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分享 空置房最多有1100万套
insight 2013-9-24 14:35
楼市观察 　　现阶段全国城镇住宅空置率为5%左右。即便将数据增加50%，也不过7.5%左右的空置率，按全国城镇存量住宅计算，约1650万套的空置住宅，远低于所谓的“6800万套”。 　　近日， 农业银行 ( 601288 , 股吧 )首席经济学家 向松祚 ，在《第一财经日报》发表文章称：“我国城镇商品住房和商业写字楼总供给量逐渐趋于饱和，部分城市已经出现严重供给过剩。有机构统计数据表明，全国空置住房达到6800万套，总面积近60亿平方米。据不完全估计，我国城镇商品住房存量已经超过240亿平方米。” 　　“6800万套空置住房”一出，很多人为此而担忧。房屋空置率，是国际上衡量房地产市场健康程度的重要指标，也是房地产泡沫的重要指标之一。如果属实，则按文中所述的240亿平方米住宅总量，全国城镇住宅空置率高达25%，远超国际合理水平，中国楼市临近病危。 　　我不太清楚， “6800万套空置住房”的数据来自何处，以前并无机构公开正式发布过这一数据。而类似数据只有一个：2010年7月有媒体报道， 国家电网 公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。这一新闻当时引起广泛关注。当有记者就此向国家电网公司求证，答复是没有公布过此类数据。到底有没有，最终也没个定论，不了了之。 　　就国际经验看，各国统计口径有别。一般来说，把度假房、第二套房和废弃房算在空置住房内的，空置率会偏高。中国香港住房空置率在6%以下。 爱尔兰 和中国台湾住房空置率在10%以上（含二套房）。 美国 如果出租房空置率降至5%，则达到了 法律 所定义的住房紧急状态（供应不足）。 日本 近些年来房屋空置率为5%-8%。通过上述国家的现实情况，大致可以得出一个结论：10%以内的住房空置率，基本不会形成泡沫。 　　很多发达国家的统计部门，都有关于房屋空置情况的常规性调查。但由于我国统计部门从未开展这样的调查，缺少权威数据。所以只能进行大概推算，主要根据二套房的数量（空置房皆来自于非自住的二套及以上房源）。 　　全国工商联房地产商会的REICO工作室发布的报告中提到：2009年，全国城镇居民家庭拥有第二居所的比例为12%，60%用于出租，25%用于偶尔居住。由此推算，100套房屋，约有12套为第二套房，其中约有5套为空置，因此空置率约为5%。 　　广州市社科院数据显示：2011年末每百户广州城市居民家庭还另外拥有住房19套，其中出租房13套。2007年，国家 统计局 江苏调查总队数据：全省城镇家庭中拥有二套及以上住宅的比例为14.3%。这些数据相互印证后，基本上可以认为：现阶段全国城镇住宅空置率为5%左右。 　　据笔者的估算，至2012年底，全国城镇存量住宅面积达220亿平米。按5%的空置率，则空置房面积约为11亿平米、约1100万套。即便考虑到上述调查数据可能存在低估现象，将数据再增加50%，也不过7.5%左右的空置率，约1650万套的空置住宅，远低于所谓的“6800万套”。与国际水平相比，依然处于合理区间，推导不出全国住宅严重过剩及存在房地产泡沫的结论。 　　 杨红旭 （ 上海 易居房地产研究院副院长）
个人分类: 中国经济|38 次阅读|0 个评论
分享 中国楼市泡沫被指史上最大 王石：45倍年薪买房是灾难
fnsr 2013-3-6 15:57
2013年03月06日 09:44 来源： 凤凰视频 以下是CBS的报道： 中国快速增长的经济和不断增长的中产阶级在地产的大规模投资所催生的房地产泡沫可能即将破灭，CBS将其形容为史上最大的房地产泡沫。 SOHO中国 联席总裁张欣在接受主持人Lesley Stahl采访时表示住宅房地产的开发已经接近终点。她表示预计北京和上海的中心商业地产仍将维持增长。而住宅地产则不同，她说道：“我自己的观点是中国的住宅地产投资真的已经走到终点了。” 万科主席在接受采访时被问及中国的房屋是否过于昂贵时，王石只是回答道：是的。Stahl提到上海的普通居民买房需要支付的房款可能是其年薪的45倍以上，王石表示实际比例甚至更高，这是一个泡沫，非常危险，甚至是个“灾难”。 当谈到去年在中国政府 限购 后房地产企业深陷债务泥潭、停止开发时，王石表示：“这是个问题，是个大问题。”CBS的报道中提到房地产调控措施产生了很多意想不到的结果，甚至使得中国经济陷入停滞。 王石表示，当他去年降价时，他看到愤怒的投资者的抗议，其中许多人将所有积蓄投入了房产，而他们正看着自己的投资贬值。 而政府面临类似22条军规的困境：刺激房地产业或许可以避免这种冲突，但这只会让泡沫更大，甚至难以控制。但他也表示：“我相信最高领导层有智慧来解决这点。”然后他停顿了一下，他笑着补充道：“希望如此，但存在不确定性。” CBS在节目最后说道： 同时，那些负担得起的人们仍然购买越来越多的购买房产....就如同我们(美国人)在我们的泡沫中一样，他们只是不相信好时光终将结束。 文字实录： CBS【60 Minutes】栏目对话王石：楼市有泡沫房价太高 主持人：虽说事不过三，但是步美国和欧洲的后尘，谁最可能是第三个陷入困境的主要经济体呢？很多人都紧张地把目光投向了中国。中国从来都不缺乏经济奇迹，短短三十年时间，在政府灵活的政策和命令控制下，成长为世界第二大经济体，监管的主要对象包括了房地产建筑业，但是这同时也可能制造了人类历史上最大的地产泡沫。如果你去中国，很容易听到关于泡沫的论调。我们发现世界上人口最多的国家正在建设空无一人的房屋和城市。 这里是郑州，我们站在一条主干道上，现在应该是交通高峰时段。 Gillem Tulloch：是的。 主持人：这基本都是空的。 解说：Gillem Tulloch是一名香港的 金融 分析师，并且是最早注意到中国地产泡沫的人之一，他带领我们参观的郑东新区位于中国人口最多的省份之一，和想象的不一样，我们看到所谓的“鬼城”，新修的高楼却空无一人，荒芜的公寓和空荡荡的郊区绵延一片一片又一片的。 主持人：为什么这些都是空着，听说这些都已经卖出了。 Gillem Tulloch：都已经卖掉了，卖光了，当然。 解说：是中国新兴的中产阶级买的，他们有足够的钱却无处投资，他们不允许投资海外，利益收入菲薄，股票市场则是过山车。但是15年前，政府放开政策，允许私人购买房产，就由此开闸。 Gillem Tulloch：他们是之所以投资地产是因为房价一直上涨并且跑过了通货膨胀。 主持人：并且他们认为还会一直涨下去？ Gillem Tulloch：是的，就跟美国人之前的想法一样。 解说：事实上，房价翻了两三倍甚至更高，所以中产阶级榨干自己也要买5套甚至10套房子，给人类历史上前所未有的建设潮提供燃料。从没有哪个国家建过这么多、这么快。 主持人：地产业对中国经济有多重要？主导地位？ Gillem Tulloch：是的，是过去几年和现在经济增长的主要动力，有人估计占据了经济的两成到三成。 主持人：他们修的不仅仅是房子，还有城市。 Gillem Tulloch：是的。 主持人：修了大城市，却根本没人过来住。 Gillem Tulloch：是的，他们每年会建成12到24个大城市。 解说：和我们市场驱动的经济不同，中国的政府花费了2万亿 美元 来建造城市，从而保持经济的增长，他们的想法是“修好了自然会有人来住”，但根本没人来住。 主持人：这里简直是连一个人影都没有。 解说：Gillem把我们带到这个已经空置了三年的 购物 中心。 主持人：这种情况在中国是不是很普遍。 Gillem Tulloch：是的，到处都是，他们过快地建设了太多的基础设施。 主持人：但是我看到你后面的 肯德基 啊，那边还有星巴克，还有其他美国的著名商标，至少，这意味着他们有信心这些招牌会开业？ Gillem Tulloch：不，这都是假招牌，只是为了装成会开业的样子，吸引潜在的买家。 主持人：是假的？肯德基还没有？ Gillem Tulloch：没开业。 主持人：没买或者租掉这家店面？ Gillem Tulloch：没，还没有。 主持人：星巴克呢？ Gillem Tulloch：没有。 主持人：就只是挂了个招牌？ Gillem Tulloch：对的。 解说：这都是表象，这里根本没有店员，也没有消费者。 主持人：看那边，施华洛世奇、伯爵，他们也瞄准了高端市场啊，都是面子工程啊。 Gillem Tulloch：是的。 解说：到处都是这种超现实，比如内蒙古的 鄂尔多斯 ，卖给了从未出现过的一百万居民。嗯，这不是在英格兰，你是在泰晤士小镇，修建于上海周边的一个英伦小镇。 Gillem Tulloch：现在已经建成了五六年了，花费了大概十亿美元，你看，现在仍然是空着的。 主持人：嗯，但是我听说那边还是有人做生意的。 Gillem Tulloch：婚庆业。 主持人：婚纱摄影。 解说：还有什么能比一场或者十场婚礼更有任期呢？在每座城市的郊区你都能看到这样的空城。 主持人：应该怎么看待中国的城市化？数以千万的人口从农村涌入城市。那这样自然很合理了，建房子来迎合城市化进程。 Gillem Tulloch：但人们涌入大城市，这并不意味着他们能买的起房子，这通常会花费十万美元，甚至更多，所以，涌入城市的是穷人，他们的房子修错了种类。 解说：更糟的是，为了修筑这些大型城市，他们不得不拆掉此前这里的一切，扫清稻田、迁移上千万的农民。在郑州的郊区，我和Gillem看到了奇怪的一幕。 主持人：看到他们所做的，你有什么想法？ Gillem Tulloch：我想他们在搬砖，回收利用。 解说：这些村民正从自家房屋中捡点剩余的东西，推土机碾过后修建的空公寓，已推进到了远处的地方。 主持人：这么多空置的公寓，他们有可能住进这些高档房屋吗？ Gillem Tulloch：大部分中国人一天生活标准不到2美元，而这些公寓的价格可能高大5万或6万美元，所以不太可能。 主持人：那你觉得他们前景如何？ Gillem Tulloch：他们将被迫搬到其他地方，我也不知道他们要去哪里。 解说：他们是建设热潮的第一波受害者，还有另一个问题，分析师已警告由此造成可能破灭的泡沫。 主持人：如果泡沫破裂，谁将来承担后果呢？ Gillem Tulloch：有几个阶层的人将因此而倒大霉，那些将三代储蓄，祖辈、父辈和孩子的钱投入房地产的人的积蓄将蒸发。当然，当然还有5000万在中国各地这样的建筑工地上的工人。主持人：你们是世界上最大的房屋建筑商吗？ 王石：我想是吧。 主持人：也许是？ 王石：是的。仅就数量而言，而不是质量。 解说：王石很谦虚，但他的公司万科是一个价值530亿 美元 的房地产帝国，拥有中国最大的房屋建筑量。他出生于中国建国时期，参加了解放军，但他私下阅读了有关资本主义的禁书，因此中国刚刚经济自由化，他就冲到了自由市场的第一线，连他也认为目前形势失控了。 主持人：中国目前的房价是不是太高了？ 王石：是的。 主持人：我看到一个数据，上海一套 公寓 的价格是居民年收入的45倍。 王石：可能更高，甚至更高。 主持人：房价对于大部分人来说都太高，这对你们的经济意味着什么？ 王石：我认为这是危险的。 主持人：危险。 王石：那是个泡沫，我觉得这是问题所在。 主持人：有泡沫吗？ 王石：是的，当然有。 主持人：存在泡沫，关键问题是会不会破裂？ 王石：是的，有了泡沫，那将是一场灾难。 主持人：破灭了的话？ 王石：如果破裂，那就是灾难。 解说：为了防止这样的灾难，中国政府决定采取行动，听说过一胎化政策吗？从2011年开始，中国已开始衍生出一套房政策，特别是在房价高昂的大城市，因此，房价下跌，泡沫受到控制。但是，这种控制已产生各种出乎本意的后果。 主持人：许多开发商都负债？ 王石：的确如此。 主持人：许多开发商在项目过程中停止开发，是因为他们缺钱推进？ 王石：是的。这是个问题，是个严重问题。 解说：因为建筑业放缓导致了整体经济减速，未完成的项目遍布中国，不仅仅是公寓楼。 主持人：看看，你相信吗？ 解说：分析师杨思安曾游历中国，向我们展示了港口城市天津一个几乎被废弃的大型项目，混凝土骨架延伸到视野的尽头。这个计划的目标是建设一个与曼哈顿匹敌的新 金融 区，其中包括一个 林肯 中心和世贸中心，只是要更高点，但看上去一切都停止了。 主持人：原来这里设想要建设一个洛克菲勒中心。 杨思安：还配有一棵圣诞树，还有滑冰场。 解说：当地官员告诉我们，停工是因为开发商想同时施工所有的外墙以显得匹配，但在现场我们听到了不同的说法。 主持人：工人告诉我们，他们已经几周几个月没有任何活干，开发商已没钱推进了。 杨思安：是的，第一个兆头是外来工将返乡，通常这是债务危机的第一个征兆。 主持人：债务危机？ 杨思安：一旦你无法支付账单，一切就停止了。 解说：这可能是一场债务危机，因为多数开发商背负巨额债务，如果他们不能还债，整个经济将冻结。政府的主要担心的是这可能导致社会动乱。这并非臆想，当去年房价下跌时，拥有多套房屋的人都被激怒了，他们发现自己准备养老的资产缩水了。 主持人：在这个国家的很多地方已发生了与房地产有关的示威活动。 王石：是的。 主持人：你们的售楼处遭遇过抗议吗？你们公司呢？ 王石：经常碰到！ 主持人：因此王石常常因想到泡沫破裂的后果而感到害怕。 王石：如果泡沫破裂，谁知道会发生什么？ 主持人：许多经济学家指出，泡沫大到这个政府难以控制了。 王石：我相信最高领导人拥有足够智慧来处理这事。 主持人：希望如此，你们正在这样做。 王石：但这存在不确定性。 解说：与此同时，买得起人仍在购买尽可能多的房地产，他们甚至找到绕开大城市一套房政策的途径，在北京买不到？只要走出城市地界，热潮依然如火如荼。新楼盘广告单如雪片，买家挤满巴士去看新项目，新房主排队注册登记他们的新房子。就像处在泡沫中的我们一样，他们不相信美好的时光也会有尽头。
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