发帖
雷达卡
在新兴“蓝海”物流地产领域，金融背景的开发主体正成长为一股独特的力量。日前，平安不动产从领盛手中购得一处位于四川成都、总建筑面积约9万平方米的物流仓储物业，正式踏入物流地产领域。
平台式商业逻辑
平安不动产此次收购的物流项目位于成都空港物流园核心区域，毗邻中国第四大航空中心成都双流机场，由六个仓库及一幢办公楼组成。
动力联行董事长粱春认为，与商住项目相比，产业地产对金融要求更高，背靠平安集团，拥有证券、保险、银行等综合金融平台，让平安不动产在物业开发、收购、融资等方面具备了更大的可操作空间。综合金融平台带来的这种可操作空间正是平安不动产涉足工业物流产业的核心竞争力。
第一，脱胎于金融服务公司，相比国际化标准仓库，平安会更加注重客户需求。第二，提供的不仅是仓库，还有背后的一揽子服务，谈合作不只谈仓储租赁，平安保险、平安银行农业事业部、物流事业部、陆金所能提供的服务都可以打包去做。第三，除了产品整合，还可以整合整个集团的客户，满足其他部门客户仓储物流的需求，比如农业事业部的客户需要冷链设施，平安不动产建立冷链物流之后，客户就可以选择入驻仓库，这也增强了该客户对平安产品的黏性。第四，行业信息整合优势，平安集团有很多专业公司做行业信息研究和共享，由此可以为企业提供针对性服务。
与其他开发商相比，平安不动产更关注项目的综合金融收益，更多着眼于整个集团的客户服务，在此基础上，“有项目入手就会迅速投产落实，当期就可以给股东回报”。在这种金融服务思路之下，平安不动产做物流地产的效率也被提高。
平安银行确实有进一步控制供应链的资金流、信息流和现金流的要求。只是浮在表面，给供应链的生产企业借款、融资的传统业务以后会越来越难做。要想真正深入，要为客户的每一分钱提供服务，并与客户打成一片。而通过物流领域、物流园这样一个硬件平台，平安的综合金融产品可以很自然地深入供应链的下游。
在此基础上，物流仓储对于平安集团而言就成为了一个整合金融服务的实体抓手。每次产品买进卖出仓库都是一次贸易过程，就一定会有金融服务的机会，比如流动资金账户管理、买进卖出的资金监管、货物抵押贷款等保理业务。除此之外，仓库产品必然还涉及保险业务、园区贸易的现金流管理、财务管理、融资租赁等，结合平安集团的金融属性，平安不动产可以在物流平台上为客户提供全面的物流园区产业金融服务。作为这一策略的先行者，平安不动产的物流团队正在布点，先做基础设施的建设，再通过信息流、互联网技术等，让金融产品与物流仓储全面对接。
规模化发展路径
据悉，截至目前，平安不动产已在全国范围内锁定了9个项目，总量约100万平方米，包括一些冷链仓库，预计将在一两年内陆续投入运营。
对于目前平安模式主要是对成熟物业的收购，而市场上的成熟项目数量其实并不多，也不会轻易出售，导致其项目来源有限的问题。平安表示，除了收购国际化标准的仓储物业，平安不动产未来尚有多种物流物业开发模式。比如根据国际标准或客户需求建设仓储设施，在成都、嘉兴都在给优质客户做定制仓储；通过与全国范围内拥有土地资源的企业合作，共建仓储设施；帮助优质企业盘活存量资产，做售后返租等。只要地块符合投资标准，达到公司风控要求，公司可以与不同的合作伙伴以不同的模式合作。
在所有物流地产商都在进行规模化布局的市场竞争格局下，平安不动产的短期目标同样是铺开规模、形成网络。企业将根据国家的整体物流规划，分步骤在29个一级物流节点城市和69个二级物流节点城市进行布局。目前选址主要针对全国一、二线城市，集中在有强大消费能力的城市圈周围，如京津冀经济圈、沪苏浙经济圈、深广经济圈及较大的省会城市等。
平安的目标是在未来3~5年内完成这一布局。对于位居前两位的普洛斯和嘉民，公司会学习并探索出适合自身的发展模式，包括成本控制方法、内部风控、产品设计优化方案、对市场的判断以及客户开发过程中的相应服务等。
对此，行内专业人士认为，对于投资周期比较长、变现比较慢的持有型物业来说，国内民营机构投资的积极性不高。目前物流仓储设施不够用、物流成本比较高，特别是冷链物流。平安不动产如果可以把综合金融、资金优势融合到行业里面去，帮行业企业盘活存量资产，将符合业内轻资产化的发展趋势，有利于行业发展。
不过，平安不动产与普洛斯等外资相比较，仍然需要加强物流产业操作的专业性。普洛斯在全世界范围内具备完整的服务体系，持有物流资产仅占20%。在目前国内融资体系下，平安不动产会相对受限，目前看来在世界范围内做REITs或许是一个不错的选择。
京公网安备 11010802022788号
