房价的秘密

首先回复一下dogfishlee，传统经商也好，现代经商也好，跟资本运营或者说是资本运作，是不相同的概念

资本运作，是对企业的各种构成财产进行一定操作，通过各种重组、整合的方式，重新分配企业的资产，达到并购或者增值等的目的

但是经商不是的，经商是不会买卖企业资产的，它只是买卖商品，或者是在形式上买卖商品

很多建筑商也做了开发商这个不假，都是跟房子打交道的，二家单位业务相互很熟悉，就是甲方和乙方，乙方要是让它干甲方的活，原则上没啥特别的障碍，反过来就通常就不行了

但是绝大多数的乙方都成不了甲方，能成为甲方的，一个是有官方背景，一个是有资本背景

你说的当地政府引进开房商是对当地人负责，恐怕中国政府也应该听听你的意见，中国的保险市场、金融市场、中国电信、广播卫视，都是中国垄断经营，为什么不引进外资呢？

利益啊，利益不仅是在国家之间存在，地方之间一样存在，房地产市场和商品市场是完全不同的，前者是不充分竞争的，完全在当地政府的控制中，它之所以放开，一个是它确实手头紧，一个是有利益交换

最后，补充回一下liuchenbest，你说的李嘉图的那套土地理论，是在几百年前的环境中的，经济理论有的是能经得起严格意义上的推导的，比如说李嘉图的比较利益说，有的可能是不需要推导的，就是给你下了一个结论，所以最后这一个，其实都是有局限性的

我对此的理解是，在充分竞争的条件下，劳动力的社会成本都是一样的，比如象开商铺这类事，除了给店工的成本，只剩下租店的费用，那么我们的结论就是，不论这家店多么赢利，挣的钱都是给店租的，否则这家店赢利高了，房主就会相应提高租金

那么一家上海的企业，一家长春的企业，假设工人的工资都是一样的，生产一样的东西，上海这家企业地租贵，长春这家企业地租便宜，在市场竞争充分的条件下，上海的企业之所以地价这么高，还不黄，原因就是上海的这家企业赢利能力强，或者说这家企业只有在上海这么一个好地段，赢利能力才这么强。

你是这个结论吧？但是你完全错了，上海的这一家企业，不仅是地租贵，工人工资也贵，它根本就不具备和长春进行竞争的实力，在完全竞争的市场条件下，这个老板一定回把工厂开到长春去

为什么不去啊，因为资本的不可流动性，或者说资本的有限流动性

美国老板能因为中国劳动力便宜，就把工厂搬到中国吗，不能，流到中国的都是落后的产业，或者技术偏低的产业，至少它要控制核心技术

上海也绝对不会因为外地的劳动力便宜，就把工厂搬到外地，资产名义上国家的，但是实际上都是地方的，湖北荆门，就是有一个企业家，想把企业搞到外地去，市委让法院给他判了刑，先抓起来，再找罪证

不论是在上海也好，长春也好，真正挣钱的行业，土地都是政府白送给你的，它们管这个叫开发区，土地价值和土地的价格完全是脱钩的

我们上面说的是企业，那么商业呢？商业的真正对象是本地的居民，二地是无关的，不存在竞争

为什么沿海经济好，这当然是因为外向型经济发展，物流成本低，但是更多的我想就是内地很多的省份为沿海发展做出的牺牲，这个就不是一二句能说完的了

本文当然是不会真的认为是上海政府故意把房价搞的这么高，只不过是说说房价高了，对它有啥好处

 

资本运作是利用资本市场，通过买卖企业和资产而赚钱的经营活动和手段。油、煤、房产、土地作为生产资料和固定资产，也在资本运作的范畴之内。至于住宅，所对应的大多是自然人，我不好定义，需要高手解释。

你说的当地政府引进开房商是对当地人负责，恐怕中国政府也应该听听你的意见，中国的保险市场、金融市场、中国电信、广播卫视，都是中国垄断经营，为什么不引进外资呢？
：房地产虽然也是重要的产业，但它远不能和金融，通讯和传媒相比。政府对房地产的控制还是相对容易的，必要时刻可以强制收回土地和房产。但金融市场就不那么容易控制了。而通讯和传媒也是国家的命脉，要知道中国移动，以及新建的中央电视台的系统都是有自毁功能的（听说，没有实际依据，但消息来源比较可信），战争时期如果这些部门和公司陷入敌手，后果将是不堪设想的。

但是绝大多数的乙方都成不了甲方，能成为甲方的，一个是有官方背景，一个是有资本背景
：资本是慢慢积累起来的，很多开发商起家时候没有资本，在温州最疯狂的时候，甚至有个100万就能当开发商，拿地盖房。难道说建筑商的资本就要比开发商少么？100万的开发商照样可以找大型建筑公司来充门面，只要给钱，谁不干？至于钱如何来，我看主要还是期房预发和土地交易。我知道的韩建集团，就是白手起家的，至于后来政府的支持，都是成功后的事情。

为什么沿海经济好，这当然是因为外向型经济发展，物流成本低，但是更多的我想就是内地很多的省份为沿海发展做出的牺牲，这个就不是一二句能说完的了
：沿海经济好不全市因为物流成本低，很有有铁路联通的内陆城市物流成本也没有比沿海高出许多，之所以没有发展起来，还有很多原因，比如人才的缺乏，政策的偏向，环境的恶劣，以及过高的成本投入。我了解一个例子：西安是西部的大城市，教育资源丰富，而且劳动力廉价。前几年有个外企，想再西安高新技术产业开发区设厂，当地政府的开出的条件甚至比北京还要恶劣，最终导致谈判失败。西部城市的领导似乎还停留在眼前的利益，一味的要政策，要补贴，却不珍惜现在的机会。现在东部沿海面临产业升级，抛开低附加值的行业，而中西部地区很难接过班来，这最终的结果就是把这些产业甩给越南等东南亚国家。我认为其关键原因还是根深蒂固的官本位思想，西部地区没有经历过殖民，对经济发展的思维模式和东部还有差距，这不是派一两个领导过去就能改变的，还需要不断的改革和深化，解放西部官员和人民的思想。当然阻碍西部发展的还有其他原因，我才疏学浅，就不一一列举了！

我就先说这些吧，抛砖引玉，等liuchenbest这样的高手来反驳和批评！

[此贴子已经被作者于2008-7-16 20:59:02编辑过]

社会主要是靠那些不断进取的人创造财富的,这是社会的责任.人尽其才!

贫富差距越大,人的动力越强!

这是资本主义的核心!

就这样!

刚从日本回来,想不到这个帖子都有那么多人回了.

实在真的佩服楼主居然都做到独创理论的程度.水平确实比我这种要还啃书的人牛多了.

至于你在建筑QS方面,我更要佩服了,居然这样做QS,这样做项目成本评估,我实在实在自愧不如了,亏我还为了做条桥的TENDER 都一个星期没有睡. 什么时候你告诉我一下,怎么用中国内地的施工成本作为报价基础帮我拿下威尼斯人第7-8期的项目吧.

楼上的过奖了，刚刚学着写点东西，才知道原来自己写的东西叫原创，既然叫原创，当然也可说是独创的了，兄弟这么抬举，我不收下，就不成敬意了，前面有个补充的部份，太老了，我新写了一段：

我们再来看看2007年的，这一次我们比较长春和上海二个城市，再调整一下贷款人员所占的比例，按90%以上的商品房都是贷款的计算，贷款额一般不少于70%，这样保守的估计，贷款占了总房款的63%。

根据城市统计公报，2007年长春市市区人口358万，商品房销售额167亿，则每年贷款为63%*167=105.21亿。

我们再来看下上海的，2007年上海市市区户籍人口约为1379万，据估计其中有85%为城区人口，这样上海市市区人口为1172万，这里面因为500万外来务工人员基本上是不可能在上海购房的，所以未考虑在内，商品房销售额为3089亿，每年贷款63%*3089=1946.07亿。

也就是说银行每年给上海的贷款支持是长春的18.5倍。如果是按市区人口进行人均计算，则是5.65倍。

 

建安的费用是多少呢？加上各类配套，我们仍按每平方米1400元计算，大概就是全框架高层住宅的价格吧，那么长春市的目前每年是1400*513.8万(销售面积)= 71.93亿，上海市是1400*3695万(销售面积)=517.3亿，长春市的地方收益是167 -71.93=95.07亿，上海市的地方收益是3089-517.3=2571.7亿。

2007年上海市在土地上和房地产开发上的收入是长春市27倍，多得2476.6亿元的地方收入。这笔钱的大部份，不少于63%的购房款，来源于银行的贷款，上海市计有1620.17亿。

我们不知道这1620.17亿元中，是上海市政府、开发商、还是被征地的农民，哪一个所获更多，但是我们知道这些钱均归属于上海市当年的地方性收益，而且是银行的信贷转化来的。想一想2007年，上海市的地方财政收入也不过是2102.63亿元，我们就知道这1620.17亿元有多重了。

有这样算的，佩服了，实在佩服。

要是按照你的算法，我杭州湾大桥也就是一亿一公里就可以了。

至于你另外些计算，就更加好笑了。

既然你那么爱原创就慢慢原创，我也当是累了看看笑料。

要是拿天你这样给你老板做预算，估计你老板会气死

楼主你不觉得自己很搞笑吗？

经济学常识既然是常识，不是应该是大家都了解的吗？

。。。。。。

[此贴子已经被作者于2008-7-19 12:02:36编辑过]

怎么来砸我场子的人，净说些不疼不痒的话？

常识，什么是常识呢？经济学诸子百家，彼此往往是不买账的

当然了，书还是要念的，要是看了我的文章，回去再把书烧了，我就担待不起了

这里有没有做老师的，赶紧现身，给你的弟子找找面子

以下是引用叶风尘在2008-7-19 14:25:00的发言：

怎么来砸我场子的人，净说些不疼不痒的话？

常识，什么是常识呢？经济学诸子百家，彼此往往是不买账的

当然了，书还是要念的，要是看了我的文章，回去再把书烧了，我就担待不起了

这里有没有做老师的，赶紧现身，给你的弟子找找面子

连初级微观都掌握的不好的人,和他谈有什么用.

这人是拿来损,拿来乐的.