房地产信托离兑付危机尚远

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房地产会不会全面崩盘？

中国指数研究院最新的报告称，五月房价下跌城市个数明显增加，北京上海等十大城市中八个城市环比下跌；在广州，号称全国“地王”的番禺超级大盘亚运城项目降幅超过三成；北京二手房成交持续低迷，五月二手房成交低于2011年的冷淡期。

国际货币基金组织（IMF）近期直言不讳的声称“中国房价正在下跌”，将其对明年中国经济增长的预测从7.3%下调至7%或更低，并对中国房地产市场放缓和信贷累积感到担忧。但其同时也表示，对中国房地产行业长期前景仍然看好。

更有悲观者如渣打银行大中华区研究主管王志浩认为，10-20个城市会出现如温州或鄂尔多斯房价跌50%以上的硬着陆情况，同时对于地方经济产生较大影响。但业内人士对此观点认同度不高，大多认为下跌20%左右便可激活成交量。

瑞银特约首席经济学家汪涛近日也撰文称，虽然基于房地产市场供求关系变化、投资性需求消退的理由，中国的房地产建设量可能会有较大幅度的调整，房地产长期繁荣的时代可能已经结束。不过，由于居民家庭借债较少，政府也有能力和意愿应对房地产下行等因素，房地产也不会发生全面崩盘。

信托风控手段可缓冲风险

从信托公司本身的风控层面来讲，对房地产信托的风控要求较高，对房地产企业资质、排名、自有资金大多有较高要求，融资主体多集中于一二线城市和大中型房地产商。而大型房地产商相较于中小房地产商抗风险能力强很多，且一二线城市由于聚集了房屋需求，房价下跌的深度和时间都将小于三四线城市。

就风险缓冲而言，信托公司通常采用土地抵押的增信方式，抵押率常低于50%，信托公司本身资本金也可缓冲部分风险。虽然土地抵押高估的问题经常被媒体诟病，但这确实起到了兑付兜底的作用。据报道，光耀地产风波后，信托公司又相继提高了风控要求。

根据2013年至今有关信托兑付危机的公开报道来看，虽然市场一直对信托公司打破刚性兑付“寄予厚望”，但信托公司仍可依靠其风控手段，使得兑付危机得到一定化解。在未来，刚性兑付一定会有序打破，在释放个别风险的同时，也减少了积累的系统性风险。

影子银行监管并未放松

据社科院数据上月最新发布的数据，包括房地产信托在内的银子银行规模约27亿元，占银行业全部资产的比重约19%，这比瑞银在今年早些时候曾预计的30~40亿元规模要小。

而根据中国信托协会公布的数据，截至今年一季度末，房地产信托余额为1.1万亿，约占整个信托规模的10%。虽然绝对数不大，但是作为信托行业主要业务，且房地产与经济发展和人民生活息息相关，使得其具有高度的关注度。

目前，我国目前大部分影子银行的资金是绕过银行对企业放贷，资金从银行的资产负债表进入了其他金融机构的资产负债表。有观点认为，影子银行中资金空转严重，进入实体经济不多。但实际上，影子银行资金最终的去向只可能是经济实体领域，否则金融系统将失去基石，而这也正是影子银行出现和存在的理由。虽然中国融资结构有其固有弊病，但不可否认是的是影子银行系统让更多企业获得了贷款，实际上服务了实体经济。

而就对包括房地产信托在内的影子银行监管而言，监管部门此前针对相关领域出台了多项监管政策，如《关于加强影子银行监管有关问题的通知（107号文）》、《中国银监会关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知（8号文）》、《关于规范金融机构同业业务的通知（9号文）》等。不过相关学者和分析普遍认为，中国的影子银行是近年来新事物，目前监管理论和实践都尚在摸索。同时，影子银行的出现是资金规避金融监管市场行为，过于严格的监管一来会产生金融压制，二来影子银行可能会寻求其他更为隐蔽的生存方法，加大监管成本。

从近两年监管层针对影子银行发表的言论来看，虽然表述有细微差别，但基本都肯定了影子银行在直接融资中的积极作用，并认为风险总体可控。

周小川今年在二十国集团（G20）财长和央行行长会议上表示，中国“影子银行”总体规模不大，且家庭负债不高，公司债务偏高，并表示提高直接融资比例是政策的长期工作。清华大学国家研究院院长，央行原副行长吴晓灵前期也在某金融论坛中表示，中国的影子银行客观上讲是对正规金融体系有益的补充，是发展直接融资的有序渠道。

即便如此，监管层监管力度并未放松。证监会的官员上周表示，中国将加强对跨市场产品以及影子银行领域的监管力度。监管方会保持稳定的货币政策，在需要时进行细微的调整。

信托市场有自我调节功能

毋庸置疑，影子银行相比传统商业银行有其固有的脆弱一面，比如更易遭遇流动性危机，不透明导致更易受到挤兑，缺乏央行最后贷款人支持等。同时，房地产信托由于面对基本面下行，基础资产的现金流更受考验。前段时间，较为激进的中融信托就在陷入了光耀地产兑付危机漩涡，相应的银行信贷、基金子公司资管计划等业陷入其中。

不过从另一方面来看，房地产信托市场也有自我调节的功能。影子银行是资金逐利推动，而房地产市场收益率的下降，一方面影响投资收益率，提高信托产品风险，另一方面也将投资者赶出了这市场。今年来楼市的下行影响信托了公司产品的发行，房地产信托规模整体下降，信托公司如果不是针对大型房地产企业融资，信托产品发行难度加大。

根据信托业协会最新公布的数据，今年一季度房地产信托新增规模1462亿元，相比去年一季度的1532亿元，同比下降4.57%；相比去年四季度的2097亿元，环比回落30.28%。不论是同比还是环比，今年一季度房地产信托新增规模均下滑。除此之外，房地产信托新增规模占比也出现拐点，扭转去年一直平稳上升的趋势。一季度房地产信托新增规模占比为10.8%，与去年四季度13.6%相比，回落2.8个百分点。而用益信托网的最新数据显示，在5月，地产信托占比更是创下今年新低。

风险常常在忽视它的时候发生。投资人对房地产信托风险加深认识，在一定程度上预防了系统性风险的靠近。

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关键词：房地产信托 地产信托 房地产 国际货币基金组织 中国指数研究院 房地产