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传统的冷库大多偏重于存储功能，主要经营方式是出租经营、代客存储；建筑形式大多是土建多层冷库，层高大多为5米左右；建筑功能上以库房为主，温度比较单一，主要分为低温库（-18~-20℃）和高温库（0~4℃）；穿堂主要作为通道和装卸站台使用；货物存放以直接堆码为多；制冷系统大多采用氨制冷剂。我国上世纪80年代开始引进单层装配式冷库，库内高度一般在7米左右，建筑材料主要采用钢结构、复合保温板。此外，作为传统冷库的共同特点，很多老冷库（以及部分新建冷库）采用常温穿堂、开放式站台，已不适应“冷链连续”的要求。
近年来，欧美新型冷库开始在我国出现，其主要特征是单层高架冷库。一是以太古冷库为代表，其内部空间高达12米以上，采用货架和高位叉车，穿堂兼作理货间，宽度达到20米以上，反映了物流性冷库的功能特点。二是以自动堆码、自动存取、自动分拣为特征的全自动立体冷库，如天津普菲斯冷库，其内部空间高达20多米，机械化、自动化程度和存取效率大大提高，能源消耗相对较低，但一次性投资也有所增加。
一般来说，单层高架冷库物流效率较高，比较适用于第三方物流配送冷库；多层冷库用地较少，造价相对节省，但物流效率相对较低，不利于货物快速吞吐，适用于批发市场等大进大出的场合。采用何种冷库形式主要取决于其具体条件和使用要求，并无好坏优劣之分，只是适用的范围有别。
随着我国建设用地日趋紧张，冷库将趋向大型化，向空中和高层发展，土建结构的多层/高层冷库仍会占有相当的比例，而高架冷库也会有更大的发展空间。
目前我国冷链物流园区建设正经历一个精彩纷呈、百花齐放的黄金发展期。表现为：一是创新意识增强，传统观念与现代物流需求不断发生碰撞，新的经营理念和建设思路在不断探索和实践；二是新技术、新设备不断涌现，安全、节能、环保的理念越来越受到高度重视。
概括来说，我国冷链物流园区的发展主要有以下几方面趋势：
首先，冷链物流园区建设向网络化方向发展。
与大生产、大消费、大流通的基本格局相适应，以大型农产品批发市场和区域性冷链物流中心为支撑，形成相互联系的全国性冷链物流网络；以当地冷链物流配送中心为核心，形成地区性冷链物流分配网络；生鲜电商催生发达的冷链物流末端网络，以保证生鲜食品配送的及时、快捷和准确送达；大型冷链物流企业加紧在全国范围的冷链物流园区建设，网络框架初步形成；其它冷链物流企业出于业务发展和适应竞争的需要，也将逐步走向联合和合作。
第二，冷库需求趋于分化，质量和服务成为竞争的关键因素。
几年前是冷库总体短缺的状况，有冷库不愁出租，有的冷库刚刚开始规划设计就被抢租一空，冷库租金也水涨船高。随着冷库规模迅速扩大，有的地方已开始出现冷库过剩、租金下降的情况。目前冷库行业总体不足与局部过剩、高端不足与低端过剩并存，未来冷库的竞争将更多体现在质量和服务上，而不仅仅是价格的竞争。在提高质量、完善服务、满足客户多样性需求的前提下，更好地控制成本是进一步增强竞争优势的有效途径。
第三，物流型冷库的比重不断增加。
冷库功能的适应性，货物存取的灵活、快捷和准确将受到更多关注；冷库不仅仅划分为低温库和高温库，根据不同品种的要求进一步细分，向多品种、多温区发展；穿堂不仅仅是交通和装卸的功能，其作为分拣、理货、配货的综合物流功能将明显加强；狭窄的穿堂可能难以满足现代物流快速、分散、灵活的需求，在经营上处于尴尬境地；常温穿堂、开放式站台不能满足“冷链连续”的要求，需要加以改造。这些功能上的新需求将给冷库的建设规划带来新变化。
第四，冷库的安全性显著加强。
2013年发生的几起冷库安全事故使得冷库安全成为社会各界关注的焦点。一方面，液氨作为环保、高效、经济的天然制冷工质，其优越性毋庸置疑，其潜在危险性和可能的危害也应得到恰如其分的评估，未来氨仍将是主要的制冷工质已达成广泛共识；另一方面，采用各种新技术、新方法、新设备，减少制冷系统灌氨量，提高液氨使用的安全性，正在不断取得新进展，氨—二氧化碳复合型制冷系统已开始得到应用。
第五，节能环保越来越受到高度重视。
冷库的主要成本是能耗。注重冷库的节能环保，在整体设计、设备选型和运营管理上采取各种有效措施，可以显著降低冷库能耗，不仅是响应国家号召，履行社会责任，同时也可以减少运营成本，增强企业竞争力。氨是环境友好的自然工质，是目前制冷效率最高、最为经济的制冷剂，一次投资和使用成本最低，未来仍将是大型冷库的首选。利用冷库大面积屋顶和墙面进行太阳能发电，也是冷库减少能耗、降低运营成本的可能途径。
第六，现代物流技术和装备在冷链物流行业得到更为广泛的应用。
冷藏货物价值的提高，对于储存质量的要求也将相应提高，直接堆码方式已难以满足新的需求，货架的使用将是必然趋势。通过采用先进的装卸设备、堆码设备、分拣设备、包装设备，以及条码、射频等信息技术，实现冷库和冷链物流的机械化、自动化、信息化，才能满足现代物流快速、准确、分散、灵活的要求。这将为物流技术和设备的推广应用开辟更大空间。
[em42]泼瓢冷水，国内的物流园区，不少是圈地，然后坐等升值。
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