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“去库存”没指望“接盘侠”
2015年12月21日 环球时报
李 铁 国家发改委城市和小城镇中心主任
当前，针对房地产市场“去库存”，社会上有各种不同的看法。我认为，房地产“去库存”决不能再走上世纪90年代工业制成品“去库存”的路。
市场经济最大的特点是供给和需求会出现波动性变化，波动必然伴随市场供求过剩，供给过剩一定会产生库存。上世纪八九十年代我们曾经历过一段冰箱、电视机、洗衣机等工业制成品全面过剩的时期。为解决库存问题，当时很重要的一条措施是电器下乡。经过几十年市场自发调节，当年在各地大量出现的，由低水平竞争造成的工业品过剩情况已经得到了极大缓解。
如果把房地产也当作一种商品，那它与工业品一样会出现供求波动，但房地产市场波动与家电市场波动相比最大的区别是，房地产直接牵动着地方政府利益，房地产过剩的始作俑者不纯粹是市场行为，企业和地方政府共同的双向拉动、房地产商过度投资以及消费者的房地产投资共同将房地产推过了常规市场化波动的范围。
房地产市场过剩与工业制成品过剩第二个不同点是，房地产带动产业链的能力远远大于工业制成品，房地产不但包括工业制成品，还包括水泥、家装、建材、钢铁等等，一旦出现大幅度的供给过剩，不仅会导致整个产业链条出现断崖式下跌，还给地方财政造成巨大危机。因此当务之急是化解库存。
当前社会上有一种看法认为，中共中央政治局会议新近提出的加快农民工市民化是要让农民工当房地产市场的“接盘侠”，这显然是一种误读。在“去库存”这面大旗下，还是得找到潜在的消费人群。农民工进城的确是“去库存”最主要的利好。通过户籍制度改革解决农民的身份问题，农民就有条件将他的长期消费行为从农村转向城市。农民工市民化肯定会带来新一轮消费拉动和基础设施投资增加。
但这并不是说农民工市民化就是鼓励农民工买房。首先农民工的身份不是城市市民，在流动身份状态下，农民工怎么在城市买房呢？其次，农民工进城后不一定有留下来的愿望，我们去安徽调研时发现，农民进城的意愿并不十分强烈，这后面涉及到土地制度问题的解决。再次，经济下行意味着大批农民工的就业会受到影响，农民在城市的就业不稳定，一样要回到农村去。最后，对农民工来说，买房的投入也不小，还涉及到农民工的社保问题和收入稳定性问题。
房地产消费和工业制成品消费有根本性差别，综合各方面因素，意味着我们不能简单按照过去计划经济时代的思路去化解房地产库存。农民工愿不愿意在城市买房，和他们在城市的长期稳定性有关。所以“去库存”的核心不是农民工买房，而是农民进城之后，通过农民工市民化措施，把就业、住房、消费等行为通过户籍制度改革固定下来。其他相关改革，比如土地制度改革、调整城市发展政策，增加农民工服务业就业比例等，也应当跟上。
不单是农民工，城市中的中低收入者也没有能力购买住房，政府可以发行债券收购一些住房，通过补贴或者租赁形式，消化部分库存。现有的限购政策规定，家庭拥有两套房以上，银行不提供贷款，在“去库存”背景下，可放松“限购令”。
房地产“去库存”将会是一个长期过程，在此过程中，政府的政策有必要与市场结合到一起，通过改革打破一切制度门槛，更好地发挥市场作用，真正推进城镇化和农民市民化进程，落实户籍制度改革，这才是未来推动城市消费最关键的发动机。更加重要的是，我们应该通过这次房地产市场出现的波动，认清市场作用。政府不能再通过土地出让金，以双重利益动机推动房地产发展，其在房地产市场的利益闸门应彻底关闭。▲
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