发展分布图资料来源：笔者资讯产业研究旅游行业研究小组整理图表 AUTONUM \* Arabic \* MERGEFORMAT 54 ： 1984-2010 年我国高尔夫设施总量及增长趋势（单：家）资料来源：笔者资讯产业研究旅游行业研究小组整理 4.4.3 二三线城市旅游地产投资前景分析我国二三线城市旅游房地产潜力巨大、前景广阔，广阔的发展空间和市场潜力，使旅游物业开发成为未来十年地产业最亮丽的风景线，主要表现如下：（ 1 ）从国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。（ 2 ）从市场空间来看，正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。第一，我国要从亚洲旅游大国走向世界旅游强国，这种旅游假日经济持续增长的行业必将会吸引大量投资，其中很大一部分会投入到旅游物业建设上，为旅游房地产开发提供契机；第二，近年来我国二三线城市的人均可支配收入较快增长，与一线城市的差距正在不断缩小，收入水平的提升支撑着旅游地产项目的开发。（ 3 ）从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，我国二三线城市路网系统发展迅速，人均汽车的拥有量来看快速提升，这对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个利好消息。本报告中 31 个二三线城市的房地产汇总数据均包含以下城市：天津、重庆、兰州、青岛、成都、福州、厦门、南昌、济南、郑州、西宁、银川、乌鲁木齐、武汉、长沙、贵阳、昆明、西安、南宁、海口、南京、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、杭州、宁波、合肥、石家庄。

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分享当前股市运行隐现“5·19行情”影子

mclrenjing 2013-1-21 10:23

　　2012年12月开始，股市突然崛起，超出很多人预期。观察本轮股市行情，依稀看到当年“5·19行情”的影子。　　我们首先看看“5·19行情”产生的背景和过程。从国际形势看，亚洲金融危机刚刚过去，中国虽然免遭危机洗礼，但离危墙不远。从国际资本流动的大趋势看，当时美国经济如日中天，美国的新经济吸引全球资本，使中国陷入了通货紧缩的状态。从国内形势看，国有企业有大量的下岗职工需要安置，但决策层要求“三年让国有企业摆脱困境”，因此，如何给经济注入新的动力成为新任决策者的最紧要任务。　　按照笔者的观察，时任决策者主要用了两招来刺激经济和化解矛盾：一是启动房地产市场，方法是进行住房制度改革;一招是刺激股市。启动房地产市场在短期内并没有见效，但2000年后其效果不断发酵。股市见效很快，刺激股市似乎是一个“一石二鸟”之举——只要股市活跃，不仅可以让大量国有企业上市融资，而且可以通过股市的“财富效应”刺激消费，著名的“5·19行情”由此引爆。　　从股市本身看，当时很多证券公司存在挪用客户保证金的行为。另外，全国信托业的清理整顿也进入攻坚阶段，涉及资金数量巨大。只有让股票市场上涨才能让这些潜在的风险一一化解。　　“5·19行情”启动是经过“顶层设计”的，其主要做法是增加入市的资金供给，如批准设立大型证券投资基金，单只基金规模达到20亿的封闭式基金就是在这个背景下诞生的;再如，放开国有企业投资股市的禁忌，通过增资扩股壮大证券公司的资本实力;更重要的是在权威舆论上给股市提供支持，1999年6月下旬《人民日报》破天荒地发表了支持股市上涨的社论。　　“5·19行情”历时两年多，从1999年5月开始，上证综指启动的点位是1047点，2001年6月份达最高点2245点，上涨幅度超过100%。该行情是在经济下行的背景下，通过ZF干预形成的“牛市”。当股市涨到2245点，股市估值水平超过了60倍，股市出现了严重的泡沫，股市随后出现连续四年多的下跌就不奇怪了。　　2012年11月，随着十八大的闭幕，新一轮改革周期开启，让很多投资者对股市充满期待。2012年12月的股市超预期上涨与此有关。从实用主义的思路出发，学界认为新一届ZF必将倚重资本市场(包括股市和债市). 　　目前行情判断及投资策略见原文：　　 http://www.tttzw.com/HomeCenter/Content/1/1/2491.html

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分享 .中国12月汇丰制造业PMI终值攀升至51.5，创19个月新高

清月孤树 2013-1-3 13:03

中国12月汇丰制造业PMI终值攀升至51.5，创19个月新高(更新) 2013-1-3 汇通网12月31日讯——汇丰银行(HSBC)周一(12月31日)公布的数据显示，中国12月制造业活动增长速度创2011年5月以来最快，同时制造业新订单同样持续强劲增长。汇丰银行称，中国12月制造业采购经理人指数(PMI)终值大幅攀升至51.5，创19个月最高水平，11月终值为50.5，12月预览值为50.9。汇丰银行中国首席经济学家曲宏斌表示，中国12月制造业PMI终值连续第四个月上升，并升至19个月高位，这主要得益于新业务加速增长以及去库存进入尾声。分项指标显示，中国12月新订单分项指数升至52.9，触及2011年1月以来的最高位；制造业产出指数则触及2011年5月以来最高位。不过，新出口订单在上月短暂升至荣枯线上方后，再度降至萎缩区域，显示出口形势仍不容乐观。曲宏斌表示，当基础设施建设开始全速发展，且房地产市场趋于稳定，中国将在未来数月继续保持经济增长势头，鉴于中国ZF不断重申对于2013年的稳增长政策，预计中国2013年经济增长年率将达到8.6%，尽管外部环境仍将提供阻力。稍早举行的中央经济工作会议提出，明年要继续把握好稳中求进的总基调，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并强调明年经济工作要以提高经济增长质量和效益为中心，增强经济发展的内生活力和动力，保持物价总水平基本稳定。此前有参与内部讨论的消息人士透露，2013年中国经济增长目标可能仍定在7.5%，官方研究机构——国家信息中心则在最新报告中预计，明年国内生产总值(GDP)增长8%左右，消费者物价指数(CPI)上涨3%左右。中国11月经济数据总体维持偏暖态势，尤其工业增加值增幅在时隔八个月后重返两位数，明显高于市场预期，而消费与投资增速也保持平稳，显示中国经济继续在企稳回升态势下运行。但另一方面，外贸增速骤降。11月出口年率增长仅有2.9%，远低于市场预期及前两个月，11月进口年率零增长，证实外部环境仍面临不确定因素，中国经济复苏仍是缓慢而温和的。 PMI高于50表示制造业在扩张，低于50则表明制造业萎缩，它是一个基于五个单项指标的综合指数，各指标及其权重分别是：新订单0.3、产出0.25、就业人数0.2、供货商供货时间0.15、采购库存0.1，其中供货时间指数作反向计算，使其可比性与其它指标一致。文章来自汇通网: http://www.fx678.com/C/20121231/201212311044561364.html

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分享全部都是房事！！！

lk6539086 2012-10-21 23:24

我一如既往地反对任何有违市场规律，打压房地产市场的任何行为。从经济学的角度来说，房子也是商品，按照市场供需理论，房子的价格也理应由市场供需来决定，无论对于房子的需求是来自于首套房购置、改善性购置还是投机性购置，他都不违背市场经济发展理论。我们没有理由因为害怕房价过多上涨而对房地产市场进行打压。更进一步讲，房地产市场本身是属于服务性行业，它只是负责项目开发设计，并且在整个开发中，其自有资本占比很小，可能连三分之一都不到，其运作模式是其运用自有资本金，银行贷款和购房者的首付款去投资由其设计开发的楼盘项目。它们然后找建筑企业去为其建造这些楼盘。打压房地产业的直接后果就是房地产企业的开发项目会下降，进而就是建筑企业的业务量大幅下降，从进入2012年以来大批农民工因找不到工作而返乡这一现象，我们就可以看到楼市调控对整个建筑行业的抑制作用有多大。而且我们更应该看到的是，普通劳动人民的生活将会更加地艰辛，因为他们失去了生活的重要收入来源。和普通老百姓收入减少直接相关的就是社会消费规模会有一个大幅的下降，即内需会有所下降，因为人们对于经济的未来预期更加地悲观，他们不会再像以前一样地去消费。消费的减少又引致这些消费品生产企业产品销量的减少，这从今年以来大量企业去库存乃至去产能的行为就可以了解到。而去产能的行为必将使更多的人失业，失业的扩大进一步加剧了经济的衰退速度。从消费规模减少到失业增加，再到消费规模的进一步减少，这是一个没有尽头的多米诺骨衰退结构。经济进入萧条将不再是“梦想”。从打压房地产引发的另一个衰退途径来看，抑制房地产会直接打压与其息息相关的钢铁企业，楼梯生产企业，水泥生产企业，装修企业，装饰材料企业，家电企业，大型机械制造企业，家具生产企业…而这些企业产品销量的减少，同样要采取去产能的办法，随之而来的又是一大波的失业潮。伴随这批失业潮而来的又是一波内需的下降，进而使经济的进一步衰退。总之，表面上看ZF是在为老百姓好，为了老百姓能买得起房而去积极地控制房价。但是这种手段是否真的能够有效，是否能够真正地是人有所居，真的是需要我们见证“奇迹”。也许在ZF的持续严厉的调控之下，楼价真的奇迹般地发生了我们所希望看到的“大幅下滑”。但是那是我们就真的能否买得起房呢？！我认为完全不能！！！首先在楼价大幅下降以前，在我们攒够首付款以前，我们的收入已经因楼市不景气引发的经济衰退导致了我们收入的大幅下降，并且我们应该坚信那些本来买不起房子的普通老百姓的收入的下降幅度肯定会大于房价的下降幅度。甚至我们中会有大量的人失去工作，失去收入来源。试想有一天你连工作都没有了，连吃饭都成了问题，那个时候房价再低又跟你有一毛钱的关系。难道那个时候我们会一边饿着肚子，一边欢呼房价终于下降了吗？!从经济学的角度来看，ZF打压房价并不能从供给层面直接把房价给“调控”下来，它发生作用的途径其实是从减少有效需求层面进行的。即，通过“调控”房价，抑制整个房地产市场的发展，进而抑制了整个经济的发展，最终导致人民的收入下降。人民收入下降的直接后果就是房子的有效需求下降，这个时候市场经济的供需理论的神奇效果将显现出来，一边是房价的下降，另一边是你只能看着房价的下降，你什么都没有，你只能当个看客。在我看来ZF要想在不伤害整体经济发展的情况下将房价强制性地压下来是不可能的。首先从城镇化程度来看，我国当前的城镇化程度还极低，最起码与欧美发达国家相比我们的水平还很低。我国当前的城镇化水平大概是50%，而美国则高达90%。抛开这些数字，我们但从我们身边最普普通通的事实来看，未来将会有很长一段时间，将会有大量的农村孩子上大学或者去城市里打工，做生意。而这些人无论他们有没有能力在城市里买房，但我相信，他们中的大多数都希望能够留在城镇，希望能够在城市里买套房子，所以说这些人都有对于房子的需求。并且，只要他们的收入能够在城镇买房子，他们中的大多数都会在城镇买房子。而且中国历来有买房置地的消费习惯，这也就意味着那些即使在城镇已经有房子的人，他们还是会有购置第二套房子甚至第三套房子的意愿。说了这么多废话，其实就是想说一句话：中国未来很长一段时间内，对于房子的刚性需求还是很大的。更现实一点说，要想使房价相对于收入水平来说能有真正的下降，是很难实现的，除非有奇迹发生！

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分享《考核费用与市场组织》读书报告

寒塘鹤影hthy 2012-5-15 16:18

本文结合阅读约伦·巴泽尔的《考核费用与市场组织》后的感受，对交易市场上与买卖双方对商品进行考核并得到预期价格的过程提出自己的三个观点，并分别以劳动力市场、服装市场和房地产市场的实例对这两个观点进行简要说明。一、文章回顾本文中，作者讨论了交易市场上买卖双方对商品进行估价时所进行的考核，提出这样的考核常会发生错误。为什么对商品价格的考核会出错呢？作者给出了以下解释。首先，估价是具有成本的；而购买数量越多，所需进行的检查越少，从而减少成本；此外，卖主还会通过根据质量变化的损益点对商品进行分类来使买主不能作任何挑选。那么，如何减少这种考核差错呢？作者提出了以下几点：首先，对于消费者在消费时所作的考核来说，如果消费者可以在消费的同时对商品进行考察，可以大大减少考核费用。而当必须在交易前或交易时完成检测是，消费者常会考核多个商品来获得自己的预期价格，这会花费很大的成本。因此，提供质量保证是减少考核费用以及相应的资源浪费的一个好方法。此外，分享契约和牌名建立也都对减少考核费用有很积极的作用。另一方面，我们还必须看到信息隐瞒的问题。在强调信息透明对经济决策的重要性时，我们不禁感到疑惑，为什么会有信息隐瞒这种现象呢？作者通过病人挑选内科医生的例子告诉我们，在某些情况下，由卖方进行考核而阻止买方的考核，反而能带来资源最大程度的节约。毕竟，有时确实卖方对商品的认知能力远高于买方。这就有了进一步提高信息不对称的必要了。作者还考察了“纵向一体化”的组织，并认为这种组织结构有助于减少考核费用和分散考核风险。作者还研究了另外几种容易导致考核差错的情况：首先是 “代表性考察”的问题。若我们仅根据商品的某方面情况来判断商品的质量，进而评估其价值，很容易产生估价错误。比如，我们仅仅根据苹果的颜色进行判断，就容易导致卖家施用使苹果色泽艳丽的化肥来影响买家的判断。这看似荒谬，可是必须承认，我们在进行交易的时候，大多数买家都会犯“代表性考察”的错误。再把目光移向期货市场，在这里，买卖双方的相互信任感不再重要，因为双方只有交换的关系。然而，期货市场上的交换仍有很高的成本。其原因很可能在于商品用于期货贸易时的供不应求，于是卖家便可用低成本来提高商品的质量档次，从而造成双方考核成本的不同，带来高交易成本。总之，完全消除考核差错需要很大的代价。为了降低考核代价，人们采取了各种方法，如质量一体化、牌子效应、契约、重复购买、纵向一体化等。然而，这些方法都有各自的局限性。二、我的思考我首先就交易市场上商品价格的决定发表一些自己的观点：从文章中，我们可以得出这样一个结论：市场上的一切交易都有一个所谓的“考核”过程，即通过对商品的质量进行判断，估计商品的价格。我们甚至可以说，市场上的交易价格并非仅由价值决定，而是以商品本身价值为基础的、买卖双方据此得出的预期价格的产物。因此，在对商品的“考核”中，买卖双方都会得出自己的预期价格。但是，商品价格的最终确定仅凭预期价格是不够的。在这其中，不可忽略的是买卖双方的一场博弈。双方都会对对方的预期价格作出预期，并在此基础上进行“讨价还价”，这就还涉及双方的彼此猜测和讨价还价能力。因此，在价格的决定机制中，我认为应该有以下六个因素的存在：①卖方对商品的预期价格；②买方对商品的预期价格；③卖方对买方预期价格的猜测；④买方对卖方预期价格的猜测；⑤卖方讨价还价能力；⑥买方讨价还价能力。其中，买卖双方的讨价还价能力主要与其愿意且能够为使交易价格偏向自己的预期价格所付出的代价有关。至于这六个因素如何相互作用构成价格的决定模型，有待进一步研究。其次，我想谈谈买卖双方不同的考核需求和不同形态的市场之间的关系。在这里，我们会发现，不同的市场的形成似乎与不同方式的考核密切相关。比如，不同消费者对成本和收益的衡量不同，某些消费者乐意花费考核商品的机会成本对商品进行一再比对、估价，使自己的预期价格最大限度地接近商品价值，并通过不厌其烦的讨价还价过程来最大限度地使成交价接近自己的预期价格。有些消费者则不愿花费过多的时间进行考核。不同消费者对考核商品有不同的机会成本，这就使不同的市场应运而生，以适应不同的考核行为。另一个值得探讨的问题是交易市场上买卖双方进行考核的保障问题。我认为，就像公平交易需要一定的市场保障，为交易所作的“考核”也应该有一定的保障，才能保障买卖双方的“公平考核”得到保障。这会在本文第三部分结合具体事例进行进一步论述。三、实例分析关于前文提出的两个观点，价格决定机制较为具体，也容易理解，这里就不再列举实例了。值得一提的是，买卖双方愿意为考核所付出的机会成本，会很大程度地影响最后价格的确定。这里用曾经三位诺贝尔经济学奖得主的研究案例做个简要说明。劳动市场上，工资的决定函数为 w=b+ β（ y-b ）。其中， y 为雇佣关系成立后员工和雇主得到的总收益， b 为员工就业的机会成本，β为员工的讨价还价能力，也就是能为所谓“考核”付出的机会成本。 Y-b 为实现雇佣的收益减去未实现雇佣的收益（这里的 b 实为 b+0 ，及若未雇佣，则员工收益为 b ，雇主收益为 0 ），则β（ y-b ）为愿意为考核所付出的机会成本所能带来的工资上的额外收益。可以看到，β的大小直接影响了员工所能得到的工资。若将此类比到商品交易上，我们同样可以看出这种为考核付出机会成本的意愿对商品最终价格的决定作用。对于不同考核方式带来不同的市场分化的问题，这里举一个身边的实例进行分析。我们都熟知的西单购物中心，就服装这一商品的市场来看，可以分为两种，一种是包括中友、大悦城等大型购物大厦，由各种品牌店云集而成，通常不可二价，即买方必须完全接受卖方所开出的价格方可成交；另一种则是明珠地下商场这样的购物中心，又各种非名牌的小摊聚集而成，买卖双方可就交易价格进行各种博弈。这两种类型的市场，其区别有两个方面：一是商品的质量高低，二则是本处主要讨论的商品考核方式不同。如前文所述，大型的购物大厦多为品牌店，大多无法进行议价，此处的考核和博弈相对简单，只需要买方对商品价格给予估计，若低于卖方开出的价格，即可成交。而以明珠地下商场为代表的另一种市场则不同。在这里，买卖双方通常会进行一番激烈的讨价还价。为了自身利益，卖方总是尽量提高价格，而买方则费劲压低价格。于是，这种地下商城常出现卖方漫天要价的情况。由于服装这种商品的估计中有很大的信息不对称，买方很难完全把握服装的质量，于是便出现了一些更为有趣的考核方式。比如同学中流行的“若出价低于 100 元，则为卖方出价的二分之一，若高于一百元，则为出价的三分之一”，这是根据卖方的开价对商品价格进行的考核。这种考核得出的买卖双方预期价相差甚远，于是明珠地下商场变常充斥着各种争吵声。不同人群会根据自己对机会成本的衡量来选择不同的购物点，于是又形成了消费人群的分化。比如，我将时间看作金钱，且不愿承担非品牌的服饰带来的风险，于是更常光顾中友等购物大厦；我舍友则乐意花费大量时间用于商品考核和讨价还价，明珠地下商场便成了她的最爱。于是，常出现这样的情况：我花费的购物时间较短，但她往往能买到物美价廉的衣服。把不同的考核方式和不同的市场组织形式结合起来研究，还可以发现如此有趣的现象！至于第三个观点，即商品的考核估价需要一定的制度和市场保证的问题，此处举房地产市场上房屋拆迁补偿的例子加以说明。假设现在ZF准备对一处拆迁的房产进行补偿，与民众协商补偿金额。在这里，ZF是买方，而被拆迁的百姓是卖方。买卖双方都将对房产价格进行考核。那么，他们分别是基于什么进行考核的呢？很显然，民众的估价是基于房产的价值，而且通常是根据周围房产的价值进行的粗略估计。如这一地段的二手房屋均价是 6000 ，则卖方的预期价格是 6000 。而ZF则不同，这就涉及一个制度问题——拆迁过程是由ZF负责的。ZF在拆迁过程中必然会花费成本，如是 2000 ，则ZF的预期价格，即拆迁回收土地之后再转让所能取得的收益，为 6000-2000=4000 。于是，由于市场和制度本身的原因，便导致了矛盾的产生。这也是我们在房屋拆迁案例中常见的双方议价不定的矛盾。ZF所开出的补偿价格常会低于百姓的预期价格。若我们继续关注ZF征得土地之后，进行开发或转让的环节，还会发现这种买卖双方对成本或收益的不同估计所产生的一系列矛盾甚至尖锐对峙。其实，这个问题产生的根源，是买卖双方对同一商品的考核并非从处于同样的市场情形所导致的。双方的考核都没有问题，但却无法达成公平交易，这是一定的制度和市场所导致的。因此，如何通过协调市场、制定合理的制度，保证买卖双方尽量处于同一估计氛围中进行合理的考核，是实现市场交易的一个重要前提。总而言之，买卖双方的商品考核是一种很有趣的现象，因为它不仅是经济学问题，还与行为、心理等的研究有关，若结合一定的市场组织、制度形式，还能得出很多有趣的结论。

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