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（上篇）卖屋租房，企业起死回生（郝运来）
无论是做生意还是经营企业，都会遇到资金短缺、负债率高这一难题。如何盘活现有资产，变沉淀资金为流动资金，降低负债率？请看以下具体案例：
卖屋租房，企业起死回生
郝运来
(上篇)
我是深圳一家美容美发公司的老板。2007年11月28日，我在深圳沃尔玛超市买了段老师的《普通百姓的致富之路》，一口气看完后，感慨万千。于是第二天深夜我给他连续发了数条长长的信息，没想到在百忙之中的段老师竟然一一回复了我。
郝：段老师，我看了您的书后，心中尽是悔恨，要是早四年看到如此好书，我就不会有今天的困境。
段老师：什么困境？能将你的详细情况介绍一下吗？
郝：94年我带着妈妈的一句话“一定要出人头地”，来深圳打工理发。凭着自己的技术和努力打拼了两年，存了8万元钱，于96年回湖北老家建房、结婚、生小孩，不仅花光了原有的积蓄，还负债2万，只得继续回去打工。
2000年我买了一套30万元的房子（其中贷款8万元），成了“房奴”。2001年我开始自己创业——投资30万元开了间发廊，但因为我做了“房奴”没有起步资金，又无法从银行贷款。投资的30万元都是月息5%的高利贷，虽然发廊每月能盈利2万左右，但因为支付高额的利息，直到2003年才还清本息略有节余。
2003年9月，我将发廊转让了20万元，又借了70万元的高利贷，其中月息3％的20万元，月息5%的50万元，投资了一家当地最大最好的美容美发店。当时评估每月能盈利5万元，两年可还清本息。但实际上我后来又追加了50万元的投资才实现每月盈利5万元。而每月利息就要付56000元，盈利不足以支付利息。
2004年我又借钱投资学习，又开了家咨询公司搞教育培训，结果不但没赚钱还亏了20多万元，真是雪上加霜。至今已负债160万元（其中月息3％的20万，月息5％的140万）。现在每月需付利息为76000元，而盈利每月只有6万元左右，不够付息。在此窘况下，我开始信誉不好，很难再借到钱了，还有很多债主要求还本金，我心乱如麻，从来没有这样痛苦过，我迷茫失措。虽然我学习过企业教练、潜能开发，研究过“儒、释、道”和《富爸爸，穷爸爸》全套……但这几年的所学、所思、所悟，此刻好像都解决不了我的难题，直到看了您的书我才如梦方醒——学会融资理财并做自己喜欢做的事和擅长做的事才更容易赚钱。我如今感慨万千：在同行眼里，我生意做得最好，赚钱最多；在顾客面前，那些不知道我欠钱的人，说我是“百万富翁”。如今，老爸、老妈、老婆虽然对我精神上支持，但背后偷偷流泪，我的心碎了，我知道这是我的责任，怨不了谁……
今天是我儿子出生的日子，我在医院里重读了您的大作，有股冲动想向您诉说我四年来的历程，我现在在死亡边挣扎。我相信段老师独特的思维观念，一定能给我一些指引，使我能渡过难关。谢谢！深夜造访，扰您清梦，情属难禁！
段老师：鉴于现在每天收到全国各地大量的读者来信，我不得不设一个门槛，以便将我有限的时间用于指导那些最有潜力的人，望能理解。如果你值得信赖，又能毫不犹豫地从我这里购买100本《普通百姓的致富之路》，并且能在30天之内卖掉或赠送给你的朋友，我可以免费指导你。
郝：一定要买100本书去卖掉或送掉才可以指导我吗？我可不可以直接给您书钱，但不要这么多书！
段老师：不可以！因为这是考你的能力、人脉、魄力、眼光和爱心。因为你没有一点能力就卖不掉；没有人脉就送不出；没有魄力就不会立即买；没有眼光就会认为我是为了要你帮我卖书，而看不到我对你指导的价值，你永远也不会买的；没有爱心就会只想自己捡便宜而不愿意花一点点代价去帮助别人。你说自己“要是早四年看到如此好书，就不会有今天的困境！”而现在确有很多的人因为不知道我这本书的价值而没有去读它，以致于还在继续走他们的弯路，你难道认为不值得向你身边的人推荐一本你认为最好的书吗？致富最重要的是眼光而不是能力，一个没有眼光选择这个机会的人，是很容易错过所有的好机会的。祝你成功！
郝：如果我给您推广100本书之后您一定能帮我摆脱困境致富吗？
段老师：我不能保证每个人都成为千万富翁，但我一定能保证每个跨过了我设定的这个门槛的人，能少走弯路，变得更加富裕。
郝：那请给我你的账号，我马上去给您汇款。书能打折吗？
段老师：这是门槛，不打折。我的时间和精力只能优先给那些比较有眼光的人。如果再打折，我就会被那些没眼光的人累死！
我收到段老师的信息之后，毫不犹豫地买了100本书，并且很快把书推荐给了我的同学和朋友，他们因此而对我万分感激。
之后，段老师说，根据你的具体情况，最好是能到现场亲自了解一下你的店面情况和员工情况，再作具体指导。
郝：如果我请您亲自来深圳指导，我要负担多少费用？
段老师：我不缺钱花，但我也不想贴钱，你负责往返机票和食宿就可以了。
郝：给您汇5000元够了吗？
段老师：你条件太差，我不要这么多钱，汇3000元足矣！
于是，我给段老师汇去了3000元的路费，没想到段老师真的第二天就乘飞机赶到了深圳。到我店面后一一了解了我公司的生意状况和店内员工情况。
段老师：你简单介绍一下你的资产负债状况。
郝：我目前老家有一幢住房，96年建的，建设成本约为10万元；在深圳有一套住房，买价为30万元，现在市值约为45万元，就这些了。
段老师：你老婆还有什么首饰之类的，现在如果变现的话大约价值多少？
郝：不多，现在大约值3万元。
段老师：你企业的经营状况非常好，你总投资才140万元，现在一年能得到70万元左右的利润（不考虑利息），投资回报率高达50％左右，这是一个非常好的投资项目，你很难找到更好的投资项目了，你亏钱的原因不是经营状况不好，而是付的利息太高。
你现在最重要的是把所有的“死钱”变成“活钱”，增加现金流。我建议你：1、把老家的房子和你现在住的房子全卖了；2、可以说服老婆把她的金首饰也全卖了，变成现金，能变多少就变多少，然后去还高利贷。你渡过了难关之后可以再给你老婆买更好的首饰。更何况现在房价、金价都处在高位，以后极有可能花更少的钱能买到更好的房子和首饰。
郝：因为我们老家绝大部分家庭的房子都有空余的，所以我老家的房子现在最多能卖5万元，现在卖掉太不合算了。另外，如果我把深圳的房子卖了，那我一家人住哪里呢？
段老师：你把老家的房子卖了，哪怕只卖五万块钱，你都赚了。因为你现在大部分的负债利率是50‰每月，并且必须每月支付利息，实际年利率高达79.59%，太可怕了。你老家的房子将来是不断贬值的，有可能到有一天贬得一文不值，而你现在即使按5万块钱卖了，按你现在借钱的利率计算，你借５万元钱一年要支付39795元的利息，如果利滚利，第二年就要支付利息71468元，三年加起来本息高达161263元，这样算你就知道卖５万元是值得的。
另外，你的住房哪怕只卖得40万元，你都赚了。因为在深圳租一套45万元的房子住，租金最多只要1500元，一年的租金才18000元，而你现在欠40万元的高利贷一个月要付2万元的利息。因你不能每月按时付息，利滚利一年要付318360元的利息。你租房子住一年就可以节省利息300360元。对于你现在的情况而言，你不要太在乎你拥有什么，而要在乎你能享受什么。只要你花1500元/月就能住上同样的房子，那你又何必在乎这个房子是不是你的呢？
你一定要说服老婆，把她的金首饰卖了，如果能卖得3万元，一年就能节省利息23877元。你告诉她等以后赚了钱给她买更好的，现在现金流对你太重要了。因为你没有这些现金，你就永世不得翻身了，而你有了这些现金，你又很快可以东山再起。
3、你一定要抽时间回老家一趟，去找你所有的亲戚朋友、同学借钱。借钱可以化整为零，哪怕是五千五千地借，加起来就是一笔大数目。你借他们的钱一定要付利息，并承诺借款期为一年，利息按10‰/月计算就可以了。因为对于他们来说，如果不相信你，随便你承诺付多少利息，他们都不会借给你；如果他们相信你，付10‰的月息足矣。如果你能借到10万块钱去还了那些高利贷，一年又可以节省利息67590元。
4、你可以将公司的股份转让40%左右给你公司的骨干和优秀员工，并承诺保证他们能得到20%的年收益。也就是说，如果年收益率少于20%时，你就给他们20%；如果年收益率高于20%时，你就跟他们实行同股同利。因为你现实的回报率就有50%左右，所以这个承诺对于你来说没有任何风险，而对于买你股份的员工来说，他们却吃了个定心丸。你如果按实际投资的价格能卖掉40%的股份，就可以得到56万元的现金。用这笔钱去还掉高利贷，每月就可以节省利息28000元，这样你又赚了。
按照著名经济学家弗里德曼的理论：“花自己的钱办自己的事，既讲节约又讲效果；花自己的钱办人家的事，只讲节约不讲效果；花人家的钱办自己的事，只讲效果不讲节约；花人家的钱办人家的事，既不讲节约又不讲效果。”所以，如果你把股份卖给你的优秀员工，虽然你分红的比例减少了，但你得到的利润并不会减少这么多。因为这种股份制改革会大大调动他们的积极性，使你的企业增加更多的利润。他们从你公司分享的利润很大一部分实际上是因为他们提高了工作的积极性而新增的利润。
5、从明天起你一定要想办法保证给你的员工按时发放工资，但鼓励他们不要按时领工资，存在公司的钱可以给他们按10‰的月息付利息并按天计算。这种做法一方面可以增加你的周转金，另外还可以给员工创造更多的收入。
郝：那您的意思是叫我把变现的钱和借来的钱全部用来还高利贷啰！
段老师：是用来还贷，但还贷也是有技巧的。
郝：段老师，我看了您的书后，心中尽是悔恨，要是早四年看到如此好书，我就不会有今天的困境。
段老师：什么困境？能将你的详细情况介绍一下吗？
郝：94年我带着妈妈的一句话“一定要出人头地”，来深圳打工理发。凭着自己的技术和努力打拼了两年，存了8万元钱，于96年回湖北老家建房、结婚、生小孩，不仅花光了原有的积蓄，还负债2万，只得继续回去打工。
2000年我买了一套30万元的房子（其中贷款8万元），成了“房奴”。2001年我开始自己创业——投资30万元开了间发廊，但因为我做了“房奴”没有起步资金，又无法从银行贷款。投资的30万元都是月息5%的高利贷，虽然发廊每月能盈利2万左右，但因为支付高额的利息，直到2003年才还清本息略有节余。
2003年9月，我将发廊转让了20万元，又借了70万元的高利贷，其中月息3％的20万元，月息5%的50万元，投资了一家当地最大最好的美容美发店。当时评估每月能盈利5万元，两年可还清本息。但实际上我后来又追加了50万元的投资才实现每月盈利5万元。而每月利息就要付56000元，盈利不足以支付利息。
2004年我又借钱投资学习，又开了家咨询公司搞教育培训，结果不但没赚钱还亏了20多万元，真是雪上加霜。至今已负债160万元（其中月息3％的20万，月息5％的140万）。现在每月需付利息为76000元，而盈利每月只有6万元左右，不够付息。在此窘况下，我开始信誉不好，很难再借到钱了，还有很多债主要求还本金，我心乱如麻，从来没有这样痛苦过，我迷茫失措。虽然我学习过企业教练、潜能开发，研究过“儒、释、道”和《富爸爸，穷爸爸》全套……但这几年的所学、所思、所悟，此刻好像都解决不了我的难题，直到看了您的书我才如梦方醒——学会融资理财并做自己喜欢做的事和擅长做的事才更容易赚钱。我如今感慨万千：在同行眼里，我生意做得最好，赚钱最多；在顾客面前，那些不知道我欠钱的人，说我是“百万富翁”。如今，老爸、老妈、老婆虽然对我精神上支持，但背后偷偷流泪，我的心碎了，我知道这是我的责任，怨不了谁……
今天是我儿子出生的日子，我在医院里重读了您的大作，有股冲动想向您诉说我四年来的历程，我现在在死亡边挣扎。我相信段老师独特的思维观念，一定能给我一些指引，使我能渡过难关。谢谢！深夜造访，扰您清梦，情属难禁！
段老师：鉴于现在每天收到全国各地大量的读者来信，我不得不设一个门槛，以便将我有限的时间用于指导那些最有潜力的人，望能理解。如果你值得信赖，又能毫不犹豫地从我这里购买100本《普通百姓的致富之路》，并且能在30天之内卖掉或赠送给你的朋友，我可以免费指导你。
郝：一定要买100本书去卖掉或送掉才可以指导我吗？我可不可以直接给您书钱，但不要这么多书！
段老师：不可以！因为这是考你的能力、人脉、魄力、眼光和爱心。因为你没有一点能力就卖不掉；没有人脉就送不出；没有魄力就不会立即买；没有眼光就会认为我是为了要你帮我卖书，而看不到我对你指导的价值，你永远也不会买的；没有爱心就会只想自己捡便宜而不愿意花一点点代价去帮助别人。你说自己“要是早四年看到如此好书，就不会有今天的困境！”而现在确有很多的人因为不知道我这本书的价值而没有去读它，以致于还在继续走他们的弯路，你难道认为不值得向你身边的人推荐一本你认为最好的书吗？致富最重要的是眼光而不是能力，一个没有眼光选择这个机会的人，是很容易错过所有的好机会的。祝你成功！
郝：如果我给您推广100本书之后您一定能帮我摆脱困境致富吗？
段老师：我不能保证每个人都成为千万富翁，但我一定能保证每个跨过了我设定的这个门槛的人，能少走弯路，变得更加富裕。
郝：那请给我你的账号，我马上去给您汇款。书能打折吗？
段老师：这是门槛，不打折。我的时间和精力只能优先给那些比较有眼光的人。如果再打折，我就会被那些没眼光的人累死！
我收到段老师的信息之后，毫不犹豫地买了100本书，并且很快把书推荐给了我的同学和朋友，他们因此而对我万分感激。
之后，段老师说，根据你的具体情况，最好是能到现场亲自了解一下你的店面情况和员工情况，再作具体指导。
郝：如果我请您亲自来深圳指导，我要负担多少费用？
段老师：我不缺钱花，但我也不想贴钱，你负责往返机票和食宿就可以了。
郝：给您汇5000元够了吗？
段老师：你条件太差，我不要这么多钱，汇3000元足矣！
于是，我给段老师汇去了3000元的路费，没想到段老师真的第二天就乘飞机赶到了深圳。到我店面后一一了解了我公司的生意状况和店内员工情况。
段老师：你简单介绍一下你的资产负债状况。
郝：我目前老家有一幢住房，96年建的，建设成本约为10万元；在深圳有一套住房，买价为30万元，现在市值约为45万元，就这些了。
段老师：你老婆还有什么首饰之类的，现在如果变现的话大约价值多少？
郝：不多，现在大约值3万元。
段老师：你企业的经营状况非常好，你总投资才140万元，现在一年能得到70万元左右的利润（不考虑利息），投资回报率高达50％左右，这是一个非常好的投资项目，你很难找到更好的投资项目了，你亏钱的原因不是经营状况不好，而是付的利息太高。
你现在最重要的是把所有的“死钱”变成“活钱”，增加现金流。我建议你：1、把老家的房子和你现在住的房子全卖了；2、可以说服老婆把她的金首饰也全卖了，变成现金，能变多少就变多少，然后去还高利贷。你渡过了难关之后可以再给你老婆买更好的首饰。更何况现在房价、金价都处在高位，以后极有可能花更少的钱能买到更好的房子和首饰。
郝：因为我们老家绝大部分家庭的房子都有空余的，所以我老家的房子现在最多能卖5万元，现在卖掉太不合算了。另外，如果我把深圳的房子卖了，那我一家人住哪里呢？
段老师：你把老家的房子卖了，哪怕只卖五万块钱，你都赚了。因为你现在大部分的负债利率是50‰每月，并且必须每月支付利息，实际年利率高达79.59%，太可怕了。你老家的房子将来是不断贬值的，有可能到有一天贬得一文不值，而你现在即使按5万块钱卖了，按你现在借钱的利率计算，你借５万元钱一年要支付39795元的利息，如果利滚利，第二年就要支付利息71468元，三年加起来本息高达161263元，这样算你就知道卖５万元是值得的。
另外，你的住房哪怕只卖得40万元，你都赚了。因为在深圳租一套45万元的房子住，租金最多只要1500元，一年的租金才18000元，而你现在欠40万元的高利贷一个月要付2万元的利息。因你不能每月按时付息，利滚利一年要付318360元的利息。你租房子住一年就可以节省利息300360元。对于你现在的情况而言，你不要太在乎你拥有什么，而要在乎你能享受什么。只要你花1500元/月就能住上同样的房子，那你又何必在乎这个房子是不是你的呢？
你一定要说服老婆，把她的金首饰卖了，如果能卖得3万元，一年就能节省利息23877元。你告诉她等以后赚了钱给她买更好的，现在现金流对你太重要了。因为你没有这些现金，你就永世不得翻身了，而你有了这些现金，你又很快可以东山再起。
3、你一定要抽时间回老家一趟，去找你所有的亲戚朋友、同学借钱。借钱可以化整为零，哪怕是五千五千地借，加起来就是一笔大数目。你借他们的钱一定要付利息，并承诺借款期为一年，利息按10‰/月计算就可以了。因为对于他们来说，如果不相信你，随便你承诺付多少利息，他们都不会借给你；如果他们相信你，付10‰的月息足矣。如果你能借到10万块钱去还了那些高利贷，一年又可以节省利息67590元。
4、你可以将公司的股份转让40%左右给你公司的骨干和优秀员工，并承诺保证他们能得到20%的年收益。也就是说，如果年收益率少于20%时，你就给他们20%；如果年收益率高于20%时，你就跟他们实行同股同利。因为你现实的回报率就有50%左右，所以这个承诺对于你来说没有任何风险，而对于买你股份的员工来说，他们却吃了个定心丸。你如果按实际投资的价格能卖掉40%的股份，就可以得到56万元的现金。用这笔钱去还掉高利贷，每月就可以节省利息28000元，这样你又赚了。
按照著名经济学家弗里德曼的理论：“花自己的钱办自己的事，既讲节约又讲效果；花自己的钱办人家的事，只讲节约不讲效果；花人家的钱办自己的事，只讲效果不讲节约；花人家的钱办人家的事，既不讲节约又不讲效果。”所以，如果你把股份卖给你的优秀员工，虽然你分红的比例减少了，但你得到的利润并不会减少这么多。因为这种股份制改革会大大调动他们的积极性，使你的企业增加更多的利润。他们从你公司分享的利润很大一部分实际上是因为他们提高了工作的积极性而新增的利润。
5、从明天起你一定要想办法保证给你的员工按时发放工资，但鼓励他们不要按时领工资，存在公司的钱可以给他们按10‰的月息付利息并按天计算。这种做法一方面可以增加你的周转金，另外还可以给员工创造更多的收入。
郝：那您的意思是叫我把变现的钱和借来的钱全部用来还高利贷啰！
段老师：是用来还贷，但还贷也是有技巧的。
（请看下篇www.duanshaoyi888.com）
原文出处;http://bbs.duanshaoyi888.com/viewthread.php?tid=112&extra=page%3D1
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