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中德住房储蓄合同分析报告
一、发展背景
施威比豪尔住房储蓄银行是德国目前最大的专业住房储蓄银行, 至今已有七十多年住房储蓄业务经验。1998 年中国取消住房实物分配制度。目前我国还没有建立起完善的住房金融体系，住房金融机构种类较少，渠道的单一性在将来无法很好满足居民住房消费融资的需求。住房储蓄银行作为专业的住房金融机构，是住房金融市场的重要组成部分，它的发展能有效丰富我国住房金融市场上单一的产品设计。住房储蓄银行的产品设计与政府对居民购房的补贴政策融合一体，有利于促进政府在住房金融市场中发挥更充分的激励作用。
二、中德住房储蓄银行合同主要条款及分析（C类为代表）
（一）合同服务费
1、条款内容：
住房储蓄合同签订后，乙方即应支付合同服务费（请参见产品参数表）。合同服务费将从乙方的首笔存款中扣除。如住房储蓄合同达到配贷条件（即合同中的存款达到合同额的50%，且合同评价值达到“8”），乙方放弃贷款，依据其书面申请，甲方将100%返还其所付的合同服务费；除此之外任何情况下，均不退还服务费。
2、条款分析
中德住房储蓄银行在客户签订住房储蓄合同后会向客户收取一定的服务费，称为合同服务费。合同服务费主要是用于支付缔结与解除合同过程中产生的费用。如果客户提高合同额，则按提高后合同额的相关比例收取服务费。服务费用的支付时间是在住房储蓄合同缔结后，服务费用直接从首笔存款中扣除。实际上，但是依据中国的传统习惯,只有在得到服务后支付服务费用是容易接受的。在没有得到服务先支付服务费的做法会使部分潜在顾客产生疑虑, 从而放弃签约。
（二）存款
1、条款内容：
常规存款方式下月度存款比率依据乙方自产品参数表中所选的合同类型及其参数而定。除按月存款的方式外，乙方的存款比率还可通过自由选择其他方式而确定。但存款比率影响着合同得到配贷的时间。
2、条款分析：
（1）存取方式
住房储蓄银行的合同中存款方式分为两种，一种是每月定时定额存款，一种是一次性存款，一次性存款比按月存款更快达到配贷条件。客户除了选择以上两种方式外，也可选择不规律的存款方式。无论选择何种存款方式，存款越早、额度越大，得到贷款的时间会相应提前。（2）存款利率
住房储蓄银行的存款采用固定利率的方式，即在合同签订的存款期内，存款利率是固定的。同时，政府制定了相关的存款利率补贴政策——每年补贴1.5%的年利率（不计利息税），按年计息，每年12月31日结息。享有政府全额补贴的要求是将来客户的住房储蓄存款全部用于住房消费（购买、建造、维修、装修住房或为建造住房获取建筑用地,偿还因住房项目所欠的债务等）。
（3）存款期限
住房储蓄银行的存款期限按照存款方式不同计算方法也不同。按月存款的存款期限由每月的存款金额决定，存款期限(月)=1/（2*月度存款占合同总额的比率）。
（三）配贷
1、条款内容
有资格获得配贷的合同须达到下述条件（配贷条件）：①在评价日，存款额至少已达到合同额的50%（最低存款额）；②在评价日，合同的评价值至少已达到“8”（最小评价值，评价值等于：截止评价日为止客户的存款累计产生的利息额除以合同额的千分之一，再乘以评价值系数和成绩系数（也称为超额存款奖励系数））。只有同时满足上述两个条件的合同，甲方才向其发送书面问询了解其是否接受配贷。
2、条款分析
当客户满足了配贷条件后，住房储蓄银行就会为客户配贷，即支付住房储蓄合同额。住房储蓄银行在对抵押物和客户的资信状况进行审核后，将客户的住房储蓄存款与住房储蓄银行所提供的贷款一起发放给客户。
（四）贷款
1、条款内容
一旦合同获得配贷，在确定的配贷日，甲方须将乙方的存款和贷款竹备好。此后，乙方可在任意时间支取存款，并可在签订贷款合同和满足贷款条件后，支取贷款资金。贷款额是合同额减去存款额的差。
2、条款分析
合同贷款利率采用固定利率方式，贷款利率与存款利率挂钩，由不同类型的金额与期限决定。利率的高低与存贷款的期限成正比。
（五）还款
1、条款内容
住房储蓄贷款的利率依据自产品参数表中所选的合同类型及其达到配贷条件的期限而定。甲方根据乙方借款余额的变化情况按日计算、按月结算利息。乙方应于每月月底结清利息。贷款资金额拨付后的第一个月，乙方开始还款，如果贷款资金分期拨付，则第一期拨付后的第四个月，乙方开始还款。
2、条款分析
与存款期限相似，住房储蓄银行的贷款期限按照存款方式不同计算方法也不同。按月贷款的还款期限由每月还款金额决定，还款期(月)=1/（2*月度还款占合同总额的比率）。住房储蓄银行贷款的还款期限相对于商业银行是比较短的，这和住房储蓄银行的会员制运作原理有关。因为专款专用、封闭运作的运作模式，住房储蓄银行的贷款期限较短，便于一个会员贷款还完后快速的帮助其他会员购房。
三、产品分析
四、住房储蓄合同特点分析
（一）优势
1、借款人角度
从借款人的角度来看，固定利率可以最大限度规避市场利率波动带来的风险。当中央银行提高利率的时候，对于已经取得或准备取得住房储蓄贷款的会员是受益的，因为他已经或将要取得更低利率的贷款，不因为市场利率的提高而需要付出更多的利息。当中央银行降低存贷款利率的时候，处于存款阶段的会员可以获得比市场更高的利息收入，而处于贷款阶段的客户也允许提前还款。
2、银行角度
住房储蓄模式的特点使银行能有效的控制风险。实行固定利率就等于锁定了资金成本，有利于银行控制因为市场利率变化而产生的市场风险。贷款的资金来源于会员，封闭运作不得用于风险投资，使资金充足有保证，有效降低了银行的流动性风险并保障了运营安全。住房储蓄银行运用严格的借款人资格评定体系，除了最低存款额限制外，银行还以存款额与存款时间相乘所得“评估值”决定配贷顺序，使银行在授信前对客户做了充分的评估，降低了房贷信用风险。
3、国民经济角度
住房储蓄模式的机制设计将购房者的长期存款行为作为获取贷款和政府补贴的基础，这种长期存款的制度要求有利于鉴别出住房的真实需求，使自主性需求的购房者真正获得最大收益，而把短时间追求高额利润回报的投机性需求排除在外。政府对真实住房需求的补贴和鼓励政策能形成全社会对住房需求的稳定有效预期，从而起到稳定房地产市场的作用。同时，住房储蓄模式的建立还能把居民的资金引入到住房金融领域，通过优惠的利率和奖励措施鼓励居民购房，有利于将市场上潜在的住房需求转换为有效需求，也在一定程度上缓解我国的高储蓄压力。
（二）劣势
1、合同条款方面
（1）问题：住房储蓄银行的合同内容复杂、条款繁多，相关的配贷条件对客户要求较高。
（2）对策：政府应针对住房储蓄的知识进行大力宣传，逐步提高我国居民的金融理财基本素质，向购房者普及住房金融知识。同时，住房储蓄银行应加大对员工的后续培养，逐步提高从业人员的综合素质。
2、存款方面
（1）问题：住房储蓄合同要求50％的高存款比例主要是为了控制风险，但这一规定延长了存款的期限，延后了居民贷款购房的时间。利率的优惠并不明显，有住房购买能力的居民并不看重住房储蓄银行的利率优势，所以不一定会选择住房储蓄；而暂不具备住房购买能力的居民，如果想要购房置业，却不一定能满足住房储蓄银行的配贷条件。
（2）对策：中德住房储蓄银行已推出的预先贷款模式（一次性存款模式）明显缩短了存款的时间，加快了贷款的申请速度。对于存款比例较高，可采用组合贷款模式进行缓解，包括公积金组合贷款和商业银行按揭组合贷款。在组合贷款模式下，购房资金有住房储蓄承担的比例相对缩小，使住房储蓄者减少存款时间，更容易让购房者达到合同要求。
3、还款方面
（1）问题
京公网安备 11010802022788号
