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导语：从理性经济人的角度看，今年上半年在通州购房，属绝佳时机，7月以来仍属次佳时机。考虑到行政副中心定位和ZF机关迁入，将是中长期的利好。
经济观察网杨红旭/文北京通州，正成为继深圳之后的全国第二个楼市热点。7月份通州城市副中心及市ZF迁至通州的消息被官方坐实之后，楼市快速火爆起来，7月通州商品住宅成交量创下近2年新高，均价达每平米2.5万元。于是，诸多消息透露：相关部门约谈开发商，要求不炒作、不捂盘惜售、不带头涨价。还有开发商因为房价涨幅较大，被停发预售证。
近日，北京市住建委主任徐贱云做媒体节目时表示，北京房价今年稳中有升实际上是恢复性上涨，未来将保持相对平稳，不会有大起大落。另外，对于近期北京通州副中心概念令区域价格上涨、捂盘惜售的现象，北京市住建委已经采取五项措施加以严厉打击，包括严格限购、20%所得税，加强土地市场的秩序管理，密切监测市场成交，严厉打击捂盘惜售、虚假宣传、恶意哄抬房价的行为，加强舆论宣传和引导
针对通州这类的郊区新城，因为规划利好，而出现的楼市繁荣，以及ZF部门的应对之策，在近几年我国房地产市场中，颇具典型意义，可称之为“通州现象”。对此，笔者简做分析。
其一，ZF搬迁。从5月份开始，陆续有消息称北京市ZF将迁至通州。7月，为贯彻《京津冀协同发展规划纲要》，北京市委全会正式决定：聚焦通州，加快市行政副中心的规划建设。其后，ZF表示市ZF部分行政部门将搬迁到通州。之前的传言被证实之后，房地产市场立即趋于火爆。
近些年，很多城市为了将新城新区搞活、带热、建好，就把ZF机关搬过去。但事实证明，这招并不一定有效，比如鄂尔多斯的康巴什新区，其楼市成了当前成了全国第一困难户。但通州楼市为何反应如此积极？只因他在首都，2000万级人口的大北京。ZF机关迁至通州后，当前所谓的“交通拥挤、配套不全”等问题，必将得到缓解和改善，通州“睡城”命运也将被改变。
其二，区位优势。郊区新城的发展潜力，与产业、人口等关系密切，而与市区距离的远近，往往是最关键的因素。过去十年，我国大兴新城新区建设热潮，但很多新区新城由于选址失误，距离市区太远，而在发展过程中遭遇了困难。还拿康巴什新区举例，70多万人口的地级市，所建新区距离原市区东胜区近30公里。新区与市区之间的脐带几乎被割断，而新区自身造血功能又不足，人口导入困难，加之2009-2011年期间房价暴涨，泡沫较大，结果崩盘后房价腰斩，被媒体称为“鬼城”。
通州位于北京五六环之间，距离天安门广场20公里左右。作为2000万级别的国际大都市，20公里左右的位置，介于近郊和远郊之间，这种距离的新城新区的房地产市场，不会出现类似康巴什新区的悲剧。这样的区位，类似上海的大虹桥商务区的徐泾镇、嘉定板块南翔镇与嘉定新城南部、闵行的浦江镇，浦东的迪士尼板块，这类区域的楼市不存在系统性风险。
在此基础之上，如有重大规划利好则更佳。比如通州被定为北京行政副中心，行政机关将迁入；另外今年4月中央通过《京津冀协同发展规划纲要》，在此国家战略背景下，通州将在京津冀城市集群中发挥更大的作用，如此则必定为通州中长期发展显著增加潜力，为区域楼市带来红利。
与之相反的，还有一个不良案例。在京津冀协同发展加速的背景下，去年3-4月份，“保定要成为北京的政治副中心”的传言，诱使很多外地人去购房投资，一度楼市火爆，楼盘坐地涨价。当时笔者曾劝阻投资投机性购房，主要考虑两个因素：一是这条传言的来源及本身，可信度低；二是保定距北京市中心140公里，太远了，即便传言属实，也难对楼市产生实质利好！相较而言，廊坊距离北京50公里，燕郊距北京35公里。
其三，周期因素。通州楼市是否繁荣，房价是否上涨，要看北京楼市走向，还要看全国楼市形态。全国房地产市场具有短周期波动规律，去年降温，今年升温，其中一线城市率先走强，一线当中又以深圳一马当先，今年上半年房价暴涨。今年二季度以来，3.30政策之后，北京房价也开始温和上涨。通州楼市也会跟着北京楼市而回暖。况且，以往通州是北京楼市中波幅最大的板块，降温时他最冷，上涨时他最热。根据当前形势研判，笔者认为这轮全国房价上涨，还将至少持续一年左右。
综上所述，近期通州楼市反弹、房价上涨，强于北京其他板块，是诸多因素的结果，而且还将持续一段时间。从理性经济人的角度看，今年上半年在通州购房，属绝佳时机，7月以来仍属次佳时机。考虑到行政副中心定位和ZF机关迁入，将是中长期的利好。
至于面对近期房价加速上涨，通州区及北京市官方采取的调控措施，笔者认为ZF确有责任平稳楼市，避免其大起大落。但在具体手段上，宜少用硬性的行政手段，多用经济手段，比如可以严格征税、收紧信贷、增加土地供应、打击违规卖房；例如强制开发商的定价范围，则有粗暴干预企业经营自由之嫌。十八届三中全会提出“使市场在资源配置中起决定性作用”，ZF调控楼市应更加注重方式方法，更好的协调市场无形之手和ZF有形之手。
作者系上海易居房地产研究院副院长
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