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房地产信托结构设计
一、基本概述（贷款型or股权型）
监管背景：2008年，中国人民银行、中国银监会联合发文禁止向开发商发放贷款购买土地。2011年，银监会发文，金融机构对一级土地开发发放贷款，应该持审慎经营的态度。
贷款型信托，也称之为“融资类信托”，投资者将资金委托给信托机构，向房地产企业发放贷款，到期偿还贷款本金的一种信托交易结构模式。贷款型信托主要适用于二级土地市场开发，针对手续完善，满足“432条件”的房地产项目。（交易结构示意图如下）
贷款型信托操作流程图
投资类信托，也称之为“投资类信托”。投资者将资金委托给信托机构，委托信托机构对房地产企业进行投资，购买或者增持股权，获取股权收益的信托交易结构模式。然而在实务中，信托公司往往将其设计成一种“假股真债”的信托模型。假股真债是指以股权形式对项目公司进行投资，甚至可以是控股，然后通过开发商或者其关联方以事先约定的本金加溢价的形式回购，实现本质上为债权投资的信托模式。这种信托交易模式适用于一级土地开发，或者“四证不全”但交易对手或产品优质的项目。
股权型信托操作流程图
二、房地产信托的交易结构
根据项目的不同，可以设计不同的信托交易结构。我们可以将信托交易结构分为三大类：贷款型、股权型、混合型。其中混合型是同时结合贷款型和股权型的优缺点。
1.贷款型信托交易结构示意图
2.股权型信托交易结构示意图
3.混合型信托交易结构示意图
三、交易结构合同的签订。
信托经理会根据不同的交易对手，不同的项目类型，与客户共同商议，综合考虑，灵活设计交易类型。
立项阶段，信托经理根据前期的调研，与客户协商，初步地提出交易结构的大致框架和方向。
项目筛选、尽职调查、项目评级阶段，信托经理通过进一步地对企业、项目进行了详细地了解，由公司律师起草交易结构的合同。并会同交易对手、风控经理一起商量合同的细节问题，做进一步改进，并确认。
信审会通过后，公司向项目资料向银监局备案。然后，公司便可与客户签署信贷或股权协议合同。这表示，交易合同正式生效。
京公网安备 11010802022788号
