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雷达卡
【未来全息线】推演中国房地产市场未来5年发展趋势（上篇）
【前言】
近期我采用自己研发的【未来全息线】系统中的【威龙共振波】时间周期指标对上证指数的08年11月到09年1月的发展趋势进行了推演，其准确性已经得到了全面印证，不但关键的时间窗转折点、趋势转折点准确无误，甚至连发展的趋势都几乎是一致的。这些成绩给了我将【未来全息线】系统应用到更广的范围提供了信心，我打算在下一个阶段从两个方面着手对该系统进行完善，一方面是最终实现何时何价（这是追高追求），第二方面是将系统全面向经济趋势、期货、外汇、地产、行业周期趋势等方面推广应用。
虽然这些东西现在看来有点遥不可及，但我是个相信“只有想不到，没有做不到”的人，我既然能在08年短短的1年内从对时间周期只有模糊概念，到11月成功研发出【威龙共振波】指标，相信在未来的09年里会创造出新的奇迹。
这篇文章就是我将【未来全息线】系统应用于中国房地产市场的一次初步尝试，成功或者失败并不重要，它最重要的是一个起点，这次尝试将在未来的一年中接受考验，到了明年的这个时候，我将再次回顾这篇文章总结里面的不足之处。
08年真是一个多灾多难的年份，中国经济经历了大起大落的过程，作为中国的股市、房市投资者亏损严重，希望在未来的2009年里，所有投资者都能获得巨大收益补偿今年受创的身心。由于房地产研究需要大量的数据，威龙在此鸣谢为本文提供帮助的宋兵甲、jldhzbc、magnolia等朋友。并将本文作为2009年第一份礼物送给广大的投资者。
【影响房地产价格的相关因素】
在对中国房地产价格趋势进行分析前，必须先对影响房地产价格的一些相关因素有个了解。影响房地产价格的因素很多，其中战争、地理环境、经济、人口、政策是影响最大的因素，理论上，房地产价格是在不断上涨的，但这个上涨并非直线的，而是以一个周期性循环的。能使得地产价格贬值甚至不值钱，只在发生战争、地理环境变化的时候才会出现，最好的例子就是在美国出现1美元别墅的现象（由于地理环境被侵蚀，房屋随时倒坍）。在正常的环境下，一般地产价格会受到经济好坏、市场需求等因素而产生波动变化，使得其上涨的速度发生变化，某些比较悲观的时期也会出现一个短期的下跌现象，但整体趋势上是上涨的，所以房地产是一项非常好的长期投资项目。
上图是世界人口1950-2050年的结构变化图，从图中我们可以看到世界人口正在逐步老化和减少，这里最重要的原因是随着经济高速发展，人类生存压力不断加大，加上部分国家采取节育政策（如中国），使得新生婴儿出生率不断降低。这也就意味着人口红利正在不断缩小，从图中可发现，中国将在2015年左右出现一个结构性拐点，也就是说当80后的一代（计划生育后的第一批成年人口）在结婚生育后，下一代人将出现人口萎缩的现象（这代人大部分是独生子女），即使按现在对双方独生子女结婚可生两个的政策，最快也要到2035年后才会出现另一个拐点。而人口结构的变化是对房地产需求的一个重要因素，一旦这种需求减少，房地产价格增速也会相应的减少，甚至下降。
上图是美国76-07年的房价和GDP对比图，从图中可以发现，房价增速和GDP增速是成正比的，但是其关联度并不是太高，真正对房价产生影响的是在GDP出现负增长的时候，而这个时候也恰恰是地产价格最低迷的时候。
上图是日经指数和房价之间的关系比较图，由于原资料图片太小，看得不太清晰。从图中可以发现，基本房价是比股市先1-3年见顶的，另外也可通过美国房地产指数（见下图）可发现，美国的房价增速实际上涨05年已经见顶回落了。
上图是美国房价指数和新屋动工数比较图，从图中我们可发现，由于美国房地产市场是比较市场化的，新屋动工和当时的房屋需求（需求大，价格就会上涨）是完全成正比的。而中国的房地产市场属于初级阶段，很大程度上还是受到经济政策的影响，加上房地产市场还没有完全实现市场化（所以才出现管理层常以各种借口出台政策打压或拉抬房价），所以新屋动工数量和房地产价格并不是完全同步的，常出现盲目上马大量的房地产项目，导致房子积压，按照08年11月份的最新统计资料，按照目前国内空屋存量，以现在的销售环境下要4年时间才能完全卖出去。但无论如何，新屋动工数量大体上是和房地产价格成正比的。
【中国房地产发展简介】
【注】由于原文太长，这里只作标题性标注，原文请看http://sky1964.bokee.com/5126430.html
上图为1998-2008年10月全国大中城市房屋价格指数
第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003至2004年)
第五阶段：房价高峰后出现回落（2005至2006年）【以下为威龙添加】
第六阶段：股市上涨，房地产投资全面活跃（2006至2007年）
第七阶段：美国次债爆发，房地产价格开始加速回落（2008年）
下面是我收集整理的上海地区和武汉地区房屋价格趋势图，供大家分析参考之用。
【小结】
上面分析了影响房地产价格的各种因素和相互之间的关系，使得大家对房地产价格发展现状有个初步了解，我将在《【未来全息线】推演中国房地产市场未来5年发展趋势（下篇）中使用地产龙头万科（000002）、全国房地产开发综合景气指数、全国大中城市房屋价格指数合并在一起，利用【全息未来线】系统的【威龙共振波】时间周期指标进行一次以月线为级别的09-14年发展趋势进行一次推演，敬请关注！
近期我采用自己研发的【未来全息线】系统中的【威龙共振波】时间周期指标对上证指数的08年11月到09年1月的发展趋势进行了推演，其准确性已经得到了全面印证，不但关键的时间窗转折点、趋势转折点准确无误，甚至连发展的趋势都几乎是一致的。这些成绩给了我将【未来全息线】系统应用到更广的范围提供了信心，我打算在下一个阶段从两个方面着手对该系统进行完善，一方面是最终实现何时何价（这是追高追求），第二方面是将系统全面向经济趋势、期货、外汇、地产、行业周期趋势等方面推广应用。
虽然这些东西现在看来有点遥不可及，但我是个相信“只有想不到，没有做不到”的人，我既然能在08年短短的1年内从对时间周期只有模糊概念，到11月成功研发出【威龙共振波】指标，相信在未来的09年里会创造出新的奇迹。
这篇文章就是我将【未来全息线】系统应用于中国房地产市场的一次初步尝试，成功或者失败并不重要，它最重要的是一个起点，这次尝试将在未来的一年中接受考验，到了明年的这个时候，我将再次回顾这篇文章总结里面的不足之处。
08年真是一个多灾多难的年份，中国经济经历了大起大落的过程，作为中国的股市、房市投资者亏损严重，希望在未来的2009年里，所有投资者都能获得巨大收益补偿今年受创的身心。由于房地产研究需要大量的数据，威龙在此鸣谢为本文提供帮助的宋兵甲、jldhzbc、magnolia等朋友。并将本文作为2009年第一份礼物送给广大的投资者。
【影响房地产价格的相关因素】
在对中国房地产价格趋势进行分析前，必须先对影响房地产价格的一些相关因素有个了解。影响房地产价格的因素很多，其中战争、地理环境、经济、人口、政策是影响最大的因素，理论上，房地产价格是在不断上涨的，但这个上涨并非直线的，而是以一个周期性循环的。能使得地产价格贬值甚至不值钱，只在发生战争、地理环境变化的时候才会出现，最好的例子就是在美国出现1美元别墅的现象（由于地理环境被侵蚀，房屋随时倒坍）。在正常的环境下，一般地产价格会受到经济好坏、市场需求等因素而产生波动变化，使得其上涨的速度发生变化，某些比较悲观的时期也会出现一个短期的下跌现象，但整体趋势上是上涨的，所以房地产是一项非常好的长期投资项目。
上图是世界人口1950-2050年的结构变化图，从图中我们可以看到世界人口正在逐步老化和减少，这里最重要的原因是随着经济高速发展，人类生存压力不断加大，加上部分国家采取节育政策（如中国），使得新生婴儿出生率不断降低。这也就意味着人口红利正在不断缩小，从图中可发现，中国将在2015年左右出现一个结构性拐点，也就是说当80后的一代（计划生育后的第一批成年人口）在结婚生育后，下一代人将出现人口萎缩的现象（这代人大部分是独生子女），即使按现在对双方独生子女结婚可生两个的政策，最快也要到2035年后才会出现另一个拐点。而人口结构的变化是对房地产需求的一个重要因素，一旦这种需求减少，房地产价格增速也会相应的减少，甚至下降。
上图是美国76-07年的房价和GDP对比图，从图中可以发现，房价增速和GDP增速是成正比的，但是其关联度并不是太高，真正对房价产生影响的是在GDP出现负增长的时候，而这个时候也恰恰是地产价格最低迷的时候。
上图是日经指数和房价之间的关系比较图，由于原资料图片太小，看得不太清晰。从图中可以发现，基本房价是比股市先1-3年见顶的，另外也可通过美国房地产指数（见下图）可发现，美国的房价增速实际上涨05年已经见顶回落了。
上图是美国房价指数和新屋动工数比较图，从图中我们可发现，由于美国房地产市场是比较市场化的，新屋动工和当时的房屋需求（需求大，价格就会上涨）是完全成正比的。而中国的房地产市场属于初级阶段，很大程度上还是受到经济政策的影响，加上房地产市场还没有完全实现市场化（所以才出现管理层常以各种借口出台政策打压或拉抬房价），所以新屋动工数量和房地产价格并不是完全同步的，常出现盲目上马大量的房地产项目，导致房子积压，按照08年11月份的最新统计资料，按照目前国内空屋存量，以现在的销售环境下要4年时间才能完全卖出去。但无论如何，新屋动工数量大体上是和房地产价格成正比的。
【中国房地产发展简介】
【注】由于原文太长，这里只作标题性标注，原文请看http://sky1964.bokee.com/5126430.html
上图为1998-2008年10月全国大中城市房屋价格指数
第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003至2004年)
第五阶段：房价高峰后出现回落（2005至2006年）【以下为威龙添加】
第六阶段：股市上涨，房地产投资全面活跃（2006至2007年）
第七阶段：美国次债爆发，房地产价格开始加速回落（2008年）
下面是我收集整理的上海地区和武汉地区房屋价格趋势图，供大家分析参考之用。
【小结】
上面分析了影响房地产价格的各种因素和相互之间的关系，使得大家对房地产价格发展现状有个初步了解，我将在《【未来全息线】推演中国房地产市场未来5年发展趋势（下篇）中使用地产龙头万科（000002）、全国房地产开发综合景气指数、全国大中城市房屋价格指数合并在一起，利用【全息未来线】系统的【威龙共振波】时间周期指标进行一次以月线为级别的09-14年发展趋势进行一次推演，敬请关注！
[此贴子已经被作者于2009-1-3 16:15:00编辑过]
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