房价的秘密

用国内的“进口”和“出口”来解释上海太肤浅了，不要忘了上海是个国际港口，金融中心，服务业中心等。

制造业在现在的上海本来就不再是重心了。

不过我也承认，在上海，外来务工的人是不幸的，普通得工资，不可能买得起上海的住房，

这是中国现在的现状，扭曲的现状，所以说房价一定会下跌，

跌了还是老百姓买不起，那就要怪政府分配政策不好了，另外毕竟我们还是发展中国家。

才喂饱了自己没几年功夫，想要大家都有房子住，还需要更久一些。

liuchenbest指出了我没有常识，这个你说对了，经济学的常识是给那些个考学、考研、或者讲学的人来用的，这些人是学院派的人物，或者终将成为学院派的人物，我是一个民间人士，但是我可以告诉你一些你在书本里读不到的东西

你指出的建筑成本和我所说的不是一个意思，我所说的是它在建筑施工这一过程中，所消耗的机械、材料、人工及相关费用，不包括土地收入

还有你说的土地边际成本，这个我不懂啊，不过我想你的意思就是说，东北的土地成本便宜，上海的土地成本贵，造成这一现象的原因，就是东北投入的土地太多了，造成土地的边际收益下降，所以房子才便宜，你的意见很好，回头我会向省里建议一下

还有，我这里所说的“出口”及“进口”，不过是借用一下，仅指国内贸易，这个对当地的人民币回笼是有影响的，对于外贸来讲，结算工具是外汇，对人民币的回笼是基本上没有啥影响的，但是这个东西，可能里面有一些具体的东西，只有专业人员才能说的清

你好象还说过李嘉图，这个人的著作我还没有读过，但是我知道他的比较利益学说，我知道中国大多数的经济学家对这个东西都理解的不好，只有林毅夫、樊钢等少数经济学家还有较深的认识，当然这也可能是老黄历了

为了对这篇文章，作个说明，我把之前的一篇文章拿来，做个补充，给您一点参考意见，随后附上

最后，感谢您的回贴，感谢您的宝贵意见，也欢迎所有看到这篇文章的人，来砸我的场子

高房价是如何帮助地区经济发展的

在给出结论前，我们需要分析一下各地的商品房的销售情况，我们就拿长春市和北京市二地进行比较。

我们知道，80%以上的房子都是贷款的，贷款额一般不少于70%，这样保守的估计，贷款占了总房款的56%。

根据城市统计公报，2006年长春市市区人口349万，商品房销售额104亿，则每年贷款为56%*104=58.24亿。

我们再来看下北京的，2006年北京市市区人口约为650万（此数字为根据北京市政府城市规划所做的推测），商品房销售额为2159亿，每年贷款56%*2159=1209.4亿。

也就是说银行每年给北京的贷款支持是长春的20.77倍。如果是按城市人口进行人均计算，则是11.15倍。

我们知道，房价其实是由二部分构成的，就是建设成本和地方收入。建设的直接成本其实全国基本上都是一样，此外就是各类附加费和征地的费用、利润等，这后一类以土地为主收入通通是归入各地政府的财政收入的。当然还有部分开发商的利润，一般来说，这种收益也是地方性的。

住房的直接建设成本是多少呢？加上各类配套，我们按每平方米1400元计算，那么长春市的目前每年是1400*408.3万(销售面积)=57.16亿，北京1400*2607.6万(销售面积)=365.06亿，长春市的地方收益是104 -57.16亿=46.84亿，北京市的地方收益是2159-365.06亿=1793.94亿。
北京市一年土地上和房地产开发上的收入是长春市38倍，多得1747.1亿元的地方收入，仅仅就是靠卖地和卖房。这笔钱的大部份，我们刚才分析了，不少于56%的购房款，来源于银行的贷款，北京市计有1209.4亿。这是当年度的新增贷款，如果是贷款余额，则就更多了。我们这里还忽略了政府给建筑开发商提供的贷款。
你看看，根本就不需要中央政府提供额外财政支持，北京每年也可以办几届奥运的了。
各位看官可能就有疑问了，虽然中央银行贷款给某个地方的钱多些，但是这些钱总归是要还给银行的啊！
问题就出在这里，有二点需要注意。
第一：国家每年的贷款是有额度的，过多必然导致通胀。而国家的建设、地方的建设都是需要资金的，谁能越多的获得国家的贷款支持，谁就能越多的获得经济发展的机遇，并处于领先地位。查看北京市2005年度政府代表统计公报，名义GDP同比增长56%，远远高于全国水平，高房价的贡献功不可抹。我们也有理由怀疑，发达地区的高房价现象是2007年全国物价普遍上涨的真正幕后推手。
第二：所有借贷给银行的钱是要还的。如果长春市和北京市的老百姓或者说购房者的收入水平保持一致的话，那么二地的居民的还贷能力也是一样的。进一步的说，如果推行高房价的政府或地区在卖地及卖房中的收入，不能对当地居民的收入水平产生积极影响的话，那么最终根本就不可能推动房价的进一步上涨。
那么北京市卖地的钱到哪里去了呢？这些钱是如何改变北京人的生活水准的呢？
我们回到了一个经济学的问题中去了，那就是为什么会有国家间贫富的差别？为什么会有地区间的贫富差别？
我们这里先不细察个中原由，但是我们现在可以给出一个基本性的结论，那就是高房价政策，是帮助高房价地区拉开和低房价地区，或者说是拉开经济发达地区和经济欠发达地区，经济发展程度的重要手段。

 

我大概明白你的意思了，你就是说银行发行的货币大部分留到了富裕的城市，而少部分留到中小城市，形式上是通过房地产价格。

这话一半我认同一半我不认同，认同的是，当中央银行发行过多的货币时，首先得到货币的人是获利的，因为通涨前资产价格上涨，他们拿到钱买了资产大幅升值， 实际还款利率为负，但是把钱存在银行的百姓，他们的钱却由于通涨变少了。但是我再说，这不是地区间的分配。通涨和房价乱涨，上海的百姓和东北的百姓一样的 倒霉。收益的是富人，哪里的都一样。

说这话，有几个原因：
房价上涨2倍，上海的房子如果是100万变成200万，东北的房子是50万变成100万，虽然基数不同，上升的幅度是一样的，对于有钱人的投资而言，如果房价上涨同样幅度，在上海投资一套和在东北投资两套成本和收益都是一样的。

那通涨是按照百分比算的，幅度比基数来得重要。再说我前面讲得，你看上海得房子多值了100万，但普通居民只有一套房，根本拿不到这个钱。他们会把房子卖了搬去东北么？所以你列出来得数据只显示基数不是很正确。

普通百姓都是一样的倒霉，上海普通百姓的存款如果是30万，东北的是15万，那么房价都上涨一倍的话，本来可以购买的住房面积同时都少了一半，就我和身边 人的经历而言，大部分普通家庭都是通过买掉旧房子，贴上积蓄购买稍远但稍大的住房。上海的百姓和东北的百姓都是房价上涨的同样受害者。

再说贷款，普通百姓只贷款购买自住的房屋，上海房价贵，自然还贷的额度就高，所以收入高，物价高，还贷高，并不是上海居民的实际生活水平就好很多。这一点 可以看香港和纽约，普通居民根本买不起房子，或者是住在很小很小的火柴盒的房间里。 我上海的同学住房之差，是外地人很难想像的。全班50个学生，只要是住在市区，不夸张的说40个以上没有自己的房间，都是和父母同住一个房间。我外地的同 学来上海都说，你们这里的房子怎么都这么小。

再说说上海为什么比其他地方发达。在我看来主要两个原因，

地理位置和国家的政策导向。

纽约，香港，东京，伦敦，哪个不是靠海就是靠河。上海的地理位置决定了他的今天，即使在30年代也是如此。
正因为这样的地理位置，国家大力发展也是必然的选择，国家选择发展它就会有很多优惠的政策，对内对外都是这样，
市场自然很快发展起来。要不然我们西部大开发为什么不先去炒那里的房地产呢？房价高是市场繁荣的一种体现（不过现在太繁荣了，所以才说是泡沫）

说道这里我再解释一下李嘉图的土地理论，原本的理论比较复杂，牵涉到土地私有化的问题，主要针对的是地租，我简化一下，用来说明今天的房价。

就是说在一个已经成气候的大卖场或者小商品集散中心，一个月一个小贩可以赚1万，那么除去进货成本，人力成本，贷款投资的利息，可能还剩下5000元，那么这5000块中大部分都会成为房租付给房东。同样的一个小店，如果位置不好，除去这些成本省下3000元，那么房租也会拿走这3000元的大部分。 朴素地说就是地段好，房租贵，地段不好房租便宜，这个简单例子的背后其实意义很深。

注意到我说，进货成本，人力成本（包括小老板自己的工资），贷款利息，其实在同一个城市内，差别不大，但是房租因为地段不同差了很多，总之不管你的产出多少，房租总要分到很大一部分。这就是为什么马克斯要土地公有制，因为他们认为地主剥削了劳动大部分的剩余。这点在现代社会也确实是这样的。对于住房来说，房租也就是它的产出了。

根本上说，没有泡沫时，为什么上海的房价比东北高，是因为上海的市场大，产出高，较高的房租能够被别人负担。自然房价也就高了。从成本的角度来说，就算建筑材料等成本一样，人力成本和土地成本会是房屋中的大头。这是维持上海房价高于其他地区的原因。以上说的是正常情况。

最后是泡沫的问题。除了民间的游资外，各地的银行要付很大的责任，说道这里，有一个可以反驳你的观点，在上海要炒楼如果需要10000亿，那么东北的一个市可能只需要百分之一，达到的效果可能都是翻一倍。所以小地方的银行虽然资金少，但是他们炒作需要的资金也少，变化速度反而更快。泡沫还和国家政策有关系，各地政府都希望地产推高GDP，其中很多复杂的原因。

写得有点累了，总之泡沫倒霉的都是当地百姓，收益的不是上海的居民，而是全国的有钱人。

看完楼猪的文章，老张摇了摇头，小李十分不解，于是老张有了以下这段话：什么玩意儿！

建议：建议加点美女图片，实在看不下去

不要这么讲啦，很没有意思的，要是所有的人都这么想的话，活下去都没有有意义了，不是吗，人活着不是应该想这么多的，太累了，本身每天上班就很累，在继续想自己付出根本没有收获，岂不是自己给自己找罪受，不值得！！

首先，我回下8楼猫爪的贴子

我不认为美国的次贷危机是掠夺世界经济，因为美国和中国或者其它国家之间，货币是不流通的

当然，美国次贷危机后，可能出现货币贬值，中国的美元存款缩水，这是另外一个问题

Liuchenbest的贴子说的较多，很多问题我没有仔细的考虑过，就提几个看法吧

第一：总得说来，中国的贫富差距很大，各位研究基尼系数的可能比我知道的更多，我们不仅有穷人们和富人们的差距，还有城乡之间的差距，地区之间的差距，本文不去讨论前二个差距，而是把焦点集中在后者，具体说就是发达城市和欠发达城市的差距，以及影响差距的不公平因素

第二：本文只是拿上海作个例子，对于上海来说，也有一个不公平贸易的城市，那就是温州，

据统计，温州人有6000亿的流动资金，其中有2000亿在全国各地炒房，其中仅在上海及北京二大城市炒房的资金，就有1000亿，我估计了一下，大约占二市年房地产成交金额的20%

那么温州的资金是哪里来的呢？温州人的钱都是自己辛辛苦苦挣来的吗？当然不可能，一个小小的温州不会创造出如此惊人的财富，是他的商业头脑帮助他挣钱的

自古以来，最赚钱的行业就是经商，经商的利润永远是在生产制造利润之上，难道说经商的人们是这个社会最聪明最努力的一群人吗？当然不是的，既然不是，就是剥削

这个道理好象大家都知道的，因为现在的制造企业，不仅是在制造，他同时还经商，他们管这个叫经营，不象经商那么俗气了

什么叫经商啊？说白了就是挣你的差价，所以温州人，炒房，炒煤，炒油，现在又炒产权，等等，这个东西绝对就是经商，这个东西我们过去叫做投机倒把

什么是投机倒把，这个东西很难界定，过去长时间内，我们认为做小买卖的也是投机倒把，甚至于你自己家里生产出来的鸡蛋，自己拿出去卖，也是投机倒把，严重的是要坐牢的，后来好了点，你要是搞个长途贩运，开个小店，这就是合法经营了，就是第三产业了，差价就是你的劳动收入，要是你认为这个就算经商了，那你就搞笑了，是经商，就一定有投机，官商不算经商，因为它不需要投机，它垄断经营或者特许经营

后来我们认可了投机，认为这个东西其实就是市场机制起作用，因此我们现在的中国，除了不让倒腾白面，所有的投机行为都是政府认可的行为

那么你说了，既然经商赚钱，我们都经商吧，开玩笑，都经商，你赚谁的去啊？那么你说了，因为我聪明，我自信自己能赚钱，所以我要经商，那么你又错了，经商最主要的，不是你的头脑要好，最主要的是你要有资本，就是说要有钱

我打个很小的比方，我们家楼下不远，有个小市场，那些最辛辛苦苦的人，是市场上的卖菜的，起五更爬半夜，早早的就把菜拉回来，赶到早集上去卖，一天到晚累个臭死，这样的人你基本上就不能说他们是在经商了。但是有一种人是的，那就是搞蔬菜批发的人，这个多少就有一点风险，但是比市场小贩们赚多了，那么你说我不摆滩了，我也批发，那你可干不起，在我们这样的小城市里，你手里至少要有20万以上的流动资金

同样的道理，建筑商不能算作一个商人，但是房地产商肯定是，建筑商做不成房地产商的根本原因，就是他没有房地产商那么有钱，农民不是商人，矿主也不能算商人，但是倒腾粮食的、倒腾煤的就是了

温州人就是这样的商人，能做成这样的商人，最主要的不是因为温州人头脑聪明，而是温州人有钱

钱从哪里来呢？二大块

第一块：地下钱庄，它的钱来源很广泛，绝对不仅限于全市的范围，以温州市的年产值，地方银行不会发行这么大额的款项，也就是说它的民间不可能这么有钱

第二块：就是我要说的，也是后来很多城市在做的，就是推行高房价政策

温州的房地产价格是很高的，有一个阶段，比上海还高，以这么一个小城市，这么一点就业人口，它的房子真的值这么高的价钱吗？当然不值，但是温州需要这么高的房价

我已经说过了，房价就算再高，当地的银行都会为你贷款，因为银行才不管你这个呢，你贷的越高，它赢利越大，温州的房价年升值20%，银行不会担心你还不上钱，因为房子在他手里

但是地方银行不担心，国家就不担心吗？也不担心，因为住房贷款和商业贷款是分开管理的，但是高房价以后，房地产开发商和当地政府以及出让二手房的人，二手房过去也是能贷款的，手里就有大笔的收入进账，必然会形成大量的流动资金

温州炒房团以此为起步资金，这二年象滚雪球的越滚越大

另外，我再举个例子，都知道做房地产商是一定赚的，能赚谁不想赚，但是在长春，2/3的房地产商都是外地的，其中也有来自上海的，原因就是房地产开发贷款，国家是控制的，长春人没钱，没钱就不能经商，不能赚大钱

这一段意思就是，流动资本的多寡决定着城市的竞争地位，这个东西表面上是虚的，但是只要你利用的好，虚的就可以变成实的

第三：温州人来炒房，上海房价要不要跟着长呢？一定要跟着长，因为上海也好，还是全国其它各大城市也好，每年的土地供应都是有限的，你让它开发更多的房产，他开发不出来。如果上海人真的不追涨的话，过多的货币就一定去追逐一般性商品，导致上海的一般性商品价格下跌，商品大量外流，上海人的实际收入下降

所以你看看，什么是高房价？它的背后就是地方利益的博弈，怎么能说跟个人没有关系呢？

最后，我回下gongwng,我说过欢迎所有的人来砸我的场子，但是阁下多少也得露二手,要是你一手没有,我估计你对美女最多也只是幻想而已了

[此贴子已经被作者于2008-7-15 13:41:39编辑过]

    先表扬一下楼主喜欢被砸的精神，只有这样不断的讨论才会有进步。我是个小本，已经毕业经济学基础有一些，但很不扎实，在此简单说一下自己的一些观点，有漏洞和不足也希望大家指出。

    在中国，传统的经商指的是低买高卖，楼主家楼下的小市场就充满这样的交易，其中贩卖的大部分商品都很初级，属于完全竞争市场。而蔬菜批发商对资本是有要求的，如果放在小市场这样一个围观环境中，他们可以说是寡头垄断市场了。但他们的利润不应该比零售商高，他们的主要利润是靠量的积累。不管是零售商还是批发商，他们都没有脱离传统经济。

    但是炒房，抄煤等投机活动属于资本运作，可以说脱离了传统的经营，简单说就是用钱赚钱。资本运作的风险是很大的，比如遇到政府的调控，遇到更有实力的资本等等。当然，资本运作收益也是很高的，毕竟风险和收益要成正比。

    至于建筑商成不了地产商的说法我不赞同，有多少开发商是从建筑商起家的？其他地方我不了解，单就北京来说，北京建工，北京城建，北京城乡，经营范围都包含建筑和地产开发，大家可能会说那都是大型国企，北京韩村河的韩建集团，几个农民兄弟合伙给人盖房子盖起来的公司，也是由建筑商起家。至于长春引进外地的大型开发商，是市场竞争的结果，同时也是政府对当地人民负责的表现。

我还想说一点，关于中国的房地产市场。就我个人感觉，房价下跌是不可避免的，即使北京现在的房价还在坚持，但最终地方的问题会积累到中央。开发生盲目定位高端，导致销售不畅，资金回笼慢，以至于无钱拿地。没有钱拿地，意味着没有新项目上马，也就不可能融资。即使有的开发商拿到了地，现在的银根收缩的非常紧，贷款也很不容易。这个态势不可能持续太久，开发商最终会因为资金链断裂而失去抵抗能力。顺便说一下，这是在不考虑政府宏观调控和通货膨胀的前提下。

[此贴子已经被作者于2008-7-16 12:12:15编辑过]